Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01417 - OMV_2021160073 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van het woonproject Krekelberg: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren naar 3 eengezinswoningen - met openbaar onderzoek - Dendermondsesteenweg 355, 357 en Krekelberg 36, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01417 - OMV_2021160073 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van het woonproject Krekelberg: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren naar 3 eengezinswoningen - met openbaar onderzoek - Dendermondsesteenweg 355, 357 en Krekelberg 36, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning 2022_CBS_01417 - OMV_2021160073 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van het woonproject Krekelberg: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren naar 3 eengezinswoningen - met openbaar onderzoek - Dendermondsesteenweg 355, 357 en Krekelberg 36, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Björn De Mol  -  Delphine De Clercq Van Hecke met als contactadres Nijverheidsweg 9, 9820 Merelbeke hebben een aanvraag (OMV_2021160073) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het realiseren van het woonproject Krekelberg: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren naar 3 eengezinswoningen

• Adres: Dendermondsesteenweg 355, 357 en Krekelberg 36, 9040 Sint-Amandsberg

Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nrs. 951A7, 951K7, 951X7 en 951Y7

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 9 november 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 3 februari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Betreffende project situeert zich langs de Krekelberg en op het binnengebied (tussen Krekelberg en Dendermondsesteenweg). Krekelberg is een schoolstraat, het grootste deel van de straat aan de overzijde wordt ingenomen door de terreinen van de school. De woningen voornamelijk gelegen langs de zijde van het bouwproject zijn nagenoeg allen eengezinswoningen. Deze woningen hebben een gabariet van 2 tot 2,5 bouwlaag met hellend dak.

 

Het bouwterrein is ± 16 m breed en ± 28 m diep, en op enkele zijmuurtjes van vroegere bergingen na, onbebouwd. Op het binnengebied staan drie gebouwen (schuren) rond een centrale binnentuin van ± 11 m op 25 m. Deze zone is deels verhard en bevat enkele hoogstammige bomen. Dit deel is ook bereikbaar via de onderdoorgang van het gebouw langs de Dendermondsesteenweg.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag strekt tot het realiseren van een woonproject Krekelberg met één meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren tot 3 eengezinswoningen.
 

Langs de Krekelberg wordt een meergezinswoning voorzien:

Deze nieuwbouw heeft een gabarit van 3 bouwlagen en een hellend dak dat vooraan nagenoeg aansluit bij de woningen links en rechts (kroonlijst: 8,28 meter en nok: 12,36 meter gemeten tegenover de nulpas). Aan de achterzijde bedraagt de hoogte 6 meter op een diepte van 12 meter, tot een diepte van 10 meter wordt een dakvolume voorzien met een kroonlijsthoogte van 9,85 meter en een lichte helling tot de nok.

 

In de voorgevellijn wordt ter hoogte van de eerste verdieping een naar links en rechts schuin lopende uitkraging voorzien. Deze bedraagt maximaal 0,53 meter (centraal) maar zet aan vanuit de perceelsgrenzen waardoor zijdelings geen afstand wordt genomen. De hoogte boven het trottoir bedraagt minimaal 3,10 meter.

 

De gelijkvloerse bouwlaag wordt voorbehouden voor een doorrit naar het achterliggende binnengebied (ter hoogte van de linker perceelsgrens), een private fietsenstalling voor de meergezinswoning (38,42 m²) en een buurfietsenstalling (82,78 m²). De ingang tot de bovenliggende woonentiteiten verloopt via een inkomdeur in de doorrit.

Op de verdiepingen bevat de meergezinswoning 4 appartementen: 1 duplex 2-slaapkamerappartement, 2 2-slaapkamerappartementen en in het dakvolume een 1-slaapkamerappartement. Alle entiteiten krijgen aan de achterzijde een buitenruimte. Voor de woningen op +1 is er via de private buitenruimte aan de woning een verbinding met de tuin via een buitentrap.

 

Voor de realisatie van dit volume worden de scheidingsmuren links en rechts gewijzigd.

Ten opzichte van het linker aanpalende pand wordt op de eerste verdieping over een diepte van ca. 2,70 meter de bouwdiepte uitgebreid tot 12 meter. Op de tweede en dakverdieping wordt de bouwdiepte uitgebreid met ca. 0,70 meter en schuin oplopend naar de nieuwe nok. Aan de straatzijde wordt het profiel van het linker aanpalende pand gevolgd.

