Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00664 - OMV_2021159230 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning met magazijn en 2 handelsruimtes tot woning met magazijn - zonder openbaar onderzoek - Grotesteenweg-Zuid 25 en 27, 9052 Zwijnaarde - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00664 - OMV_2021159230 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning met magazijn en 2 handelsruimtes tot woning met magazijn - zonder openbaar onderzoek - Grotesteenweg-Zuid 25 en 27, 9052 Zwijnaarde - Vergunning 2022_CBS_00664 - OMV_2021159230 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning met magazijn en 2 handelsruimtes tot woning met magazijn - zonder openbaar onderzoek - Grotesteenweg-Zuid 25 en 27, 9052 Zwijnaarde - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Len Vertriest met als contactadres Georges Martensstraat 10/101, 9800 Deinze heeft een aanvraag (OMV_2021159230) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een woning met magazijn en 2 handelsruimtes tot woning met magazijn

• Adres: Grotesteenweg-Zuid 25 en 27, 9052 Zwijnaarde

Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie C nrs. 247X2 en 251G

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 22 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 27 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het te verbouwen woongebouw bevindt zich langs de gewestweg Grotesteenweg-Zuid (N60) in Zwijnaarde. Het terrein behoort tot een kleine woninggroep (De Klosse) in de open ruimte tussen Zwijnaarde en De Pinte. De omgeving is vrij divers en wordt gekenmerkt door vrijstaande, halfopen en gesloten eengezinswoningen alsook enkele geïsoleerde bedrijfssites. Het pand in kwestie betreft een woongebouw met een horecaruimte (café en frituur) en loodsen op het gelijkvloers en een woongelegenheid op de verdieping.

 

Met deze aanvraag wordt de gelijkvloerse horecaruimte en de loods omgevormd tot één ruimte voor bedrijvigheid. De bedrijfsgebouwen zullen gebruikt worden voor een schildersbedrijf met een beperkt kantoor (55 m²), sanitair, een voorbereidingsruimte, een magazijn en een refter bij het magazijn. Het magazijn is bereikbaar via twee poorten.

 

Op de verdieping blijft de woongelegenheid behouden. Deze krijgt een aparte gelijkvloerse toegang waar ook ruimte is voor het stallen van fietsen. Op de eerste verdieping wordt de leefruimte ingericht. Een gedeelte van de gelijkvloerse bebouwing is vandaag afgewerkt met een licht hellend dak. Dit dak wordt vervangen door een plat dak. Op dit plat dak wordt een dakterras ingericht. Ten opzichte van de linker perceelsgrens wordt een ontoegankelijk groendak van 2,80 m breed ingericht.

 

Het bestaande hoofdgebouw bestaat uit twee bouwlagen met hellend dak. Aan de achterzijde van dit hellend dakvlak wordt een gevelbrede dakuitbouw toegevoegd zodat het gebouw aan de achterzijde uit drie bouwlagen bestaat (kroonlijst 9,35 m).

 

Verder worden twee zaakgebonden publiciteitsborden aangevraagd. De eerste is vrijstaand en bevindt zich in de voortuin aan de rechterzijde. Het publiciteitsbord zelf is 1,20 m hoog en 1,90 m breed en wordt ondersteund door aluminium palen. In totaal heeft het bord een hoogte van 2,20 m.

Het tweede publiciteitsbord is verlicht en bevindt zich aan de voorgevel van het hoofdvolume net boven de ramen van de eerste verdieping. Het bord is 12,07 m breed en 1,33 m hoog.

 

De voorgevel wordt ook geïsoleerd met 15 cm isolatie en afgewerkt met crepi. Aangezien de woning niet op de rooilijn ligt, is er geen impact naar het openbaar domein.

 

Tenslotte wordt in de voortuin bij het magazijn een losstaande leveringscabine aangevraagd van 2 m hoog en 2,15 m² groot aangevraagd.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen vergunningen, meldingen en/of weigeringen bekend voor het perceel.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Agentschap Wegen en Verkeer

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op
23 november 2021 onder ref. AV/411/2021/01458 (zie omgevingsloket)

 

Onwenselijk omwille van doelstellingen en zorgplichten

Conform artikel 4.3.4. VCRO kan de vergunning worden geweigerd of moeten er voorwaarden opgelegd worden in de vergunning indien uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van de doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap.

“Een vergunning kan worden geweigerd indien uit een verplicht in te winnen advies blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.”

