Terug
Gepubliceerd op 21/01/2022

2022_CBS_00739 - OMV_2021126409 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een middelhoog gebouw 'KOOPVAARDERS' - zonder openbaar onderzoek - Koopvaardijlaan, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 20/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 20/01/2022 - 08:58
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Afwezig

Elke Decruynaere, schepen

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00739 - OMV_2021126409 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een middelhoog gebouw 'KOOPVAARDERS' - zonder openbaar onderzoek - Koopvaardijlaan, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00739 - OMV_2021126409 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een middelhoog gebouw 'KOOPVAARDERS' - zonder openbaar onderzoek - Koopvaardijlaan, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Frederic Vandeputte met als contactadres Poortakkerstraat 94, 9051 Gent en SCHIPPERSKAAI DEVELOPMENT NV met als contactadres Poortakkerstraat 94, 9051 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021126409) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het oprichten van een middelhoog gebouw 'KOOPVAARDERS'

• Adres: Koopvaardijlaan , 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 7 sectie G nr. 922N

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 18 januari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

 

De bouwplaats is gelegen aan de Koopvaardijlaan en kadert in het project ‘De Nieuwe Dokken’ en de verkaveling voor het noordelijke bouwveld (noordveld) daarin.

 

Het terrein waar de werken zullen plaatsvinden is momenteel braakliggend.

Rondom het bouwveld bevinden zich:

Ten noorden: De zone rond de oude betoncentrale (die intussen afgebroken is), die zal worden aangelegd als ‘Stadspark’ tussen de ontwikkeling en de geplande ringwegbrug ‘Verapazbrug’. 

Ten westen: Het Handelsdok, met de vernieuwde kade en aanlegpontons voor woonboten.  De ontwikkeling is aan deze zijde rechtstreeks verbonden met de Gentse binnenstad en de ontwikkelingen ‘Stapelplein’, ‘Meyvaert’ en ‘Dok Noord’ door de fiets- en voetgangersbrug ‘Bataviabrug’.

Ten zuiden: Woongroenzone die aan de zuidelijke zijde geflankeerd wordt door de bebouwing van het centraal bouwveld zone Z1g. Hier zijn intussen de gebouwen ‘Faar’ en ‘Dek’ opgeleverd en in gebruik.

Ten oosten:  De Koopvaardijlaan, die momenteel in noordelijke richting doorloopt rond het Houtdok, maar die zal worden geknipt tot een doodlopende straat ter hoogte van de noordelijke grens van zone Z1f. Verder oostelijk bevindt zich de zone voor KMO’s rond de Afrikalaan en het rangeerstation tussen Gent Dampoort en Gent Zeehaven.

 

De voorliggende aanvraag beoogt het oprichten van een middelhoog gebouw '’KOOPVAARDERS’. Dit gebouw wordt volgens de CBO procedure van de VMSW gebouwd en voorziet in 35 sociale huurwoningen.

Het gebouw vormt samen met de ‘Bijoux’, de 'Dames en Heren' langs de kade, 'Dubbeltuupe' als co-housing project en  'Pergola' aan de Koopvaardijlaan de begrenzing van de bouwzone die benoemd wordt als het Noordveld. De gebouwen vormen een geheel rond een centrale moestuin.

De bouwvolumes van Bijoux, Dubbeltuupe en Pergola zijn momenteel in uitvoering. De aanvraag voor Dames en Heren werd recent ingediend. Het volledige bouwveld zal na deze aanvragen vorm krijgen en ingevuld zijn/worden.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van 35 sociale huurwoningen in het gebouw Koopvaarders.

 

Het gebouw vormt de zuidoostelijke hoek van bouwzone Z1f, alsook een groot deel van de straatgevel van de Koopvaardijlaan aan de oostelijke zijde van het bouwveld. Het gebouw telt overwegend 5 bouwlagen (tot 15 m hoog), met een accent op 6 bouwlagen (18 m) aan de woongroenzone (de zogenaamde “kop” van het gebouw, ten zuiden van de doorsteek doorheen het gebouw).

De footprint van de bebouwbare zones van Lot 9 worden benut. Het kopgebouw staat zo met alle gevels palend aan het openbaar domein. Van het langse volume wordt de voorgevel, zijde Koopvaardijlaan, achteruit voorzien. Zo ontstaat aan de straatzijde ruimte voor passerelles op de verdiepingen, en op maaiveldniveau een teruggetrokken gevelpositie. Hierin wordt ruimte aangeduid om per woning een aantal fietsen te stallen.

 

Indeling

7 van de 35 woningen zijn grondgebonden duplexentiteiten met een eigen inkom en huisnummer aan de Koopvaardijlaan. De overige entiteiten zijn allen bereikbaar via de gemeenschappelijke circulatie van de meergezinswoning, met toegang in het kopgebouw.

