Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00733 - OMV_2021167512 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting na het slopen van de bestaande gebouwen - zonder openbaar onderzoek - Kleindokkaai 7, 8 en Koopvaardijlaan 17, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:57
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00733 - OMV_2021167512 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting na het slopen van de bestaande gebouwen - zonder openbaar onderzoek - Kleindokkaai 7, 8 en Koopvaardijlaan 17, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00733 - OMV_2021167512 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting na het slopen van de bestaande gebouwen - zonder openbaar onderzoek - Kleindokkaai 7, 8 en Koopvaardijlaan 17, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Axel Boedts met als contactadres Neep 101, 9402 Ninove en DOKSITE BVBA met als contactadres Neep 101, 9402 Ninove hebben een aanvraag (OMV_2021167512) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het oprichten en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting na het slopen van de bestaande gebouwen

• Adres: Kleindokkaai 7, 8 en Koopvaardijlaan 17, 9000 Gent

• Kadastrale gegevensafdeling 7 sectie G nr. 728/2 K12

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 28 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 17 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

 

De aanvraag is gelegen tussen de Koopvaardijlaan en Kleindokkaai, langs het Handelsdok. Het situeert zich aan de oostkant van het centrum met in de directe omgeving het Dampoortstation. Het bouwblok kenmerkt zich door zowel kantoren, handel, bedrijven en wonen. De omgeving zijde Koopvaardijlaan bestaat uit gesloten bebouwing met drie tot vier hoge bouwlagen en een variatie aan dakvormen. De Kleindokkaai werd recent heraangelegd met een gemengd fiets- en voetpad en maximale groenaanleg. Enkel een karrenspoor geeft nog toegang voor de nooddiensten en beperkt bestemmingsverkeer tot de huidige gebouwen. De omgeving bestaat uit gesloten bebouwing met drie tot vijf bouwlagen met een variatie aan dakvormen. In de gemene muur van het zuidelijke aanpalende pand Kleindokkaai 6 bevinden zich talrijke erfdienstbaarheden van licht in de vorm van raamopeningen, een overkragende bakgoot en een verankering van een overkragende balustrade.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De voorliggende aanvraag beoogt de sloop van het bestaande bedrijfsgebouw dat momenteel het volledige perceel omvat en de oprichting van grootschalige studentenhuisvesting aan beide straatzijdes. 

 

 

BOUWDEEL KOOPVAARDIJLAAN

 

Het nieuwbouwdeel aan de Koopvaardijlaan heeft een bouwdiepte, inclusief vluchtterrassen, van 13,15m en een kroonlijsthoogte van 15,45m. Het gebouwdeel telt vijf bouwlagen en bevat 30 studentenunits. 

 

De gemene muren worden opgehoogd volgens de nieuwe gebouwprofielen. Ter hoogte van het volume langs de Koopvaardijlaan aan de erfdienstbaarheden van licht (linker aanpalende) worden geen bouwvolumes voorzien. Het nieuwbouwdeel houdt op de verdiepingen een tussenafstand van 1,90m tot het aanpalende pand. 

De gemene muur ter hoogte van Koopvaardijlaan 19 (rechter aanpalende) wordt 4,10m opgehoogd tot een bouwdiepte van 12,35m. De bouwdiepte komt hierdoor 1,20m dieper dan het aanpalende pand. 

 

Het programma omvat 30 studentenkamers zonder eigen voorzieningen (41%) aan zijde Koopvaardijlaan met elk een oppervlakte tussen 12m² en 15m². Per bouwlaag wordt een gemeenschappelijke keuken, toilet en douche voorzien.

 

 

BOUWDEEL KLEINDOKKAAI

 

Het nieuwbouwdeel aan de Kleindokkaai heeft een bouwdiepte van 15,00m en een kroonlijsthoogte van 18m. Het gebouwdeel telt eveneens vijf bouwlagen en bevat 44 studentenunits. 

Er is een halfondergrondse bouwlaag voorzien met fietsenberging wat de hogere gelijkvloerse bouwlaag en dus kroonlijsthoogte verklaart. 

 

De gemene muren worden opgehoogd volgens de nieuwe gebouwprofielen. Ten opzichte van het zuidelijke aanpalende pand Kleindokkaai 6 (rechter aanpalende) wordt aan de zijde van Kleindokkaai de gemene muur met 6,15m verhoogd over een lengte van 9,15m. 

Aan de zijde Kleindokkaai wordt achteraan een lichtschacht voorzien met een oppervlakte van ca. 16m². 