In casu is de vergunningsaanvraag onwenselijk omwille van volgende doelstellingen en zorgplichten van het Agentschap:

 

Onwenselijk omwille van verkeersveiligheid

In voorliggend geval worden de doelstellingen en zorgplichten inzake verkeersveiligheid en inzake een vlotte verkeersdoorstroming geschonden. Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden. Het Agentschap  toetst dan ook de invloed van elke vergunningsaanvraag op de verkeersveiligheid rekening houdend met de specifieke omstandigheden.

 

Het Agentschap Wegen en Verkeer streeft de beperking van de toegangen tot een gewestweg, zoals N60, na met het oog op het vergroten van de vlotte verkeersdoorstroming, het bevorderen van de verkeersveiligheid en het verlagen van de conflictpunten met de zwakke weggebruiker.

 

De algemene richtlijnen hieromtrent werden gebundeld in het dienstorder MOW/AWV/2012/16 van 16/10/2012 (betreffende de Reglementering van de toegangen tot gewestdomein), die onder meer de volgende voorwaarden oplegt:

  • Er wordt slechts 1 toegang van max 4,5 meter breedte toegelaten. Voor sterk verkeersgenererende activiteiten is een toegang met max. breedte van 7 meter toegestaan.
  • Er dient bij verkavelingen gestreefd te worden naar één gemeenschappelijke ontsluiting d.m.v. een ventweg. Wanneer het aantal loten beperkt is, dienen de toegangen zoveel mogelijk geclusterd worden. Twee loten dienen t.h.v. de tussenliggende perceelsgrens voorzien te worden van een gemeenschappelijke toegang van maximum 7 meter.
  • Ter hoogte van de perceelsgrens, dient, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbarescheiding aangebracht te worden door de aangelande.
  • De locatie van de toegangen, ramen en deuropeningen is steeds ondergeschikt aan de bestaande weginfrastructuur (incl. straatmeubilair, verhoogde inrichtingen, bushaltes, grachten, openbare verlichting, kasten nutsmaatschappijen, …).
  • Haaks parkeren achter de rooilijn wordt niet toegestaan (wel uitzondering mogelijk).  Het is onwenselijk dat bestuurders achterwaarts de gewestweg dienen op te rijden om de parking te verlaten OF het is onwenselijk dat bestuurders op de gewestweg dienen te manoeuvreren om het perceel veilig op of af te rijden.

 

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende redenen:

Er wordt een toerit met een breedte van 9,85 m voorzien ter hoogte van het magazijn. Langs de N60 en op de locatie van de vergunningsaanvraag moet het aantal toegangen worden  beperkt want er is een grote verkeersdruk langs deze gewestweg en er ligt een fietspad tussen de rijweg en het perceel.

Hoe breder de toerit, hoe groter het conflictpunt voor de zwakke weggebruikers.

 

Parkings die haaks op de weg worden ingepland en op deze wijze een rechtstreekse toegang hebben tot de gewestweg kunnen niet worden toegestaan. Het is onwenselijk dat bestuurders achterwaarts de gewestweg dienen op te rijden om de parking te verlaten OF het is onwenselijk dat bestuurders op de gewestweg dienen te manoeuvreren om het perceel veilig op of af te rijden.

 

Het gegeven dat er sprake is van een reeds bestaande toegang, houdt geen ‘recht’ in op een toegang tot de openbare weg op die locatie en onder die modaliteiten. De modaliteiten van de toegang tot de openbare weg zijn precair en kunnen door de wegbeheerder worden gewijzigd met het oog op het algemeen belang.

 

Er kan niet worden betwist dat de bestaande situatie een gevaarlijk situatie creëert. Gelet op de nieuwe vergunningsaanvraag is het de verplichting van een normaal en zorgvuldig vergunningverlenende overheid en van een zorgvuldig wegbeheerder om dit gevaarlijk conflictpunt te verhelpen.

 

Het Agentschap Wegen en Verkeer benadrukt dat zij de in de aanvraag voorziene vorm van ontsluiting naar de openbare weg enkel zal toestaan op voorwaarde dat de breedte van de oprit beperkt wordt tot max. 4,50 m.

 

Hoewel een privaat perceel een recht heeft om toegang te hebben tot de openbare weg, is de uitoefening van dit recht afhankelijk van de noodwendigheden eigen aan het openbaar domein. Het openbaar domein wordt in eerste instantie immers aangelegd met het oog op het algemeen belang. De inrichting van de openbare weg is steeds precair en men kan geen particulier recht op de bestaande of toekomstige inrichting van een openbare weg doen gelden.

