Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00659 - OMV_2021160647 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Hippoliet Van Peenestraat 5, 9030 Mariakerke - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:55
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00659 - OMV_2021160647 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Hippoliet Van Peenestraat 5, 9030 Mariakerke - Vergunning 2022_CBS_00659 - OMV_2021160647 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Hippoliet Van Peenestraat 5, 9030 Mariakerke - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Louis Bruyneel - Margot Daemers met als contactadres Kortrijksepoortstraat 243/A, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021160647) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning

• Adres: Hippoliet Van Peenestraat 5, 9030 Mariakerke

Kadastrale gegevens: afdeling 10 sectie Z nrs. 567/2 A2 en afdeling 29 sectie A nrs. 565T

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De te verbouwen woning bevindt zich tussen het Lampistenpark (fietspad langs westerringspoor) en de Hippoliet Van Peenestraat. De Hippoliet Van Peenestraat wordt gekenmerkt door overwegend halfopen en gesloten woningbouw. De te verbouwen woning is de enige woning van het type open bebouwing in de Hippoliet Van Peenestraat.

 

De aanvraag betreft een grondige verbouwing van een bestaande vrijstaande woning waarbij het hoofdvolume aan de voorzijde, bestaande uit 1,5 bouwlagen met zadeldak, wordt behouden, en de bestaande achterbouw integraal wordt verwijderd en gedeeltelijk vervangen door een nieuwe achterbouw.  Door de verbouwing ontstaat een woning op minimum 97 cm achter de rooilijn (ongewijzigd), 1,99 m van de linkerperceelsgrens (ongewijzigd) en 1,78 m van de rechterperceelsgrens (1,80 m in bestaande toestand).
 

Het hoofdvolume van de woning, bestaande uit 1,5 bouwlagen met zadeldak, blijft behouden. De slaapkamers op de eerste verdieping wordt anders ingedeeld en er worden nieuwe raamopeningen voorzien in de linkergevel ter hoogte van de eerste verdieping.


Het hoofdvolume wordt aan de achterzijde uitgebreid met een volume van 2 bouwlagen met plat dak met een kroonlijsthoogte van 6 m tot op een bouwdiepte van 12 m ten opzichte van de voorgevel. Door de uitbreiding op de verdieping worden in totaal 3 slaapkamers, een badkamer en berging/dressing bekomen.

 

Op de gelijkvloerse verdieping wordt de woning uitgebreid tot op een bouwdiepte van 14,5 m.  De 3 m extra bouwdiepte ten opzichte van de eerste verdieping wordt uitgevoerd met plat dak met een kroonlijsthoogte van 3,35 m.

 

De uitbreiding wordt gerealiseerd met houten gevelbekleding.

 

Het hemelwater wordt afgevoerd naar een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 l.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg WESTERRINGSPOOR, goedgekeurd op 29 april 1993, en is bestemd als zone voor half-open bebouwing, zone voor koeren en tuinen en zone voor voortuinstroken (bouwvrije stroken).

 

De aanvraag is NIET in overeenstemming met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg WESTERRINGSPOOR.

 

Het BPA kleurt het perceel in als een zone voor half-open bebouwing. Echter betreft de aanvraag de verbouwing van de bestaande, vrijstaande woning.

 

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

1)      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.

2)      Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.

3)      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.

4)      Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’. Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (5.000 l), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 november 2021 tot 7 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het doel van de aanvraag betreft een grondige verbouwing van een bestaande, vrijstaande eengezinswoning waarbij het hoofdvolume aan de voorzijde, bestaande uit 1,5 bouwlagen met zadeldak, wordt behouden, en de bestaande achterbouw integraal wordt verwijderd en gedeeltelijk vervangen door een nieuwe achterbouw.

De nieuwe achterbouw en interne aanpassingen betekenen een meerwaarde voor de woning. Door het voorzien van een schuifraam dat uitgeeft op de achtertuin worden de gelijkvloerse leefruimtes verbonden met de achtergelegen tuinzone, wat de woonkwaliteit in de woning verder bevordert. Het groene karakter van de omgeving wordt niet aangetast. Door de beperkte woonuitbreiding op de verdieping kan er een derde slaapkamer worden gecreëerd zodat aan de noden van de bewoners kan voldaan worden.

De aanvraag wijkt af op het BPA Westerringspoor. Het BPA kleurt het perceel in als een zone voor half-open bebouwing. Echter betreft de aanvraag de verbouwing van de bestaande, vrijstaande woning. Bijkomend betreft het hier een tamelijk smal perceel met een gemiddelde breedte van 10 m waardoor het voorzien van een halfopen bebouwing met voldoende afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet mogelijk is. Er kan een afwijking op het BPA worden toegestaan omwille van volgende redenen:

De woonuitbreiding valt binnen de gangbare normen qua bouwdiepte en hoogte. Na de werken blijft nog een voldoende diepe (ca. 8,88 m), onbebouwde zone over om als volwaardige tuinzone te fungeren. Gebruikelijk wordt een zijdelingse bouwvrije strook van 3 m gevraagd bij het oprichten van nieuwe constructies. De nieuwe woonuitbreiding houdt minimaal 2 m afstand tot de linker perceelsgrens en minimaal 1,80 m tot de rechter perceelsgrens. Dit is nagenoeg dezelfde afstand als in de bestaande toestand. Echter kan hier de woonuitbreiding gemotiveerd worden omwille van het feit dat dit een smal perceel betreft en dezelfde afstanden zoals in de bestaande toestand worden aangehouden. Bijkomend loopt ook de rechter perceelsgrens schuin waardoor de 1,80 m afstand de minimale afstand betreft en verder een grotere afstand tot de perceelsgrens wordt bewaard. Tot slot bevinden de buren zich op eenzelfde of diepere gelijkvloerse bouwdiepte waardoor de impact op de aanpalenden en bij uitbreiding de omgeving voldoende beperkt is. Er werden tevens geen bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Omwille van voorgaande redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning aan Louis Bruyneel - Margot Daemers gelegen te Hippoliet Van Peenestraat 5, 9030 Mariakerke.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

 

Openbaar domein:

Pad:

Het is de bouwheer nooit toegestaan geweest om zelf opritten of paden aan te leggen op het openbaar domein.

Er zal slechts één pad met een breedte van maximum 1,5 m op het openbaar domein worden toegestaan. Dit pad dient om de voordeur te bereiken.

 

Na het beëindigen van de werken zal het pad op het openbaar domein aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten/paden op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).