Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00650 - OMV_2021170280 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning en rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Staf Bruggenstraat 11, 9040 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00650 - OMV_2021170280 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning en rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Staf Bruggenstraat 11, 9040 Gent - Vergunning 2022_CBS_00650 - OMV_2021170280 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning en rooien van bomen - zonder openbaar onderzoek - Staf Bruggenstraat 11, 9040 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF? 

Silke Verlaet - Marie Verbeke met als contactadres Joseph Gérardstraat 47, 9040 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021170280) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 3 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: verbouwen van een eengezinswoning en rooien van bomen

• Adres: Staf Bruggenstraat 11, 9040 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 18 sectie B nr. 315M4

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 11 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De werken hebben betrekking op een perceel in de Staf Bruggenstraat 11 te Sint-Amandsberg. De straat heeft een uitgesproken residentieel karakter en wordt voornamelijk gekenmerkt door halfopen en open bebouwing. Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning met 2 bouwlagen en een licht hellend dak dat achteraan tot halverwege de tweede bouwlaag komt.

 

Rechts achteraan het perceel, tegen de achterste en rechter perceelsgrens, staat een garage, deze wordt niet aangepast.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt het licht hellend dat vervangen door een derde bouwlaag. De tweede bouwlaag wordt achteraan recht getrokken tot een volwaardige bouwlaag. De L-vormig gelijkvloerse verdieping wordt links achteraan opgevuld in het verlengde van de achter- en linkergevel.

 

De totale bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume) verandert van 9,99m tot 10,15m. De bestaande spouwmuur wordt langs de volledige buitenkant geïsoleerd en afgewerkt met een gevelbepleistering.

De nieuwe kroonlijsthoogte ligt op een hoogte van 6,41m. De derde bouwlaag heeft een bouwdiepte van 7,03m en is 42cm teruggetrokken ten opzichte van de voorbouwlijn van de woning. De derde bouwlaag heeft vooraan een hoogte van 7,53m en achteraan een hoogte van 8,88m.

 

Voor het overige wordt het hoofdvolume intern heringericht:

-      De huidige wenteltrap in de inkomhal wordt vervangen door een centrale steektrap die vertrekt vanuit de leefruimte. De steektrap herhaalt zich tussen de 1e en 2e verdieping.

-      Op het gelijkvloers wordt de ruimte die heden wordt gebruikt als overdekt terras betrokken bij de woning om er de keuken in onder te brengen. Op de huidige plaats van de keuken wordt een eetkamer ingericht.

-      Eetkamer, keuken en woonkamer vormen nu een aaneengesloten ruimte. De inkomhal en bureauruimte zijn door middel van een schuifdeur afgesloten van de leefruimtes.

-      Op de verdieping worden slaapkamers 1, 2 en 3 verkleind van respectievelijk 18,20m² naar 14,70m², van 12,80m² naar 7,50m² en van 16m² naar 9,50m² ten behoeve van de nieuwe steektrap en nachthal. De bestaande traphal wordt omgevormd tot badkamer en de huidige badkamer wordt een speelkamer/bureau.

-      In de derde bouwlaag worden nog een slaapkamer, badkamer en atelierruimte voorzien.

 

Bijkomend wordt er gevraagd 2 bomen te rooien, beide levensbomen (Thuja spp.). De bomen hebben door hun dominante silhouet en ongelukkige positionering een negatieve invloed op de lichtinval in de achtertuin, het betreft bovendien geen inheemse soort. Er wordt een nieuwe boom – bladverliezend, bij voorkeur inheems – geplant in het zuidwestelijke deel van het perceel.

 

In bestaande toestand is er reeds een hemelwaterput van 3000 l aanwezig. Een deel (ca. 14m²) van het plat dak wordt aangelegd als groendak.

 

De bestaande geasfalteerde oprit wordt uitgebroken en vervangen door een waterdoorlatende verharding in grasdallen. De terrasverharding in keramische tegels die heden rondom de woning loopt wordt verwijderd, aan de achterzijde van de woning komt een nieuw terras, uitgevoerd met natuursteen in Romeins verband met open voegen (4 cm breed, ingezaaid).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 08/05/1974 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning en garage. (1974 SA 077)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'SYNGEMKOUTER' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 31 januari 2008), in de zone voor wonen: open en gekoppelde bebouwing, zone voor bouwvrije tuinen en zone voor tuinen en bijgebouwen.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Enkel wordt door de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de aanwezigheid van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien.

