Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00668 - OMV_2021156528 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen - zonder openbaar onderzoek - Soenenspark 20, 9051 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:56
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00668 - OMV_2021156528 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen - zonder openbaar onderzoek - Soenenspark 20, 9051 Gent - Vergunning 2022_CBS_00668 - OMV_2021156528 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen - zonder openbaar onderzoek - Soenenspark 20, 9051 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Pyloon BVBA met als contactadres Sasstraat 5, 8870 Izegem heeft een aanvraag (OMV_2021156528) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 3 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen

• Adres: Soenenspark 20, 9051 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie B nrs. 269P2 en 269Z2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 11 januari 2022. 


OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het perceel van de aanvraag is een hoekperceel gelegen langs het Soenenspark, Belgiëlaan en Schoonzichtstraat in Sint-Denijs-Westrem. De omgeving bestaat uit open bebouwingen met vrij grote tuinen. Op het perceel in kwestie bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning (2 bouwlagen met hellend dak) met veranda, een garage, enkele bomen en struiken, een vijver.

 

De aanvraag betreft het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen. De woningen oriënteren zich naar het Soenenspark. Het betreffen twee halfopen woningen met tussenin een gesloten eengezinswoning. De drie woningen worden als één gebouw en één architecturaal geheel ontworpen. Het gebouw heeft een geprojecteerde footprint van 270 m², is 2 bouwlagen hoog met een 3e functionele bouwlaag ( dakrandhoogte 6,15 m - nokhoogte 9,70 m). De woningen worden centraal op het perceel ingeplant. Ze houden min. 8,16 m van de aanpalende buur langs de Belgiëlaan, min. 6,56 m van de aanpalende buur langs de Schoonzichtstraat en min. 8,44 m van het openbaar domein. De woningen zijn bereikbaar via één gekoppelde oprit; de bestaande oprit. Er worden 2 parkeerplaatsen voorzien op de oprit voor woningen 2 en 3. De voortuin wordt grotendeels voorzien als gemeenschappelijke tuin. Rechts naast de oprit wordt in de gemeenschappelijke tuin een tuinberging voorzien voor iedere woning.

 

Halfopen woning (W1)

De woning heeft een breedte van 8,50 m en wordt voorzien van een inpandige garage. De totale bouwdiepte op het gelijkvloers en de verdiepingen bedragen 12 m. De voorgevel t.h.v. het gelijkvloers springt gedeeltelijk 2,30 m naar achter opdat een overdekte inkom gecreëerd wordt met plaats voor fietsenstalling. Langs de achtergevel wordt t.h.v de eerste verdieping een balkon voorzien en t.h.v. de dakverdieping een inpandig terras. De woning bezit een tuin van ca. 417,30 m². Langs de linker zijgevel en langs de achtergevel worden terrassen (respect. 17,94 m² en 17,02 m²) voorzien.

 

Gesloten woning (W2)

De woning heeft een breedte van 7 m. De totale bouwdiepte op het gelijkvloers en de verdiepingen bedragen 12 m. De voorgevel t.h.v. het gelijkvloers springt gedeeltelijk 2,30 m naar achter opdat een overdekte inkom gecreëerd wordt met plaats voor fietsenstalling.
Langs de achtergevel wordt t.h.v de eerste verdieping een balkon voorzien en langs de voorgevel wordt t.h.v. de dakverdieping een inpandig terras voorzien. De woning bezit een tuin van ca. 154,78 m². Langs de achtergevel wordt een terras (17,02 m²) voorzien.

 

 

Halfopen woning (W3)

De woning heeft een breedte van 7 m. De totale bouwdiepte op het gelijkvloers en de verdiepingen bedragen 12 m. De voorgevel t.h.v. het gelijkvloers springt gedeeltelijk 2,30 m naar achter opdat een overdekte inkom gecreëerd wordt met plaats voor fietsenstalling. Langs de achtergevel wordt t.h.v de eerste verdieping een balkon voorzien en wordt t.h.v. de dakverdieping een inpandig terras voorzien. De woning bezit een tuin van ca. 261,88 m². Langs de achtergevel wordt een terras (17,02 m²) voorzien.