De gemene muur ter hoogte van Kleindokkaai 9-10 (linker aanpalende) verdiept met 0,65m op de verdiepingen en met 2,85m op de dakverdieping. 

 

Het programma omvat 44 studentenkamers met een eigen badkamer (59%) aan zijde Kleindokkaai met elk een oppervlakte tussen 15m² en 21m². Per bouwlaag wordt een gemeenschappelijke leefkeuken en een leefruimte voorzien.

 

 

OPEN RUIMTE

 

Tussen de nieuwe gebouwdelen is een open ruimte voorzien met een tussenafstand van ca. 13m tussen de volumes langs de Koopvaardijlaan en Kleindokkaai. Deze open ruimte wordt ingericht als tuinzone, helling om toegang te verlenen tot de ondergrondse fietsenstallen en een beperkt volume van één bouwlaag met de functie van studeerruimte of leesruimte. Beide gebouwdelen worden verbonden door deze langwerpige leesruimte die eveneens verbonden is met de inkompartij tegen de zuidelijke perceelsgrens. Dit bijgebouw heeft een dakrandhoogte van 3,60m tot 4,70m. Voor dit bouwvolume zijn geen wijzigingen aan de gemene muren voorzien. Langs beide straatzijdes is een toegang voorzien voor zowel fietsers als voetgangers. Beide inkompartijen geven toegang tot de halfondergrondse fietsenberging toegankelijk via een helling in het binnengebied. Aan de zijde van Kleindokkaai wordt een gevelbrede hoge loggia voorzien met zitbanken voor de studenten. Ter hoogte van de inkompartij wordt ook een lokaal voor de conciërge gepland.

 

 

ARCHITECTUUR/VORMGEVING

 

De vormgeving van de gebouwen bestaat uit rode baksteenarchitectuur met variatie in voegwerken en steenrichting. De kroonlijst van de gevels wordt ontworpen met een bakstenen detaillering voorzien van borden. Op deze borden worden gezichten geschilderd als kunstproject. Het buitenschrijnwerk bestaat uit grijs aluminium. De loggia wordt geaccentueerd door een bakstenen kolommenrij.

 

 

Tegenover de vorige aanvraag zijn volgende elementen gewijzigd:

  • De kroonlijst van het nieuwbouwvolume langs de Kleindokkaai werd verhoogd tot 18m;
  • De opmerkingen inzake toegankelijkheid werden opgelost door het verhogen van de -0.5 verdieping en het aanpassen van de nodige deuren waarbij de opstelruimte werd aangepast;
  • De fietsenstalling wordt verruimd waardoor er in totaal 82 fietsparkeerplaatsen worden voorzien. Hiervoor werd de verzonken -0.5 verdieping heringericht waarbij de stookruimte onder het volume langs de Koopvaardijlaan wordt voorzien en waarbij de afvalberging anders wordt ingericht.


Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

 

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

 

Rubriek

Omschrijving

Hoeveelheid

3.2.2°a)

lozen van huishoudelijk afvalwater (niet afkomstig van woongelegenheden) zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, in een lozingspunt gelegen in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied of buiten het zoneringsplan (meer dan 600 m³/jaar) | Uitgaande van volgende gegevens:

- een inwonersequivalent van 150l/dag/inwoner

- 74 studentenkamers

- studenten zijn 5 dagen per week aanwezig

bekomen we een inschatting van de totale hoeveelheid te lozen afvalwater per jaar:

2886 m3 per jaar | klasse 3 | Nieuw

2886 m3 per jaar

43.1.1°b)

stookinstallaties met een vermogen van 300 kW tot en met 2000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en  gestookt wordt met aardgas | De stookplaats wordt voorzien van 3 verwarmingsketels op aardgas in cascade met elk een nominaal vermogen van 160 kW. | klasse 3 | Nieuw

480 kW

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

 

Stedenbouwkundige vergunning

  • Op 05/10/2000 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de plaatsing van uitgangborden. (2000/707)

 

Omgevingsvergunningen 

  • Op 15/07/2021 werd door het college van burgemeester en schepenen een weigering afgeleverd voor het oprichten en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting na het slopen van de bestaande gebouwen (OMV_2021066580).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 13 december 2021:
Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie bijlage op het omgevingsloket).

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 14 december 2021:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG. mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

 

Bijzondere aandachtspunten :

- Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over de vloersamenstelling, wordt er benadrukt dat de vloeren tussen de verschillende compartimenten REl60 moeten hebben.

- De vluchtterrassen mogen niet geprivatiseerd worden en gebruikt als verblijfterras. Deze terrassen moet leeg blijven en vrij van brandbare voorwerpen en hindemissen.

