Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01396 - OMV_2021187746 K - aanvraag omgevingsvergunning voor nieuwe aanvraag hospitawoning - zonder openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat 26, 9050 Gent - Tijdelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:51
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01396 - OMV_2021187746 K - aanvraag omgevingsvergunning voor nieuwe aanvraag hospitawoning - zonder openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat 26, 9050 Gent - Tijdelijke Vergunning 2022_CBS_01396 - OMV_2021187746 K - aanvraag omgevingsvergunning voor nieuwe aanvraag hospitawoning - zonder openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat 26, 9050 Gent - Tijdelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen verleent tijdelijk  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mevrouw Marianne Duquet met als contactadres August Van Bockxstaelestraat 26, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021187746) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 december 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: nieuwe aanvraag hospitawoning

• Adres: August Van Bockxstaelestraat 26, 9050 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nr. 187S8

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 december 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 3 februari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het pand waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen in de August Van Bockxstaelestraat in Ledeberg. De woning telt 2 bouwlagen, afgewerkt met een hellend dak. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag omvat het realiseren van een hospitawoning in voorliggende eengezinswoning.

 

Op 09/02/2017 werd reeds een vergunning afgeleverd voor het creëren van een hospitawoning. Gezien de termijn van 5 jaar is verstreken, en de vergunning vervalt, wordt hierbij een nieuwe aanvraag ingediend.

 

De kamer bevindt zich op de zolderverdieping, onder het hellend dakvolume, en heeft een oppervlakte van ca. 14,70 m² met een vrije hoogte van minstens 2,2m. De kamer beschikt bijkomend over een mezzanine-niveau waar het slaapgedeelte is ingericht. Dit mezzanine-niveau bereikt echter nergens een hoogte van 2,20m. Conform de voorliggende plannen en toegevoegde foto’s bevindt er zich geen kookgelegenheid in de betreffende kamer.

De badkamer met geïntegreerd toilet is gemeenschappelijk en bevindt zich op de 1ste verdieping. Deze badkamer bevindt zich onder een hellend dak en heeft een oppervlakte van ca. 1,60 m² met een vrije hoogte van minstens 2,2m.

 

Verder bevinden er geen gedeelde ruimtes in het pand volgens de toegevoegde plannen of bijgevoegde nota’s.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 20/05/1999 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van een eengezinswoning tot een eengezinswoning. (1998/20274)

* Op 10/03/2016 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een rijwoning. (2015/03283)

* Op 09/02/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het creëren van een hospitawoning. (2016/03266)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
 

- artikel 27: Kamer in kamerwoning of hospitawoning, §3 Bijkomende normen voor een kamer in een hospitawoning; Voor elke ontbrekende voorziening (respectievelijk wc, bad/douche, kookgelegenheid) in de kamer moet in de hoofdwoning van de hospitawoning een gemeenschappelijke voorziening aanwezig zijn die ook ter beschikking staat van de kamerbewoner.

Toetsing: niet conform: In de hospitakamer ontbreekt een kookruimte, de kamer moet bijgevolg beschikken over een gemeenschappelijke keukenvoorziening in de hoofdwoning. Het pand beschikt op het gelijkvloerse niveau over een keuken met een oppervlakte van ca. 9m2. Conform voorliggende plannen wordt deze keuken echter niet gedeeld waardoor de hospitakamer geen kookgelegenheid ter beschikking heeft. De aanwezige keuken op het gelijkvloers dient bijgevolg te worden gedeeld. Hieromtrent wordt een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan de vergunning.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Deze hospitawoning wordt gerealiseerd zonder ingrepen aan het bestaande pand. Er worden geen werken voorzien die een impact hebben op de naastliggende buren of omgeving.

De voorschriften rond hospitawonen uit het algemeen bouwreglement zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
Voorliggende aanvraag wijkt af van het algemeen bouwreglement inzake artikel 27 §3 (zie hoofdstuk 4.3), waaruit wordt geoordeeld dat de aanvraag niet getuigt van een goede ruimtelijke ordening.
Voorliggend project biedt in huidige opstelling onvoldoende woonkwaliteit voor de hospitakamer, daar een basisvoorziening ontbreekt. Er bevindt zich namelijk geen keuken in de kamer en bovendien wordt de aanwezige keuken in de eengezinswoning conform de plannen ook niet gedeeld. Hieromtrent wordt een bijzondere voorwaarde gekoppeld aan de vergunning. De gelijkvloerse keuken dient te worden gedeeld met de hospitakamer.

De aanvraag is voor het overige in overeenstemming met het algemeen bouwreglement.

 

Voorliggende aanvraag komt, mits toepassing van de bijzondere voorwaarden, in aanmerking voor vergunning.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.


 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor nieuwe aanvraag hospitawoning aan mevrouw Marianne Duquet gelegen te August Van Bockxstaelestraat 26, 9050 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Verleent de vergunning voor bepaalde duur vanaf 22 maart 2022 tot en met 21 maart 2027.


Artikel 3

Legt volgende voorwaarden op:

Omgevingsvergunning van bepaalde duur:

De stedenbouwkundige vergunning is 5 jaar geldig en vervalt vroeger wanneer de eigenaar in deze periode niet meer in de woning is gedomicilieerd.

 

Hospitawonen:

De omvorming tot hospitawoning laat maximaal de verhuur van 1 kamer toe. Na verval van deze vergunning wordt het pand weer aanschouwt als ééngezinswoning.

 

Gedeelde keuken:

De keuken op het gelijkvloerse niveau dient te worden gedeeld en ter beschikking worden gesteld van de bewoner van de hospitakamer. Dit conform artikel artikel 27 §3 van het algemeen bouwreglement Stad Gent.

 

 

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Rookmelder:

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.

 

Drinkwaterinstallatie:

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.