Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01388 - OMV_2021132877 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage en het rooien van 4 bomen - zonder openbaar onderzoek - Mazestraat , 9030 Mariakerke - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:50
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01388 - OMV_2021132877 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage en het rooien van 4 bomen - zonder openbaar onderzoek - Mazestraat , 9030 Mariakerke - Weigering 2022_CBS_01388 - OMV_2021132877 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage en het rooien van 4 bomen - zonder openbaar onderzoek - Mazestraat , 9030 Mariakerke - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Tugay Gungor met als contactadres Haagstuk 6, 9032 Wondelgem heeft een aanvraag (OMV_2021132877) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 2 december 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage en het rooien van 4 bomen

• Adres: Mazestraat , 9030 Mariakerke

Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 474A2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 22 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 1 februari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het terrein is gelegen langs de Mazestraat in de deelgemeente Mariakerke. De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door open en halfopen bebouwing. Het perceel in kwestie is braakliggend voorzien van enkele bomen en een kleine vijver. Het perceel heeft een minimale breedte van 18 m langs de rooilijn en een minimale diepte van 48,80 m.

 

De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met ingebouwde garage en het rooien van 4 bomen. De nieuwe woning wordt ingeplant op minimaal 8,10 m van de rooilijn.

Er wordt rechts 3 m afstand bewaard tot de perceelsgrens en links 3,38 m afstand. De woning wordt voorzien van 2 bouwlagen afgewerkt met een plat dak (hoogte: 6,45 m). Het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 17 m met bijkomstig een luifel (3 m diep) over de volledige achtergevel breedte. Aan de linker zijgevel wordt gedeeltelijk een luifel voorzien (2 m breed op 8,65 m diep) waaronder een fietsenstalling wordt ingericht. De verdieping heeft een bouwdiepte van 15 m. Het plat dak van het gelijkvloers wordt aangelegd als groendak.
 

In de voortuin wordt een tuinmuur opgericht over een lengte van 8,30 m met een hoogte van 1 m. Er wordt een oprit aangelegd waar men 2 autostaanplaatsen voorziet. Aanpalend aan de achtergevel voorziet men een terras dat zich hoofdzakelijk onder de luifel bevindt.

 

Voor het bouwen van de woning worden alle bestaande bomen op het terrein gerooid, alsook de taxussen en hulst worden verwijderd. Hiervan zijn 4 bomen hoogstammige loofbomen. Om het rooien van deze bomen te compenseren worden 3 nieuwe loofbomen aangeplant.
 

Indeling

Op het gelijkvloers bevinden zich een inpandige garage, inkomhal, bureau, toilet, berging, eetplaats, keuken, leefruimte en terras. Op de verdieping bevinden zich twee badkamers, drie slaapkamers en een wasplaats.

 

Materialen

De gevels van de woning bestaan uit een combinatie van wit-grijze gevelsteen en aluminium beplating in een zwarte kleur. De sierranden en tuinmuur worden voorzien in glad beton. Het buitenschrijnwerk betreffen aluminium ramen en deuren.

 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 11/03/2010 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van een boom. (2010/40016).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 12 Het beperken van verhardingen

Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

Als maatstaf voor het aanleggen van verharding wordt het vrijstellingsbesluit gehanteerd. Dit betekent voor de voortuin dat enkel strikt noodzakelijke verharding wordt toegestaan. Dit wil zeggen een oprit die leidt tot een garage en eventueel een pad tot de voordeur. Voorgesteld ontwerp voorziet een dubbele parkeerplaats in de voortuin, dit is niet aanvaardbaar. Aangezien de woning over een inpandige garage beschikt kan een oprit toegestaan worden die toegang biedt tot de garage. Een bijkomende autostalplaats in de voortuin wordt niet toegestaan. Als voorwaarde wordt opgelegd dat één oprit in de voortuin wordt toegestaan met een maximale breedte van 3 m op het openbaar domein. De voordeur dient bereikbaar te zijn via de oprit, er wordt geen apart pad naar de voordeur toegestaan op het openbaar domein.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

 

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput (7.500 l), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

Daarnaast wordt een deel van de platte daken aangelegd (103 m²) als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

 

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
 

8.       OMGEVINGSTOETS

 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het doel van de aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaand eengezinswoning met inpandige garage. Voor het bouwrijp maken van het perceel wordt al het aanwezige groen verwijderd en dienen enkele hoogstammige bomen gerooid te worden.