 

Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

 

Gunstig advies van FOD Binnenlandse Zaken, Algemene Directie van de Civiele Veiligheid afgeleverd op 7 december 2021:
Motivatie van de beslissing / het advies van de Veiligheidscommissie ASTRID in bijlage: Gezien het gebouw buiten de criteria van de Veiligheidscommissie valt dient er geen indoordekking voorzien te worden.


Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 29 november 2021. Op 6 januari 2022 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Geen bezwaar advies van Departement Omgeving afgeleverd op 29 november2021:
Projectgebied is gelegen binnen de 2km van de Seveso-inrichting Christeyns NV, maar niet binnen de -voor het projecttype (wonen) relevante- consultatiezone rondom het Seveso-bedrijf. 

Het Team Externe Veiligheid heeft dan ook geen bezwaar tegen deze ontwikkeling.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'OUDE DOKKEN' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 23 juni 2011). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Z1j - zone voor stedelijk wonen.

Het RUP Oude Dokken voorziet voor de volledige zone Z1j een maximum BVO van 35.000m². Op de zuidelijke kop van de zone is een hoogteaccent verplicht tot 25 meter zodat meer BVO kan worden voorzien. Voor de resterende zone werd de resterende BVO (25.700m²) evenredig verdeeld à rato van de kadastrale perceelsoppervlakte. Dat komt neer op 3,083m² BVO per m² kadastrale oppervlakte. Het voorliggende project mag een BVO van 2.244m² realiseren (de kadastrale oppervlakte van de 3 betrokken percelen samen bedraagt 728m²). Hieraan wordt voldaan.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg en gewestweg.

4.5.   Archeologienota

Het perceel ligt in een gebied waar geen archeologie te verwachten valt. De opmaak van een

archeologienota is niet vereist.

4.6.   Milieutechnische aspecten

 

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen.

Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

 

Grondwater en bodem

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan
250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2). 

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek opgemaakt. In de buurt zijn er ook verschillende onderzoeken gebeurt (oriënterende, beschrijvende en bodemsanerigsprojecten). Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

 

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan.

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II. 

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen, 

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd, 

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur, 

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines. 

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden. 

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

5.       WATERPARAGRAAF

Het project situeert zich in het stroomgebied van het Handelsdok (beheer: Vlaamse Waterweg). Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent werd niet aangepast aan de nieuwe situatie. Het rioleringsplan en de beschrijvende nota bevat de nodige info.

 

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater. 

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de (gemengde) openbare riolering van de Koopvaardijlaan.

 

Verharding

De verharding in de binnentuin bestaat uit waterdoorlatende kleiklinkers.

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). 

 

Hemelwaterput 

De dakoppervlakte (totaal 529 m²) wordt aangesloten op een hemelwaterput van 20 m³.

Het aangetoond nuttig hergebruik wordt  geschat op 75,5 m³/maand.

Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair van het volledige gebouw, dienstkranen binnen en buiten (onderhoud). Er wordt een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. 

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten: dakoppervlakte + verharding fietsenstalling =  558 m². 

Het aangetoond nuttig hergebruik is hoog, de bouwheer vraagt op basis hiervan, om de dimensies van de infiltratievoorziening te mogen verkleinen. Het verkleinen van de infiltratievoorziening kan toegestaan worden. 

De infiltratievoorziening dient een inhoud te hebben van 1225 liter en een oppervlakte van 
1,96 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 1225 liter en een infiltratieoppervlakte van 2 m². 

 

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit kratten.

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

 

Ondergrondse constructie

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. Volgens het aanvraagdossier zal de ondergrondse fietsparking/kelder geen kunstmatig drainagesysteem bevatten.

 

Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat. 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

 

Bezwaarschrift 1

1./ De bezwaarindiener stelt dat de goede ruimtelijk ordening en harmonie niet worden gerespecteerd doordat de bouwdiepte 60cm dieper is dan het aanpalende pand alsook er geen teruggetrokken bouwlaag voorzien werd voor de +4. Er wordt gewag gemaakt dat er met twee maten en gewichten wordt beoordeeld en het voorstel nadelige impact heeft op het aanpalende perceel met betrekking tot lichten en zichten.

 

2./ Er wordt gesuggereerd om twee hoogstammige bomen te planten op het binnengebied.

 

Bezwaarschrift 2

1./ Er wordt gevraagd om rekening te houden met de gemaakte inspanning voor het heropwaarderen en herstellen van het industriële historische elementen van het naastgelegen pand.