 

Het Agentschap Wegen en Verkeer geeft aan hoe de openbare weg in het algemeen belang moet worden aangelegd, namelijk met een minimum aan ontsluitingen en conflictpunten. De vergunningverlenende overheid kan bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning niet bepalen hoe de openbare weg zal moeten worden aangelegd. De breedte en de modaliteiten van de ontsluiting van een perceel naar de openbare weg worden bepaald door de wegbeheerder van deze openbare weg en niet door de vergunningverlenende overheid. Anders oordelen zou een bevoegdheidsoverschrijding inhouden.

 

De in de huidige vergunningsaanvraag voorziene ontsluiting zal dus onuitvoerbaar zijn, bij gebreke aan een akkoord hieromtrent door de wegbeheerder. Elke normaal en zorgvuldige vergunningverlenende overheid zal een project met een dergelijke ontsluiting niet vergunnen. Het getuigt immers van onzorgvuldig en kennelijk onredelijk bestuur om een stedenbouwkundige vergunning af te leveren die niet uitvoerbaar zal zijn bij gebreke aan de mogelijkheid om te ontsluiten naar de openbare weg.

 

BESLUIT:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer VOORWAARDELIJK GUNSTIG.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

  • De breedte van de oprit tot het magazijn dient beperkt te worden tot max. 4,50 m.

 

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.

 

Noot van de Omgevingsambtenaar: de breedte van de oprit wordt beperkt tot maximaal
4,50 m. De overige strook dient fysiek afgescheiden te worden van het openbaar domein. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Brandweerzone Centrum

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 26 november 2021 onder ref. 005235-002/DVDS/2021 mits te voldoen aan de in het advies vermelde maatregelen en reglementeringen. (zie omgevingsloket)

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het bouwperceel is bestemd als woongebied volgens het gewestelijk RUP 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent - deelproject 6C Parkbos' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 9 juli 2010). Naast de generieke voorschriften wordt de site gevat door de zonevoorschriften van de bestemmingscategorie ‘woongebied’ (art.7).

 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor kleinschalige toeristische voorzieningen en voor agrarische bedrijven, voor zover deze activiteiten landschappelijk en functioneel geïntegreerd kunnen worden in de woonomgeving en het draagvlak van de bosrijke omgeving niet overschrijden.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het project situeert zich in het stroomgebied van een categorie 2 waterloop in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Het betreft een verbouwing waarbij gewerkt kan worden aan het afvoerstelsel. De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

 

Hemelwaterput en groendak

Er wordt een nieuwe hemelwaterput voorzien van 15.000 l. Betreft 5.000 voor de eengezinswoning en 10.000 l voor het magazijn. Dit is conform het ABR en de GSV. Het hemelwater zal gebruikt worden voor sanitair e.a.

 

Volgende dakoppervlaktes worden aangesloten op de hemelwaterput (totaal 431 m²):

-          73 m² + 205 m² hellend dak

-          57 m² terras

-          46 m² plat dak

-          50 m² pannendak

 

De overige daken worden voorzien als groendak (totaal 85 m²): 68 m² + 17 m²

 

In het hemelwaterformulier van Stad Gent wordt aangegeven dat bij verbouwingen waarbij gewerkt kan worden aan het hemelwaterstelsel minstens de helft van de totale dakoppervlakte dient in te staan voor hergebruik of dient aangelegd te worden als groendak.

 

Huidig project voorziet voor een totaal dakoppervlak van 516 m²

-          300 m² dakoppervlak dat instaat voor nuttig hergebruik

-          en 85 m² als groendak.

 

De groendaken dienen te beschikken over een bufferend volume van minstens 35 l/m². Dit wordt als voorwaarde opgenomen.

 

Hiermee is inzake hemelwater voldaan aan het ABR.

 

De overloop van de hemelwaterput en het groendak dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening.

 

Infiltratievoorziening

De bouwheer voorziet een infiltratieput van 3.000 l en 7,58 m². Dit is correct gedimensioneerd conform de GSV.

 

De infiltratievoorziening is ondergronds. Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening. De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

 

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de put mag niet meegeteld worden.

 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het doel van de aanvraag is een functiewijziging van het gelijkvloers van een bestaand gebouw naar bedrijvigheid (schildersbedrijf). De functiewijziging kan aanvaard worden. Een schildersbedrijf is niet verkeersgenererend wat positief is op deze autogerichte locatie. Bovendien kunnen de bestaande magazijnen ingezet worden voor deze nieuwe bedrijfsactiviteit. Op de verdieping blijft de woongelegenheid behouden wat zorgt voor een verwevenheid van functies.

Het isoleren van de voorgevel zal een positief effect hebben op zowel het wooncomfort als de energie-efficiëntie van de woning. De gevel wordt op een kwalitatieve manier afgewerkt en zal daardoor ook een opwaardering van het straatbeeld betekenen.