 

Tevens wordt ook het plat dak van de tweede bouwlaag aangelegd als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag wenst de woonoppervlakte van een vrijstaande woning uit te breiden door een bijkomende verdieping te voorzien. De nieuwe kroonlijst- en nokhoogte zijn in overeenstemming te brengen met de onmiddellijke omgeving waar onder andere woningen bestaande uit twee bouwlagen met een hellend dak terug te vinden zijn. De bestaande grondoppervlakte wordt slechts beperkt uitgebreid, waardoor de oppervlakte van de onbebouwde ruimte op het perceel niet wordt aangetast. De woning bevindt zich op voldoende afstand van de perceelsgrenzen opdat een bijkomende bouwlaag geen onaanvaardbare hinder voor de aanpalenden met zich meebrengt.

 

Binnen Gent wordt een basisschaal van 3 bouwlagen aanvaard. Een hoogte van drie bouwlagen is een ‘Gentse maat’, en komt al heel veel voor in het gewone weefsel: klassieke rijwoningen in de binnenstad en de negentiende-eeuwse gordel, in de centra van de deelgemeenten,… Bovendien is dit naar woonkwaliteit en uit energetisch oogpunt een hoogte waarbij compact kan gebouwd worden.

 

De uitbreiding en aanpassingen op het gelijkvloers zijn bestemd voor de leefruimte en de keuken die aan elkaar worden gekoppeld door het verwijderen van een aantal binnenmuren. Deze omvangrijke aaneengesloten ruimte wordt met behulp van grote ramen in contact gebracht met de achtergelegen tuinzone. Het koppelen van de leefruimte aan de keuken en het creëren van een goede binding met de buitenruimte, draagt bij tot een verbetering van de woonkwaliteit op het perceel.

De uitbreiding kan gezien de oppervlakte van het terrein worden aanvaard. De bestaande bouwdiepte wordt niet overschreden.

 

Op de verdieping wordt eveneens een uitbreiding gerealiseerd door het ophogen van de bouwlaag. Het bestaande hellend dak wordt vervangen door een plat dak en opgetrokken. Door deze uitbreiding (en het verplaatsen van de trap) wordt er op de eerste verdieping ruimte gecreëerd voor een extra kamer. In combinatie met de derde bouwlaag zullen er 4 extra kamers gerealiseerd worden in de woning wat positief bevonden wordt.

 

De slaapkamer en atelierruimte in de derde bouwlaag zijn achteraan voorzien van schuiframen, die toegang geven tot het platte dak (groendak) van de tweede bouwlaag. Dit impliceert dat het dak mogelijks als dakterras gebruikt zal worden. Dakterrassen worden steeds met de nodige voorzichtigheid benaderd. Het dakterras bevindt zich op een grote hoogte, waardoor dit fungeert als een uitkijkpost over de aanpalende woningen en tuinen. Dit brengt de privacy van de omwonenden in het gedrang. Bovendien betreft het pand in kwestie een eengezinswoning met buitenruimte, waardoor een extra buitenruimte in de vorm van een dakterras niet strikt noodzakelijk is. Het platte dak zal dus niet als dakterras gebruikt mogen worden.

 

De verbouwing wordt doorgevoerd met voldoende aandacht voor de architecturale kwaliteiten van het gebouw. Het materiaalgebruik is duurzaam en stedenbouwkundig aanvaardbaar. De vormgeving van de uitbreiding is sober en hedendaags.


Tenslotte is er geen bezwaren tegen het rooien van de twee kleine thuja's (waarvan één boompje hoogstammig is). Deze boompjes staan zeer dicht tegen de garage. Het verwijderen kan gunstig beoordeeld worden indien er als compensatie minstens één nieuwe hoogstammige loofboom aangeplant wordt.

 

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.


CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.


 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning en rooien van bomen aan Silke Verlaet - Marie Verbeke gelegen te Staf Bruggenstraat 11, 9040 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Bomen:

Er moet minstens één nieuwe hoogstammige loofboom (met minimumstamomtrek HS12/14) heraangeplant worden ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het rooien en op minstens 2 m van de perceelsgrens.

 

Platte daken:

Het platte dak zal niet als dakterras gebruikt mogen worden.

 

Openbaar domein:

Er wordt slechts één oprit - de bestaande oprit - met een breedte van maximum 3,00 meter op het openbaar domein toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden/blijven van het openbaar domein.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

-      De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

-      Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.


 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).