Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00662 - OMV_2021140383 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinpaviljoen (fotostudio) met bijhorende luifelconstructie - zonder openbaar onderzoek - De Pintelaan 409, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:55
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00662 - OMV_2021140383 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinpaviljoen (fotostudio) met bijhorende luifelconstructie - zonder openbaar onderzoek - De Pintelaan 409, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_00662 - OMV_2021140383 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinpaviljoen (fotostudio) met bijhorende luifelconstructie - zonder openbaar onderzoek - De Pintelaan 409, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

BRAMSKI Comm.V met als contactadres De Pintelaan 409, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021140383) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een tuinpaviljoen (fotostudio) met bijhorende luifelconstructie

• Adres: De Pintelaan 409, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 663F3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen langs de De Pintelaan, in de wijk Nieuw Gent – UZ. De nabije omgeving kenmerkt zich door een mix van eengezinswoningen (open- en halfopen bebouwing), een universitaire campus (De Sterre), meergezinswoningen en kantoren. Op het perceel bevindt zich een vrijstaande woning.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het bouwen van een tuinpaviljoen (fotostudio) met bijhorende luifelconstructie.

Deze constructie wordt ingeplant in de achtertuin langs de rechter perceelsgrens, op 10 m achter de woning en op minstens 1,67 m van de achterste perceelsgrens. Het paviljoen heeft een oppervlakte van 42 m² en wordt afgewerkt met een plat dak (hoogte dakrand: 3,80 m) dat integraal voorzien wordt van een groendak. De gevelafwerking is zwartkleurig verticaal latwerk.

Het paviljoen wordt verbonden met de woning door middel van een overspannning op een hoogte van 3,47 m. Deze overspanning heeft een oppervlakte van 52,50 m² en wordt eveneens voorzien van een groendak. In de tuinzone worden een vrijstaand tuinhuis en een vrijstaande carport afgebroken.

 

Er wordt op de luchtfoto opgemerkt dat er in de voortuinstrook tussen 2016 – 2017 een oprit werd aangelegd in dolomiet met een oppervlakte van ca. 75 m². Het aanleggen van verharding is vergunningsplichtig. Hiervoor werden geen vergunning teruggevonden.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, met uitzondering van:

Artikel 12: beperken van verhardingen

Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

Er werd reeds vermeld dat de verharding in de voortuinstrook werd aangelegd zonder vergunning (zie 1. Beschrijving). In principe is de strikt noodzakelijke verharding in functie van een toegangspad naar de woning en opritverharding naar een vergunde garage/carport vrijgesteld van vergunning. In casu werd een opritstrook aangelegd met een oplopende breedte van ca. 6 m (ter hoogte van de rooilijn) tot ca. 8 m (ter hoogte van de voorbouwlijn). Bij deze aanvraag verdwijnt de carport in de zijtuinstrook, waardoor de oprit niet meer strikt noodzakelijk is. In de voortuinstrook kan bijgevolg uitsluitend een toegangspad tot de woning en een autostaanplaats (3 m x 10 m) behouden blijven. Het overige dient groen en onverhard aangelegd te worden. Dit wordt opgelegd in de bijzondere voorwaarden en aangeduid op de plannenset. In de zij- en achtertuinstrook is de maximale verhardingsgraad bereikt.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door het plat dak van het tuinpaviljoen en de overspanning aan te leggen als groendak. Deze daken lopen over naar de bestaande hemelwaterput.

 

Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².

 

Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Bijgebouw

Het optrekken van een vrijstaand tuinpaviljoen (fotostudio) in de achtertuin van deze eengezinswoning kan stedenbouwkundig worden toegestaan. De omvang van het bijgebouw staat in verhouding tot de perceelsoppervlakte (ca. 1038 m²). Ook de maximale hoogte, het materiaalgebruik en de inplanting zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het paviljoen wordt ingeplant op een beperkte afstand (ca. 1,50 m) van een hoogstammige boom; tijdens de volledige duur van de werken dient deze te behouden bomen beschermd te worden. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.


