Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01397 - OMV_2021088142 K - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 1 kavel voor wonen, 1 kavel voor studentenvoorzieningen en een zone voor openbare wegenis - zonder openbaar onderzoek - Cornelis Sneyssonestraat en Elyzeese Velden 12-13, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:51
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01397 - OMV_2021088142 K - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 1 kavel voor wonen, 1 kavel voor studentenvoorzieningen en een zone voor openbare wegenis - zonder openbaar onderzoek - Cornelis Sneyssonestraat en Elyzeese Velden 12-13, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_01397 - OMV_2021088142 K - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 1 kavel voor wonen, 1 kavel voor studentenvoorzieningen en een zone voor openbare wegenis - zonder openbaar onderzoek - Cornelis Sneyssonestraat en Elyzeese Velden 12-13, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Claeyssens en Couckuyt BVBA met als contactadres Kouterbaan 16/B, 9830 Sint-Martens-Latem en De heer Erwin Froyen met als contactadres Kouterbaan 16/b, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2021088142) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 mei 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 1 kavel voor wonen, 1 kavel voor studentenvoorzieningen en een zone voor openbare wegenis

• Adres: Cornelis Sneyssonestraat  en Elyzeese Velden 12-13, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 10 sectie K nrs. 256G7, 257V2, 257T2, 257W2, 257P2, 258P en 258F

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 22 juni 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 juli 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 december 2021:

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Omgeving

De aanvraag situeert zich in de wijk Rabot, met name in het bouwblok gevormd door de Elyzeese Velden, de Schaliestraat, de Gebroeders De Smetstraat en de Aloïs Joosstraat.

De directe omgeving betreft in hoofdzaak een residentiële omgeving met gesloten bebouwing (2,5 tot 3 bouwlagen plus hellend dak of 3 bouwlagen met plat dak) langsheen de Elyzeese Velden en Schaliestraat (één- en meergezinswoningen) en hoogbouw langsheen de Gebroeders De Smetstraat en Aloïs Joosstraat (sociale huisvesting De Gentse Haard, Volkshaard en WoninGent). Het bouwblok omvat tevens een school en kinderdagverblijf.

Aan de overzijde van de Elyzeese Velden ligt het kanaal Gent-Brugge, voorbij de Aloïs Joosstraat bevindt zich de Odisee Technologiecampus van de KULeuven.

 

Plaats

De aanvraag treft 3 kadastrale percelen: 257T2 (Elyzeese Velden 12-13), 257V2 (Elyzeese Velden 10+) en een deel van 258F (Cornelis Sneyssonestraat). De contour van de aanvraag is in bestaande toestand nagenoeg integraal volgebouwd, op een kleine patio na.

Huisnummer 12-13 omvat een bedrijfsgebouw plus 1 eengezinswoning (geen te beschermen eengezinswoning) en 1 meergezinswoning, het perceel is in eigendom van Upgrade Estate NV. Huisnummer 10+ omvat een loods met o.m. autostaanplaatsen, het perceel is in eigendom van WoninGent. Perceel 258F is ook eigendom van WoninGent, het deel van het perceel binnen deze aanvraag omvat een buurthuis/vergaderzaal.

 

Stedenbouwkundige studie ‘Witte Kaproenenplein’

Op 7 mei 2020 werd door het college van burgemeester en schepenen akte genomen van de stedenbouwkundige studie ‘Witte Kaproenenplein’. De contour van de studie (zie beeld links onder) omvat de 4 hoogbouwvolumes sociale huisvesting en de loods van WoninGent binnen het eerder vermelde bouwblok. Ook de 2 overige volumes sociale huisvesting aan het Witte Kaproenenplein en de overzijde van de Aloïs Joosstraat zijn opgenomen, evenals alle tussenliggende gronden (wegenis, parkeerplaatsen, parkzone).

De studie werd opgemaakt in opdracht van de dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning en omvat een toekomstbeeld uitgewerkt voor de volledige hoogbouwomgeving, vanuit haar positie in de wijk Rabot-Blaisantvest en rekening houdend met de ambities en doelstellingen die zowel stadsbreed als specifiek voor Rabot-Blaisantvest gelden, onder meer vanuit het programma Bruggen naar Rabot.

In deze stedenbouwkundige studie wordt een fiets- en voetgangersdoorgang voorzien binnen de contour van huidige aanvraag (zie beeld centraal onder), aan de zijde van de Cornelis Sneyssonestraat is tevens nieuwbouw sociale huisvesting mogelijk (zie beeld rechts onder).

 

 

Project

Huidige aanvraag werd ingediend door Claeyssens en Couckuyt bvba (CC Experts) en Erwin Froyen (CC Experts), in opdracht van Upgrade Estate NV en WoninGent (cfr. volmachten in de aanvraag).

De aanvraag omvat een verkaveling van gronden in 2 bouwloten (lot A en B) en een zone voor openbare wegenis, na sloop van de bestaande bebouwing.

 

Bouwloten

Lot A wordt bestemd voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. Het lot bevindt zich langsheen de Elyzeese Velden en de nieuwe zone voor openbare wegenis. De bouwzone van het lot paalt zowel aan de bestaande rooilijn langsheen de Elyzeese Velden als aan de nieuwe rooilijn. Het lot heeft tevens 2 achtertuinzones. De eerste grenst aan lot B, de tweede aan de tuinen langsheen de Schaliestraat.

 

Lot B wordt bestemd voor sociale huisvesting. Het lot bevindt zich langsheen de Cornelis Sneyssonestraat en de nieuwe zone voor openbare wegenis. De bouwzone van het lot paalt zowel aan de bestaande rooilijn langsheen de Cornelis Sneyssonestraat als aan de nieuwe rooilijn. Het lot heeft tevens een achtertuinzone die zowel grenst aan lot A als aan de loods Elyzeese Velden 11 en de Steinerschool De Teunisbloem Elyzeese Velden 8.

 

Op elk bouwlot wordt een bouwhoogte toegestaan van 3 bouwlagen. Enkel aan de zijde Elyzeese Velden en Cornelis Sneyssonestraat kan dit aangevuld worden met een teruggetrokken functionele dakverdieping, welke niet als bouwlaag geldt. Voorbij de bouwzone evenwijdig aan de Elyzeese Velden wordt op lot A een afbouw voorzien t.h.v. het buurperceel Elyzeese Velden nr. 14. De afbouw gebeurt onder een hellingsvlak van 45° vanaf een bouwhoogte afgestemd op de bestaande scheidingsmuur.

 

Zone voor openbare wegenis

De ‘zone voor openbare wegenis’ omvat een nieuwe voetgangers- en fietsersdoorsteek van de Elyzeese Velden naar de Cornelis Sneyssonestraat. Een deel van deze zone is tevens noodzakelijk om de bebouwing van lot B bereikbaar te maken voor hulpdiensten via de Cornelis Sneyssonestraat.

 

In de bouwzone van lot A wordt ter hoogte van deze nieuwe openbare weg een overbouwing met daaronder een recht van publieke doorgang voorzien, de wegzate zelf blijft er in private eigendom.

De rest van de nieuwe openbare weg is bestemd om ingelijfd te worden bij het openbaar domein, samen met alle uitrustingswerken. De over te dragen zone is ca. 531m² groot.

 

Bouwrijp maken van het terrein (geen deel van huidige aanvraag)

Deze omgevingsvergunningsaanvraag omvat enkel de eigenlijke verkaveling van de grond, het vastleggen van de nieuwe rooilijnen en het vastleggen van stedenbouwkundige voorschriften voor de toekomstige bebouwing. De verkavelingsvergunning is noodzakelijk als toelating voor de verkoop van delen van de huidige eigendommen en kadastrale percelen i.f.v. de nieuwe loten en het toekomstig openbaar domein.

De werken die nodig zijn om het terrein bouwrijp te maken, waaronder de sloop van de bestaande bebouwing en de eigenlijke wegeniswerken, maken geen deel uit van deze vergunningsaanvraag. De verkavelingsvergunning kan dan ook niet gelden als vergunning voor de sloop van de gebouwen noch voor de aanleg van wegenis en openbaar groen.

 

Gefaseerde uitvoering verkaveling

Het verkavelingsplan vermeldt 2 fases. Lot A en een groot deel van de doorsteek vormen samen fase 1. Lot B en de realisatie van de aansluiting van de doorsteek op de Cornelis Sneyssonestraat vormen fase 2.

De uitrustingswerken en het bouwrijp maken van het terrein zullen in toekomstige omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd worden, en dat ook in 2 fases:

  • Fase 1 met ca. 358m² openbare wegenis (zie faseringsplan): sloop van de bestaande bebouwing, het oprichten van een nieuwbouw op kavel A en de realisatie de naastliggende wegenis.
  • Fase 2 met ca. 173m² openbare wegenis (zie faseringsplan): sloop van de bestaande bebouwing, het oprichten van een nieuwbouw op kavel B en de realisatie van de resterende wegenis.

