Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01387 - OMV_2021140443 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bouwen van een tuinberging- met openbaar onderzoek - Hogekouterhof 11, 9030 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:50
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01387 - OMV_2021140443 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bouwen van een tuinberging- met openbaar onderzoek - Hogekouterhof 11, 9030 Gent - Vergunning 2022_CBS_01387 - OMV_2021140443 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bouwen van een tuinberging- met openbaar onderzoek - Hogekouterhof 11, 9030 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

BURO C-ARCHITECTEN BVBA met als contactadres Coupure 160, 9000 Gent en Ico  Maly - Fatma Arikoglu met als contactadres Eksterstraat 16, 9032 Wondelgem hebben een aanvraag (OMV_2021140443) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bouwen van een tuinberging

Zie mail Edwin

• Adres: Hogekouterhof 11, 9030 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 525A4

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 november 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 februari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag heeft betrekking op een perceel langs de Hogekouterhof in Mariakerke. Dit is een uitgesproken woonomgeving die wordt gekenmerkt door zowel open, halfopen als gesloten bebouwing. Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning (1 bouwlaag met hellend dak).

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag zal men de bestaande woning verbouwen en uitbreiden. Daarnaast wordt de bestaande tuinberging gesloopt en plaatst men een nieuwe tuinberging.

Het zadeldak van de woning wordt verwijderd en er komt een verdieping op het bestaande volume. De verdieping krijgt een lessenaarsdak onder lichte helling met een kroonlijsthoogte van 6 m en nokhoogte van 7,10 m. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 11,70 m.

Er wordt gedeeltelijk langs de voorgevel een schuin lopende luifel voorzien.

 

Naast de garage zal aanpalend aan de rechtergevel een constructie worden opgericht die dienst zal doen als fietsenstalling en tuinbergruimte. Deze constructie wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte: 3,30 m) en houdt 2 m afstand tot de rechter perceelsgrens.

Het gelijkvloers wordt aan de tuinzijde uitgebreid met een nieuw volume bestaande uit 2 hoogtes waarin een schouw en luifel worden geïntegreerd. Na de werken heeft de woning een gelijkvloerse bouwdiepte van 18 m. De nieuwe aanbouw wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte: 3,30 m en 4,16 m).

Verder wordt de woning intern heringericht, zo zal de bestaande garage worden uitgebreid tot een dubbele garage. De bestaande gevel zal worden ontmanteld en geïsoleerd worden (isolatie dikte: 14 cm). De gevel wordt afgewerkt met een witte gevelsteen. De woning wordt voorzien van nieuw buitenschrijnwerk hoofdzakelijk in een witte kleur. De garagepoorten worden voorzien in aluminium latjes in een witte kleur.

 

In de tuin komt een bijgebouw met tuinberging en tuinkamer. De bestaande tuinberging wordt afgebroken. De nieuwe tuinberging heeft een footprint van 39,9 m² en wordt ingeplant op 1 m van de linker perceelsgrens en 4,2 m van de achtergevel van de woning. De constructie wordt afgewerkt met een plat dak met een hoogte van 3,05 m. De gevels bestaan uit een witte gevelsteen en het buitenschrijnwerk wordt alsook voorzien in een witte kleur.

 

De bestaande verharding op het perceel wordt verwijderd. In de voortuin wordt een nieuwe, dubbele oprit aangelegd en een pad tot de voordeur. In de achtertuin voorziet men een terras (32,6 m²) in waterdoorlatende verharding aanpalend aan de achtergevel.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 08/03/1994 werd een vergunning afgeleverd voor oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde autobergplaats. (1994/40015)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg MOLENWALSTRAAT, goedgekeurd op 24 januari 1991, en is bestemd als zone voor bos en recreatie, zone voor buffergroen, zone voor koeren en tuinen, zone voor open bebouwing en zone voor voortuinstroken.


De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften, voor wat betreft

-          Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de woning is minder dan 4 m

-          Plat dak i.p.v. hellend dak

-          De maximum toegelaten bouwhoogte van 3,20 m wordt overschreden

-          Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en het bijgebouw is minder dan 2 m

 

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

1)  Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.

2)  Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.

3)  Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.