In het kopgebouw bevindt zich ook de fietsenberging voor 87 gewone en 11 buitenmaatse fietsen.

De gemeenschappelijke lokalen (tellers, dienstlokaal, vergruizer, technieken) situeren zich ook in het kopgebouw op de gelijkvloerse verdieping. Waar nodig zijn deze rechtstreeks bereikbaar gemaakt.

De inkomdeur en deur naar de fietsenberging bevinden zich in de onderdoorgang.

Vanaf de eerste verdieping wordt het kopgebouw ingericht met een woonfunctie, met op de 1e en 5e verdieping 2 entiteiten en op 2e, 3e en 4e verdieping telkens 3 appartementen.

Vanaf de tweede verdieping worden ook in het langse volume (het ‘lijf’) appartementen ingericht. Het gaat om 5 entiteiten per verdieping.

In totaal worden 9 woningen met 1 slaapkamer, 12 met 2 slaapkamers en 14 met 3 slaapkamers voorzien in het project.

 

Architectuur en materialen

De materialisatie en kleur van het gebouw is als volgt opgevat: 

-      Het gebouw wordt opgetrokken in lichtgrijze/zandkleurige baksteen. Het gebouw krijgt daardoor een hoogwaardig en mineraal karakter, en past zo binnen de beeldkwaliteitsafspraken van het volledige bouwveld. De tektonische geleding wordt geaccentueerd door een kleurvariatie in het voegwerk. 

-      Horizontale lijsten en uitpandige balkons worden uitgevoerd in lichtgrijs zichtbeton. 

-      Buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium, in een witte kleur (alle ramen), met accenten in een donkerbruine bronskleur (voordeuren). 

-      Borstweringen aan ramen en terrassen worden uitgevoerd in staal, en hoogwaardig gelakt in dezelfde kleur als het buitenschrijnwerk. Balustrades worden op weloverwogen locaties voorzien van vulpanelen (bvb om het zicht naar toegangsdeuren te doorbreken). Deze vulpanelen worden wit gelakt. 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Verkavelingsvergunning

  • Op 14/07/2016 werd een vergunning afgeleverd voor het verkavelen van een grond in 5 loten bestemd voor meergezinswoningen en 1 kavel voor groenaanleg (noordveld). (2016 GE 157/00)

 

Omgevingsvergunningen bijstellen verkaveling

  • Op 31/10/2019 werd een vergunning afgeleverd voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor het geheel van de verkaveling en het opsplitsen van kavel N2 in 5 loten (OMV_2019074527 – 2019 GE 157/02)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 20 december 2021 werd een wijzigingsaanvraag ingediend met aangepast inplantingsplan/situeringsplan van het gebouw in de verkaveling en omgevingsaanleg.

De wijziging komt tegemoet aan het negatief advies. Er wordt een aangepast inplantingsplan overgemaakt met minder parkeren ter hoogte van Pergola waardoor de vrije ruimte voor de bochtstralen van de brandweerwagens gerespecteerd wordt.

 

De gevraagde wijzigingen doen geen afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening. De wijzigingen komen tegemoet aan de adviezen die zijn ingediend en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee.  Het wijzigingsverzoek werd aanvaard op 21 december 2021. Dit brengt geen termijnsverlenging met zich mee.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 22 december 2021:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

- De gevel Oost en gevel West moeten aangepast worden zodat de vlamoverslag tussen de boven elkaar liggende compartimenten (+02/+03 en +04) voldoen aan bovenstaande voorwaarden.

- De deur van het poetslokaal dat uitgeeft op het liftsas moet een (bij brand) zelfsluitende deur EI130 zijn.

Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

 

Noot van de OA:

Het advies geeft meerdere manieren weer waarop de vlamoverslag kan worden vermeden:

Ten einde vlamoverslag tussen boven elkaar ligqende compartimenten te voorkomen, moet er tussen deze compartimenten een bouwelement zitten dat een vlamdichtheid E 60 bezit. Hieraan wordt voldaan indien er een horizontale oversteek - die verbonden is met de vloer - van minstens 60 cm wordt voorzien tussen beide compartimenten of als er in de gevel tussen de twee compartimenten een bouwelement zit met een E 60 met een lengte van minstens 1 m.

 

Aan de langse gevels (‘het lijf’) is aan deze voorwaarde voldaan door de betonnen oversteken van 1m diep (passerelles oostzijde en terrassen westzijde).

Voor het kopgebouw bevinden de openingen zich onvoldoende ver uit elkaar. Aan deze voorwaarde kan tegemoet gekomen worden door de onderste delen van de ramen (niet opengaande delen) in te vullen met een materiaal (al dan niet doorzichtig) dat aan de vereiste brandweerstand kan voldoen, zie figuur.