 

2./ Er worden 3 gevestigde erfdienstbaarheden aangekaart waarmee men rekening dient te houden. In eerste instantie wordt verwezen naar een stedelijk erfdienstbaarheid waarbij de uitkragende kroonlijst een erfdienstbaarheid omvat. Vervolgens worden de raamopeningen in de scheidingsmuur aangekaart waarbij deze worden aanzien als bestendigde erfdienstbaarheid waarmee rekening dient gehouden te worden. Tot slot wordt gewezen op een overeenkomst voor het verankeren van een balustrade langs de scheidingsmuur waardoor de balustrade gedeeltelijk overkraagt op het andere terrein. Er wordt aan het bezwaar een bijkomende overeenkomst toegevoegd waarbij de erfdienstbaarheden, uitkragingen boven de kroonlijst, het niet aansluiten op het aanpalende pand, een licht schacht, een schouw en een bouwvrije strook worden besproken. Deze bijeenkomst zou door de aanvrager ook aan de aanvraag zijn toegevoegd. 

 

Er wordt bijkomend gesteld dat de vooropgestelde werken dermate impact hebben op de lichtinval voor het aanpalende pand waarbij minstens ¾ minder daglichttoetreding zou zijn. Hierbij wordt verwezen naar de beoordelingselementen van ‘hinderaspecten en veiligheid’ in de zin van artikel 4.3.1, §2,1° lid VCRO. 

 

3./ Er wordt bezorgdheid geuit in kader van de uitvoering en mogelijke stabiliteitsproblemen die de werken met zich kunnen meebrengen voor het aanpalende pand.

Zo ook wordt gewag gemaakt dat de vermeende stabiliteitsproblematieken onder het aspect van veiligheid dienen beoordeeld te worden.

 

4./ Het ingediende bezwaar van de vorige vergunningsaanvraag wordt aangekaart. Hierbij wordt ingegaan dat de gevraagde afstand van 1,9m vanaf verdieping 1 tov het aanpalende pand niet op alle relevante plannen wordt aangeduid, de bestaande verwarmingskelder niet werd verduidelijkt en geen specificaties worden bijgevoegd met maatregelen die de stabiliteit en instandhouding garandeert van het aanpalende pand.

 

De bezwaarindieners stellen dat er onvolledigheden en leemten in het dossier zijn. De afstand vanaf +1 ten opzichte van de aanpaler staat niet voldoende duidelijk aangeduid, de verankeringen van de borstweringen met erfdienstbaarheid staat niet afgebeeld en er is een gebrek aan maataanduiding van breedte van de overeengekomen ondergrondse bouwvrije strook. Er wordt geduid dat er een gebrekkige en slechts schematische weergave bijgevoegd werd van de naburige panden, een gebrek aan dakenplan met aanduiding van de aanpalende panden en het ontbreken van weergaven van de bestaande en te behouden schouwlichamen. Bijkomend ontbreekt een detail van de bestaande en te behouden penanten aan de zijgevel van het aanpalende pand en ontbreek informatie van bestaande en te behouden lichten in de zijgevel van het aanpalende pand.

 

Het aanvraagdossier bevat volgens de bezwaarindiener inconsistenties en onduidelijkheden waarbij bepaalde informatie niet steeds wederkeert op alle relevante documenten en tekeningen, onduidelijkheden omtrent de behandeling van de bestaande verwarmingskelder, onduidelijkheid omtrent de afwerking van de zijgevel , indicatie van ramen in een achterliggend volume waarbij lijkt dat er onvoldoende afstand wordt gehouden conform artikel 3.132BW, er geen vermelding van voorzorgsmaatregelen worden gemaakt, onduidelijkheid omtrent al dan niet betreedbaarheid van een plat dak of terras en of voldoende rekening gehouden wordt met lichten en zichten. Onduidelijk of platte daken vluchtterrassen of verblijfsterrassen zijn. Geen aanduiding van vermoedelijke funderingsmassieven bevat.

 

De bezwaarindieners stelt dat er verscheidene onjuistheden vervat zijn omtrent de bestaande toestand rond schrijnwerk, dakprofiel, het profiel van het aanpalende pand zou fout zijn.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

 

Bezwaarschrift 1

1./ Het volume, de inplanting en bebouwing zijn ten gronde onderzocht en zorgvuldig overwogen binnen het kader van het geldend ruimtelijk uitvoeringskader. Het RUP legt in de voorschriften de maximale bouwenveloppes vast die binnen een goede plaatselijke aanleg en na analyse van de bestaande context mogelijk worden geacht. Het RUP weerspiegelt in de voorschriften de krijtlijnen vanuit de goede ruimtelijke ordening. Het voorstel voldoet aan de bepalingen van het RUP wat het eerste aftoetsingskader is. 

