Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01399 - OMV_2021181223 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Matrozenstraat 5, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:52
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01399 - OMV_2021181223 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Matrozenstraat 5, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_01399 - OMV_2021181223 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Matrozenstraat 5, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Yves Vermeulen met als contactadres Matrozenstraat 5, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021181223) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Matrozenstraat 5, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 7 sectie G nr. 194/2 Z11

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 februari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Matrozenstraat in de wijk Muide-Meulestede. De Matrozenstraat betreft een zijstraat van de Terneuzenlaan, welke gekenmerkt wordt door het naastliggende Tolhuisdok. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing (rijwoningen).

Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning bestaande uit een hoofdvolume van 2 bouwlagen afgewerkt met een hellend dak en een gelijkvloers aanbouwvolume met een plat dak. De kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van het hoofdvolume en de aanbouw bedraagt respectievelijk 6,79 m en 2,65 m. De nokhoogte van het hellend dak bedraagt 9,39 m. De woning beschikt palend aan de rechter-en achterperceelsgrens over een buitenruimte van circa 2,80m2.

 

De aanvraag omvat volgende handelingen:

 

1/ Sloop en vervanging van de gelijkvloerse aanbouw:

Met deze aanvraag wordt de gelijkvloerse aanbouw gesloopt en vervangen door een nieuwe perceelsbrede en perceelsdiepe aanbouw. De nieuwe dakrand ligt op een hoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 3,20 m. Hiervoor moeten de scheidingsmuren opgehoogd worden (links: 125 cm; rechts: 15 cm; achter: 105cm). Het plat dak wordt voorzien van een lichtkoepel.

 

2/ Inrichting van een dakterras:

Op een gedeelte van het plat dak van het nieuwe aanbouwvolume wordt een dakterras ingericht (toegankelijk vanuit het nieuw te plaatsen raamvlak). Het dakterras heeft een oppervlakte van circa 5,20 m2 en reikt 2,00 m dieper dan de achtergevel van linkeraanpalende en 1,27 m dieper dan de achtergevel van de rechteraanpalende. Het terras houdt 60 cm afstand van de linker aanpalende en 62 cm van de rechter. Over deze diepte wordt langsheen beide perceelsgrenzen een zichtscherm voorzien met een hoogte van 2,00 m. De totale bouwdiepte op het verdiep (gemeten t.o.v. de rooilijn) bedraagt circa 7,12m. Het overige deel van het plat dak wordt ingericht als groendak.

 

3/ Interne aanpassingswerken:

Op het gelijkvloers wordt de trap verplaatst naar de linkerscheidingswand en wordt de scheidingswand tussen keuken en eetplaats verwijderd. Op het gelijkvloers wordt achteraan een badkamer voorzien en een berging, aan de straatzijde bevindt zich een eetplaats met open keuken. Op de 1e verdieping wordt de leefruimte voorzien met toegang tot het dakterras. Onder het hellend dak wordt de slaapkamer ingericht.

 

4/ Wijzigingen aan de voor- en achtergevel:

Aan de voorzijde van het dakvlak wordt een dakuitbouw toegevoegd. De dakuitbouw heeft een breedte van 2,54m en een hoogte van 2,12 m. De vrije hoogte onder de dakuitbouw is 2,38 m. Er wordt 60 cm afstand gehouden van beide perceelsgrenzen. De achterliggende ruimte wordt ingericht als slaapkamer.

In het achterste dakvlak wordt een dakvlakvenster voorzien. In de voorheen blinde achtergevel wordt een groot raam voorzien op het eerste verdiep.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

  • Op 10/11/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning (OMV_2021137378).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv afgeleverd op 27 december 2021 met referentie AB/2021/998N.
Het integrale advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Artikel 11: Septische put

“De plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) is verplicht bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden.”

Afwijking: Er wordt geen septische put voorzien ondanks dat de verbouwingen voldoende ingrijpend zijn en een gescheiden stelsel voor afval- en hemelwater voorzien wordt.

Toetsing: Afwijking toegestaan: Het perceel is volledig volgebouwd waardoor de plaatsing van een ondergrondse septische put met een toezichtsluik (buiten bewoonde ruimtes) onmogelijk is. Bovendien beschikt de woning niet over een kelderruimte en beschikt het pand over een zeer beperkte perceelsbreedte (<4m) waardoor de plaatsing van een septische put technisch moeilijk te voorzien is. Daarom kan een afwijking toegestaan worden met betrekking tot het plaatsen van een septische put.