 

Verharding

In de voortuinstrook voorziet men 2 autoparkeerplaatsen. Dit is in strijd met artikel 12 van het algemeen bouwreglement aangaande het beperken van verhardingen. Er wordt enkel strikt- noodzakelijke verharding toegestaan in de voortuin. Dit wil zeggen enkel een oprit die die toegang biedt tot de inpandige garage. De oprit mag een maximale breedte van 3 m bezitten. De resterende oppervlakt van de voortuin moet effectief als een groenzone worden aangelegd.

 

Aanwezige groen/bomen

Het rooien van alle bomen op het perceel, het verwijderen van het groen en de kleine vijver is ruimtelijk niet aanvaardbaar. Bij het ontwerp is totaal geen rekening gehouden met de waardevolle aanwezige bomen en de aanwezigheid van een kleine vijver. In het dossier worden de bomen foutief beschreven als ‘minder waardevol’ (beschrijvende nota) en klopt ook de soortnaam niet volledig. Ook het aanwezige reliëf, namelijk de vijver vooraan en de lichte verhoging waar de grote waardevolle esdoorn staat, is niet ‘opgetekend’ in de dwarsprofielen.

 

Beide taxusbomen zijn van hoge waarde, ze worden geschat op 60/70 jaar oud (één van de twee bomen zal moeten verwijderd worden, anders zijn de bouwmogelijkheden te beperkt).

Taxusbomen geschat op 60/70 jaar en een esdoorn met stamdiameter 65 cm (dus 2 m stamomtrek) en met een kruinbreedte van meer dan 10 m zijn echt wel waardevolle bomen.

Ook de andere twee bomen vooraan op het perceel (volgens ons ook acacia) zijn grote, hoge bomen en dus beeldbepalende bomen voor de directe omgeving. In de directe omgeving worden de tuinen ook gekenmerkt door de aanwezigheid van grote bomen. Het toelaten van het verwijderen van alle bomen op het betreffende perceel zou indien toegepast op de tuinen van de buren, het karakter van deze groene buurt met veel opgaand groen en grote bomen, dus totaal doen omslaan.

 

Bij het maken van een ontwerp voor dit perceel dienen de grote bomen (esdoorn, acacia, oude taxussen) maximaal behouden te worden. Een algemeen principe is dat rekening dient gehouden te worden met de aanwezige bomen op een terrein (boomsparend ontwerpen). Het vellen van alle bomen is gezien de klimaatwijziging gewoonweg niet meer aanvaardbaar en niet meer van deze tijd. Het is wel degelijk mogelijk om een woning op te trekken met behoud van de meeste bomen.

Indien een nieuw woningontwerp wordt gemaakt voor het perceel dient minstens 8 m afstand gehouden te worden ten opzichte van de grote esdoorn en minstens 5 m afstand van de taxus het dichtst gesitueerd nabij de straatzijde.

 

Bouwvolume
Los van de aanwezige waardevolle bomen waarmee geen rekeing werd gehouden staat de bebouwde oppervlakte in verhouding tot de terreinoppervlakte van ca. 895,6 m². Met een bouwdiepte van 17 m en een bebouwde oppervlakte van ca. 197,8 m² blijft er voldoende ruimte op het perceel van bebouwing en verharding gevrijwaard die effectief als tuin kan dienen in functie voor de woning op het perceel. Enkel de verharding in de voortuin is in strijd met het algemeen bouwreglement.

 

Er wordt in principe voldoende afstand gehouden tot de perceelsgrenzen zodat geen licht- of zichtafname zal gebeuren en de privacy van de omwonenden niet zal worden geschonden. Echter werd in het ontwerp geen rekening gehouden met de aanweigheid van de waardevolle bomen.

 

De bouwhoogte van de achterbouw overschrijdt de algemeen toegepaste hoogte van 3,50 m voor een gelijkvloerse verdieping met 50 cm, doch kan stedenbouwkundig worden aanvaard. Deze achterbouw wordt immers op een afstand van minimum 3 m van de zijdelingse perceelsgrenzen opgetrokken, wat volstaat om te kunnen aannemen dat de impact voor de aanpalenden minimaal zal zijn.

 

Woonkwaliteit

De leefruimtes zijn ruim en staan in een zeer goede relatie met de tuinzone door het voorzien van grote glaspartijen. Hierdoor wordt licht en lucht tot diep in de woning naar binnen getrokken. Ook de overige kamers in de woning zijn voldoende ruim en worden van genoeg daglicht voorzien. De voorziene woonkwaliteit is positief.

 

Rekening houdend met bovenvermelde argumenten komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.

 

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag houdt geen rekening met het aanwezige bomenbestand en groen op het perceel. Bijkomend is de aanvraag in strijd met het algemeen bouwreglement, te veel verharding in de voortuin.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage en het rooien van 4 bomen aan de heer Tugay Gungor gelegen te Mazestraat , 9030 Mariakerke.