Naar goede ruimtelijke ordening dient gekeken worden per perceel en op welke wijze het volume inpasbaar is in de context ten aanzien van de nabijgelegen bebouwing. Het voorstel bevat een minimale noodzakelijke afstand ten opzichte van de aanpalende gebouwen die overeenkomt met de kenmerken van stedelijk wonen. Er wordt zorgvuldig een balans gevonden voor deze verhouding en deze wordt als aanvaardbaar bevonden.

Bijkomend dient het project in zijn geheel beoordeeld te worden waarbij alle kwaliteiten van het programma worden bekeken. Het specifieke programma binnen deze aanvraag werd zorgvuldig ontworpen tot een intern logisch en functionele opbouw waardoor het beoogde programma optimaal kan functioneren zonder een maximalisatie na te streven. Dit leidt tot een volume dat in een kwalitatieve verhouding staat met het programma. Dit leidt eveneens tot de mogelijkheid om een ruime buitenruimte gelijkvloers te voorzien waarbij de natuurlijke infiltratie maximaal wordt voorzien alsook bijkomende verluchting en vergroening in het bouwblok brengt.  Al deze inspanning zijn ten gronde onderzocht in het voortraject waardoor geoordeeld kan worden dat het geheel zoals voorgesteld inpasbaar is binnen de plaatselijke context en de impact op de omgeving aanvaardbaar is.

 

2./ Het voorstel om 2 hoogstammige bomen te voorzien maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag. Er wordt wel degelijk een boom ingetekend centraal op het onbebouwde deel. Het voorstel voorziet in een boom en betekent an sich al een meerwaarde. Eveneens wordt er tegenover de bestaande toestand, die volledig bebouwd en verhard is, al extra buitenruimte en groenzone voorzien.

Bomen hebben, ook afhankelijk van de soort, onderling voldoende ruimte nodig om volwaardig te kunnen uitgroeien. Het kan daarbij even waardevol zijn 1 boom oordeelkundig aan te planten die alle kansen krijgt om volwaardig uit te groeien. 

 

Bezwaarschrift 2

1./ De voorliggende aanvraag werd uitvoering voorbesproken en afgewogen met de bestaande context. De inspanningen geleverd voor het aanpalende pand met het oog op het herwaarderen van het oorspronkelijk industriële karakter wordt ten zeerste geapprecieerd. Dat betekent echter niet dat op het aanpalende perceel nieuwe ontwikkelingen niet mogelijk zouden zijn. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich oordeelkundig in te passen in de omgeving en in te spelen op de bestaande context. 

Het project heeft inspanningen geleverd in schaal en vormgeving om het project maximaal inpasbaar te maken binnen de bestaande context waarbij de architectuur is afgestemd op de historiek van de context dat gekend is als pakhuis in baksteen architectuur. 

 

2./ De aanvraag omvat voldoende informatie omtrent de bestendigde erfdienstbaarheden. Het is duidelijk binnen de aanvraag dat hier voldoende rekening mee wordt gehouden overeenstemmend met de wettelijke en ruimtelijke bepalingen die van toepassing zijn. Overige betwistingen van erfdienstbaarheden zijn hoofdzakelijk een burgerrechtelijke kwestie. Het aanvraagdossier bevat ondertekende overeenkomst die tussen de betrokken partijen onderling tot stand kwam. Deze bevat detailtekeningen over de afwerking van bepaalde elementen (zoals de overkragende dakgoot). Vanuit ruimtelijk oogpunt is de uitwerking van de details zoals voorgesteld aanvaardbaar. Eventuele betwistingen over burgerrechtelijke aspecten of elementen opgenomen in deze overeenkomst horen niet tot de bevoegdheid van het college om binnen de beoordeling van een omgevingsvergunning een uitspraak over te doen. 

 

3./ Het is de verantwoordelijkheid van de architect en de aannemer om de werken volgens de regels van het goed vakmanschap uit te voeren, uiteraard zonder schade te berokkenen aan de aanpalende percelen. Het voorbehoud over mogelijke schade ingevolge de uitvoering van de bouwwerken moet, aangezien het een burgerlijke aangelegenheid betreft, tussen de partijen onderling worden geregeld. Het is aangewezen om voorafgaandelijk aan de werken een plaatsbeschrijving te laten opmaken. 