 

Dit geeft geen impact naar de indeling van de gevel.

De achterliggende ruimtes ontvangen nog voldoende daglicht dus vanuit dat oogpunt is deze ingreep aanvaardbaar.

Indien men de gevel anders wenst te benaderen om aan de voorwaarde te voldoen zal een gewijzigd ontwerp voor de gevels van het kopgebouw moeten worden voorgelegd.

 

 

Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 10 december 2021:
Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

 

Noot van de OA:

Na dit negatief advies werd een wijzigingsaanvraag voorgelegd en aanvaard, welke op 22 december 2021 resulteerde in een voorwaardelijk gunstig advies.

 

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2021:
 

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer

078/35.35.34.

 

Afhankelijk van de gevraagde vermogens elektriciteit en gas kunnen er aanpassingen noodzakelijk zijn aan de netten, al dan niet aanwezig en dit met de standaard doorlooptermijnen van 120 werk-dagen na klantakkoord.

 

Na aanvraag van de aansluitingen gas en/of elektriciteit kan een studie gebeuren voor de eventuele noodzakelijke uitbreidingen.

 

Indien de gevraagde vermogens van een bepaalde orde zijn kan er noodzaak zijn aan klant/distributiecabine binnenin dit project.

 

 

Gunstig advies van FARYS afgeleverd op 20 december 2021 onder ref. AD-21-1477

 

Drinkwater

We hebben geen bezwaren en/of opmerkingen voor het oprichten van een middelhoog gebouw (meergezinswoning) ‘KOOPVAARDERS’. Ons advies is gunstig.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied. In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel in de Koopvaardijlaan.

Conform de verkavelingsvergunning wordt een RWA-leiding voorzien in het Noordveld. Voor de verzameling van afvalwater en septisch water is het systeem Zavent voorzien binnen de ontwikkeling.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’.

Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent. De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen.

FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put. Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

De bouwaanvraag ligt binnen de geplande ontwikkeling Schipperskaai. Meer bepaald binnen de verkavelingsaanvraag 2 – Noordveld. Binnen deze verkavelingsaanvraag is voorzien voor de aanleg van een regenwaterstelsel als buffervoorziening met vertraagde lozing op de RWA-leiding in de Schipperkaai.

De bouwaanvraag van huidige aanvraag is conform de verkavelingsvergunning en aanvraag wijzing aansluiting RWA-aansluiting.

 

Voor de toekomstige aansluiting van de privéwaterafvoer op het openbaar rioleringsstelsel moet de ontwikkelaar zelf instaan conform de afspraken van de verkavelingsvergunning. De ontwikkelaar staat zelf in voor de timing van de verschillende projecten en moet deze zo afstemmen dat de afwatering van het gebouw moet kunnen worden aangesloten op het nieuwe te realiseren RWA-stelsel van de verkavelingsaanvraag.

De ontwikkelaar is opdrachtgever voor beide projecten en is dus ook verantwoordelijk voor het afstemmen van de aansluitniveau’s van de projecten. Indien de aansluiting van een gebouw gravitair niet mogelijk is, moet een interne pompinstallatie voorzien worden. Aansluiten met een pompinstallatie van het private domein op het toekomstig openbaar domein wordt niet aanvaard.

 

Gezien de diepte van regenwaterput en bufferput en de ondiepe ligging van de RWA-leidingen wordt aangeraden deze gegevens na te zien en op elkaar af te stemmen.

 

Gezien het systeem van Zavent binnen de verkaveling is het voorzien van septische putten binnen de bouwaanvraag niet van toepassing.

 

Besluit

Het ontwerp kan gunstig worden geadviseerd.

 

 

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv afgeleverd op 29 december 2021 onder ref. AB/2021/953.

 

Vanuit de districtswerking van De Vlaamse Waterweg worden volgende voorwaarden opgelegd: 

De verantwoordingsnota stelt: “De hoofdbestemming van deze zone is wonen. Gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau mogen hier 50% van de toegelaten bouwprogramma innemen. Het gebouw ligt in de nabijheid van openbaar domein van de Vlaamse Waterweg nv. Volgens de geldende aanmeerkaart van visie Water in de Stad Gent is recht tegenover de site bouwveld noord een aanmeerplaats voor ligplaatsen voor woonboten. De activiteiten van de bewoners en van de gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau mogen het wooncomfort van de ligplaatsen woonboten en het gebruik waterweg niet aantasten:

• Geluidsoverlast dient beperkt te worden.

• Nachtlawaai dient te verlopen volgens de geldende richtlijnen, hier worden geen afwijkingen op toegestaan. 