 

De woningen worden afgewerkt met een licht grijze gevelsteen en accenten met houten gevelbekleding. De woningen worden voorzien van licht grijs aluminium buitenschrijnwerk. Het dak bestaat uit vlakke plannen, in een kleur die aansluit bij het gevelmetselwerk. De woningen krijgen allen zonnepanelen op het dak en de nodige dakvensters.

 

De rechter woning (W1) heeft een inkom met toilet, berging, inpandige garage en keuken met eetruimte op het gelijkvloers. De zitruimte wordt voorzien op de eerste verdieping net zoals 2 slaapkamers, een badkamer en apart toilet. Onder het dak wordt een derde slaapkamer met inpandig terras, een tweede badkamer, apart toilet en twee bergingen voorzien

De linkse woningen (W2 en W3)  hebben een gelijkaardige indeling met op het gelijkvloers een inkom met toilet, berging en een ruime open leefruimte met keuken en eethoek. Op de eerste verdieping bevinden zich steeds 3 slaapkamers, een toilet en badkamer. Onder het dak wordt een bureau/speelruimte/berging voorzien en telkens een inpandig terras.

 

Alle woningen worden voorzien van een hemelwaterput (5.000 l) en een septische put (2.100 l).

Daarnaast wordt in de voortuin een wadi aangelegd (infiltratievolume 2.250 l).

 

Tuinberging

De tuinbergingen worden ontworpen als één geheel. De tuinberging heeft een oppervlakte van 9 m bij 3 m en wordt afgewerkt met een plat dak (hoogte: 2,41 m). De constructie wordt ingeplant op 3 m van de rechter perceelsgrens en op ca. 6,19 m van het Soenenspark. De tuinberging wordt opgebouwd uit stalen kokers, aluzink en de wanden worden afgewerkt met hardhouten, open belatting.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:


Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 
10 december 2021 onder ref. 358591:

             Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Verkaveling is aansluitbaar kant Soenenspark na uitbreiding laagspanning en voldoen verkavelingsvoorwaarden.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: Samen zullen we uw project verder bespreken. We helpen u graag verder.


Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 22 december 2021 onder ref: AD-21-1120 – 3de advies

             DRINKWATER

M.b.t. het slopen van de bestaande eengezinswoning moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. 

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.


Om de 3 eengezinswoningen van drinkwater te voorzien is onderstaand van toepassing:

Op de grens van het openbaar met het private domein en op het private domein zal een toegankelijke meterput worden voorzien voor de plaatsing van een hoofdwatermeter. De eigendomstitel van de drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen op het private domein blijft in private handen.


De aanliggende woongelegenheden worden individueel bemeterd. De watermeters zijn eigendom van FARYS|TMVW. De private installaties moeten cfr. het Algemeen en Bijzonder Waterverkoopreglement worden gekeurd.

De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de private drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen.


De eigenaars verlenen een erfdienstbaarheid aan FARYS|TMVW voor het plaatsen en onderhoud van de drinkwaterdistributieleidingen en een recht van doorgang ten aller tijde. De erfdienstbaarheid dient in de aktes te worden opgenomen.

De reeds bestaande aftakking (boring onder rijweg) kan herbruikt worden voor deze aansluiting naar de meterput.

Verder hebben we geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van 3 nieuwe eengezinswoningen.

Ons advies is gunstig.

 

 RIOLERING

 Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.


De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden.

Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.


De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. De inhoud van de tank bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.


Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.


Specifieke bemerkingen op het dossier

Het voorwerp van de aanvraag omvat het slopen van de bestaande woning, het bouwen van 3 eengezinswoningen met bijgebouw, zijnde tuinberging voor de 3 woningen. De 3 woningen hebben elke een private tuin, maar de toegang tot het perceel ligt binnen de gemeenschappelijke tuin.


Verbouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Soenspark dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.


Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Het bijgevoegde rioleringsplan is goed uitgewerkt. 

Alle DWA-aansluitingen en alle RWA-aansluitingen op het openbare stelsel dienen gravitair te worden voorzien. Geen enkele persleiding mag worden aangesloten op de openbare huisaansluitputjes. Dit is correct uitgewerkt en moet behouden blijven tijdens uitvoering.

Voor de aansluiting van het private DWA-stelsel krijgt men 1 aansluiting op het openbare stelsel.

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. 

Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view). Is aangevuld aan het dossier.


De oppervlakte die in mindering gebracht kan voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik.


Wat betreft de infiltratievoorziening adviseren we evenwel om te opteren voor een oppervlakkige infiltratievoorziening. Ervaring heeft aangetoond dat deze efficiënter, onderhoudsvriendelijker, beter te controleren en in vele gevallen goedkoper zijn. Is aangevuld in het dossier.


Bij het plannen van de werkzaamheden moet rekening gehouden worden met de locatie van de infiltratievoorzieningen en deze dient vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit van dit deel van het terrein maximaal te vrijwaren tijdens de werken.


FARYS raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering.

FARYS raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien. 

 

Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Volgende voorwaarden worden opgelegd;

• De infiltratievoorzieningen moeten blijvend oppervlakkig aangelegd worden binnen de gemeenschappelijke tuin. Dit kan niet wijzigen tijdens uitvoering.

• Er dient blijven gravitair te worden aangesloten. Dit kan niet wijzigen tijdens uitvoering van de bouwwerken.

• Er wordt 1 aansluiting voorzien op de riolering. Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden, na de huisaansluitputjes worden de stelsels aangesloten op de riolering dmv 1 aansluiting.

• Tijdens de bouwwerken dient ten allentijde het werfinrichtingsplan aanwezig te zijn in de keet, zodat eventuele controle op dit plan mogelijk is.

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 29 december 2021 onder ref: JMS 510314

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

 

 • Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).

 • Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

 • Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

 • De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

 • Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

 

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. 

Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

 

Gunstig advies van TELENET afgeleverd op 9 december 2021 onder ref: 25078514 

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

 

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Telenet netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

 

Aanvragen tot het verplaatsen van apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op

14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (elke woning wordt voorzien van een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 l), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het doel van de aanvraag betreft het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen.

 

Woningen:

Inplanting

De nieuwe woningen hebben nagenoeg dezelfde inplanting en footprint als de bestaande, vrijstaande eengezinswoning. Hiervoor werd gekozen vanuit de insteek om boomsparend te ontwerpen. Er staan een aantal waardevolle bomen aan de zuidkant van het perceel, alsook aan de kant van het Soenenspark. Deze bomen worden met dit voorstel bewaard.

 

Typologie

Men kiest hier voor drie aaneengeschakelde woningen in plaats van één vrijstaande. Het gaat hier dus om een verdichting op perceelsniveau. Het perceel bevindt zich in de groeistad waar stad Gent op basis van de beleidsvisie Ruimte voor Gent door middel van kwalitatieve verdichtingen een deel van de bevolkingsgroei wil opvangen.

Door dezelfde footprint aan te houden, door boomsparend te ontwerpen, verhardingen te bundelen en kwalitatieve woningen te realiseren kunnen we hier concluderen dat er een kwalitatieve verdichting voorgesteld wordt.

 

De drie woningen worden als één gebouw en één architecturaal geheel ontworpen. Hierdoor integreert het gebouw zich op voldoende wijze in de onmiddellijke omgeving van ruime, vrijstaande eengezinswoningen. Het nieuwe volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. Er wordt voldoende afstand bewaard tot de perceelsgrenzen. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.

 

De eengezinswoningen zijn voldoende ruim en worden met aandacht voor de woonkwaliteit ingericht. De leefruimtes worden gekoppeld aan de achtergelegen tuinzone zodat genoeg daglicht in de woningen naar binnen wordt gebracht. De slaapkamers zijn eveneens groot genoeg en worden van voldoende daglicht voorzien.