De elementen rond erfdienstbaarheden alsook de eventuele stabiliteitsproblemen zijn van burgerrechtelijke aard. Het college kan en mag zich hierover niet uitspreken. Betwistingen hieromtrent moeten door de bevoegde rechtbank worden beslecht. De omgevingsvergunning heeft namelijk een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke 

rechten die betrekking hebben op het onroerend goed.

 

4./ De intekening van de bestaande en nieuwe toestand op het perceel en het in kaart brengen van de aanzet van de aanpalende percelen, en de correctheid daarvan, valt onder de verantwoordelijkheid van de architect. Betwistingen daaromtrent vallen niet onder de bevoegdheid van het college. 

Er kan op basis van luchtfoto’s en fotomateriaal en plannen in de aanvraag in alle redelijkheid aangenomen worden dat de aanvraag voldoende informatie bevat om een correcte ruimtelijke beoordeling ten gronde te kunnen vormen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 
SLOOP

De bestaande bebouwing bestaat uit twee bouwlagen en valt dus buiten het gewenste gabariet opgenomen in de RUP-voorschriften. De architecturale kwaliteit is laag dus de sloop van deze gebouwen is aanvaardbaar.

PROGRAMMA

De aangevraagde functie, studentenhuisvesting, betreft een collectieve verblijfsaccommodatie die conform het Algemeen Bouwreglement als gemeenschapsvoorziening wordt beschouwd. Gemeenschapsvoorzieningen zijn binnen het RUP toegelaten als hoofdbestemming in deze zone. De aangevraagde functie is bijgevolg conform de toegelaten bestemmingen. 

 

Het programma en de inrichting van de kamers voldoen aan de gedetailleerde voorschriften van het Algemeen Bouwreglement. Een beheersovereenkomst met Arteveldehogeschool volgens model stad Gent is toegevoegd aan de aanvraag. 

 

De gemeenschappelijke delen bevatten een diversiteit aan kwalitatieve verblijfsruimtes. Zo is er naast de ontspanningsruimte ook een leesruimte om te studeren, een binnentuin en een patio aan de zijde Kleinddokkaai waardoor er sociale interactie met het openbare domein ontstaat. De gemeenschappelijk delen hebben een grote plafondhoogte en zijn voldoende ruim bemeten wat een meerwaarde is voor de studenten.

 

De kamers variëren in oppervlakte en voorzieningen. Per niveau is een gemeenschappelijke (leef)keuken, toilet en douche voorzien wat positief is aangezien zo per verdieping een leefgroep kan ontstaan die beschikt over alle nodige voorzieningen.


BOUWVOLUME & VORMGEVING

De inplanting van de gebouwen sluit logischerwijze aan op de bestaande context namelijk de gesloten bebouwing langs beide straatzijdes. De voorgestelde bouwhoogtes passen zich in binnen de toegelaten hoogtes conform het RUP. De bouwdieptes zijn gangbare maten en brengen geen overmatige overlast naar de aanpalende panden met zich mee. Tussen de gebouwdelen onderling bevindt zich een afstand van 13 m waarin een binnentuin ontstaat. Hierdoor komt voldoende ontpitting en vergroening in dit project tot stand. Er wordt wel aandacht gevraagd om geen rioleringsleidingen onder de boom te plaatsen om deze voldoende overlevingskansen te geven. Op de binnentuin kijken kamers en de leeszaal uit, dus hier wordt voldoende sociale controle verwacht om overlast te vermijden. Ook het kantoor van de conciërge is vlakbij.

 

Er gaat in dit ontwerp bijzondere aandacht naar de vormgeving en materialisatie van de gebouwen waardoor deze zich optimaal inpassen in beide straatzijdes. Aan de Kleindokkaai wordt het linkeraanpalende gabariet gevolgd waardoor langs de volledige kaai een gebouwensokkel van 18m ontstaat zoals ook voorzien in het RUP. Langs de Koopvaardijlaan wordt een lagere bouwhoogte voorzien waardoor deze zijde zich beter verhoudt tot de lagere aanpalende gebouwen.

 

De materialisatie en ritmering is sober, maar toch voldoende gedetailleerd. Er wordt zelfs gedacht aan kunstintegratie wat wordt gewaardeerd en een verrijking van het straatbeeld kan zijn. De afwerking van de noordelijke gemene muur ter hoogte van Koopvaardijlaan 19 wordt echter niet aangegeven. In navolging van de zuidelijke zijgevel is eenzelfde gevelafwerking hier dan ook aangewezen zodat vanuit de Koopvaardijlaan een uniform beeld ontstaat. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd in functie van de kwaliteiten van het straatbeeld. 