• Er mogen geen ligplaatsen voor woonboten, kades voor pleziervaartuigen en niet-gemotoriseerd vaarverkeer (kano, kajak, SUP, …) ingenomen worden. 

• Aan de Batavia-, Matadi- en Verapazbrug mag er niet in- of uitgestapt worden. 

• Aan de langs- en dwarssteigers van de Schipperskaai mag er niet in- of uitgestapt worden. 

• Het zwemverbod op de bevaarbare waterwegen in het bijzonder het Houtdok dient gerespecteerd te worden. 

• De ligplaatsen voor actieve beroepsvaart dienen gerespecteerd te worden.

• De ligplaatsen voor bedrijfsvaartuigen aan de Kleindokkaai dienen gerespecteerd te worden.

• De ligplaatsen voor commerciële vaartuigen aan het Stapelplein dienen gerespecteerd te worden.

• Het aanmeerverbod dient gerespecteerd te worden.

 

Noot van de OA: er werd geen advies in kader van de watertoets opgenomen in het advies van De Vlaamse Waterweg.

 

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 26 november 2021:
 

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: - Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:     Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be. 

 

Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

 

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 24 december 2021 onder ref. JMS 520154 

 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'OUDE DOKKEN' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 23 juni 2011). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Z1f - zone voor stedelijk wonen. Het toegelaten bouwprogramma voor deze zone bedraagt maximum 15.000 m² BVO.

Binnen de verkaveling wordt dit als onderverdeeld naar de verschillende loten, zowel qua BVO als naar aantal entiteiten. De motiveringsnota bevat cijfermateriaal dat aantoont dat met een BVO van 3.383 m² en 35 woonentiteiten het gebouw Koopvaarders zich inschrijft binnen de voorziene verdeling.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. OMV_2019074527 – 2019 GE 157/02 van 13/10/2019 ). De aanvraag heeft betrekking op lot 9. De zonering volgens deze verkaveling is privéterrein: bebouwbare zone en privé terrein tuinzone. Een deel van het gebouw bevindt zich in de zone aangeduid als “openbaar domein, overbouwd op verdieping +2”.

 

In het kopgebouw van Lot 9 staat indicatief de zone voor de vergruizer aangeduid. Deze is in het bouwvolume geïntegreerd.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling

5.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

De opbouw van het gebouw met 7 grondgebonden woningen die een rechtstreekse toegang hebben op vanaf het openbaar domein, is door deze opbouw atypisch. De veel gestelde vragen bij de verordening toegankelijkheid stellen echter: “voor het bepalen van het toepassingsgebied moeten de wooneenheden van alle gebouwen die één fysiek aansluitend geheel vormen samengeteld worden, ondanks de aanwezigheid van verschillende toegangen”.

 

Er wordt geoordeeld dat de toegangsdeuren naar de grondgebonden woningen eveneens vallen onder het toepassingsgebied van de verordening. Dit betekent dat het niveauverschil maximaal 2cm mag bedragen. De ontworpen dorpels hebben een hoogte van 10 cm. Het niveauverschil moet verminderd worden tot maximaal 2 cm en dient te worden opgevangen door intern het vloerniveau aan te passen.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg (Koopvaardijlaan).

5.5.   Archeologienota

Er is aan de aanvraag een archeologienota met kenmerk ID 10678 en onderwerp Vooronderzoek_Gent_Noordveld toegevoegd. Deze nota werd bekrachtigd op 26.03.2019. Deze archeologienota werd opgemaakt voor het totale bouwveld Z1f.

De conclusie in de bekrachtiging luidde dat er geen verder vooronderzoek vereist was.

 

Lot 9 betreft 2 bebouwbare delen met een gezamenlijk footprint op het terrein van 803 m². De 2 vormen 1 lot en 1 gebouw doordat ze vanaf verdieping +2 met elkaar verbonden zijn (overbouwing boven openbaar domein).

Het lot is niet gelegen in de vastgestelde archeologische zone.

Volgens de beslissingsboom is voor deze aanvraag geen archeologienota vereist.

5.6.   Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen.

Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

5.7.   Bodem en grondwater

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan
250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Voor het gebied werd een saneringsproject opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

6.       WATERPARAGRAAF

Het project situeert zich in het stroomgebied van het Handelsdok (beheer : Vlaamse Waterweg). Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

 

Algemeen geplande toestand

  • verharding (124 m²)
  • verharding natuurlijk afwaterend (18 m²) 
  • horizontale dakoppervlakte:

- Kopgebouw: 227,80m² groendak (en niet in te rekenen voor de hemelwaterput)

- Lijfgebouw: 443,03m² waarvan 76,95m² groendak (en niet in te rekenen voor hemelwaterput)

- Plat dak (boven passerelle) op +4: 67,80m²

- Plat dak (boven terrassen lijf) op +4: 63,56m²

- Plat dak (boven terrassen kop) op +5: 25,65m²

totaal afwaterend dakoppervlak naar de hemelwaterputten: 523,09m²

totaal dakoppervlakten 828 m²

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet conform de GSV en ABR een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

 

Verharding

Een deel van de verharding (terrassen grondgebonden woningen) is niet waterdoorlatend/watert niet af naar de onverharde omgeving. Per unit wordt onder het terras een hemelwaterput voorzien, waterdoorlatende verharding zou weinig nut hebben. De verharding wordt aangesloten op een buffervoorziening.

Een deel van de verharding kan afwateren naar de omgeving (18 m²).

Deze verharding moet afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding of constructie zijn.

De verharding mag geen opstaande boordstenen bevatten.

 

Er wordt voldaan aan het ABR en GSV.

 

Hemelwaterput en groendak

Bij elke grondgebonden woning (aantal 7) wordt een hemelwaterput voorzien van 4 m³.

Het nuttig hergebruik voor 1 unit:

- Toiletten 7 liter x 4 gebruikers x 30 dagen = 840 liter (vacuüm toilet)

- Wasmachine 17 liter x 4 gebruikers x 30 dagen = 2040 liter

- Dienstkraantje tuin 4 liter x 4 gebruikers x 30 dagen = 480 liter

- Dienstkraantje kuis 4 liter x 4 gebruikers x 30 dagen = 480 liter

= 3840 liter / unit / maand, totaal 26880 liter nuttig hergebruik.

De hemelwaterputten moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt, dit is niet af te lezen op de plannen.

 

De vrijgestelde dakoppervlakte in functie van het aangetoond nuttig hergebruik is 538 m², dit is maw de dakoppervlakte die dient aangesloten te worden op de hemelwaterput en bijgevolg wordt vrijgesteld van de aanleg van een groendak.

Er wordt een oppervlakte van 305 m² voorzien als groendak. Dit groendak zal een buffervolume hebben van minimaal 35 l/m².

 

Er wordt voldaan aan het ABR en GSV.

 

De overloop van de hemelwaterput en het groendak dient aangesloten te worden op de buffervoorziening.

 

Infiltratievoorziening

De bouwheer vraagt op basis van artikel 13 van de GSV een afwijking op de verplichting om een infiltratievoorziening te plaatsen. Volgens het gemotiveerd verzoek, toegevoegd aan het dossier, kan de afwijking toegestaan worden. Er wordt een buffervoorziening met vertraagde afvoer geplaatst daar de ondergrond niet geschikt is voor infiltratie.

 

De voorziening dient een inhoud te hebben van 379 m² x 25 l = 9475 liter. De bouwheer voorziet een voorziening van 15 m³.

 

De voorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV (en duurzaamheidsmeter = 38l/m²).

 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

 

Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Programma en woonkwaliteit

Het gebouw Koopvaarders voorziet in de bouw van 35 sociale huurwoningen, en dit onder de vorm van 7 grondgebonden duplexwoningen en 28 appartementen.

Het gebouw vult hiermee het sociaal objectief voor het Noordveld van de verkaveling in. Er wordt een CBO procedure gevolgd, aan de aanvraag zijn de nodige stukken toegevoegd die dit staven.

 

Conform de verkaveling kunnen op lot 9 maximaal 36 entiteiten gebouwd worden. Het programma met 35 units voldoet bijgevolg.

In samenspraak met de VMSW werd de mix in types bepaald. De mix met 1 slaapkamer, 12 met 2 slaapkamers en 14 met 3 slaapkamers voldoet eveneens aan de vooropgestelde mix conform het Algemeen bouwreglement, met een niet onbelangrijke nadruk op grotere entiteiten.

 

Alle entiteiten beschikken, conform het RUP, ABR en normen voor sociale woningen over een private buitenruimte die voldoende groot en functioneel ingericht is. Elke entiteit beschikt over berging in de woning. Alle ruimtes voldoen aan de gestelde oppervlaktenormen en doordat quasi alle entiteiten een doorzontypologie kennen of zo georiënteerd zijn dat ze aan meerdere gevelvlakken gelegen zijn, is de lichtinval voor leef- en slaapruimtes voldoende gegarandeerd.

 

Bouwvolume en architectuur

Het bouwvolume past zich in binnen de toegelaten footprint, bouwhoogte en bouwdiepte conform het RUP en de verkavelingsvoorschriften.