 

Wijzigingen n.a.v. wijzigingslus (zie punt 3)

Op 5 november 2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend i.f.v. een aanpassing van het rooilijnplan en daaraan gekoppeld ook een aanpassing van de intekening van de loten. Alle noodzakelijke plannen en documenten werden hierop aangepast.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 8 juni 1970 werd een vergunning afgeleverd voor oprichten 72 autoboxen na slopen melkerijbedrijf. (Litt. E-9-69)
  • Op 20 juni 2003 werd een vergunning afgeleverd voor de uitvoering van brandbeveiligingswerken voor autoboxen en de inrichting van een stapelplaats voor interne materialen. (2002/732)
  • Op 4 augustus 2003 werd een vergunning afgeleverd voor het vervangen van houten buitenschrijnwerk door pvc-buitenschrijnwerk, aanbrengen van voegdichting gevelpanelen, afbraak van uitkragende betonbalk, vernieuwen van inkomgehelen, plaatsen van 2 schuifpoorten en gevelbekleding. (2003/254)
  • Op 17 december 2015 werd een vergunning afgeleverd voor het omvormen van 2 meergezinswoningen + bedrijf tot 1 eengezinswoning + 1 meergezinswoning + bedrijf. (2015/07205)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 5 november 2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend.

 

Op 8 november 2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en de hiermee samenhangende projectinhoudversie is de finale versie van deze omgevingsvergunningsbeslissing.

 

Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.

Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:

1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;

2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.

 

Er werd een tweede openbaar onderzoek georganiseerd. Dit brengt een termijnverlenging van 60 dagen met zich mee.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   Brandweerzone Centrum

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 3 augustus 2021 onder ref. 061203-004/CDP/2021. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

 

Na wijzigingslus: voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 17 november 2021 onder ref. 061203-005/JC/2021. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Voor de gebouwen met meer dan één bouwlaag moeten de voertuigen van de brandweer ten minste in één punt een gevelopening kunnen bereiken die op herkenbare plaatsen toegang geeft tot iedere bouwlaag. Bijkomend dient elke woonentiteit bereikbaar te zijn voor de ladderwagen van de brandweer.
  • Daartoe moeten de voertuigen van de brandweer beschikken over een toegangsmogelijkheid en opstelplaats: ofwel op de bestaande berijdbare rijbaan van de openbare weg; ofwel op een (nieuwe) bijzondere toegangsweg vanaf de berijdbare openbare weg, die de volgende karakteristieken vertoont:
    • Minimale vrije (= obstakelvrije) breedte: 4m, (zij bedraagt 8m indien de toegangsweg doodloopt en geen keerpunt is voorzien)
    • Afstand van de rand van de weg tot gebouwen bedraagt tussen de 4m en 10m,
    • Minimale draaistraal: 11m aan de binnenkant en 15m aan de buitenkant, beschouwd vanuit de as van de rijbaan
    • Minimale vrije (= obstakelvrije) hoogte: 4m
    • Maximale helling: 6%
    • Het draagvermogen moet zo zijn dat de brandweervoertuigen met een maximale asbelasting van 13ton, zonder te verzinken er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen
    • Voor de kunstwerken (zoals putdeksels, e.d.) die zich op de toegangswegen bevinden richt men zich naar de norm NBN 803-101
    • De rand van de verharde weg dient duidelijk en duurzaam afgebakend te worden; de aanwezigheid van zones in grasdallen dient te worden aangeduid met aangepaste signalisatie.
    • Bij de aansluiting van de openbare weg naar de brandweerweg (privaat of openbaar) dienen de boordstenen van het trottoir over de volledige breedte van de brandweerweg (draaistalen 11/15) verlaagd te worden met een maximale opstand 3cm t.o.v. de rijbaan en dienen er voldoende antiparkeermaatregelen genomen te worden om deze doorgang om deze doorgang te garanderen (bvb. parkeerverbod, voetpaduitstulping, parkeerhaken, arcering,...)
    • De nieuw aan te leggen weg tussen Elyzeese Velden en Cornelis Sneyssonestraat moet een openbaar karakter hebben en voorzien zijn van een officiële straatnaam die duidelijk zichtbaar aangeduid moet worden. Deze weg dient gerealiseerd te zijn alvorens de aanliggende woonentiteiten in gebruik worden genomen.
    • Elke woonentiteit dient geadresseerd te worden op de wegenis waarlangs ze ontsloten wordt, eventuele automatische branddetectiecentrales dienen ook op deze wegenis geadresseerd te worden.
  • Het plaatsen van afsluitpaaltjes kan toegestaan worden voor zover men gebruik maakt van overrijdbare, wegneembare types (slotsysteem moet voldoen aan de eenvormige sleutelpaalbediening: driekantsleutel) of dynamische palen (voorwaarden: telefonisch of digitaal verzinkbaar vanuit de dispatching brandweerkazerne, automatische afstandsbediening vanuit elk brandweervoertuig, noodbediening bij stroomuitval, 24u/24u onderhoudsdienst bij defect, knipperende LED verlichting op paal, aanduiding brandweerdoorgang op paal).
  • Wanneer sleutelpalen geplaatst worden moet het slotsysteem voldoen aan de eenvormige sleutelpaalbediening met Brandweerzone Centrum goedkeuring (zie foto in advies). Deze bediening moet zich minstens 10cm boven de grond bevinden.
  • Alvorens men antiparkeerpaaltjes en straatmeubilair plaatst, moet er een testrit gebeuren met de brandweervoertuigen om na te gaan of de voorziene paaltjes geen hinder veroorzaken en alle vereiste in- en uitdraaibewegingen mogelijk blijven.
  • Groenvoorzieningen (bomen, e.d.), straatmeubilair (verkeersborden, zitbanken, speelelementen, e.d.) en geparkeerde voertuigen mogen geen hinder opleveren voor de doorrit en opstelling van de voertuigen van de hulpdiensten. Een periodiek onderhoud van de groenvoorzieningen zal dan ook nodig zijn.
  • Straatnaamgeving en huisnummering moeten duidelijk en ondubbelzinnig zijn voor hulpdiensten. Huisnummers dienen duidelijk zichtbaar aangeduid te worden.
  • Er moeten hydranten, gevoed door het openbare waterleidingnet voorzien worden derwijze dat de afstand tussen hydranten onderling maximaal 100m bedraagt en de afstand van elke woonentiteit tot een hydrant maximaal 60m bedraagt. De hydranten – ondergrondse in verharde zones en bovengrondse in groenzones – moeten respectievelijk voldoen aan de normen NBN EN 14339 en NBN EN 14384.
  • Gebouwen anders dan eengezinswoningen moeten integraal voldoen aan de minimale eisen inzake brandveiligheid, opgenomen in de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen (KB 71711994 en wijzigingen). Belangrijk hierbij is dat elke woonentiteit bereikbaar moet zijn voor de ladderwagen van de brandweer.
  •        4.2  De Vlaamse Waterweg nv

Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 20 juli 2021. Op 19 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Na wijzigingslus: geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 8 november 2021. Op 19 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.3   Farys

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 8 september 2021 onder ref. VK-21-988. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
 

Na wijzigingslus: voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 8 december 2021 onder ref. VK-21-988 – 2de advies. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

1a/ Drinkwater – sloop

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

 

1b/ Drinkwater – aansluiten kavels

Deze aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 1 kavel voor wonen, 1 kavel voor studentenvoorzieningen en een zone voor openbare wegenis.

  • Om de 2 kavels voor wonen (kavel A en kavel B) op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk indien men aansluit aan de kant van de Cornelis Sneyssonestraat via kavel C (zone voor nieuwe openbare wegenis en over te dragen aan stad Gent): uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de Cornelis Sneyssonestraat. Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen: De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan FARYS|TMVW, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.
  • Kavel A kan aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet indien men aansluit langs de kant van de Elyzeese Velden. Voor kavel B is dan wel nog steeds uitbreiding nodig.
  • We hebben geen opmerkingen en/of bezwaren voor het inrichten van kavel C als zone voor openbare wegenis.

 

2a/ Riolering – algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd rioleringsstelsel in de Elyzeese Velden waarop kan worden aangesloten. Er ligt ook een gemengd stelsel in de Cornelis Sneyssonestraat.

 

2b/ Riolering – toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

  • Het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20cm boven maaiveld aangelegd te worden;
  • Overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;
  • Kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;
  • Inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;
  • De aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

2c/ Riolering – specifieke bemerkingen op het dossier

De huidige aanvraag is voor het verkavelen van gronden gelegen te Gent tussen de Elyzeese Velden en de Cornelis Sneyssonestraat. Het is een project met realisatie van 2 kavels met bouwzone en achtertuin en toekomstige openbaar wegenis. Verder zal de verkaveling worden uitgevoerd in 2 fases. Ook de aanleg van openbaar domein wordt opgesplitst in 2 fasen volgens het faseringsplan.