 

De gekozen vormgeving en afwerking is sober en hedendaags. De gekozen materialen zijn duurzaam en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

 

Tuinberging:

De tuinberging bestaat uit 3 aparte entiteiten, voor elke woning een bergplaats. De tuinberging houdt voldoende afstand tot de perceelsgrenzen. Qua afmetingen (27 m²) en hoogte (2,41 m) valt de tuinberging binnen de gebruikelijke normen. Het gevelmateriaal is kwalitatief.

Aangezien elke woning over een tuinberging en een fietsenstalling beschikt, zullen geen bijkomende bijgebouwen worden toegelaten in de tuinzones. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
De inplanting voor de woningen is atypisch maar is hier ruimtelijk en stedenbouwkundig wel te verantwoorden vanuit het idee dat de woningen relatief ver van de straat staan om zoveel mogelijk bomen te bewaren.

 

Bomen:

De bestaande aanwezige groenwaarden (ook de bomen) worden voldoende gerespecteerd. Slechts twee hoogstammige bomen worden verwijderd, waaronder een dode boom en een boom met takbreuk uit het verleden. Er blijven dus nog vele bomen staan en een heraanplant met nieuwe bomen is niet noodzakelijk (de te verwijderen bomen staan ook dicht nabij te behouden bomen). Het terras van woning W1 wordt aangelegd tot op 4 m afstand van de stam van de grote te behouden naaldboom (nr.181), wat net voldoende moet zijn om deze boom duurzaam te behouden.

 

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.


CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van 3 eengezinswoningen met tuinberging na het slopen van de bestaande woning en het rooien van 2 bomen aan Pyloon bvba (O.N.:0833879801) gelegen te Soenenspark 20, 9051 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 22 december 2021, met kenmerk AD-21-1120 ) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FLUVIUS (advies van 10 december 2021, met kenmerk 358591 ) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van PROXIMUS NV (advies van 29 december 2021, met kenmerk JMS 510314) moeten strikt nageleefd worden.

 

Bijgebouwen:

Er zullen geen extra bijgebouwen worden toegestaan in de tuinzones.

 

Openbaar domein:

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen.

 

Er wordt slechts één oprit met een breedte van maximum 3,50 meter op het openbaar domein toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

Het binnengebied moet steeds privaat blijven. De bouwheer dient dan ook in te staan voor de aanleg van de wegenis met alle toebehoren (riolering, nutsleidingen, verlichting, groen e.d....).

De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met private gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren. Om later eventueel in aanmerking te komen voor overdracht naar openbaar domein moet het binnengebied op dat ogenblik voldoen aan alle standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaalgebruik van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren geldende voor infrastructuur gelegen binnen openbaar domein.

Indien hier niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s). De overdracht die hieruit volgt betreft het geheel van de infrastructuur, inclusief de gronden en geen onderdelen. Deze aanpassingen en overdrachten van infrastructuur, inclusief de grondoverdrachten, gebeuren kosteloos voor de stad. Alle lasten zijn te dragen door de eigenaar(s).

Het ontwerp is alleen al op vlak van dimensionering (rooilijnbreedte, keerpunt) er niet op voorzien om (indien alsnog een overdracht voorgesteld of aangevraagd wordt) de infrastructuur naar de standaarden/richtlijnen te kunnen aanpassen om een overdracht mogelijk te maken. Het binnengebied moet te allen tijde privaat blijven en blijvend worden aangeduid als privaat domein met een signalisatiebord op de toegangsweg aan de eigendomsgrens. Evenmin zal men zich kunnen beroepen op een zogenaamd statuut “domein met openbaar karakter”. Alle beheers-, onderhouds- en vernieuwingsdaden zijn lasten hetzij voor een individuele eigenaar hetzij voor een gemeenschap van eigenaars.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in voldoende grote septische put(-ten) waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).