Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00673 - OMV_2021157538 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van de omvorming van een eengezinswoning naar een hospitawoning en de daarbij uitgevoerde beperkte interne verbouwingswerkzaamheden en gevelwijzigingen - met openbaar onderzoek - Rozemarijnstraat 59, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:57
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00673 - OMV_2021157538 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van de omvorming van een eengezinswoning naar een hospitawoning en de daarbij uitgevoerde beperkte interne verbouwingswerkzaamheden en gevelwijzigingen - met openbaar onderzoek - Rozemarijnstraat 59, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_00673 - OMV_2021157538 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van de omvorming van een eengezinswoning naar een hospitawoning en de daarbij uitgevoerde beperkte interne verbouwingswerkzaamheden en gevelwijzigingen - met openbaar onderzoek - Rozemarijnstraat 59, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Antoine Brune - Tineke Wulgaert met als contactadres Rozemarijnstraat 59, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021157538) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het regulariseren van de omvorming van een eengezinswoning naar een hospitawoning en de daarbij uitgevoerde beperkte interne verbouwingswerkzaamheden en gevelwijzigingen

• Adres: Rozemarijnstraat 59, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nr. 561K3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 12 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats is gelegen in de Rozemarijnstraat tussen Coupure en Ekkergem. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, hoofdzakelijk woningen opgebouwd uit 3 bouwlagen en afgewerkt met hellende bedaking.

 

Het pand Rozemarijnstraat 59 is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed als onderdeel van het bouwkundig relict met ID 21046 dat als volgt wordt beschreven: “Twee rijhuizen van drie en twee traveeën en drie bouwlagen, uit de tweede helft van de 19de eeuw. Bepleisterde lijstgevel met steekboogvormige muuropeningen, benedenverdieping met doorlopende platte booglijsten. Nummer 59 met bredere venstertravee gemarkeerd door een eenvoudige latere erker. Bovenvensters in omlijstingen met oren. Bovenste verdieping met lage ijzeren leuningen. Hoofdgestel met kroonlijst op klossen.”

 

De bestaande woning in het hoofdgebouw aan de straat is een eengezinswoning opgebouwd uit 3 bouwlagen en dakverdieping. Dit hoofdgebouw maakt geen voorwerp uit van de aanvraag.

Het bijgebouw is vergund als hobbyruimte/werkplaats.

 

Er werd op 4 maart 2020 het volgende bouwmisdrijf vastgesteld:

In het als berging/atelier vergunde vrijstaande bijgebouw achteraan de binnenplaats van huisnummer 59 is een zelfstandige woongelegenheid ingericht van ca. 21 m².

Op de gelijkvloerse verdieping ervan werd een bijkomende deuropening gerealiseerd.

De zelfstandige entiteit is niet rechtstreeks bereikbaar via de openbare weg maar via een circulatieruimte (hal) die deel uitmaakt van een andere woning.

Op de tweede verdieping werd in de achtergevel een raamopening gerealiseerd van ca. 0,05 m².

 

Op de gelijkvloerse verdieping van ca. 9 m² bevindt zich een keuken met gootsteen, inbouwkookplaat, microgolfoven en koelkast. Er is plaats voor een eenpersoonstafeltje. Op de eerste verdieping bevindt zich een slaapkamertje van ca. 12 m² met douche, wastafel en toilet.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag beoogt de regularisatie van de omvorming van het bijgebouw naar een – zoals de aanvraag het omschrijft - hospitawoning.

Het twee bouwlagen tellende bijgebouw werd omgevormd naar een zelfstandige woonentiteit door het inrichten van een keuken (gelijkvloers), slaapkamer en sanitair (verdieping). Er is gelijkvloers een kleine afzonderlijke (tuin)berging.

De aanvraag omschrijft dit als een ondergeschikte woongelegenheid voor bvb een inwonende student die tevens het gezin kan ondersteunen als kinderoppas. De aanvraag gebruikt daarom de term hospitawonen voor de inrichting van het bijgebouw naar woongelegenheid.

 

Het bijgebouw is enkel maar bereikbaar doorheen het hoofdgebouw aan de straatzijde.