Er is een verkavelingsaanvraag nodig voor afstaan van toekomstig openbaar domein namelijk een openbare fietsdoorgang tussen de Elyzeese Velden en Cornelis Sneyssonestraat.

 

Volgens de verkavelingsrichtlijnen moet bij een verkaveling met nieuwe wegenis de nodige voorzieningen worden voorzien voor het regenwaterstelsel. Deze ontbreken in het dossier. Omdat echter de aanleg van de nieuwe wegenis heel beperkt is, is in onderling overleg, en heel uitzonderlijk, beslist af te wijken van de voorschriften. Dit dossier wordt beschouwd als een dossier “verkaveling met opsplitsing van loten langs bestaande wegenis” en niet als een dossier “verkaveling met aanleg van nieuwe wegenis”.

 

De aanvraag betreft 2 fasen.

  • Inzake de 1e fase wordt de aanleg van openbaar domein niet tot aan de Cornelis Sneyssonestraat voorzien. Dit wordt pas in de 2e fase voorzien, die samenhangt met de bouwaanvraag van lot B.
  • In fase 1 zijn geen nieuwe huisaansluitingen nodig voor lot A. Lot A sluit met het private rioleringsstelsel aan op de bestaande huisaansluitputjes in de Elyzeese Velden.
  • In fase 2 zal een nieuwe huisaansluiting moeten voorzien worden voor lot B. Deze aansluiting zal moeten worden opgenomen in het dossier “aanleg openbaar domein”. Dit is nu niet verwerkt in de plannen van inrichting openbaar domein. Er dient dus bijkomend een rioleringsplan te worden opgemaakt.

 

FARYS dient advies te kunnen verlenen op de bouwaanvragen zowel van lot A en Lot B. De aansluitingpunten voor lot B zullen moeten overeenstemmen met deze in het technisch dossier van deze infrastructuurwerken.

 

2d/ Riolering – algemeen besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”. Volgende voorwaarden moeten worden opgenomen in de vergunning.

  • Farys dient advies te kunnen verlenen op de bouwaanvragen zowel van lot A als van lot B.
  • Zowel voor fase 1 als voor fase 2 dient voor het openbaar domein een technisch dossier te worden opgemaakt, waarbij FARYS zijn goedkeuring moet kunnen verlenen.
  • De opmaak van een technische dossier omvat, (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen of hydraulische noodzaak) een grondplan van alle rioleringswerken en wegeniswerken met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken. Tot het technisch dossier behoren naast de plannen ook een bestek, raming.
  • Het voorzien van de huisaansluiting voor Lot B maakt deel uit van het technisch dossier en is dus een last van de ontwikkelaar. 
  •    4.4 Fluvius System Operator

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 28 juli 2021 onder ref. 357395. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

 

Na wijzigingslus: voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 22 november 2021 onder ref. 357395. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
Samenvatting:

  • De bestaande laagspanningsnetten zijn niet toereikend om het project aan te sluiten (aan geen van beide straatkanten). De opdrachtgever kan aansluiten mits het oprichten van een eigen conforme en door Fluvius goed te keuren klanthoogspanningscabine in het project. Ingeval de opdrachtgever meerdere laagspanningsaansluitingen en tellers wenst is de oprichting van een distributiecabine elektriciteit vereist op het gelijkvloers KANT Elyzeese Velden (met de toegangsdeur en conforme verluchtingsroosters aan openbaar domein).
  • Ingeval de binnenstraten en/of doorgangen openbaar domein zouden worden dan is het plaatsen van openbare verlichting vereist. Gelieve hiervoor een vergadering te organiseren met Fluvius en de lichtcel van Stad Gent (openbareverlichting@stad.gent).
  • Verder gaf de opdrachtgever aan geen aardgas in dit project te integreren, dus sluiten we dit uit in ons advies en beschouwen we dit als eco-ontwikkeling.

 

Beoordeling omgevingsambtenaar: om een verrommeling binnen de verkaveling te vermijden, worden de voorschriften via bijzondere voorwaarden zo aangevuld dat distributiecabines enkel toegestaan zijn binnen de footprint van de gebouwen in de bouwzone. Distributiecabines kunnen niet gerealiseerd worden in de achtertuinzone of op de nieuwe openbare weg.

4.5   Proximus NV

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 3 augustus 2021 onder ref. JMS 507953. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
 

Na wijzigingslus: voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 26 november 2021 onder ref. JMS 507953. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
  • Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
  • Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
  • De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
  • Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.
  • Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
  •   4.6 Telenet

Voorwaardelijk gunstig advies van Telenet afgeleverd op 13 augustus 2021 onder ref. 25070408. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.
 

Na wijzigingslus: gunstig advies van Telenet afgeleverd op 22 november 2021 onder ref. 25070408. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting: de nodige infrastructuur is aanwezig, er is geen uitbreiding van het Telenet-netwerk noodzakelijk.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN', deelgebied Gent Centrum – Elyzeese Velden (definitief vastgesteld door de Gemeenteraad op 27 juni 2017) en is bestemd als ‘stedelijk woongebied 1 Elyzeese Velden’ en ‘stedelijk woongebied 2 Elyzeese Velden’.
 

Cfr. de voorschriften ‘stedelijk woongebied 1 Elyzeese Velden’ geldt een maximale bouwhoogte van 2 bouwlagen voor ‘gemeenschapsvoorzieningen, wonen en gebouwen met andere functies in het binnengebied’. Door in deze verkaveling ook een nieuwe openbare weg te realiseren, worden langs die weg ook bepaalde extra bouwmogelijkheden gecreëerd en ‘verdwijnt’ het binnengebied als het ware. De toegestane bouwhoogte langsheen de nieuwe openbare wegenis bedraagt dus conform het RUP ook daar max. 3 bouwlagen, zoals opgenomen in de voorschriften van de verkaveling.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is, voor zover dit voor een verkavelingsaanvraag kan worden nagegaan, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement. Ook bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor de eigenlijke aanleg van de nieuwe doorsteek en de gebouwen zal deze verordening nageleefd moeten worden.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening. Ook bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor de eigenlijke aanleg van de nieuwe doorsteek en de gebouwen zal deze verordening nageleefd moeten worden.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening. Ook bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor de eigenlijke aanleg van de nieuwe doorsteek zal deze verordening nageleefd moeten worden.

5.4   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.5   Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte genomen op 14 februari 2021 met referentienummer 17482 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota, de voorwaarden bij de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Na de uitvoering ervan moet van een nieuwe nota akte genomen worden. De maatregelen in de nota moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die nota, de voorwaarden bij de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

5.6   Milieuaspecten

Er kunnen in de verkaveling meergezinswoningen gerealiseerd worden. Er dient bijgevolg voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden. Dit wordt meegeven als opmerking.

5.7   Grond- en pandendecreet – bescheiden last

Er is geen last bescheiden wonen van toepassing:

  • Lot A: is bestemd voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, welke cfr. het algemeen bouwreglement van de stad beschouwd wordt als gemeenschapsvoorziening. Bij de omgevingsvergunningsaanvraag van deze accommodatie is cfr. artikel 39 van het bouwreglement een beheersovereenkomst vereist. Deze beheersovereenkomst wordt afgesloten tussen de bouwheer en een ambtshalve geregistreerde instelling voor hoger onderwijs, waarbij het bevoegde bestuursorgaan van de ambtshalve geregistreerde instelling voor hoger onderwijs formeel zijn instemming met de samenwerkingsovereenkomst verleent. Met deze beheersovereenkomst wordt voldaan aan de bepalingen uit artikel 4.2.1 en 4.2.4/2 van het decreet grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009 waardoor geen last bescheiden wonen van toepassing is.
  • Lot B: grond van sociale huisvestingsmaatschappij met oog op het realiseren van sociale huisvesting.

6.       WATERPARAGRAAF

De verkaveling is gelegen in het stroomgebied van de Coupure, een waterloop die beheerd wordt door de Vlaamse Waterweg, Afdeling Bovenschelde.

 

Het project ligt niet in effectief of mogelijks overstromingsgevoelig gebied.

 

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden:

  • Verhardingen dienen beperkt te worden.
  • Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone (natuurlijke infiltratie) en niet naar de riolering. Er mag geen enkele vorm van versnelde afvoer (goten, greppels,…) aanwezig zijn. Dit wordt aangepast in de voorschriften bij lot A en lot B en opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige omgevingsvergunningen. Deze maatregelen zijn geïnspireerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, het aanleggen van een groendak en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. Dit wordt meegegeven als opmerking.

 

Mits naleving van de vermelde bijzondere voorwaarde en opmerking, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat de werken geen schadelijk effect hebben op de waterhuishouding van het terrein en de omgeving en het ontwerp verenigbaar is met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft op 24 januari 2022 hierover een besluit genomen. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd. De voorwaarden en lasten worden integraal overgenomen in onderhavige vergunning.

