Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00663 - OMV_2021146697 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Dorpsstraat 24, 9052 Zwijnaarde - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00663 - OMV_2021146697 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Dorpsstraat 24, 9052 Zwijnaarde - Weigering 2022_CBS_00663 - OMV_2021146697 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Dorpsstraat 24, 9052 Zwijnaarde - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

MERIAUX CONSTRUCT BV met als contactadres Veldestraat 140/a, 9850 Merendree en WECONSTRUCT BVBA met als contactadres Duinbergenlaan 92, 8300 Knokke-Heist hebben een aanvraag (OMV_2021146697) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing

• Adres: Dorpsstraat 24, 9052 Zwijnaarde

Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie B nr. 195F

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 22 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het slopen van een eengezinswoning en het bouwen van een meergezinswoning op een terrein langs de Dorpsstraat in Zwijnaarde. Deze straat ligt binnen de kern van Zwijnaarde en bestaat uit een mix van een- en meergezinswoningen met nevenfuncties op het gelijkvloers. Aan de achterzijde paalt het perceel aan de groene Prelaatsdreef.

 

De nieuwe meergezinswoning wordt op de rooilijn ingericht, sluit aan op de wachtgevel van de rechterbuur en bevindt zich op  minimaal 3 m van de linker perceelsgrens. Het volume bestaat uit één ondergrondse laag en 4 bovengrondse bouwlagen die ter hoogte van de perceelsgrenzen gedeeltelijk worden teruggetrokken.

 

De bouwdiepte op het het gelijkvloers (de eerste bouwlaag) bedraagt 15,50 m aan de rechterzijde en 20 m aan de linkerzijde (inclusief fietsenstalling).

 

De diepte van de tweede en derde bouwlaag sluit aan op de bestaande diepte van de rechterbuur (11 m). Op een afstand van minimaal 3,50 m tot maximaal 4,50 m van de rechterbuur vergroot de bouwdiepte tot 15 m diep. Aan de linkerzijde kraagt de tweede  en derde bouwlaag over een diepte van 12 m uit tot op minimaal 3 m van de linker perceelsgrens. Op een afstand van 5,41 m van de linker perceelsgrens is de bouwdiepte 15 m. De terrassen richten zich naar de straatzijde.

 

De vierde bouwlaag wordt teruggetrokken met 2,20 m ten opzichte van de voorgevel, met 3 m ten opzichte van de linker zijgevel en 3 m ten opzichte van de achtergevel. De terrassen zijn zowel naar de voorzijde als naar de achterzijde gericht. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens wordt met 2 m teruggesprongen ten opzichte van de voorgevel van de rechterbuur. Hierna wordt een terras van 3 m diep gerealiseerd met hierachter het volume van de vierde bouwlaag van 6 m diep zodat deze gelijk loopt met de achtergevel van deze buur.

 

De meergezinswoning bestaat uit 11 entiteiten (3 met 1 slaapkamer, 4 met 2 slaapkamers en 4 met 3 slaapkamers) met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 80,22 m². Op het gelijkvloers wordt een commerciële handelsruimte van netto 142,50 m² ingericht.

 

De ondergrondse parking is bereikbaar via een autolift vanaf de Dorpsstraat. In de garage worden 13 autostaanplaatsen, 1 aangepaste autostaanplaats, bergingen en een tellerlokaal ingericht. De fietsenberging bevindt zich op het gelijkvloers en is bereikbaar via een pad vanaf de Dorpsstraat. Er is plaats voor 40 fietsen en 4 buitenmaatse fietsen. Achter de fietsenstalling is een aparte toegang tot de ondergrondse garage.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 09/12/1975 werd een vergunning afgeleverd voor afbraak bestaande bebouwing en bouwen nieuwe woning. (1975 ZW 1420)
  • Op 07/12/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het vellen van 14 pinussen. (2017/04164)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

FLUXYS NV

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 22 november 2021 onder ref. TPW-OL-2021578866 (zie omgevingsloket):
Fluxys bezit definitief buiten dienst gestelde (= ontgast en afgekoppeld van het netwerk) ondergrondse stalen buizen in de projectzone van deze aanvraag. Bijgevolg kan Fluxys onderneming een positief advies geven voor dit dossier, op voorwaarde dat de toegankelijkheid tot de installaties gewaarborgd blijft. Als bijlage op het omgevingsloket wordt ter informatie de lijst van de aardgasvervoersinstallaties in de nabijheid van de aangekondigde werken en de indicatieve liggingsgegevens van deze buizen meegestuurd.