De publiciteitsinrichting heeft beperkte afmetingen, is afgestemd op de bestaande gevelopbouw en integreert zich goed in de omgeving.

De constructies in de voortuin (een publiciteitsbord en een losstaande leveringscabine) hebben een beperkte oppervlakte. De hoogte blijft beperkt tot maximaal 2,20 m waardoor het straatbeeld niet verstoord wordt. Bovendien ligt het hoofdvolume op het perceel meer naar voor waardoor de bouwlijn zich eigenlijk aan de rooilijn bevindt. De constructies vallen binnen deze bouwlijn.

De dakuitbouw zorgt voor een optimalisatie van het bestaande dakvolume, wat de kwaliteit van de woning ten goede komt. De dakuitbouw wordt gevelbreed uitgewerkt waardoor de woning aan de achterzijde 3 bouwlagen krijgt. Binnen Gent wordt een basisschaal van 3 bouwlagen aanvaard. Een hoogte van drie bouwlagen is een ‘Gentse maat’, en komt al heel veel voor in het gewone weefsel: klassieke rijwoningen in de binnenstad en de negentiende-eeuwse gordel, in de centra van de deelgemeenten,… Bovendien is dit naar woonkwaliteit en uit energetisch oogpunt een hoogte waarbij compact kan gebouwd worden. Een belangrijke uitdaging in de zoektocht naar passende manieren om te verdichten ligt dus in het beperkt ophogen van bestaande gabarieten. Via het plaatsen van de dakuitbouw wordt de woonkwaliteit sterk verbeterd en blijft de bebouwde ruimte gelijk. Bijgevolg kan de dakuitbouw aanvaard worden.

Op het plat dak van de gelijkvloerse aanbouw wordt een dakterras ingericht. Om de impact naar de linker aanpalende beperkt en aanvaardbaar te houden, wordt een ontoegankelijke groenzone van 2,80 m breed aangelegd. Deze afstand is voldoende om de hinder naar de aanpalende sterk te beperken. Het dakterras is bovendien de enige buitenruimte bij de woonentiteit waardoor de woonkwaliteit sterk zal verbeteren tegenover de bestaande toestand. Bijgevolg kan het dakterras aanvaard worden.

De onverharde tuinzone aan de achterzijde van het perceel wordt onverhard aangelegd.

Het magazijn is toegankelijk via een dubbele poort. Deze zijn bereikbaar via een brede oprit van 9,85 m vanaf de N60. Dit kan niet aanvaard worden gezien de grote verkeersonveiligheid van dergelijke brede oprit. Hoe breder de toerit, hoe groter het conflictpunt voor de zwakke weggebruikers. De ontsluiting naar het openbaar domein wordt enkel toegestaan op voorwaarde dat de breedte van de oprit beperkt wordt tot max. 4,50 m. Dit werd ook opgenomen in het bindend advies van het Agentschap Wegen en Verkeer. Het beperken van de oprit tot maximaal 4,50 m breed wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

 

De aanvraag komt, mits toepassing van de bijzondere voorwaarde, in aanmerking voor vergunning.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning met magazijn en 2 handelsruimtes tot woning met magazijn aan de heer Len Vertriest gelegen te Grotesteenweg-Zuid 25 en 27, 9052 Zwijnaarde.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Advies Brandweerzone Centrum

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 26 november 2021 met kenmerk 005235-002/DVDS/2021).

 

Agentschap Wegen en Verkeer

De voorwaarden opgenomen in het advies van Agentschap Wegen en Verkeer (advies van 23 november 2021, met kenmerk AV/411/2021/01458) moeten strikt nageleefd worden:

De breedte van de oprit tot het magazijn dient beperkt te worden tot max. 4,50 m.

 

Openbaar domein

De breedte van de oprit op het openbaar domein wordt beperkt tot maximaal 4,50 m. De twee garagepoorten op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn. (zie plannenset).

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

De voorziene publiciteit dient volledig binnen de perceelsgrens aangebracht te worden (zoals aangeduid op het ontwerpplan). De aanvrager draagt wel alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.

 

 Groendaken

De groendaken dienen te beschikken over een bufferend volume van minstens 35 l/m².

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening is ondergronds. Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening. De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

 

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening. Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de put mag niet meegeteld worden.

 

Riolering

Zoals op het ontwerpplan aangegeven is, wordt één gemeenschappelijk riolering voorzien voor de huidige (twee) percelen. Daardoor kan deze woning in de toekomst niet meer terug opgesplitst worden in (twee) afzonderlijke percelen zonder ingrijpende (op te splitsen) rioleringswerken.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).