9.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het eerste openbaar onderzoek werd gehouden van 29 juli 2021 tot 27 augustus 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 4 bezwaren ingediend.

 

Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 16 november 2021 tot 15 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend. De 2 bezwaren werden reeds in het eerste openbaar onderzoek ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat en besproken:

 

1/ Functie

Samenvatting:

a/ Er wordt gevraagd geen bedrijven, winkels, cafés en discotheken toe te staan.

b/ Er wordt gesteld dat de voorziene grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten de rust in de woonomgeving zal verstoren.

Beoordeling:

a/ Dergelijke bestemmingen zijn volgens de voorschriften inderdaad niet toegestaan: lot A is bestemd voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, andere gemeenschapsvoorzieningen zijn toegestaan in nevenbestemming. Lot B is bestemd voor sociale huisvesting, gemeenschapsvoorzieningen zijn toegestaan in nevenbestemming. Lot C is bestemd voor openbare wegenis.

b/ Lot A wordt bestemd voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. Met deze verkaveling wordt hierdoor een kleine studentengemeenschap (geschat ca. 75 studenten) ingebracht in een – voornamelijk – residentieel bouwblok. De bezorgdheid van omwonenden t.a.v. mogelijke overlast wordt daarbij erkend. Met oog op het realiseren van ‘goede’ studentenhuisvesting, niet enkel voor de student maar ook voor de omwonende, doorloopt de stad Gent bij dergelijke projecten daarom steeds een specifiek traject. Binnen dit traject legt de stad sterk de nadruk op de locatie van het project, het gebouw zelf én het beheer nadien. Dit gebeurde ook voor huidige vraag.

Locatie: aan elke aanvraag wordt een locatie-onderzoek gekoppeld waarin rekening gehouden wordt met de inplanting in het stadsweefsel én de draagkracht van de buurt. Dit onderzoek gebeurt in overleg met meerdere betrokken stadsdiensten (dienst Stedenbouw, dienst Wonen, de studentenpreventiecoach, de wijkregisseur …). Huidige locatie wordt gunstig beoordeeld. De site bevindt zich vlakbij de Odisee Technologiecampus van de KULeuven (op ca. 200m vogelvlucht) en is goed ontsloten voor voetgangers, fietsers en met het openbaar vervoer. Tevens wordt de draagkracht van de buurt voldoende groot geacht: binnen het bouwblok van de aanvraag bevindt zich nog geen studentenproject, ook is de contour van de verkaveling ruim genoeg om een correcte overgang naar omwonenden in te bouwen.

Gebouw: in relatie naar omwonenden vraagt de stad steeds het gebouw zo vorm te geven dat lawaai of andere overlast vermeden kan worden. In de verkaveling werd hiermee reeds rekening gehouden. Het grootste bouwvolume van het project (geschat ca. 70%) zal gerealiseerd worden aan de Elyzeese Velden (grootste bouwzone, grootste hoogte), de grootste straat langsheen het project met enkel het kanaal Gent-Brugge aan de overzijde. Langsheen de nieuwe fiets- en voetgangersdoorsteek, en dichterbij tuinen van omwonenden, wordt een kleiner bouwvolume voorzien (geschat ca. 30%) dat minstens ca. 15m afstand bewaard t.a.v. de omliggende percelen. Via de publieke onderdoorrit kunnen studenten tevens vlot het eigen project bereiken en worden rondhangende studenten of willekeurig gestalde fietsen in de Elyzeese Velden vermeden. Bij de toekomstige omgevingsvergunningsaanvraag zal nog verder aandacht besteed worden aan de inrichting van het gebouw t.a.v. omwonenden, bijvoorbeeld met betrekking tot de positionering van gemeenschappelijke leefruimtes.

Beheer: de stad Gent kiest ervoor om inzake studentenhuisvesting enkel nog in te zetten op ‘grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie’, dit wordt via bijzondere voorwaarden ook verduidelijkt in de stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling. Door dit te doen kan de stad immers wegen op het beheer. Hiermee wordt niet enkel het beheer van het gebouw zelf bedoeld maar ook, en voornamelijk, het beheer van het samenlevingsverhaal. De stad voorziet in haar algemeen bouwreglement (artikel 39) immers de verplichting tot het toevoegen van een beheersovereenkomst bij elke omgevingsvergunningsaanvraag voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. Deze beheersovereenkomst zal bijgevolg ook een vereiste zijn bij de toekomstige aanvraag op deze site. In deze beheersovereenkomst verbindt de initiatiefnemer zich onder meer tot het verplicht voorzien van een meldpunt voor klachten inzake samenleven en het verplicht opmaken van een huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement (met afspraken m.b.t. nachtlawaai, stallen van fietsen, bezoek, beheer van afval …) moet ook 2 maand voor ingebruikname voorgelegd worden aan de stad. De stad gaat dan na of het reglement voldoende uitgewerkt is of bijvoorbeeld nog belangrijke zaken ontbreken.

Conclusie: de gevraagde studentenhuisvesting bevindt zich op een geschikte locatie en kan zodanig ontworpen en beheerd worden dat zij goed ingepast kan worden in haar directe omgeving.

 

2/ Inkijk en privacy

Samenvatting: het voorziene volume van 3 bouwlagen achteraan de tuinen van de woningen in de Schaliestraat zal voor inkijk zorgen en de privacy in de woningen beperken.

Beoordeling: de gevraagde hoogte zal inderdaad enige inkijk realiseren op aanpalende percelen. De gevraagde hoogte (3 bouwlagen) voldoet echter aan de basisschaal (3 bouwlagen, max. 4 afhankelijk van de context). Tevens bedraagt de afstand tussen de woningen aan de zijde van de Schaliestraat en de voorziene bouwzone meer dan 20m, cfr. de gangbare normen (vergelijkbaar met 2 tuinen van 10m diep). De voorschriften zijn bijgevolg een correcte vertalingen van een aanvaardbare stedelijke invulling. De aanvraag brengt geen ongeoorloofde privacy-hinder of inkijk met zich mee, enige inkijk is daarenboven eigen aan stedelijk wonen en op zich geen reden om nieuwe bebouwing tegen te gaan.

 

3/ Parkeren

Samenvatting: er wordt gevreesd dat de oppervlakte van de autoboxen in de loods van WoninGent zal verkleinen door wat mogelijk gemaakt wordt met de verkaveling.

Beoordeling: bij de realisatie van de verkaveling zal de loods Elyzeese Velden 10+, eigendom van WoninGent, gesloopt worden. Deze loods omvat momenteel verscheidene autostaanplaatsen. WoninGent zal de huurders hierover tijdig moeten informeren en zal samen met hen moeten nagaan of een alternatief kan gevonden worden, in de buurt of in het nieuw project op de site.

Met de verkaveling wordt in nieuwbouw immers opnieuw sociale huisvesting gerealiseerd, alsook grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. In de toekomstige omgevingsvergunningsaanvragen zal de parkeereis van het nieuwe programma meegenomen moeten worden.

Voor studenten zet de stad in op duurzame vervoersmiddelen. Cfr. de fiets- en autoparkeerrichtlijnen (opgenomen in het Parkeerplan Gent en deel uitmakend van het Mobiliteitsplan) kunnen en mogen in een studentenproject geen autostaanplaatsen voorzien worden. Wel moeten de nodige fietsstaanplaatsen in het project opgenomen worden.

Voor sociale huisvesting bestaat zowel een parkeereis voor auto’s als fietsen. Fietsstaanplaatsen dienen sowieso binnen het eigen project gerealiseerd te worden. De parkeereis voor auto’s beperkt zich in de omgeving van de aanvraag evenwel niet enkel tot het project in de verkaveling maar dient in relatie bekeken te worden tot de hele cluster sociale woningbouw rond het Witte Kaproenenplein. In de toekomstige omgevingsvergunningsaanvraag voor de sociale huisvesting dient dit totaalverhaal in beeld gebracht te worden. Op basis hiervan kan de parkeerbehoefte vastgelegd worden én kan ook de meest geschikte plaats bepaald worden. Een clustering van deze parkeerplaatsen is een vereiste vanuit ruimtelijk (en financieel) oogpunt.

In toekomstige omgevingsvergunningen moeten de parkeerrichtlijnen van de stad nageleefd worden. Dit wordt meegegeven als opmerking.

 

4/ Fietsenstalling school

Samenvatting: de aanpalende school vraagt of binnen de verkaveling ruimte kan worden voorzien voor een goed bereikbare fietsenstalling zodat ze haar eigen speelplaats waarop nu zo’n 120 à 150 fietsen worden gestald, kan vrijmaken. Er zouden hierover al besprekingen gevoerd zijn met WoninGent.

Beoordeling: de verkavelingsvoorschriften voor lot B – palend aan de school – laten naast de bestemming sociale huisvesting, ook gemeenschapsvoorzieningen (bvb. schoolinfrastructuur) toe in nevenbestemming. Bestemmingsmatig is een uitbreiding van de school, bijvoorbeeld in functie van een fietsenstalling dus inderdaad toegestaan. Of dat ook effectief in het project wordt voorzien, moet in onderling overleg tussen de school en WoninGent als eigenaar, worden uitgeklaard.