 

BRANDWEER CENTRUM

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 2 december 2021 onder ref. 067035-001/NVDV/2021 mits te voldoen aan de in het advies vermelde maatregelen en reglementeringen. De aandacht wordt gevestigd op de volgende bijzondere aandachtspunten: 

-      Zelfsluitende branddeur op volgende plaatsen: op +0 tussen handelszaak en trappenhuis, op +0 bij de toegang tot het ondergronds trappenhuis, op -1 bij de bergingen 0.11 en 0.12, op -1 bij de tellerlokalen, op-1 tussen de parkeergarage en de groep bergingen, op -1 bij de liftsassen en de toegangen tot de trappenhuizen. 

-      Enkel het beveiligingstype “sprinkler” is toegestaan voor de parkeergarage.

 

FLUVIUS SYSTEM OPERATOR

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 26 november 2021 onder ref. 47966791 (zie omgevingsloket):
Op basis van de gegevens waarover Fluvius vandaag beschikt, werd de impact op de netten ingeschat. Volgende informatie wordt meegegeven:

Op basis van het standaardvermogen voor appartementen van 9,2 kVA, voor algemene delen en commerciële panden van 56kVA en per aparte aansluiting voor een woning van 17,3 kVA is het project niet aansluitbaar op het bestaande elektriciteitsnet. Een netuitbreiding is noodzakelijk. Op basis van het standaardvermogen van 6 m3/h per wooneenheid is het project aansluitbaar op het bestaande gasnet. Raadpleeg zeker de minimale technische vereisten voor het gasmeterlokaal op www.fluvius.be/nl/media/3021 of www.fluvius.be/nl/media/3016.

 

Op de website van Fluvius vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. Hieraan moet voldaan worden

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat Fluvius – na ontvangst van alle gegevens – 30 werkdagen nodig hebben om de offerte op te maken. Bovendien loopt er nog een termijn van minimaal 90 werkdagen tussen de ontvangst van het akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken - onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie wordt meegegeven onder voorbehoud van latere wijzigingen. Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan het advies nog wijzigen.

 

Fluvius raadt aan hen zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van het project: 47966791.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met deze verordening.

 

De strijdigheid met volgend artikel uit de verordening Toegankelijkheid leidt tot een weigering van de omgevingsvergunning:

 

Artikel 15

De breedte van een looppad, gemeten tussen onafgewerkte binnenmuren, bedraagt minstens 175 cm, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten en leuningen een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 150 cm gegarandeerd wordt.

 

In de aanvraag kunnen afwijkingen op de ruwbouwmaten worden opgenomen als in het aanvraagdossier gemotiveerd aangetoond wordt dat na de afwerking van de wanden een vrije en vlakke doorgangsbreedte, gemeten tussen de afgewerkte wanden met inbegrip van eventuele leuningen en plinten, van minstens 150 cm gegarandeerd wordt.

 

In afwijking van lid 1 en 2 is een versmalling van een dergelijk looppad toegestaan in de volgende gevallen

  1. bij een versmalling die zich over hoogstens 120 cm uitstrekt : als de breedte van het looppad, gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, minstens 115 cm bedraagt, zodat na afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten steeds een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt;
  2. bij een versmalling die zich over meer dan 120 cm uitstrekt : als de breedte van het looppad, gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, minstens 145 cm bedraagt, zodat na afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 120 cm gegarandeerd wordt. In dit laatste geval moet minstens elke tien meter, alsook aan het begin en het einde van de versmalling, voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd.

 

De breedte van het gangpad in de gelijkvloerse inkomhal versmalt over een lengte van 2,90 m van 1,50 m breed tot 0,90 m breed op het smalste punt. Ook in de kelderverdieping zorgt een versmalling van het gangpad voor dit probleem. Aangezien de naastliggende ruimtes reeds krap bemeten zijn, zal een verkleining van deze ruimtes conflicten met het Algemeen Bouwreglement van de stad en de werking van het gebouw vooroorzaken. Hierdoor is er geen marge om de verbreding van het gangpad via bijzondere voorwaarde op te lossen. Bijgevolg leidt deze strijdigheid tot een ongunstige beoordeling van de voorliggende aanvraag.

 

Verder worden ook volgende strijdigheden opgemerkt. Deze strijdigheden vormen door de optelsom ervan een weigeringsgrond voor de aanvraag.

 

Art. 17.

Bij handelingen waarbij brandhaspels, brandblusapparaten of andere uit de wand stekende constructies geïnstalleerd worden, mogen die constructies het ongestoord gebruik van het looppad niet in het gedrang brengen. Hiertoe kunnen die apparaten in een nis ingewerkt worden zodat ze niet buiten het afgewerkte muurvlak uitsteken.