De keuken annex leefruimte gelijkvloers is 8 m² groot onder een vrije hoogte van 2,29 m.

De slaapkamer op de verdieping is 7,5 m² groot zonder badkamer, 10,8 m² inclusief badkamer.

Het bijgebouw beschikt over alle voorzieningen (keuken, douche, toilet).

 

Tegenover de vorige geweigerde aanvraag (OMV_2020169623) werd geen wijziging doorgevoerd in de plannen.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen:

* 1988/221: vergunning van 26/05/1988 voor het verbouwen van 2 woningen tot 8 studio's

* 2015/10184: vergunning van 10/12/2015 voor het verbouwen van twee voormalige eengezinswoningen tot twee eengezinswoningen

* 2016/10010: vergunning van 19/05/2016 voor het verbouwen van twee voormalige eengezinswoningen tot twee eengezinswoningen

 

Omgevingsvergunningen

* Op 17/06/2021 werd een weigering afgeleverd voor regularisatie van een hospitawoning (OMV_2020169623).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD EKKERGEM, goedgekeurd op 27 oktober 1989, en is bestemd als Klasse 1 voor tuinstrook en binnenkern en multifunctionele zone.
 

De aanvraag is strijdig met de bestemmingsvoorschriften voor de tuinzone. Het bijgebouw is opgetrokken in de tuinstrook. Binnen deze tuinstrook is wonen niet toegelaten als bestemming. In de beschrijvende nota wordt aangekaart dat de laatst vergunde toestand gekend is als polyvalente ruimte. Een polyvalente ruimte is ongedefinieerd en kan zowel als hobby ruimte of als tuinberging gebruikt worden. Een polyvalente ruimte kan in het verlengde van de woning benut worden (hobby, atelier, bergruimte) maar kan conform het BPA niet voor een uitbreiding van de effectieve woonfunctie worden ingericht. Het in gebruik nemen van deze polyvalente ruimte voor wonen is strijdig met het BPA. Het bijgebouw wordt ingericht als woning die zelfstandig kan functioneren gezien de voorzieningen. Dit is niet toelaatbaar en strijdig met de bestemmingscategorie voor de tuinzone conform het BPA.

 

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

1)      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.

2)      Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.

3)      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.

4)      Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

 

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden af te stemmen op de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’. Voor deze aanvraag betreft dit een negatieve evaluatie. In de binnenstad is het verdichten met wonen geen doelstelling. Er wordt daarom vastgehouden aan de bestemmingen conform de BPA’s Binnenstad die een onderscheid maken tussen toegelaten bestemming in de strook voor hoofd- en bijgebouwen en de tuinzone. Het bijkomend creëren van woningen in de tuinzones zijn geen wenselijke en kwalitatieve ontwikkeling.

 

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

 

Definitie woning, hospitawoning en kamer

woning: lokaal of geheel van aansluitende lokalen, hoofdzakelijk bestemd voor de huisvesting van een persoon of een groep van samenlevende personen.

zelfstandige woning: alle soorten woningen met uitzondering van kamers. Kamers worden als niet-zelfstandige woningen gekwalificeerd.

hospitawoning: een zelfstandige woning waarbij de eigenaar (of houder van een zakelijk recht) zijn hoofdverblijfplaats behoudt in die zelfstandige woning maar tegelijk één kamer in die zelfstandige woning verhuurt aan een persoon die geen deel uitmaakt van het gezin van de eigenaar (of zakelijk rechthouder).

Kamer: een niet-zelfstandige woning bestemd om verhuur of ter beschikking wordt gesteld waarin één of meer voorziening ontbreekt. De ontbrekende voorziening is of een wc, of een douche/bad of een kookgelegenheid. Bijkomend is de kamerbewoner voor de ontbrekende voorziening afhankelijk van de gemeenschappelijke ruimtes in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.

 

Toetsing: niet conform. De motivering bij de aanvraag laat uitschijnen dat het gebouw als een ondergeschikte woning moet worden beoordeeld en omschrijft dit als hospitawonen.