 

5/ Scheidingsmuur school

Samenvatting:

a/ Het statuut van de scheidingsmuur tussen de school en de aanvraag is nog in onderzoek. De bezwaarindiener veronderstelt dat de muur historisch in volle eigendom is van de school. De bezwaarindiener vraagt daarom dat de nieuwe aangrenzende gebouwen een eigen fundering en eigen muur hebben. Er wordt tevens aangekaart dat na de sloop van de loods, momenteel gebouwd tegenaan de schoolgebouwen, een deel van de muur vrij komt te staan. Hierdoor zou de privatieve muur in waarde verminderen.

b/ De bezwaarindiener vraagt tevens voorschriften zodat de ventilatieroosters voor klaslokalen in de scheidingsmuur kunnen voorzien worden. Het is niet wenselijk de ventilatieroosters op de eigen speelplaats te laten uitkomen.

Beoordeling:

a/ Een omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter (artikel 78 §1 omgevingsvergunningsdecreet) en omvat louter een ruimtelijke beoordeling. De gevraagde verkaveling is, mits voorwaarden, vanuit een ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar. Gezien het zakelijk karakter, doet een omgevingsvergunning bijgevolg geen uitspraak over burgerlijke aangelegenheden. Eventuele betwistingen over het statuut van een scheidingsmuur (gemeen of niet) dienen via een uitspraak van een burgerlijke rechtbank uitgeklaard te worden.

Het aspect ‘waardevermindering’ kan niet weerhouden worden als ruimtelijk-stedenbouwkundig argument in de beoordeling van de aanvraag. De bepaling van een minwaarde, die zou kunnen veroorzaakt worden door het slopen van de aanpalende loods, behoort niet tot de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar wordt niet weerhouden.

Bijkomend kan wel meegegeven worden dat, na het verkrijgen van een latere omgevingsvergunning voor sloop, het de verantwoordelijkheid van de architect en de aannemer is om de werken volgens de regels van het goed vakmanschap uit te voeren, zonder schade te berokkenen aan de aanpalende percelen. De noodzakelijke voorzorgsmaatregelen kunnen evenwel niet via een omgevingsvergunning opgelegd worden en vallen onder de verantwoordelijkheid van de bouwheer, architect en aannemer. Het is aangewezen om voorafgaandelijk aan de werken een plaatsbeschrijving te laten opmaken.

b/ In principe moeten dergelijke zaken op eigen terrein worden opgevangen, ook bij een school. Dergelijke ventilatieroosters als expliciete mogelijkheid opnemen in de voorschriften, kunnen de bebouwingsmogelijkheden op lot B beperken, wat niet wenselijk is. Het staat de school vrij de vraag te stellen om bij het ontwerp van de bebouwing op lot B te bekijken in welke mate aan deze vraag tegemoet gekomen kan worden.

10.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Verluchten en ontpitten

De aanvraag is gelegen in het gewone weefsel van de Gentse Kernstad. Deze 19e eeuwse wijken worden vaak gekenmerkt door dichtgebouwde binnengebieden met bijvoorbeeld bedrijven en magazijnen, zo ook de bestaande toestand binnen de contour van de verkaveling. De Kernstad heeft nood aan verluchting en ontpitting.

 

Met de verkaveling wordt ingezet op het verluchten en ontpitten van het volgebouwde binnengebied door de integrale sloop van de bestaande bebouwing. De verkaveling voorziet na sloop 2 nieuwe bouwzones, 3 achtertuinzones en een zone voor openbare wegenis. Na realisatie van de verkaveling wordt ca. 50% van de oppervlakte ontpit en verlucht.

 

Doorwaadbaarheid: fietsers- en voetgangersdoorgang

Tegen gevolge van de ontpitting kan tevens een fietsers- en voetgangersdoorgang gerealiseerd worden tussen de Elyzeese Velden en de Cornelis Sneyssonestraat (omgeving Witte Kaproenenplein). Met deze nieuwe openbare weg verdwijnt het eerdere binnengebied en wordt het bouwblok geopend. De nieuwe openbare weg komt de doorwaadbaarheid van de omgeving ten goede en past tevens integraal binnen de stedenbouwkundige studie ‘Witte Kaproenenplein’. Om de verbindende functie te benadrukken, worden de voorschriften via een bijzondere voorwaarde zo aangepast dat de nadruk ligt op openbare ‘wegenis’ en niet openbaar ‘domein’.

 

De openstelling van de nieuwe openbare weg zal pas gebeuren na oplevering van de 2e fase. Pas dan wordt de connectie gerealiseerd tussen de Elyzeese Velden en de Cornelis Sneyssonestraat en verkrijgt de wegenis zijn verbindende functie. Tot dit moment kan de verkavelaar op eigen kosten de nodige maatregelen nemen om de toegang tot de 1e fase af te sluiten, en dat om veiligheidsredenen (bvb. door het plaatsen van een poort ter hoogte van de doorgang). Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarde.

 

De wegzate is 9m breed waarvan slechts 3m effectief verhard zal worden i.f.v. de fietsers- en voetgangersdoorgang. Het is de bedoeling geheel als woonerf in te richten met een maximale vergroening en een grote verblijfskwaliteit. Het inrichtingsplan openbaar domein en beplantingsvoorstel, dat informatief toegevoegd werd aan de aanvraag, moet nog worden aangepast i.f.v. brandweertoegankelijkheid en i.f.v. onderhoudsarmere en meer inheemse /streekeigen combinaties. Dit dient te gebeuren in de toekomstige omgevingsvergunningen voor openbare wegenis. Deze vereiste wordt ter verduidelijking ook vermeld in de lasten.

 

Gabarieten/schaal

De aanvraag is gelegen in het gewone weefsel van de Gentse Kernstad. De bouwhoogte in deze zones wordt beperkt tot de basisschaal zijnde 3 bouwlagen tot max. 4, afhankelijk van de context. Dit is anders dan bijvoorbeeld in stedelijke knooppunten (zoals het Griendeplein), of in de invloedssfeer daarvan. Op die plaatsen kan hoger gebouwd worden omwille van de bovenlokale herkenbaarheid, ligging nabij netwerken en/of voorzieningen …

 

De verkaveling past zich volledig in binnen de vooropgestelde basisschaal door het maximaal voorzien van 3 bouwlagen, cfr. ook de voorschriften van het RUP. De afstand tussen de woningen aan de zijde van de Schaliestraat en de voorziene bouwzone langsheen de nieuwe wegenis bedraagt bovendien meer dan 20m wat de ruimtelijke impact en het risico op storende inkijk ook beperkt.

Enkel t.h.v. de Elyzeese Velden en Cornelis Sneyssonestraat wordt een teruggetrokken 4e bouwlaag toegestaan. Dit is tevens in overeenstemming met de voorschriften van het RUP en ook ruimtelijk aanvaardbaar vanuit het bestaande straatbeeld langsheen de Elyzeese Velden (2,5 tot 3 bouwlagen plus hellend dak of 3 bouwlagen met plat dak) en de Cornelis Sneyssonestraat (hoogbouw).

 

Met oog op een correcte overgang t.h.v. buurperceel Elyzeese Velden nr. 14 wordt een afbouw voorzien op lot A, voorbij de bouwzone evenwijdig aan de Elyzeese Velden. Cfr. de voorschriften gebeurt dit onder een hellingsvlak van 45° vanaf een hoogte van 5,5m op de scheidingsmuur. Deze hoogte wordt via bijzondere voorwaarden aangepast naar 5,15m wat in overeenstemming is met een realistische afgevlakte scheidingsmuur (de bestaande muur volgt de vormgeving van de sheddaken met max. 6,10m hoogte en min. 4,10m hoogte).

 

De voorschriften in de verkaveling vermelden verder dat de beschikbare bouwzone maximaal mag bebouwd worden. Vanuit ruimte-efficiëntie is dit een evidentie. Doch moet i.f.v. de beoordeling van de uiteindelijke omgevingsvergunningsaanvragen hierop de nodige marge ingebouwd worden. Elk nieuw gebouw dient immers steeds ontworpen te worden in relatie tot zijn directe omgeving. Via bijzondere voorwaarden, zowel voor lot A als lot B, wordt dit aangevuld in de voorschriften.

 

De voorschriften m.b.t. inplanting voor lot B werden verkeerdelijk niet toegevoegd en worden via bijzondere voorwaarden aangevuld. Dezelfde inplantingsvoorschriften als bij lot A worden opgenomen.