Het bijgebouw zal gebruikt worden als fotostudio voor een foodfotograaf. In de aanvraag wordt verduidelijkt dat het niet gaat om een publiekstrekkende functie en dat het bijgebouw op het niveau van de eengezinswoning blijft. Dit wordt bevestigd op de plannen: de ruimte is 41 m² groot en er is geen ontvangstruimte, vergaderbureau of sanitair aanwezig. De beperkte oppervlakte en de indeling wijzen erop dat het gebouw inderdaad in functie staat van de eengezinswoning en niet zelfstandig kan functioneren. Hierdoor is het gevraagde aanvaardbaar en inpasbaar in de tuinzone.

 

Om het tuinpaviljoen te bereiken wordt echter een overspanning naartoe voorzien van aan de woning. Deze overspanning heeft een oppervlakte van 52 m², komt tot op 0,89 m van de linker perceelsgrens en heeft een hoogte van 3,47 m. Dergelijke overspanning wordt eveneens gezien als een bijgebouw. Samengeteld met het paviljoen komt dit op een totale oppervlakte aan bijgebouwen van ca. 94 m². Als maatstaf voor een gangbare oppervlakte aan bijgebouwen wordt 40 m² gehanteerd (cfr. het vrijstellingsbesluit), wat in voorliggende aanvraag ruimschoots wordt overschreden. Daarbovenop heeft de constructie een aanzienlijke hoogte op een minimale afstand van de linker perceelsgrens. Er wordt geoordeeld dat de ruimtelijke impact van de overspanning te groot is, zowel op het aanpalende perceel als op de tuinzone. Bijgevolg wordt de overspanning uitgesloten uit de vergunning.

 

Verharding voortuinstrook
In de voortuinstrook werd zonder vergunning verharding aangelegd. Een groot deel van deze verharding is strijdig met art. 12 van het algemeen bouwreglement (zie 4.3. Verordeningen) en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. De aangelegde verharding leidt niet meer tot een vergunde garage of carport waardoor deze niet aanvaard wordt. In de voortuin wordt slechts één autostaanplaats aanvaard met een maximale diepte van 10 m en een maximale breedte van 3 m en een toegangspad tot de woning. Het overige dient groen en onverhard te worden aangelegd (zie bijzondere voorwaarden). In de zij- en achtertuinstrook is de maximale verhardingsgraad bereikt.

 

Omwille van bovenstaande redenen komt het plaatsen van het tuinpaviljoen voor vergunning in aanmerking, maar zullen de overspanning (tussen woning en tuinpaviljoen) en een gedeelte van de verharding in de voortuinstrook uit de vergunning gesloten worden.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor het tuinpaviljoen, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Ongunstig voor de overspanning tussen de woning en het tuinpaviljoen en een gedeelte van de verharding in de voortuinstrook.

De overspanning is te groot qua oppervlakte en te hoog ten opzichte van het aanpalende perceel en bijgevolg strijdig met de goede ruimtelijke ordening. De verharding in de voortuinstrook is strijdig met artikel 12 van het algemeen bouwreglement en niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinpaviljoen (fotostudio) met bijhorende luifelconstructie aan BRAMSKI comm.v (O.N.:0722651186) gelegen te De Pintelaan 409, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

      

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

De volgende werken worden uitgesloten uit de vergunning:

-      Het plaatsen van de overspanning tussen de woning en het tuinpaviljoen.

-      Een gedeelte van de verharding in de voortuinstrook (zie plannenset).

 

Verharding voortuinstrook

-      De verharding in de voortuinstrook dient te worden beperkt tot één autostaanplaats
(3 m x 10 m) en een toegangspad naar de woning. Het overige dient groen en onverhard te worden aangelegd (zie plannenset).

-      Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen. De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Boom

De te behouden boom rechts van het tuinpaviljoen dient tijdens de volledige duur van de werken beschermd te worden.

 

Riolering

De regenwaterafvoer (RWA) van de studio/paviljoen mag in geen geval aangesloten worden op de vuilwaterleiding (DWA) van het interne rioleringsstelsel. Deze dient ter plaatse te infiltreren op privaat domein, aangesloten te worden op de regenwaterput of op de interne RWA leiding.

 

Een groendak is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 liter per m².

 

Openbaar domein

Oprit

Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 4,5 meter op het openbaar domein worden toegestaan. De parkeerplaats op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.

 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangepast worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

     

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. U maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s.