-          De aanvraag motiveert dat het gaat om bij elkaar horende (“aansluitende”) ruimtes. In de beschrijvende nota wordt gewag gemaakt dat het geheel verbonden blijft met het hoofgebouw en dat de bijgebouwen in die zin aansluitende lokalen zijn. Echter is er geen fysieke connectie en betreft het volume een van het hoofdgebouw losstaand bijgebouw. Conform oa de berekening van de netto vloeroppervlakte van de woning wordt deze niet in rekening gebracht om de netto vloeroppervlakte van de woning te bepalen. Het is in die zin duidelijk dat in de definitie van woning de aansluitende lokalen als effectief fysiek met elkaar verbonden moeten worden beschouwd.

Zie ook:  definitie eengezinswoning: eengezinswoning: gebouw bestaande uit één woning, waarbij de woning samenvalt met het volledige gebouw

En ook: netto vloeroppervlakte van een woongebouw (NVO woongebouw): de som van de horizontale vloeroppervlakte van elke bouwlaag. De omtrek van een horizontale vloeroppervlakte wordt gevormd door de binnenkant van de muren of de vergelijkbare bouwdelen, die het gebouw begrenzen.

Bij de definitie van de netto vloeroppervlakte van de woning wordt nog bepaald dat al dan niet overdekte buitenruimten niet meegerekend worden om de NVO van de woning te bepalen.

 

-          De inrichting van de ruimtes stemt niet overeen met de definities van hospitawonen op volgende punten:

1/  Het gaat niet om 1 kamer in de zelfstandige woning van de eigenaar.

 

2/ De aanvraag betreft evenmin een kamer (niet-zelfstandige woning) aangezien het bijgebouw wordt uitgerust met alle voorzieningen (keuken, toilet, douche). De aanvrager motiveert dat de leefruimte als gedeelde ruimte moet worden beschouwd. Echter de leefruimte wordt niet als 1 van de voorzieningen gebruikt die moet ontbreken om een kamer als niet-zelfstandige woning te beschouwen. Het gaat daarbij over de voorzieningen keuken, douche en toilet.

 

Er wordt door de aanvrager in de motivatienota gesteld dat in bijzondere voorwaarden kan opgelegd worden om de wc te schrappen uit het bijgebouw en op te leggen dat de wc voorziening in de hal van de woning wordt gebruikt.

Dit zou echter als gevolg hebben dat de kamer via een buitenruimte een essentiële voorziening moet bereiken, wat strijdig is met de bepaling dat de kamer zich in de woning moet bevinden én gebruik moet kunnen maken van een gemeenschappelijke voorziening in de woning.

Het uitsluiten van de wc in het bijgebouw leidt nadien bovendien ook niet tot het in overeenstemming zijn met het algemeen bouwreglement - zoals verder wordt besproken.

 

Het pand dient bijgevolg als zelfstandige woning te worden beoordeeld, waarvoor de bepalingen van artikels 28 en 29 van toepassing zijn.

Als zelfstandige functionerende woning moet er minimum voldaan worden aan de inrichtingsvoorschriften van een studio. Deze stelt onder meer dat alle voorziening binnen dezelfde ruimte vervat moeten zijn en bijkomend er minimum een netto-vloeroppervlakte van 30 m² onder een vrije hoogte van 2,20 m voorzien moet worden. De entiteit komt niet aan de minimale oppervlakte. Bijkomend worden de ruimte gescheiden door een verdieping waardoor niet voldaan wordt aan de definitie van studio. Bijkomend moet de studio in een hoofdgebouw vervat zitten wat in het huidig voorstel niet het geval is.

 

Artikel 28 – Studio

De minimum netto vloeroppervlakte van een studio bedraagt 30 m². De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de studio mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5 meter en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20 meter, behoudens voor dat deel van de studio dat de opgelegde minimum netto vloeroppervlakte overtreft.
Toetsing: De totale oppervlakte van het bijgebouw komt niet aan de minimale 30 m². Eveneens bevinden niet alle functionaliteiten zich binnen één ruimte waardoor niet gesproken kan worden van een studio.