 

Zowel voor de achtertuinzones bij lot A als lot B staat in de voorschriften het volgende vermeld m.b.t. toegestane constructies: ‘Binnen deze zone kunnen er constructies worden opgericht conform de geldend voorschriften van Stad Gent’. Dergelijke omschrijving geldt niet als voorschrift. De passage wordt via bijzondere voorwaarden uit de voorschriften verwijderd. Mits vraag tot constructie in de achtertuinzone bij lot A zal dit – voor zover niet vrijgesteld van vergunning – getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening het moment van de bewuste omgevingsvergunningsaanvraag hiervoor. Voor lot B geldt hetzelfde, met dat verschil dat de voorschriften van de verkaveling reeds hoogtebepalingen vastleggen.

 

Functionele inpasbaarheid

Lot A: grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten

Lot A wordt bestemd voor grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. De locatie is hiervoor geschikt, zowel naar inplanting in het ruimere stadsweefsel als in relatie met de directe woonomgeving:

 

Inplanting in ruimere stadsweefsel: de site bevindt zich vlakbij de Odisee Technologiecampus van de KULeuven (op ca. 200m vogelvlucht) en is goed ontsloten voor voetgangers, fietsers en met het openbaar vervoer:

  • Alle omliggende straten hebben voetpaden.
  • In de Elyseese Velden kan gebruik gemaakt worden van een functionele fietsroute, ook de voetgangers- en fietsersbrug naar de Groendreef ligt vlakbij dit project.
  • Via de Cornelis Sneyssonestraat bereikt men de tramhalte (halte Witte Kaproenenplein op 120m) van tram 1.
  • Met de verkaveling wordt daarenboven een nieuwe voetgangers- en fietsersdoorgang gerealiseerd tussen de Elyzeese Velden en de Cornelis Sneyssonestraat.

Deze bereikbaarheid is essentieel in de overweging dat de stad inzet op duurzame vervoersmiddelen bij studenten en geen parkeerplaatsen toelaat.

 

Relatie met directe woonomgeving: door het bestemmen van lot A voor studentenhuisvesting wordt een kleine studentengemeenschap (geschat ca. 75 studenten) ingebracht in een – voornamelijk – residentieel bouwblok. De draagkracht van de buurt wordt hiervoor voldoende groot geacht: binnen het bouwblok van de aanvraag bevindt zich nog geen studentenproject, ook is de contour van de verkaveling ruim genoeg om een correcte overgang naar omwonenden in te bouwen en zo lawaai en overlast te vermijden. In de opbouw van de verkaveling werd hier reeds rekening mee gehouden. Het grootste bouwvolume van het project (geschat ca. 70%) zal gerealiseerd worden aan de Elyzeese Velden (grootste bouwzone, grootste hoogte), de grootste straat langsheen het project met enkel het kanaal Gent-Brugge aan de overzijde. Langsheen de nieuwe fiets- en voetgangersdoorsteek, en dichterbij tuinen van omwonenden, wordt een kleiner bouwvolume voorzien (geschat ca. 30%) dat minstens ca. 15m afstand bewaard t.a.v. de omliggende percelen. Via de publieke onderdoorrit kunnen studenten tevens vlot het eigen project bereiken en worden rondhangende studenten of willekeurig gestalde fietsen in de Elyzeese Velden vermeden. Bij de toekomstige omgevingsvergunningsaanvraag zal nog verder aandacht besteed worden aan de inrichting van het gebouw t.a.v. omwonenden, bijvoorbeeld met betrekking tot de positionering van gemeenschappelijke leefruimtes.

 

Lot B: sociale huisvesting

Lot B, in eigendom van WoninGent, wordt bestemd voor sociale huisvesting. Met deze bestemming wordt een antwoord geboden aan de reële en grote behoefte aan sociale huisvesting in de stad. De voorschriften worden via bijzondere voorwaarden daarom ook zo aangepast dat enkel sociale huisvesting mogelijk is, niet-sociale huisvesting wordt niet toegestaan. De bestemming van lot B past tevens integraal binnen de stedenbouwkundige studie ‘Witte Kaproenenplein’.

 

De locatie is ook geschikt voor wonen. Waar lot B in bestaande toestand enkel een gevel heeft aan de Cornelis Sneyssonestraat, en bijgevolg eerder een ingesloten karakter kent, wordt met de verkaveling het lot geopend naar de omgeving. Door middel van de nieuwe voetgangers- en fietsersdoorsteek wordt immers een bijkomende voorgevel gerealiseerd. Ook wordt het lot beter ontsloten, niet enkel naar de Cornelis Sneyssonestraat maar tevens naar de Elyzeese Velden.

 

Mobiliteit/parkeren

Bij de realisatie van de verkaveling zal de loods Elyzeese Velden 10+, eigendom van WoninGent, gesloopt worden. Deze loods omvat momenteel verscheidene autostaanplaatsen. In de toekomstige omgevingsvergunningsaanvragen zal de parkeereis van het nieuwe programma meegenomen moeten worden.

Voor studenten zet de stad in op duurzame vervoersmiddelen. Cfr. de fiets- en autoparkeerrichtlijnen (opgenomen in het Parkeerplan Gent en deel uitmakend van het Mobiliteitsplan) kunnen en mogen in een studentenproject geen autostaanplaatsen voorzien worden. Wel moeten de nodige fietsstaanplaatsen in het project opgenomen worden.

Voor sociale huisvesting bestaat zowel een parkeereis voor auto’s als fietsen. Fietsstaanplaatsen dienen sowieso binnen het eigen project gerealiseerd te worden. De parkeereis voor auto’s beperkt zich in de omgeving van de aanvraag evenwel niet enkel tot het project in de verkaveling maar dient in relatie bekeken te worden tot de hele cluster sociale woningbouw rond het Witte Kaproenenplein. In de toekomstige omgevingsvergunningsaanvraag voor de sociale huisvesting dient dit totaalverhaal in beeld gebracht te worden. Op basis hiervan kan de parkeerbehoefte vastgelegd worden én kan ook de meest geschikte plaats bepaald worden. Een clustering van deze parkeerplaatsen is een vereiste vanuit ruimtelijk (en financieel) oogpunt.

In toekomstige omgevingsvergunningen moeten de parkeerrichtlijnen van de stad nageleefd worden. Dit wordt meegegeven als opmerking.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden en lasten is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 1 kavel voor wonen, 1 kavel voor studentenvoorzieningen en een zone voor openbare wegenis aan Claeyssens en Couckuyt bvba en de heer Erwin Froyen gelegen te Cornelis Sneyssonestraat  en Elyzeese Velden 12-13, 9000 Gent

 

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:


De bijzondere voorwaarden opgelegd in het gemeenteraadsbesluit van 24 januari 2022 en alle hieronder opgenomen bijzondere voorwaarden:

 

1. Algemene bijzondere voorwaarden

Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes

  • De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
  • Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.
  • Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straat zijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.

 

2. Bijzondere voorwaarden met betrekking tot het bouwrijp maken van het terrein

Sloop, wegenis en openbaar groen

Deze vergunning geldt niet als vergunning voor de sloop van de gebouwen noch voor de aanleg van wegenis en openbaar groen.

 

Archeologie

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte genomen op 14 februari 2021 met referentienummer 17482 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota, de voorwaarden bij de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Na de uitvoering ervan moet van een nieuwe nota akte genomen worden. De maatregelen in de nota moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die nota, de voorwaarden bij de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

 

3. Bijzondere voorwaarden met betrekking tot de stedenbouwkundige voorschriften

De bijzondere voorschriften worden als volgt aangepast:

 

TOELICHTING

VERORDENEND

LOT A

GEBOUW BOUWZONE

OPPERVLAKTE BESTEMMING

Langs de Elyzeese Velden en de Schaliestraat is de omgeving vooral een woonomgeving.

Grootschalige verblijfsaccommodatie voor studenten wordt cfr. artikel 1 van het algemeen bouwreglement van de stad beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en deze vormt de hoofdbestemming van deze kavel. Andere gemeenschapsvoorzieningen ondergeschikt daaraan, zijn niet uitgesloten. 

Kamerwoningen of andere vormen van studentenhuisvesting zijn niet toegestaan.

 

OPPERVLAKTE BESTEMMING

Op deze kavel kunnen er enkel studentvoorzieningen worden opgericht.

Deze kavel is bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen en meer specifiek grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten cfr. artikel 1 van het algemeen bouwreglement. Andere gemeenschapsvoorzieningen zijn ook toegestaan maar altijd ondergeschikt aan de grootschalige studentenhuisvesting.

 

VOLUME

Het bouwvolume van het hoofdgebouw wordt bepaald door de afmetingen van de bouwzone, het aantal bouwlagen en het type van dakuitvoering.

VOLUME

De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping bevindt zich max. 1m boven het niveau van de as van de voorliggende straat of het bestaand maaiveld waarbij het maaiveld wordt gedefinieerd als het gemiddelde hoogtepeil binnen een zone van 5m op 5m gelegen bij de nieuwe dorpel. 

 

Er zijn max. 3 volwaardige bouwlagen toegelaten. 