 

De brandslanghaspel op in de gelijkvloerse gemeenschappelijke inkomhal wordt zo opgehangen dat de draaicirkel van een rolstoelgebruiker sterk ingeperkt tot onmogelijk gemaakt wordt.

 

Art. 18.

Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.

 

Alle buitendeuren beschikken over een dorpel van 15 cm hoog en dit zonder het toevoegen van een helling om het niveauverschil te overbruggen. Het gebouw is hierdoor niet rolstoeltoegankelijk.

 

Art. 21.

§1. Als een lift geïnstalleerd wordt, moet die in een afgesloten koker zitten of moet het om een verticale plateaulift gaan. Liften in een afgesloten koker moeten minstens liften zijn van het type 2 zoals omschreven in de EN 81-70.

§2. Voor een lifttoegang moet een vrije en vlakke draairuimte zijn.

§3. Liften die in een afgesloten koker geplaatst zijn, moeten automatische deuren hebben. De vrije en vlakke doorgangsbreedte van de liftdeur moet minstens 90 cm bedragen.

§4. Bij verticale plateauliften moet het hefplateau minstens 100 cm breed en 140 cm diep zijn.

§5. Over de volledige lengte van de plateaulift, alsook ter hoogte van de doorgangen van de deuren, moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd worden.

 

De openingen van alle liftdeuren zijn 75 cm breed. Vermoedelijk is dit probleem oplosbaar bij de keuze van een ander type lift.

 

De bovenstaande strijdigheden met de Verordening Toegankelijkheid leiden tot een weigering van de omgevingsvergunning.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het project situeert zich in het stroomgebied van een waterloop in beheer van de Provincie Oost-Vlaanderen. Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

 

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse parking dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

 

Algemeen geplande toestand

-      nieuwe waterdoorlatende verharding (86,92 m²) en verharding waarbij het hemelwater naar een aanpalende onverharde strook afwatert (65,12 m²- terras 1)

-      nieuwe plat dak (479,93 m²) waarvan 211,52 m² wordt aangelegd als groendak en 86,22 m² als terras

-      hemelwaterput (10 m³)

-      infiltratievoorziening (8,75 m³ en 31 m²)

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater. Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.

 

Verharding

Een deel van de verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen of kan afwateren naar de omgeving.

 

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).

 

Voor de verhardingen die afwateren naar de omgeving, mogen er geen goten voorzien worden.

 

Hemelwaterput

Er wordt een hemelwaterput van 10 000 l voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt niet ingeschat. Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair, dienstkraan (onderhoud, tuin ...). 

Het voorziene hergebruik is groot voor deze hemelwaterput (de volledige verharde dakoppervlakte wordt gecompenseerd).

 

De geplande hemelwaterput van 10 000 l is correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR.

 

Groendak

Het groendak (211,52 m²) moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten:

Nieuwe verharde oppervlakten (dak + grond) + groendak/2 - 60 m² (hemelwaterput met hergebruik).

Dit komt neer op een oppervlakte van 314,17 m².

 

De infiltratievoorziening dient een inhoud te hebben van 7854,25 liter en een oppervlakte van 12,56 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 8,75 m³ en een oppervlakte van 31 m².

 

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit kratten. Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Het voorliggende project heeft geen invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden één bezwaar ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

 

Samenvatting en behandeling van het bezwaar

Samenvatting: Er wordt een autolift voorzien. Vraag of er bouwvoorschriften zijn die bepalen dat er voldoende geluidsisolatie voorzien moet worden zodat er geen hinder is naar de aanpalende buren.

Behandeling: Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om geluidshinder bij de buren te voorkomen. De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' dient nageleefd te worden, de norm heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Het is de verantwoordelijkheid van de architect om de werken volgens de regels van de goede praktijk uit te voeren.

 

Samenvatting: Vraag of de meegestuurde digitale foto van de voorgevel van de te bouwen meergezinswoning nog een ontwerp of is deze reeds definitief (en dus reeds rekening houdend met uw eerdere opmerkingen/advies)  is.

Behandeling: de digitale foto is een architecturale impressie van hoe het gebouw eruit kan zien. Het zijn echter de aangevraagde plannen (getekend op schaal, met eenheden, indelingen van de ruimtes,…) die bepalen hoe het gebouw vormgegeven wordt en die een onderdeel uitmaken van de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag.