4)  Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’. Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

  • In het gewone stedelijke weefsel wordt de sassischaal standaard vastgelegd op 3 bouwlagen. Compact bouwen staat voorop, liever iets hoger bouwen en een wat diepere tuin. Vanuit deze gedachte is het ruimtelijk aanvaardbaar de woning te voorzien van een extra bouwlaag met een plat dak.
    De voorschriften van het BPA laten 2 bouwlagen toe, echter afgewerkt met een hellend dak. Een plat dak is een dakvorm die tegenwoordig courant voorkomt en wordt aanzien als een algemeen aanvaardbare dakvorm.
  • De toegestane maximale bouwhoogte van 3,20 m wordt bij de aanbouw overschreden. Echter aangezien dit een vrijstaande woning betreft en de aanbouw wel ca. 3,90 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen behoudt, heeft de hoogte een beperkte impact op de aanpalenden.
  • De overdekte fietsenstalling die men voorziet langs de rechter zijgevel vooraan de woning behoudt maar 1,90 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Hiermee wordt niet de gevraagde 4 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens aangehouden. De inplanting maakt het mogelijk om rechts van de fietsenstalling een groene perceelsafscheiding met ruimte voor onderhoud te voorzien en het open karakter van de omgeving te behouden. In de zijtuin worden standaard constructies voor het stallen van wagens/fietsen toegestaan indien dit geen impact heeft op het zicht naar een achterliggend open landschap. Dit is hier niet het geval. Het open karakter wordt nog steeds behouden. De inplanting is om die reden ruimtelijk aanvaardbaar.
  • Tot slot wijkt ook het bijgebouw in de tuinzone af op het BPA. De inplanting behoudt immers 1 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens in plaats van 2 m zoals voorgeschreven. Een afstand van 1 m kan aanzien worden als voldoende afstand opdat het onderhoud van een haag en van de te plaatsen constructie nog mogelijk blijft. Deze inplanting is ruimtelijk aanvaardbaar.


    De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1992 MA 065/00 van 01/12/1992). De aanvraag heeft betrekking op lot 45. De zonering volgens deze verkaveling is zone voor voortuinen, zone voor gekoppelde bebouwing en zone voor koeren en tuinen.

     

    De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling, voor wat betreft:

    -          Totale bouwdiepte is meer dan 15 m

     

    Volgende afwijkingen werden reeds besproken hierboven (zie 4.1)

    -          Afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de woning is minder dan 4 m

    -          Plat dak i.p.v. hellend dak

    -          De maximum toegelaten bouwhoogte van 3,20 m wordt overschreden

     

    Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Hoofstuk 8: Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

     

    Een gelijkvloerse bouwdiepte van 18 m kan ruimtelijk aanvaard worden aangezien het ontwerp wel voldoet aan de voorschriften van het BPA wat betreft maximale bouwdiepte. De verkaveling laat een bouwdiepte van 15 m toe op het gelijkvloers, echter laat het BPA bij vrijstaande woningen een bouwdiepte van 20 m toe. Een gelijkvloerse bouwdiepte van 18 m is een gangbare maat bij vrijstaande eengezinswoningen. Vanuit het idee om compact te bouwen was een optopping zonder gelijkvloerse uitbreiding een beter idee geweest. Na de werken beschikt de woning nog over een voldoende diepe achtertuin. De voorgestelde nieuwe aanbouw komt om deze redenen in aanmerking voor vergunning.

    4.3.   Verordeningen

    Algemeen bouwreglement

    De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

    Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

     

    Gewestelijke verordening hemelwater

    De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

    4.4.   Uitgeruste weg

    Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

    5.       WATERPARAGRAAF

    Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van twee hemelwaterputten (elk met een inhoud van 10. 000l), overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Bovendien is er een overloop aanwezig naar een voldoende ruim gedimensioneerde infiltratievoorziening (ca. 10 m² ). Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

    6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

    De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

    7.       OPENBAAR ONDERZOEK

    Het openbaar onderzoek werd gehouden van 24 november 2021 tot 23 december 2021.
    Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

     
    De bezwaren worden als volgt samengevat:
    De aanvraag wijkt af van enkele verkavelingsvoorschriften;

    1) De totale bouwdiepte op het gelijkvloers overschrijdt de toegestane bouwdiepte van 15 m. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt in dit voorstel 18 m.

    2) De woning bewaard geen 4 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Het afdak (1,80 m x 7,45 m) houdt amper 2 m afstand tot de rechter perceelsgrens.

    3) De 2e bouwlaag dient zich onder een hellend dak te bevinden met een helling van 30 graden tot 60 graden. De aanvraag voorziet een plat dak (licht hellend ong. 10 à 15 graden) voor het volledige gebouw.

    4) Het bijgebouw mag een maximum lengte van 6 m hebben, zo niet dient het opgetrokken te worden in hout en 2m van de perceelsgrens of mits akkoord kan het op de perceelsgrens zelf worden ingeplant. Het ontworpen bijgebouw wordt ingeplant op 1 m van de perceelsgrens en heeft een lengte van 11,10 m.

    Doordat men zich niet aan de verkavelingsvoorschriften houdt verkrijgt het gebouw een hoogte van 7 m over een lengte van 12 m en de overige 6 m lengte verkrijgt een hoogte van 4 m. Dit heeft een grote impact naar lichtinval en schaduw voor de aanpalenden.