 

Enkel lLangsheen de Elyzeese Velden is ook een teruggetrokken functionele dakverdieping toegelaten met een max. hoogte van 3m. Dit teruggetrokken dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. 

 

Een teruggetrokken functionele dakverdieping is niet toegelaten langsheen de nieuwe rooilijn. 

 

Voorbij de bouwzone evenwijdig aan de Elyzeese Velden moet, tTer hoogte van het perceel 264/x4 (Elyzeese Velden nr. 14), moet er een hellingsvlak van 45° gerespecteerd worden vanaf een bouwhoogte van 5.50m5,15m.

 

NOKHOOGTE

Is van toepassing bij volledig zadeldak of deels zadeldak/plat dak.

NOKHOOGTE

Voor het hoofdgebouw bedraagt de nokhoogte max. 14m.

 

KROONLIJSTHOOGTE

Dit hoeft geen toelichting

KROONLIJSTHOOGTE

Langs de Elyzeese Velden is de kroonlijsthoogte max. 11m.

 

Langs de nieuwe rooilijn doorsteek is de kroonlijsthoogte max. 10,50m.

 

DAKUITVOERING

Dit hoeft geen toelichting.

DAKUITVOERING

De dakhelling is tussen 0° en 50° (de helling is gemeten vanaf de achterkant van de bouwzone).

 

De dakvorm is vrij, maar inpasbaar in de omgeving. 

 

Dakuitbouwingen, dakvlakramen in de dakvlakken alsook kleine standvensters (totale breedte van de standvensters/dakuitbouwen wordt beperkt tot de helft van de gevelbreedte) zijn toegelaten.

 

MATERIAALGEBRUIK

De gevelmaterialen en kleuren worden niet specifiek gedefinieerd, vermits het is wel de betrachting is om alle gebouwen binnen de verkaveling volgens éénzelfde architecturaal concept, vormentaal en materiaalgebruik te ontwerpen, zodat de gewenste uniformiteit en homogeniteit gegarandeerd wordt. Ook wat de kleuren betreft wordt de harmonie en uniformiteit nagestreefd.

 

MATERIAALGEBRUIK

Materiaalgebruik staat vrij, maar moet inpasbaar zijn in de omgeving.

INPLANTING

Gebouwen moeten worden opgericht binnen de bouwzones. Afwijkingen worden niet toegestaan.

INPLANTING

Op het verkavelingsplan nieuwe toestand wordt de bouwzone aangeduid. De afstanden van de bouwzone tot de perceelgrenzen staan weergegeven op het grafisch plan. 

 

De beschikbare bouwzone mag maximaal bebouwd worden, voor zover dit gemotiveerd kan worden vanuit de ruimtelijke kwaliteit van het gebouw zelf en de directe omgeving.

 

De bouwlijn valt samen met de rooilijn maar dit is niet verplichtend. 

 

De diepte van de bouwzones staan aangeduid op het plan.

 

Distributiecabines i.f.v. het project dienen binnen de footprint van de gebouwen in de bouwzone gerealiseerd te worden en kunnen niet in de achtertuinzone of op de nieuwe openbare weg gerealiseerd worden.

 

ANDERE VOORSCHRIFTEN

Er is erfdienstbaarheid van toepassing zodat het openbaar domein bereikbaar is vanaf de Elyzeese Velden

ANDERE VOORSCHRIFTEN

Er is een publiekelijk recht van doorgang van toepassing binnen deze verkaveling. 

De erfdienstbaarheid is grafisch afgebakend op het verkavelingsplan nieuwe toestand. 

 

Het recht van doorgang dient ten allen tijde gevrijwaard te worden en zorgt ervoor dat er een verbinding is tussen de Elyzeese Velden, het gedeelte van de nieuwe openbare weg dat wel deel zal uitmaken van het openbaar domein van de stad en zo met de Cornelis Sneyssonestraat. en de nieuwe zone voor openbaar domein.

 

ACHTERTUINZONE

VOORTUINSTROOK _ VERHARDING

De aangelegde verhardingen moeten beperkt blijven tot de noodzakelijke voorzieningen voor oprit(ten), toegang, voertuigstalling, terrassen en tuinpaden.

VOORTUINSTROOK _ VERHARDING

Het max. verhardingspercentage van de onbebouwde delen van een lot bedraagt 30%. 

 

De verhardingen zullen voor minstens 50% van hun totale oppervlakte bestaan uit waterdoorlatende materialen. 

Bovendien dient alle regenwater van niet- waterdoorlatende verharde oppervlakten op het lot zelf worden opgevangen en geïnfiltreerd.

Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone (natuurlijke infiltratie) en niet naar de riolering. Er mag geen enkele vorm van versnelde afvoer (goten, greppels,…) aanwezig zijn.

 

VOORTUINSTROOK _ CONSTRUCTIES

Gezien de ruimere perceeloppervlakten is het mogelijk constructies in de achtertuinzone toe te laten.

VOORTUINSTROOK _ CONSTRUCTIES

Binnen deze zone kunnen er constructies worden opgericht conform de geldende voorschriften van Stad Gent.

AFSLUITINGEN OP DE PERCEELSGRENS _ MATERIAAL en UITVOERING

Gezien de positie van de diverse kavels zijn voldoende hoge afsluitingen nodig om voldoende privacy te garanderen.

AFSLUITINGEN OP DE PERCEELSGRENS _ MATERIAAL en UITVOERING

Levende hagen, draadafsluitingen, sierlijke houten afsluitingen. 

 

Het laten begroeien van een tuinafsluiting is toegelaten om de nodige privacy te garanderen. 

 

Naar de aanpalende percelen Schaliestraat en Elyzeese Velden toe mogen er tuinmuren en draadafsluitingen opgericht worden met een maximumhoogte van 2,50m.

 

LOT B

GEBOUW BOUWZONE

OPPERVLAKTE BESTEMMING

Langs de Elyzeese Velden en de Schaliestraat is de omgeving vooral een woonomgeving. Langsheen de Cornelis Sneyssonestraat betreft het meergezinswoningen.

OPPERVLAKTE BESTEMMING

Zowel ééngezinswoningen, meergezinswoningen (appartementen, studio’s, studentenkamers,…..), sociale woningen, schakelwoningen, gemeenschapsvoorzieningen….kunnen voorzien worden.

Deze kavel is bestemd voor sociale huisvesting, gemeenschapsvoorzieningen zijn toegestaan in nevenbestemming.

 

De sociale huisvesting kan verscheidene woontypologieën aannemen: meergezinswoning, schakelwoning, ééngezinswoning …

 

VOLUME

Het bouwvolume van het hoofdgebouw wordt bepaald door de afmetingen van de bouwzone, het aantal bouwlagen en het type van dakuitvoering.

 

VOLUME

De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping bevindt zich max. 1m boven het niveau van de as van de voorliggende straat of het bestaand maaiveld waarbij het maaiveld wordt gedefinieerd als het gemiddelde hoogtepeil binnen een zone van 5m op 5m gelegen bij de nieuwe dorpel. 

 

Er zijn max. 3 volwaardige bouwlagen toegelaten. 

 

Een teruggetrokken functionele dakverdieping is enkel toegelaten langsheen de grens A-15-16 zoals aangeduid op het verkavelingsplan nieuwe toestand. Dit teruggetrokken dak wordt niet meegerekend als bouwlaag.

 

NOKHOOGTE

Is van toepassing bij volledig zadeldak of deels zadeldak/plat dak.

NOKHOOGTE

Voor het hoofdgebouw bedraagt de nokhoogte max. 14m. 

 

Voor bijgebouwen in de achtertuinzone bedraagt de nokhoogte max. 4m.

 

KROONLIJSTHOOGTE

Dit hoeft geen toelichting.

KROONLIJSTHOOGTE

De kroonlijsthoogte van het hoofdgebouw bedraagt max. 10,50m. 

 

De kroonlijsthoogte van een bijgebouw in de achtertuinzone max. 3,5m.

 

DAKUITVOERING

Dit hoeft geen toelichting.

DAKUITVOERING

De dakhelling is tussen 0° en 50° (de helling is gemeten vanaf de achterkant van de bouwzone).

 

De dakvorm is vrij, maar inpasbaar in de omgeving. 

Dakuitbouwingen, dakvlakramen in de dakvlakken alsook kleine standvensters (totale breedte van de standvensters/dakuitbouwen wordt beperkt tot de helft van de gevelbreedte) zijn toegelaten.

 

MATERIAALGEBRUIK

De gevelmaterialen en kleuren worden niet specifiek gedefinieerd, vermits het is wel de betrachting is om alle gebouwen binnen de verkaveling volgens éénzelfde architecturaal concept, vormentaal en materiaalgebruik te ontwerpen, zodat de gewenste uniformiteit en homogeniteit gegarandeerd wordt. Ook wat de kleuren betreft wordt de harmonie en uniformiteit nagestreefd.

 

MATERIAALGEBRUIK

Materiaalgebruik staat vrij, maar moet inpasbaar zijn in de omgeving.