8.       OMGEVINGSTOETS

 

De voorliggende aanvraag is strijdig met verschillende artikels uit de Verordening Toegankelijkheid. De totaliteit van al de strijdigheden én het feit dat de strijdigheid met artikel 15 niet via een bijzondere voorwaarde opgelost kan worden, maakt dat de omgevingsvergunning ongunstig wordt geadviseerd. Niettegenstaande werd hieronder beknopt een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening opgenomen.

 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Tegen de sloop van de bestaande woning is geen bezwaar. Deze beschikt niet over een specifieke erfgoedwaarde en komt dus voor sloop in aanmerking. Het betreft geen te beschermen eengezinswoning.

 

VOLUME EN ARCHITECTUUR

Het nieuwe volume kent een gangbare gelijkvloerse bouwdiepte met 15m op het gelijkvloers met uitzondering van een fietsenberging met een bouwdiepte tot 20 m aan de linkerzijde. Deze bouwdiepte is toch aanvaardbaar gezien de ruime afstand tot de rechterbuur (7,90 m). De hinder naar de aanpalende blijft op deze manier beperkt. De bouwdiepte op de verdiepingen is zo ontworpen dat ter hoogte van de rechtstreeks aanpalende de nodige afstand bewaard blijft. De vierde afwerkingslaag springt zowel aan de voor- als een de achterkant terug. Tevens wordt een tussenafstand tot de zijdelingse grenzen gehanteerd. Dit maakt dat het volume de hinder voor de aanpalenden beperkt.

 

Wat de voorgestelde bouwhoogte betreft, is het zo dat 3 bouwlagen met een teruggesprongen vierde bouwlaag te verantwoorden zijn op deze ligging: het perceel is gelegen langs de Dorpsstraat in de dorpskern van Zwijnaarde. Bovendien wordt op het gelijkvloers een nevenfunctie gecreëerd wat een meerwaarde is voor de dorpskern.

 

WONINGTYPETOETS EN PROGRAMMA

De aanvraag betreft het bouwen van appartementen op een perceel dat kleiner is dan 1.500m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordenend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze parameters worden hieronder besproken.

  • Vraag 1: Gebiedsgerichte differentiatie : score 1 (Dorpsstraat)
  • Vraag 2: Buurt: score 1 (minder dan de helft zijn eengezinswoningen)
  • Vraag 3: Buren: score 0 (beide buren betreffen geen eengezinswoningen)
  • Vraag 4: Parkeren: score 0 (parkeren kan ondergronds)
  • Vraag 5: Bouwlagen: score 1 (rekening houdend met het gangbare gabarit in de straat)
  • Vraag 6: Perceelsconfiguratie in combinatie met bouwvolume: score 2

Totaalscore = 5 - Er is geen voorkeur voor een bepaald woningtype. Er kan met andere woorden een meergezinswoning gebouwd worden.

 

In het ontwerp worden 11 entiteiten voorgesteld. Ze variëren in grootte (3 met 1 slaapkamer, 4 met 2 slaapkamers en 4 met 3 slaapkamers) met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 80,22 m². Dit voldoet aan de gevraagde mix uit het algemeen bouwreglement van de stad dat een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 75 m² voor entiteiten in een meergezinswoningen oplegt. Er wordt echter opgemerkt dat de meergezinswoning zich in de dorpskern van Zwijnaarde bevindt. Binnen deze dorpskern zijn grotere entiteiten aangewezen.

 

Elke entiteit beschikt over een buitenruimte dewelke voldoen aan de minimale eisen uit het algemeen bouwreglement. De groottes van de terrassen zijn echter niet afgestemd op de bewoners van het appartement. Zo beschikt het 1 slaapkamerappartement op de derde verdieping over 3 terrassen met een gezamenlijke oppervlakte van 41,65 terwijl één van de 3 slaapkamerappartementen over één terras van slechts 11,40 m² of een 2 slaapkamerappartement met een terras van 7,17 m². Het afstemmen van de groottes van de terrassen op de gebruikers leidt tot een groter wooncomfort.

 

Verder wordt op het gelijkvloers een commerciële handelsruimte van netto 142,50 m² ingericht. De handelsruimte is zichtbaar in de plint van het gebouw en zorgt hierdoor voor een levendigheid van het gebouw en versterkt de dorpskern.

 

MOBILITEIT EN PARKEREN

Bestaande toestand

Voetganger

Er zijn comfortabele voetpaden langs beide zijden van de straat.

Fiets

Er zijn geen fietspaden in de Dorpsstraat. Men voorziet echter ook een doorsteek voor voetgangers en fietsers naar de Prelaatsdreef, een hoofdfietsroute.

Collectief vervoer

- Halte Zwijnaarde bibliotheek ligt op 150m waar tram 2 en bussen 44, 70 en 71 halteren.