 

Dit project werd voorbesproken met Team Stadsbouwmeester en voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 20 december 2018, die volgend advies formuleerde:

 

Het woonproject ‘De Nieuwe Dokken’ maakt deel uit van het stadsontwikkelingsproject Oude Dokken, met een volledig nieuw stadsdeel aan het water. In het gebied tussen de Dampoort en de wijk Muide verrijzen ongeveer 1.500 nieuwe woningen. Het gebied telt heel wat deelprojecten. Langs het Handelsdok, aan de kant van de Schipperskaai, bouwt ontwikkelaar Schipperskaai Development in samenwerking met Sogent een 400-tal woningen met enkele buurtondersteunende functies. Het project is daarbij opgedeeld in 3 bouwzones en fases. Op het meest noordelijke veld worden 5 bouwvolumes voorzien, door 5 verschillende ontwerpers, rondom een centrale moestuin. In het kader van kwaliteitsopvolging na de wedstrijdprocedure werd het project een tweede keer voorgesteld aan de Kwaliteitskamer met een verduidelijking/uitwerking van de overall-visie voor dit bouwveld binnen de geheelontwikkeling Schipperskaai. In huidige sessie wordt de architectuuruitwerking van de individuele gebouwen van dit bouwveld voorgelegd, met name voor het volume Koopvaarders en Dames en Heren.

 

CRITERIA

Dit project wordt voorgelegd aan de Kwaliteitskamer door:

> SCHAAL: grootschalig meergezinswoningproject bestaande uit verschillende volumes

> CONTEXT: sterk beeldbepalende locatie aan de Dokken

 

ADVIES

Koopvaarders

De Kwaliteitskamer waardeert in dit volume sterk de planopbouw en de invulling. De Kwaliteitskamer vraagt het onderzoek nog verder uit te werken:

 

1. Verschuiving volume

De ontwerper onderzoekt of het volume met woningen kan worden verschoven, ten voordele van een voortuinstrook en opname niveauverschil aan de Koopvaardijlaan. De tuintjes achteraan worden dan ingericht als kwalitatief terras en sluiten aan op het collectief centraal veld, bijkomend wordt een rustiger gevelbeeld gerealiseerd door het gelijktrekken van de gevel beneden en de terrassen erop. Dienst Stedenbouw is niet overtuigd van de verschuiving en meent dat het oorspronkelijk voorziene tuintje wel iets kan betekenen voor de gezinnen met kinderen.

De Kwaliteitskamer ziet meerwaarde in de verschuiving volgens de aangehaalde argumenten van de ontwerper, echter blijft het beeld aan de Koopvaardijlaan erg fragiel. De Kwaliteitskamer vreest een potentiële verstoring van de beeldkwaliteit door ongecontroleerde verrommeling van de bewoners aan de voorgestelde terrassen.

Ontwerpopgave zit in de opbouw van de borstwering van de terrassen, met open en gesloten delen. De Kwaliteitskamer vraagt de ontwerper bijkomend te onderzoeken of een buffer ten opzichte van het openbaar domein kan worden gerealiseerd met groene elementen. 

Het is voor de Kwaliteitskamer geen goed idee om de tuin via een verkavelingswijziging te vergroten zoals in het initiële ontwerp, de opbouw van de velden met vastgelegde zichten en looplijnen dient hiertoe niet. Tussen het pad en de moestuin is nog een groene zone, de Kwaliteitskamer ziet potentieel om hier een collectieve speelzone voor kinderen in te richten. Deze plek schakelt direct aan op het wonen, de opwaardering van deze ongedefinieerde ruimte is een mooie extra voor het wonen.

 

2. Fietsenberging

Dienst Stedenbouw vraagt de fietsenstalling te compartimenteren in functie van goed beheer.

 

Conclusie:

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen.

Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Zo werd gewerkt aan de bezorgdheid van de Kamer inzake individuele verrommeling op de terrassen en galerijen op de verdiepingen door de inzet van gerichte panelen ter hoogte van de balustrades. De panelen worden echter voorzien van een witte kleur, Team Stadsbouwmeester stelt voor de kleurafstemming van de verschillende registers bij uitvoering in verder overleg te detailleren. Een witte kleur zal te veel contrasteren met de voorziene dragende gevelstructuur en balustrades in koperkleur.

 

Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig onder voorwaarde dat de kleuren van de verschillende lagen nog verder worden onderzocht bij uitvoering. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

 

Mobiliteit

Historiek

In totaal komen er een 380-tal woningen (aantal nog niet exact gekend) en aanvullende (gemeenschaps)functies op de site. Het Mobiliteitsbedrijf was nauw betrokken bij de voorbesprekingen. Er werden afspraken gemaakt omtrent fiets- en autoparkeren.