 

De zone van de loggia zijde Kleindokkaai wordt als een waardevolle buitenruimte beschouwd die aansluit bij het aanpalende openbaar domein. Om de kwaliteiten van deze zone te vrijwaren, en te voorkomen dat verrommeling of verkeerd gebruik kan ontstaan, is het aangewezen dat deze ruimte ontwerpmatig zo wordt benaderd dat deze enkel als loggia kan bestendigd/gebruikt worden. 

Het gebruik van deze zone als fietsenstalling wordt bij voorkeur fysiek onmogelijk gemaakt. Dit vereist een oplossing in het ontwerp ter hoogte van de voorgevel en kan niet binnen deze aanvraag, hiervoor kan een afzonderlijke aanvraag worden voorgelegd. 

Er is van deze zone evenmin uitbreiding mogelijk als bv. eventuele terraszone op de Kleindokkaai.

Deze aspecten worden als opmerking opgenomen bij deze vergunning. Bij eventueel fout gebruik dat afbreuk doet een de beeldkwaliteiten en verblijfskwaliteiten kan aangedrongen worden op een ontwerpmatige oplossing om hieraan tegemoet te komen. 

 

Dit project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 02/07/2020.

De kwaliteitskamer en Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen.

Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel.

 

MOBILITEIT

Voetganger en fietser

Deze locatie is zeer goed bereikbaar, zowel voor voetgangers als voor fietsers. De Kleindokkaai wordt zo autoluw mogelijk gehouden.

 

Collectief vervoer

Station Dampoort ligt op 200 m afstand. Van hieruit heeft men een beperkt aantal treinverbindingen (maar wel een vlotte verbinding met Gent-Sint-Pieters met een zeer ruim treinaanbod) en diverse busverbindingen. 

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. 

De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren. 

De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

 

Voor dit project gaat het om studentenwoningen gelegen in de groene parkeerzone met 74 studentenkamers.

De parkeerrichtlijnen vragen minimum 74 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en 8 plaatsen voor bezoekers voor dit project. Dit aantal fietsparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen hieraan waarbij er een fietsenstalling is voorzien met 82 plaatsen op verdieping -0,5. 74 plaatsen zijn bestemd voor de bewoners en 8 plaatsen voor bezoekers. 68 plaatsen worden in een hoog-laag rek voorzien, er zijn 8 plaatsen voor buitenmaatse fietsen en 6 plaatsen met een ophangsysteem. De helling naar de stalling werd verbreed naar 2 m, de hellingsgraad bedraagt nu 8%, de hoogte werd aangepast van 2,20 m naar 2,50 m, en er is overal voldoende manoeuvreerruimte aanwezig. 

Bij studentenhuisvesting zijn autoparkeerplaatsen niet gewenst. Er worden er dus ook geen voorzien. 
 

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
Er worden geen opmerkingen gegeven over de milieuhygiënische en veiligheidsaspecten van de aangevraagde ingedeelde inrichtingen.

 

CONCLUSIE

De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

 

Volgende rubrieken worden gunstig beoordeeld:

Rubriek

Omschrijving

Hoeveelheid

3.2.2°a)

lozen van huishoudelijk afvalwater (niet afkomstig van woongelegenheden) zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, in een lozingspunt gelegen in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied of buiten het zoneringsplan (meer dan 600 m³/jaar) | Uitgaande van volgende gegevens:

- een inwonersequivalent van 150l/dag/inwoner

- 74 studentenkamers

- studenten zijn 5 dagen per week aanwezig

bekomen we een inschatting van de totale hoeveelheid te lozen afvalwater per jaar:

2886 m3 per jaar | Nieuw

2886 m3 per jaar

43.1.1°b)

stookinstallaties met een vermogen van 300 kW tot en met 2000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en  gestookt wordt met aardgas | De stookplaats wordt voorzien van 3 verwarmingsketels op aardgas in cascade met elk een nominaal vermogen van 160 kW. | Nieuw

480 kW

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het oprichten en de exploitatie van een grootschalige studentenhuisvesting na het slopen van de bestaande gebouwen aan de heer Axel Boedts en DOKSITE bvba (O.N.:0672847131) gelegen te Kleindokkaai 7, 8 en Koopvaardijlaan 17, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat. 

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen. 