- Station Gent-Sint-Pieters bevindt zich op 4km.

- Er zijn verschillende autodeelstandplaatsen binnen een straal van 500m.

- Het project is goed bereikbaar met collectief vervoer.

Auto

Gezien de ligging vlakbij de R4 en het knooppunt van de E17 en E40 is het project vlot bereikbaar met de auto.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

  1. Type functie: wonen en commerciële dienstverlening
  2. Ligging: witte zone
  3. Grootte: 120m² commerciële dienstverlening; 11 wooneenheden waarvan 3 met 1 slaapkamer,  4 met 2 slaapkamers en 4 met 3 slaapkamers

 

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen min 36 fietsparkeerplaatsen voor bewoners en werknemers en 2 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers en tussen de 14 en 33 autoparkeerplaatsen voor bewoners, werknemers en bezoekers voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project.

 

De voorgestelde plannen voldoen:

Fiets:

Er wordt een fietsenstalling op het maaiveld voorzien voor 40 fietsen waarvan 4 buitenmaatse. De inrichting van de fietsenstalling is conform de richtlijnen van de stad. Enkel de toegangsdeur is te smal om ook buitenmaatse fietsen comfortabel in en uit te kunnen manoeuvreren. De toegangsdeur voor de fietsenstalling moet minstens 1,10 m breed zijn. De fietsenstalling is bereikbaar langs een pad aan de zijkant van het gebouw.

Auto:

Er wordt een ondergrondse garage voor 14 parkeerplaatsen gebouwd. De garage is bereikbaar via een autolift. In de nota staat expliciet vermeld dat ook bezoekers gebruik zullen kunnen maken van deze autoparkeerplaatsen, wat nodig is. Het aantal parkeerplaatsen is net voldoende en komt overeen met het minimum van de parkeerrichtlijnen. Om hinder van wachtende auto’s op de rijbaan voor het inrijden van de parking te vermijden moet voorrang gegeven worden aan inrijdende autoverkeer.

 

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

 

GROEN

Volgens de plannen worden geen bomen gerooid. Dit is in de praktijk niet uitvoerbaar. Alle bomen/boompjes dichter dan 3 m naast de nieuwe (linker) gevel (dit zijn de eerste vier opgemeten bomen) zullen onvermijdelijk sneuvelen voor de bouw van de meergezinswoning. Aangezien de bomen vrij jong zijn en niet behouden kunnen worden, kunnen zij verwijderd worden, mits heraanplant van 1 nieuwe hoogstammige boom (op minstens 2 m van perceelsgrens en 3 m van de gevel) in de linker zijtuin.

 

De overige twee te behouden bomen aan deze kant (D0.30 en D 0.10) moeten behouden blijven. Om schade te voorkomen, moeten de bomen tijdens de werken beschermd worden door een aaneengesloten hekwerk van minstens 2 m hoogte, geplaatst op minstens 2 m van de stam van deze bomen.

 

Verder is achteraan op het perceel een naaldboom geveld. Als compensatie voor deze boom moest één nieuwe hoogstammige boom heraangeplant worden. Dit is niet gebeurd.

 

Vooraan worden twee bomen verwijderd (vermoedelijk zonder vergunning). Deze bomen moeten gecompenseerd worden door twee nieuwe bomen in de achtertuin.

 

Aan de achterzijde beschikken de entiteiten over een ruime collectieve tuin. De entiteiten links in het volume kunnen deze buitenruimte vrij eenvoudig bereiken via een gemeenschappelijke circulatieruimte die uitmondt aan de rechter zijgevel. De entiteiten rechts in het volume hebben echter een veel moeilijkere toegang tot de buitenruimte. Zij moeten via de gemeenschappelijke circulatieruimte naar de straatzijde gaan om dan rondom het volume naar de achtertuin te stappen. Dit vormt een grote belemmering voor het gebruikscomfort van deze tuin. Gezien de beperkte terrassen waarover de entiteiten beschikken, is een vlotte toegang tot de tuin een grote meerwaarde.

 

CONCLUSIE

Ongunstig. De voorliggende aanvraag is strijdig met verschillende artikels uit de Verordening Toegankelijkheid. De totaliteit van al de strijdigheden én het feit dat de strijdigheid met artikel 15 niet via een bijzondere voorwaarde opgelost kan worden, maakt dat de omgevingsvergunning ongunstig wordt geadviseerd.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing aan MERIAUX CONSTRUCT bv (O.N.:0758435080) en WECONSTRUCT bvba (O.N.:0689642482) gelegen te Dorpsstraat 24, 9052 Zwijnaarde.