-          De oppervlakte van het gelijkvloers onder vrije hoogte van 2,20 m bedraagt 8 m² (de ruimte onder de trap met een kleinere vrije hoogte kan niet in rekening worden gebracht).

-          De oppervlakte van de verdieping onder vrije hoogte van 2,20 m bedraagt 10,8 m² (slaapkamer plus badkamer).

-          Enkel het sanitair mag volgens de definitie van een studio in een afzonderlijke ruimte worden ondergebracht. Doordat in dit ontwerp de slaapkamer op een ander niveau wordt ingericht als de keuken/leefruimte voldoet het ontwerp niet aan de vereisten voor een studio.

 

Artikel 29 – eengezinswoning – hospitawoning

De minimum vloeroppervlakte van de leefruimte bedraagt 24 m². Als de zitruimte en de eetruimte geen geheel vormen, worden beide oppervlaktes samen geteld. Als de keuken geïntegreerd is in de woonkamer, moet de woonkamer 3 m² groter zijn, met uitzondering van woningen met slechts 1 slaapkamer.

Toetsing: niet conform. De leefruimte en keuken vormen 1 geheel maar hebben slechts een oppervlakte van 8 m² onder een vrije hoogte van minimaal 2,20 m (de ruimtes onder de trap kunnen hier niet in meegerekend worden).

 

Een eengezinswoning / hospitawoning moet minstens één slaapkamer bezitten met een minimum vloeroppervlakte van 11 m².

Toetsing: niet conform. De slaapkamer in de woning heeft een oppervlakte van 7,5 m².

 

Een eengezinswoning / hospitawoning moet een individuele functionele berging binnen de woning hebben van minimum 3 m². Indien deze berging geen afzonderlijke bergruimte is, moet gemotiveerd worden aangetoond dat toch aan deze oppervlaktenorm wordt voldaan.

Toetsing: niet conform. Er is een berging aangeduid van 3,16 m² doch deze bevindt zich niet binnen de woning. Deze kan even goed dienst doen als tuinberging voor het hoofdgebouw. Binnen de woning is onvoldoende ruimte om aan de vereiste 3 m² berging te voldoen.

 

Artikel 29 bis – private buitenruimte

Bij elke eengezinswoning / hospitawoning hoort een kwalitatieve private buitenruimte.

Toetsing: niet conform. Er is geen private buitenruimte bij deze nieuwe woning aangeduid. De bestaande buitenruimte van de eengezinswoning is ca. 27 m² groot. Richtinggevend wordt voor eengezinswoningen 50 m² vooropgesteld. Een verdere opdeling van de bestaande buitenruimte om in een private buitenruimte te kunnen voorzien is niet wenselijk en niet aanvaardbaar. Er kan bijgevolg niet aan dit artikel worden voldaan.
 

De aanvrager haalt in de beschrijvende nota aan dat het Algemeen Bouwreglement niet wettig zou zijn en bijgevolg niet moet/mag worden toegepast.

De (beweerde) onwettigheid binnen de beschrijvende nota van enkele artikelen van het bouwreglement van de Stad Gent volgt uit één arrest van de Raad voor Vergunningsbewistingen (RVVB).

Zowel de stad Gent als de Provincie Oost-Vlaanderen hebben tegen dit arrest van de RVVB een cassatieverzoek ingesteld bij de Raad van State.

De procedure bij de Raad van State is nog lopende, zodat dit ene arrest van de RVVB nog niet definitief is.

In afwachting van een uitspraak door de Raad van State in deze ene zaak, moet elke aanvraag op het grondgebied van Gent nog steeds getoetst worden aan al de artikelen van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 oktober 2021 tot 26 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag beoogt de regularisatie van de inrichting van het bijgebouw naar een woning. Deze regularisatie is ruimtelijk niet aanvaardbaar om meerdere redenen:

1/ De inrichting van het bijgebouw kan de toets met de minimale vereisten voor een zelfstandige woning niet doorstaan (zie §4). Ook de motivering dat dit om een hospitawoning zou gaan, houdt geen stand. Er is duidelijk geen fysieke verbinding waardoor het bijgebouw geen ‘aaneensluitend lokaal’ is in verbinding met het hoofdgebouw. Dit bijgebouw is vergund onder de noemer van polyvalente ruimte. Een polyvalente ruimte is geen woongelegenheid en kan bijgevolg niet aangewend worden voor het inrichten of doortrekken van een woonfunctie. Een polyvalente ruimte is mogelijks een hobby ruimte, atelier,  of eventueel een tuinberging. Deze functies zijn inpasbaar in een tuinstrook en staan mede ten dienste van het functioneren van de woning, maar vallen niet onder de bestemming wonen an sich.