 

Artikel 13: Hemelwaterput

“Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte groter dan 40 m2 is.”

Afwijking: Er wordt geen hemelwaterput voorzien ondanks dat de verbouwingen voldoende ingrijpend zijn en een gescheiden stelsel voor afval- en hemelwater voorzien wordt.

Toetsing: Afwijking toegestaan: De totale oppervlakte (na verbouwing) is groter dan 40m2, de werken zijn ook van die aard dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater aangepast wordt, waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. De tuinzone is echter onvoldoende breed (< 5m) waardoor de plaatsing van dergelijke voorziening technisch moeilijk is. Bijgevolg wordt de aanvrager vrijgesteld van het plaatsen van een hemelwaterput. Deze vrijstelling impliceert echter de verplichte aanleg van de nieuwe platte daken als groendak (zie volgend punt), zoals voorzien is in de aanvraag.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte, de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door het plat dak van de nieuwe achterbouw aan te leggen als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
1/ Sloop en vervanging van de gelijkvloerse aanbouw:

Omwille van het nieuwe aanbouwvolume verkrijgt de woning een extra aandeel aan woonoppervlakte. Dit is wenselijk gezien de zeer beperkte bouwdiepte van het hoofdvolume. Het nieuwe volume valt bovendien binnen de gangbare normen inzake bouwdiepte en bouwhoogte. De impact op aanpalenden en bijgevolg de omgeving is beperkt.

 

2/ Inrichting van een dakterras:

Het dakterras is beperkt in bouwdiepte en reikt maximaal 2m dieper dan de achtergevel van de minst diep aanpalende. Bovendien beschikt het dakterras over meer kwaliteiten (meer lichtinval) dan een kleine gelijkvloerse koer. De impact op aanpalenden wordt ook beperkt door de plaatsing van zichtschermen en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen i.f.v. de schuine zichten. De afwerking van het terras met een balustrade verzekert dat het overige deel van het plat dak niet in gebruik wordt genomen als dakterras en de aanleg ervan als ontoegankelijk groendak.

 

3/ Interne aanpassingswerken en wijzigingen aan de voor- en achtergevel

De interne aanpassingswerken in combinatie met het voorzien van de dakuitbouw verhogen de woonkwaliteit.

De dakuitbouw zorgt voor een optimalisatie van het bestaande dakvolume, wat de kwaliteit van de slaapkamer ten goede komt en wat vereist is om te voldoen aan de minimale oppervlaktevereiste uit het ABR. De dakuitbouw is niet ondergeschikt aan het bestaande dakvolume doordat deze breder is dan 2/3 van de gevel. Conform de structuurvisie Ruimte voor Gent, is het op deze locatie echter principieel mogelijk om het hellend dak te vervangen tot een 3e volwaardige bouwlaag afgewerkt met een plat dak. Om die reden kan dergelijke dakuitbouw gunstig worden geadviseerd. De impact op de aanpalenden en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg aanvaardbaar.

Het voorzien van extra raamvlakken vergroot de lichtinval binnen de woning. Dit wordt als gunstig beoordeeld.

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan de heer Yves Vermeulen gelegen te Matrozenstraat 5, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 De voorwaarden opgenomen in het advies van De Vlaamse Waterweg nv (advies van 27/12/2021, met kenmerk AB/2021/998N ) moeten strikt nageleefd worden:

Het buffervolume van het groendak dient minstens 35l/m2 groendak te bedragen.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

-          De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

-          Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Gelet op de aard van de verbouwing verleent onze dienst vrijstelling m.b.t. het plaatsen van een nieuwe septische put. Een eventueel bestaande septische put moet behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel.
De vrijstelling is gekoppeld aan deze bouwvergunning en heeft (is) geen blijvend karakter (recht) voor het perceel (zo kunnen bij toekomstige wijzigingen en verbouwingen in het kader van een bouwaanvraag andere voorwaarden gelden).
Het weglaten van een septische put brengt een groter risico mee voor verstoppingen in het buizenstelsel zelf. We adviseren dan ook om geen geheel “onbereikbaar gesloten” stelsel uit te voeren en te voorzien in voldoende controleputjes of andere toegangsmogelijkheden.

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

In functie van een eventuele werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

 

Rookmelder:

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.