     
    Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
    1) De verkaveling laat een bouwdiepte van 15 m toe op het gelijkvloers, echter laat het BPA een bouwdiepte van 20 m toe. Het ontwerp voorziet een gelijkvloerse bouwdiepte van 18 m wat 2 m onder de toegelaten maximale bouwdiepte van het BPA valt. Om deze reden kan een afwijking worden toegestaan op de verkavelingsvoorschriften. Een gelijkvloerse bouwdiepte van 18 m is een gangbare maat bij vrijstaande eengezinswoningen. Na de werken beschikt de woning nog over een voldoende diepe achtertuin. De bouwdiepte is bovendien overeenstemming met het vigerend BPA.

     

    2) De overdekte fietsenstalling behoudt 2 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, de woning zelf behoudt ca. 3,90 m afstand. De woning houdt voldoende afstand tot de perceelsgrenzen, gebruikelijk wordt minstens een afstand van 3 m bewaard om een doorzicht naar de achtertuin te bewaren. Dit voorstel is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar. De overdekte fietsenstalling die men voorziet langs de rechter zijgevel vooraan de woning behoudt maar 1,90 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Hiermee wordt niet de gevraagde 4 m afstand tot de zijdelingse perceelsgrens aangehouden. De inplanting maakt het mogelijk om rechts van de fietsenstalling een groene perceelsafscheiding met ruimte voor onderhoud te voorzien en het open karakter van de omgeving te behouden. De inplanting is om die reden ruimtelijk aanvaardbaar.

     

    3) In het gewone stedelijke weefsel wordt de bassischaal uit de structuurvisie Ruimte voor Gent standaard vastgelegd op 3 bouwlagen. Dit voorstel voorziet 2 bouwlagen en voldoet hiermee ook aan het BPA. Een plat dak is een dakvorm die tegenwoordig courant voorkomt en wordt aanzien als een algemeen aanvaardbare dakvorm.

     

    4) Er wordt geen maximum lengte opgelegd in het BPA enkel een maximale oppervlakte. Een bijgebouw mag een maximale oppervlakte van 40 m² bezitten en dient volgens het BPA 2 m afstand te houden tot de perceelsgrenzen. Het voorziene bijgebouw behoudt een afstand van 1 m wat ook aanzien kan worden als voldoende afstand opdat het onderhoud van een haag nog mogelijk blijft. Volgens het vrijstellingsbesluit kunnen bijgebouwen geplaatst worden in de achtertuin wanneer er minimaal 1 m van de perceelsgrens wordt gebleven. Deze inplanting is dan ook ruimtelijk aanvaardbaar.

    8.       OMGEVINGSTOETS

    Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
    Het doel van de aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van de bestaande eengezinswoning. Daarnaast zal de bestaande tuinberging worden gesloopt en wordt een nieuwe tuinberging opgericht.

    Woonuitbreiding

    Voorliggende aanvraag wenst de woonoppervlakte van een vrijstaande woning uit te breiden door het bestaande dak te vervangen door een plat dak en de kroonlijst op te hogen. Hierdoor ontstaat een volwaardige tweede bouwlaag waarin de slaapkamers en badkamers worden ondergebracht. Deze ruimtes zijn voldoende ruim en worden van genoeg daglicht voorzien.

     

    Op het gelijkvloers worden de keuken en leefruimte aan elkaar gekoppeld. Hierdoor wordt de verbinding tussen de leefruimtes en de tuin versterkt en wordt meer licht en lucht naar binnen gebracht.

     

    Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de geplande werken een positief effect hebben op de woonkwaliteit op het perceel. 

     

    De nieuwe bouwdiepte van de woning is in overeenstemming met het BPA. Een bouwdiepte van 18 m op het gelijkvloers is bovendien een gangbare maat. Na de werken blijft een voldoende diepe tuinzone over.

    Een tweede bouwlaag afgewerkt met licht hellend dak is ook ruimtelijk aanvaardbaar. De kroonlijsthoogte valt binnen de toegelaten bouwhoogte van de verkaveling en het BPA. De woning bevindt zich op voldoende afstand van de perceelsgrenzen zodat de bijkomende volwaardige bouwlaag met ramen geen onaanvaardbare hinder voor de aanpalenden met zich meebrengt.

    De aanbouw wijkt qua hoogte af van de voorschriften, echter kan deze afwijking worden aanvaard aangezien het hier een vrijstaande woning betreft die ca. 4 m afstand tot de perceelsgrenzen bewaard. Hierdoor is de impact op de aanpalenden beperkt.

    De overdekte fietsenstalling wordt geïntegreerd in het bouwvolume en vormt een architecturaal geheel met de woning. Deze constructie wijkt af op de afstand tot de perceelsgrenzen. Echter aangezien dit een beperkte, open constructie betreft wordt het open karakter van de woning behouden. Het blijft mogelijk een groene perceelsafscheiding met ruimte voor onderhoud te voorzien. De inplanting is om die reden ruimtelijk aanvaardbaar.