In het kader van de verkavelingsaanvraag werd een Mober opgemaakt. Bij het beoordelen van de verkavelingsaanvraag maakte het Mobiliteitsbedrijf opmerkingen op deze Mober.

 

Voetganger

Het project is zeer goed te voet te bereiken. Het ligt langs de autovrije Schipperskaai met vlotte verbinding naar openbaar vervoersknooppunt Dampoort. De Bataviabrug verbindt het project met de binnenstad. Er wordt een fijnmazig netwerk doorheen het projectgebied voorzien voor voetgangers. Ook de Koopvaardijlaan beschikt over een voetpad.

 

Fiets

Het project is zeer goed bereikbaar per fiets. Het ligt langs de autovrije Schipperskaai met vlotte verbinding naar openbaar vervoersknooppunt Dampoort. De Bataviabrug verbindt het project met de binnenstad.

 

Collectief vervoer

-      Het project ligt op ca. 850 m het openbaar vervoer-knooppunt Dampoort.

-      Aan de overkant van het water (bereikbaar via de Bataviabrug) wordt een tram voorzien op Dok Noord en Dok Zuid. De halten op deze lijn zijn gekoppeld aan de twee bruggen over het Handelsdok.

-      Er worden autodeelstandplaatsen voorzien in de Koopvaardijlaan.

-      Het project is dus zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer.

 

Auto

-      Het project is per auto te bereiken vanuit de Afrikalaan – Koopvaardijlaan, dus de toekomstige R40.  

-      Het projectgebied wordt zo veel mogelijk autovrij gemaakt. Op het Noordveld worden geen verkeersbewegingen voor gemotoriseerd verkeer toegelaten, tenzij voor de brandweer en occasionele verhuisbewegingen.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen.

De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.

 

De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

  1. Type functie: er zijn specifieke richtlijnen voor de wonen, werken en commerciële functies. Voor zeer specifieke functies wordt de parkeerratio project per project besproken.
  2. Ligging van het project: hoe dichter bij het stadscentrum, hoe beter de alternatieven voor autoverplaatsingen zijn. Andere vervoerswijzen dan de auto dienen dan ook aangemoedigd te worden. Bovendien is  de verkeersdruk van gemotoriseerd verkeer er hoog en bereikt deze de grenzen van de draagkracht en leefbaarheid van het centrumgebied. Het aantal toegestane parkeerplaatsen ligt dan ook lager dichter bij het stadscentrum dan in de rand.
  3. Grootte van het project: hoe groter het project, hoe meer parkeerplaatsen toegestaan worden.

 

Voor dit project concrete project gaat het om:

  1. Type functie: sociale huurwoningen
  2. Ligging: witte zone
  3. Grootte: 35 woningen

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 110 fietsparkeerplaatsen voor bewoners en 4 voor bezoekers en minimum 14 autoparkeerplaatsen vermeerderd met 7 tot 17 bezoekersplaatsen voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen.

 

Fiets

-      Op het gelijkvloers van het gebouw wordt een gemeenschappelijke fietsenstalling gerealiseerd met plaats voor 98 fietsen. 11 hiervan zijn voor non-traditionele fietsen. Daarnaast kunnen er volgens de nota nog 14 fietsen voor de gelijkvloerse woningen gestald worden. Dit voldoet aan de minimumrichtlijn.

-      De gemeenschappelijke stalling is comfortabel ingericht met ruim voldoende plaatsen voor non-traditionele fietsen (min. 4). 

-      De fietsparkeerplaatsen voor de woningen buiten zijn niet comfortabel gezien ze niet afgesloten kunnen worden. We stellen voor om enkele non-traditionele plaatsen om te vormen tot 12 extra gewone fietsparkeerplaatsen. Er is voldoende plaats om comfortabele fietsparkeerplaatsen voor alle bewoners te realiseren in de voorziene ruimte. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen. 

-      Bezoekersplaatsen zijn opgenomen in de omgevingsaanleg. 

 

Auto

De ondergrondse garage met 43 autostalplaatsen voor privaat gebruik werd reeds vergund onder het gebouw PERGOLA in het Noordveld. Dit is conform de gemaakte afspraken.

Voor het project Nieuwe Dokken werden tijdens de voorbesprekingen duidelijke afspraken gemaakt omtrent het parkeren. Zo werd afgestemd dat de totale parkeerratio voor het project ‘Wonen aan de Schipperskaai’ niet meer dan gemiddeld 0,76 parkeerplaatsen voor alle units samen, uitgezonderd woonbootbewoners mag bedragen (stuurgroep 29/1/2016). Omdat het totaal aantal woningen binnen het project nog niet gekend is, kan op dit moment nog niet worden beoordeeld of voldaan wordt aan deze afspraken. Bij de komende bouwaanvragen voor de ontwikkeling De Nieuwe Dokken zal de ratio steeds bekeken worden. Uiteindelijk zal de parkeerratio niet meer mogen bedragen dan 0,76 parkeerplaatsen/woning.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het oprichten van een middelhoog gebouw 'KOOPVAARDERS' aan de heer Frederic Vandeputte en SCHIPPERSKAAI DEVELOPMENT nv (O.N.:0561986722) gelegen te Koopvaardijlaan , 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 22 december 2021 met kenmerk ).