INPLANTING

Gebouwen moeten worden opgericht binnen de bouwzones. Afwijkingen worden niet toegestaan.

INPLANTING

Op het verkavelingsplan nieuwe toestand wordt de bouwzone aangeduid. De afstanden van de bouwzone tot de perceelgrenzen staan weergegeven op het grafisch plan. 

 

De beschikbare bouwzone mag maximaal bebouwd worden, voor zover dit gemotiveerd kan worden vanuit de ruimtelijke kwaliteit van het gebouw zelf en de directe omgeving.

 

De bouwlijn valt samen met de rooilijn maar dit is niet verplichtend. 

 

De diepte van de bouwzones staan aangeduid op het plan.

 

Distributiecabines i.f.v. het project dienen binnen de footprint van de gebouwen in de bouwzone gerealiseerd te worden en kunnen niet in de achtertuinzone of op de nieuwe openbare weg gerealiseerd worden.

 

ACHTERTUINZONE

VOORTUINSTROOK _ VERHARDING

De aangelegde verhardingen moeten beperkt blijven tot de noodzakelijke voorzieningen voor oprit(ten), toegang, voertuigstalling, terrassen en tuinpaden.

 

VOORTUINSTROOK _ VERHARDING

Het maximaal verhardingspercentage van de onbebouwde delen van een lot met niet waterdoorlatende materialen is 15%.

 

Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone (natuurlijke infiltratie) en niet naar de riolering. Er mag geen enkele vorm van versnelde afvoer (goten, greppels,…) aanwezig zijn.

 

VOORTUINSTROOK _ CONSTRUCTIES

Gezien de ruimere perceeloppervlakten is het mogelijk constructies in de achtertuinzone toe te laten.

VOORTUINSTROOK _ CONSTRUCTIES

Binnen deze zone kunnen er constructies worden opgericht conform de geldende voorschriften van Stad Gent.

AFSLUITINGEN OP DE PERCEELSGRENS _ MATERIAAL

Gezien de positie van de diverse kavels zijn voldoende hoge afsluitingen nodig om voldoende privacy te garanderen.

AFSLUITINGEN OP DE PERCEELSGRENS _ MATERIAAL

Levende hagen, draadafsluitingen, sierlijke houten afsluitingen. Het laten begroeien van een tuinafsluiting is toegelaten.

 

LOT C openbaar domein openbare wegenis

De voorschriften moeten toelaten een aangenaam en veilig openbaar domein in te richten.

De zone ‘openbaar domein’ ‘openbare wegenis’ is bestemd voor de inrichting van het openbaar domein de nieuwe openbare weg binnen deze verkaveling en dit impliceert de aanleg van verhardingen, openbaar groen, straatmeubilair,…

 

Het openbaar domein De weg wordt zo ontworpen en ingericht dat het een veilige en aangename omgeving wordt met voldoende groenelementen. 

Het openbaar domein De weg zal ook enkel toegankelijk zijn voor wandelaars en fietsers en nooddiensten. 

 

Het openbaar domein zal in 2 fases worden aangelegd en worden overgedragen aan Stad Gent uiterlijk 1 jaar na datum van de definitieve oplevering. Tot de overdracht gerealiseerd is , zal de verkavelaar de nodige maatregelen nemen om de toegang naar dit binnengebied af te sluiten (bv. door het plaatsen van een poort ter hoogte van de doorgang).

 

 

Artikel 3

Legt volgende lasten op


De lasten opgenomen in het gemeenteraadsbesluit van 24 januari 2022 moeten uitgevoerd worden.

     

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Parkeren

De stad Gent beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren. De stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de stad. In toekomstige omgevingsvergunningen moeten deze nageleefd worden. De relevante documenten zijn te vinden op de website van de Stad Gent op de volgende locaties:

 

Hemelwater

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige omgevingsvergunningen. Deze maatregelen zijn geïnspireerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, het aanleggen van een groendak en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de omgevingsvergunning toegevoegd te worden (https://stad.gent/wonen-verbouwen/bouwen-en-verbouwen/omgevingsvergunning/bouwen/bouwvoorschriften/hemelwater/aanstiplijst-hemelwater).

 

Geluid

De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

 

Bronbemaling

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post: Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Onkruidbeheersing

Sinds 1 januari 2015 geldt een verbod op het gebruik van pesticiden op alle terreinen in gebruik voor een openbare dienst.

Het ontwerp mag zo weinig mogelijk vatbaar zijn voor kruidgroei. Na de realisatie moet het ontwerp beheerd kunnen worden zonder chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken en zonder zeer intensieve en dure beheersmethoden te moeten toepassen.

 

De verhardingen dienen functioneel te zijn en bijgevolg voldoende gebruikt te worden door betreding en/of berijding. Bij minder dan 60 passages per dag is het risico op kruidgroei groot en kan de noodzaak van de verharding in twijfel getrokken worden. Indien er sporadisch verkeer nodig is, zijn grasdallen of grindgazon betere alternatieven. Dit bevordert ook de infiltratie van hemelwater.

 

Bij verhardingen met kleinschalige elementen hebben de voegbreedte en het voegvullingsmateriaal een grote impact op de kruidgroei en de intensiteit van het onderhoud nadien. Bij een infiltratiegevoelige ondergrond dient de voorkeur uit te gaan naar poreuze stenen om de voegen tot een minimum te beperken (het hemelwater infiltreert via de stenen zelf). Indien infiltratie geen optie is, kan kruidgroei vermeden worden door te kiezen voor een monolietverharding of voegmortel. De aanwezigheid van een kantsteen of kantopsluiting is steeds noodzakelijk aan de randen van een verharding met kleinschalig materiaal om de stenen goed op te sluiten. Het gebruik van veel verschillende materialen voor de verharding dient vermeden te worden, en de aansluiting dient perfect te zijn om grote voegen te vermijden.

 

In goten is er steeds een verhoogd risico op kruidgroei door de opeenhoping van vuil, water en organisch materiaal. Goten moeten daarom uitgevoerd worden in grotere geprefabriceerde (beton)elementen of ter plaatse gestort beton, niet in kleinschalig materiaal.

 

Obstakels en opstaande hoeken in de verharding moeten zo veel mogelijk vermeden worden. Passtukken bij obstakels verlagen de kans op kruidgroei. Onder straatmeubilair of moeilijk bereikbare plaatsen zoals fietsenstallingen kunnen geprefabriceerde elementen uit één stuk of een gesloten verharding toegepast worden.

 

Ondergrondse infrastructuur (kabels/leidingen) moeten zodanig ingepast worden zodat latere opbrekingen kunnen vermeden worden of zo min mogelijk verstoring teweegbrengen.

 

Verhardingen die later ingelijfd worden bij het openbaar domein moeten bereikbaar zijn voor veeg- en borstelmachines: minimale breedte van 3,30m, minimale niveauverschillen, voldoende draagkracht (grote veegmachine weegt 19ton) en afgeronde of afgeschuinde hoeken.

 

In plantvakken en boomspiegels kunnen bodembedekkers de kruidgroei afremmen waardoor een intensief onderhoud niet nodig is.

 

Voor meer info over specifiekere richtlijnen en ontwerptekeningen, wordt verwezen naar het ideeënboek “Ontwerpvoorbeelden onkruidwerende verhardingen” van CROW (www.crow.nl, publicatie 119) en de “handleiding voor niet-chemisch(e) onkruidbeheer(sing) op verhardingen met kleinschalige elementen“ van het OCW (http://www.brrc.be/ ).

 

Aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie

  • Voorzien van energiezuinige verlichting langs wegenis en paden of van gevels (conform Lichtplan van stad Gent).
  • Gebruik van duurzame materialen zoals bouwmaterialen met goede NIBE-klasse, FSC-houtsoorten, gerecycleerde materialen, materialen met een beperkt onderhoud, grote weersbestendigheid, lokaal geproduceerde materialen.
  • Beperken van het stedelijk hitte-eiland-effect door het beperken van verharding, de aanleg van opgaand groen, het voorzien van waterpartijen en de aanleg van lichtgekleurde daken en verharde oppervlakten.
  • Oriëntatie van de gebouwen in functie van de zonlichttoetreding, maar met aandacht voor het voorkomen van oververhitting.
  • Rekening houden met geluidsbelasting en luchtkwaliteit bij de inplanting van de gebouwen en bij de schikking van de functies in de gebouwen.
  • Zeer energiezuinig bouwen met nadruk op een performante gebouwschil. Er moet minstens voldaan worden aan de EPB-eisen.
  • Zoveel mogelijk gebruik maken van lokale hernieuwbare energievoorziening (zonnepanelen, zonnecollectoren, warmtepompen,…).
  • Lokale afvalverwerking: zone voor compostering, eventueel zone voor gemeenschappelijke afvalberging (te bespreken met IVAGO).

Voorzien van een laadpaal voor elektrische voertuigen (vb. op de gebundelde parking).