2/ De inrichting van een woning in de tuin is strijdig met de bestemmingsvoorschriften voor de tuinstrook conform het BPA.

Het BPA is ouder dan 15 jaar en er zou geredeneerd kunnen worden dat om die reden een afwijking op de bestemmingsvoorschriften kan gevraagd worden. In navolging van Ruimte voor Gent en de ruimere afwijkingsmogelijkheden ten opzichte van BPA’s ouder dan 15 jaar, werd het beleidskader “ruimtelijk rendement in kader van ruimte voor Gent” opgesteld. Dit kader heeft als doel gebiedsgericht te gaan bepalen in welke gevallen afwijking(en) overwogen kunnen worden. In de dens bebouwde binnenstad is het verdichten met wonen geen doel op zich. Onderzoek heeft aangetoond dat het geplande en nog realiseerbare woonaanbod in andere zones en gebieden in de stad kan volstaan om aan de vraag te voldoen. In de reeds dens bebouwde woonzones verder gaan verdichten, wordt daarom niet ondersteund. De principes van het BPA Binnenstad waarin op basis van stroken een onderscheid wordt gemaakt in toegestane bestemmingen, worden wel nog ondersteund. Tuinzones dienen bijgevolg maximaal ingezet te worden om te ontpitten, ontharden en vergroenen. Daar waar nog bebouwing en constructies in die tuinzones bestaan of mogelijk zijn, staan deze niet ten dienste van een verdere verdichting met wonen.

Een afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het BPA is vanuit deze visie niet aan de orde.

3/ Het BPA voorziet in een minimale afstand tussen woningen onderling door pas wonen terug toe te laten vanaf een perceelsdiepte van minimaal 30 m. Gangbaar wordt gehanteerd dat, om voldoende onderlinge privacy en woonkwaliteit te garanderen, tuinzones minimaal 10 m diep moeten zijn. De bestaande tussenliggende tuin en afstand tussen hoofd- en bijgebouw, bedraagt net geen 5 m. Dit is ruim onvoldoende om onderlinge privacy en een voldoende grote private buitenruimte voor beide entiteiten te kunnen garanderen.

4/De woning in het bijgebouw kan nooit volledig autonoom functioneren aangezien ze enkel bereikbaar is doorheen het hoofdgebouw, de eengezinswoning, aan de straatzijde. Voor een zelfstandige woning (eengezinswoning, schakelwoning) staat voorop dat deze een rechtstreekse toegang vanaf het openbaar domein moet hebben. Het bijgebouw beantwoordt daar niet aan.

Het gevraagde is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en kan de toets met de goede ruimtelijke ordening niet doorstaan. De aanvraag wordt om deze redenen geweigerd.


CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is strijdig met het ABR, meer bepaald met de bepalingen voor een hospitawoning (artikel 27), voor een kamer, én met de bepalingen voor een afzonderlijke zelfstandige woonentiteit (artikel 28, 29). Het aangevraagde is strijdig met de bestemmingsvoorschriften van het BPA. De afwijking op de bestemmingsvoorschriften is ruimtelijk niet aanvaardbaar: een verdere verdichting met wonen in deze dens bebouwde context is niet te verantwoorden.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het regulariseren van de omvorming van een eengezinswoning naar een hospitawoning en de daarbij uitgevoerde beperkte interne verbouwingswerkzaamheden en gevelwijzigingen aan Antoine Brune - Tineke Wulgaert gelegen te Rozemarijnstraat 59, 9000 Gent.