Bijzondere aandachtspunten:

- De gevel Oost en gevel West moeten aangepast worden zodat de vlamoverslag tussen de boven elkaar liggende compartimenten (+02/+03 en +04) voldoen aan bovenstaande voorwaarden.

 - De deur van het poetslokaal dat uitgeeft op het liftsas moet een (bij brand) zelfsluitende deur EI130 zijn.

Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van De Vlaamse Waterweg nv (advies van 29 december 2021, met kenmerk ) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 20 december 2021) moeten strikt nageleefd worden.

 

De voorwaarden in het advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2021 dienen strikt te worden nageleefd.
 

De voorwaarden in het advies van Proximus NV afgeleverd op 24 december 2021 dienen strikt te worden nageleefd.
 

De voorwaarden in het advies van TELENET afgeleverd op 26 november 2021 dienen strikt te worden nageleefd.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid

Het project dient blijvend te voldoen aan de bepalingen van de verordening.

Er wordt geoordeeld dat de toegangsdeuren naar de grondgebonden woningen eveneens vallen onder het toepassingsgebied van de verordening. Dit betekent dat het niveauverschil maximaal 2cm mag bedragen. De ontworpen dorpels hebben een hoogte van 10 cm. Het niveauverschil moet verminderd worden tot maximaal 2 cm en dient te worden opgevangen door intern het vloerniveau aan te passen.

 

Fietsparkeren

De fietsparkeerplaatsen voor de woningen buiten zijn niet comfortabel gezien ze niet afgesloten kunnen worden. Er dienen in de fietsenberging enkele non-traditionele plaatsen omgevormd te worden tot 12 extra gewone fietsparkeerplaatsen.

 

Openbaar domein

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

Riolering

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de te maken rioolaansluiting. Indien er een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting aanwezig is, is de diepteligging hiervan bindend.

 

De aanvrager moet zich voor de aanleg van de privéwaterafvoer houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen

 

Er dient een gescheiden rioleringssysteem aangelegd te worden.

 

De bouwheer moet alle nodige veiligheids- en voorzorgsmaatregelen treffen om het onder water lopen van lokalen met regenwater/oppervlaktewater te voorkomen. In ieder geval zal het Stadsbestuur onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk kunnen gesteld worden voor het onder water lopen van laag gelegen constructies of constructies gelegen onder het straatniveau/omgevingsniveau.

 

Afwatering van terrassen/passerelle moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten.

 

Deuren en ramen op het gelijkvloers mogen niet opendraaien over openbaar domein.

 

Regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in deze gevel worden ingewerkt en dienen binnenshuis op het interne rioleringssysteem aan te sluiten.

De aanleg van privé-putten en privé-leidingen vóór de rooilijn wordt niet toegestaan.

 

Kleurstelling gevelmaterialen

De kleuren van de verschillende lagen en gevelmaterialen dienen beter op elkaar afgestemd te worden en nog verder te worden onderzocht bij uitvoering. Dit gebeurt in overleg met team Stadsbouwmeester en gaat hoofdzakelijk over de kleurstelling van de witte invulpanelen binnen de dragende gevelstructuur en balustrades in koperkleur.

Indien overgegaan wordt tot andere gevelmaterialen en/of een kleurstelling die te ver afwijkt van het voorgestelde pallet, wordt dit beschouwd als vergunningsplichtig aangezien (op 1 na) alle gevels voorgevels zijn palend aan het openbaar domein. In voorkomend geval dient een wijzigende aanvraag voor aanpassing van het gevelbeeld te worden voorgelegd.

 

Geluidsnorm

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen.

Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

 

Waterparagraaf

Verharding

Een deel van de verharding kan afwateren naar de omgeving (18 m²).

Deze verharding moet afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding of constructie zijn.

De verharding mag geen opstaande boordstenen bevatten.

 

Hemelwaterput en groendak

De hemelwaterputten moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt, dit is niet af te lezen op de plannen.

De overloop van de hemelwaterputten en de groendaken dienen aangesloten te worden op de buffervoorziening.

 

Bodem en grondwater

Voor het gebied werd een saneringsproject opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Uitzetten en controle bouwlijn

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Bemaling

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Grondverzet

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.