     

    Het materiaalgebruik is duurzaam en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

    Bijgebouw

    Het bestaande bijgebouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe tuinberging. Het bijgebouw wordt ingeplant in de zone voor koeren en tuinen. De constructie valt binnen de gangbare afmetingen. Het bijgebouw wordt ingeplant op 1 m van de perceelsgrens. Hierdoor blijft het mogelijk een haag op de perceelsgrens te onderhouden. De constructie wordt afgewerkt met duurzame materialen. Om deze redenen is het bijgebouw ruimtelijk aanvaardbaar.

    Zone voor buffergroen en zone voor bos

    De woning beschikt over een ruime, kwalitatieve buitenruimte die grenst aan het Westerringspoor. De achterste zone van het perceel ligt in het BPA Molenwalstraat en doet dienst als buffer voor het achterliggende groen. De zone voor buffergroen zal worden aangelegd conform het BPA, namelijk als dicht groenscherm van hoog- en laagstammig groen. De zone voor bos dient aangeplant te worden conform het BPA,  namelijk als loofhoutbos. In beide zones kunnen geen constructies en verhardingen aangelegd worden. Deze zones kunnen niet als siertuin aangelegd worden maar moeten effectief van hoog-en laagstammig groen voorzien worden. Er moet een beplantingsplan opgemaakt en voorgelegd/goedgekeurd worden door de Groendienst van de Stad Gent. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

     

    Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.


    CONCLUSIE

    Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
     

     

    Waarom wordt deze beslissing genomen?

    WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN? 

    Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

    Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

     


    Besluit

    Het college van burgemeester en schepenen beslist:

    Artikel 1

    Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bouwen van een tuinberging

    Zie mail Edwin aan BURO C-ARCHITECTEN bvba (O.N.:0480063292) en Ico  Maly - Fatma Arikoglu gelegen te Hogekouterhof 11, 9030 Gent.

    De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

    Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

    Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

    Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

     

     

    Artikel 2

    Legt volgende voorwaarden op:

    Openbaar domein:

    Er wordt (in tegenstelling met het ontwerpplan) slechts één oprit met een breedte van maximum 3,00 meter op het openbaar domein toegestaan. 

    Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

     

    Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein verplaatst worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

    Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

     

    De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer. Bijgevolg dient, in tegenstelling met het ontwerpplan, ook het toegangspad tussen de rooilijn en de voordeur –in de voortuinstrook- aangesloten te worden met de verharding van de oprit op het privaat domein.

     

    Riolering:

    De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

     

    De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

     

    Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

    Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

     

    De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

    De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

    * De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

    De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

    * Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

    De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

    Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

    De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

    Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

     

    Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

    De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

     

    Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

     

    Zone voor buffergroen en zone voor bos:

    -      voor de zone voor buffergroen en zone voor bos van het Bijzonder Plan Aanleg ‘Molenwalstraat’ wordt een beplantingsplan opgemaakt en voorgelegd aan de Groendienst van de Stad Gent. De soortensamenstelling voor de aanplant wordt bepaald op basis van de bodemsamenstelling en het gewenste bostype. De bebossing gebeurt met inheemse soorten, liefst met gebiedseigen plantgoed van aanbevolen herkomst, onder de vorm van bosgoed (kan aangevuld worden met hoogstammige bomen).

    -      de aanplant gebeurt gedurende het plantseizoen dat loopt van begin november tot eind maart. De bebossing moet voldoen aan de definitie van bos conform het bosdecreet. De aanplant dient te worden in stand gehouden als bos en mag niet worden ontbost.

    -      na de aanplant worden de bomen en struiken in voorkomend geval beschermd tegen overwoekering. Indien de aanplant niet succesvol is (b.v. door extreme droogte), dient deze het volgende plantseizoen te worden hernomen.

    -      de nodige beheerwerken voor het in stand houden van de bebossing worden uitgevoerd.

    -      de zone voor buffergroen bestaat uit een dicht scherm van hoog- en laagstammig groen en wordt gelijktijdig met de realisatie van de bouwvergunning aangelegd (conform voorschriften uit het BPA).

    -      de zone voor bos wordt aangeplant met loofhoutbos (afwisselend met graspartijen).

    -      in de zone voor buffergroen en in de zone voor bos en recreatie worden geen constructies en verhardingen aangelegd. Deze zones kunnen niet als siertuin aangelegd worden maar moeten dus effectief van hoog- en laagstammig groen voorzien worden (conform voorschriften uit het BPA.

     


    Artikel 3

    Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

    Openbaar domein:

    De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

     

    De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

    Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

    U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).