De rubrieken voor de inrichting/activiteit KDK met inrichtingsnummer 20210413-0071 beslist het college als volgt:

Rubriek

Omschrijving

Hoeveelheid

3.2.2°a)

lozen van huishoudelijk afvalwater (niet afkomstig van woongelegenheden) zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, in een lozingspunt gelegen in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied of buiten het zoneringsplan (meer dan 600 m³/jaar) | Uitgaande van volgende gegevens:

- een inwonersequivalent van 150l/dag/inwoner

- 74 studentenkamers

- studenten zijn 5 dagen per week aanwezig

bekomen we een inschatting van de totale hoeveelheid te lozen afvalwater per jaar:

2886 m3 per jaar | Nieuw

2886 m3 per jaar

43.1.1°b)

stookinstallaties met een vermogen van 300 kW tot en met 2000 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied en  gestookt wordt met aardgas | De stookplaats wordt voorzien van 3 verwarmingsketels op aardgas in cascade met elk een nominaal vermogen van 160 kW. | Nieuw

480 kW

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen

Brandweer

De voorwaarden opgenomen in het advies van Brandweerzone Centrum (advies van 14 december 2021, met kenmerk 0058852-006/MLE/2021) moeten strikt nageleefd worden (zie bijlage op het omgevingsloket).

 

Agentschap Wegen en Verkeer

De voorwaarden opgenomen in het advies van Agentschap Wegen en Verkeer (advies van 13 december 2021, met kenmerk AV/411/2021/01495) moeten strikt nageleefd worden (zie bijlage op het omgevingsloket).

 

Voorwaarden met betrekking tot de gewestelijke verordening toegankelijkheid

Het project moet in al zijn aspecten blijvend voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

 

Afwerking zichtbare geveldelen zijgevels

Alle zichtbare geveldelen dienen volwaardig te worden afgewerkt door gebruik te maken van dezelfde gevelmaterialen als voor de overige geveldelen (cfr zuidelijke zijgevel van  het volume zijde Koopvaardijlaan). (niet limitatief is dit bijvoorbeeld de noordelijke zijgevel tov Koopvaardijlaan 19)

 

Waterparagraaf

Verharding

De verharding in de binnentuin bestaat uit waterdoorlatende kleiklinkers.

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit kratten.

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Grondwater en bodem

Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek opgemaakt. In de buurt zijn er ook verschillende onderzoeken gebeurt (oriënterende, beschrijvende en bodemsanerigsprojecten). Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

 

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' moet nageleefd worden.

 

Openbaar domein

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

De keermuurtjes aan de keldergaten die worden gesupprimeerd, moeten worden uitgebroken. De putten die daardoor ontstaan zijn te vullen met goede zandgrond die voldoende wordt verdicht.

 

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande/toekomstige peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

De nieuwe straatgevel dient inclusief de afwerking binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. Deze straatgevelfundering moet een diepte hebben van ten minste 1,50 meter onder het trottoirpeil, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

Eventuele bijkomende regenwaterpijpen dienen eveneens binnen de rooilijn geplaatst te worden en binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

De afwatering van de terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten.

 

Na het beëindigen van de werken zullen de opritten, zowel langsheen de Kleindokkaai als langsheen de Koopvaardijlaan, op het openbaar domein verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden voldoende grote septische put(-ten) waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM:

De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link:  https://navigator.emis.vito.be/

Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven.

      

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Uitzetten en controle bouwlijn

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

 

Kwaliteiten loggia zijde Kleindokkaai

De zone van de loggia zijde Kleindokkaai wordt als een waardevolle buitenruimte beschouwd die aansluit bij het aanpalende openbaar domein. Om de kwaliteiten van deze zone te vrijwaren, en te voorkomen dat verrommeling of verkeerd gebruik kan ontstaan, is het aangewezen dat deze ruimte ontwerpmatig zo wordt benaderd dat deze enkel als loggia kan bestendigd/gebruikt worden.

Het gebruik van deze zone als fietsenstalling wordt bij voorkeur fysiek onmogelijk gemaakt. Dit vereist een oplossing in het ontwerp ter hoogte van de voorgevel en kan niet binnen deze aanvraag, hiervoor kan een afzonderlijke aanvraag worden voorgelegd.

Er is van deze zone evenmin uitbreiding mogelijk als bv. eventuele terraszone op de Kleindokkaai.

Deze aspecten worden als opmerking opgenomen bij deze vergunning. Bij eventueel fout gebruik dat afbreuk doet een de beeldkwaliteiten en verblijfskwaliteiten kan aangedrongen worden op een ontwerpmatige oplossing om hieraan tegemoet te komen. 

 

Bemaling

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Grondverzet

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan
250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Afval

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden. 

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.