Ten opzichte van het rechter aanpalende pand wordt op de eerste verdieping de gemene muur verhoogd over een lengte van 2 meter tot een hoogte van 6 meter. De bovenliggende laag volgt de bestaande achtergevellijn van het aanpalende pand, enkel ter hoogte van de dakverdieping ligt de kroonlijst van de nieuwe meergezinswoning hoger dan de kroonlijst van de rechter aanpalende waardoor de gemene muur ook ter hoogte van de dakverdieping wordt uitgebreid.

 

De afvoer van het afvalwater van de meergezinswoning wordt aangesloten in Krekelberg. De overloop van het hemelwater en infiltratievoorziening gaat via het binnengebied naar de Dendermondsesteenweg.

 

Woningen in de bestaande schuren binnengebied:

In de bestaande gebouwen worden 3 woonentiteiten voorzien: één per bestaand bijgebouw. Ze bevinden zich allen aan de randen van het binnengebied: één tegen de achterste perceelgrens Krekelberg – binnengebied en twee tegen de zijperceelsgrenzen. Woning 1, parallel met de Krekelberg, betreft een twee-slaapkamer woning van 139 m² met voorliggende terras van 27 m². Woning 2 bevindt zich tegen de rechter zijperceelsgrens (kijkend vanaf Dendermondsesteenweg) en is een drie-slaapkamer woning van 132 m² met tuintje van ca. 54 m². Een bestaand afdak wordt gesloopt om deze buitenruimte te kunnen vormen. Woning 3 is een drie-slaapkamer woning tegen de linker zijperceelsgrens van 111 m² met tuintje van ca. 56 m². Palend aan de woning zijde Krekelberg worden in dit bestaande bouwvolume ook twee parkeerplaatsen voor het project ingericht en een gemeenschappelijke fietsenstalling (19,68 m²) voor de eengezinswoningen.

 

De afvoer van het afvalwater en overloop van hemelwater worden aangesloten naar de Dendermondsesteenweg.
 

Het parkeren wordt op meerdere manieren opgevangen:

-      Twee wagens kunnen zich stallen in een garage in een voormalige schuur op het binnengebied palend aan woning 3. Deze worden bereikt via de onderdoorgang aan Krekelberg. Hier wordt ook een manoeuvreerruimte en bezoekersparkeerplaats voorzien;

-      Drie wagens kunnen zich stallen aan de achterzijde van het pand in de Dendermondsesteenweg en zijn bereikbaar via de bestaande onderdoorgang en verharde koer aan die zijde.

-      Voor één wagen wordt in de aanpalende garageboxen een plaats gehuurd. De huurovereenkomst is aan de aanvraag toegevoegd. 

 

Om de parkeerplaatsen te bereiken wordt een deel van het terrein verhard. Aan de zijde van de Krekelberg worden de 2 staanplaatsen (bij woning 3) bereikbaar gemaakt via een verharde zone van 115 m² (inclusief een manoeuvreerruimte). Aansluitend aan de achterzijde van de meergezinswoning is een groene, onverharde gemeenschappelijke buitenruimte van 162 m² groot.

Doorheen de gemeenschappelijke tuin aan de 3 eengezinswoningen wordt een padenstructuur aangelegd in verharding van ca. 60 m². Achter de bestaande woning aan de Dendermondsesteenweg wordt een zone verhard van 90 m² groot als open staanplaats voor 3 wagens. Het betreft grotendeels een bestaande verharding (ca. 82 m²) die beperkt wordt uitgebreid (ca. +8 m²).

 

Het dossier kent al een vergunningshistoriek (zie ook rubriek ‘HISTORIEK’). Ten opzichte van het laatst ingediende Omgevingsvergunningsaanvraag OMV_2021075875 zijn volgende wijzigingen doorgevoerd: 

-      De verhardingsgraad en materiaalgebruik van de opritten en paden werden aangepast. De paden werden herleid tot een breedte van 1,50 meter (in functie van toegankelijkheid);

-      De grondplannen van woningen 1, 2 en 3 werden intern aangepast. Er wordt telkens een rechte steektrap voorzien. In woning 1 en 3 werden 2 ramen extra voorzien in de kopgevel in functie van evacuatie;

-      De afmetingen van de fietsenstalling en 2 staanplaatsen voor wagens palend aan woning 3 werden beperkt aangepast in oppervlakte;

-      Voor de buurtfietsenstalling op het gelijkvloers van de meergezinswoning werd een principeovereenkomst tussen Stad Gent, aanvrager en de Fietsambassade Gent vzw uitgewerkt en ondertekend. 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 20/11/1978 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een inrijpoort in tuinmuur. ((1978/144 SA) KW K-93-78)

 

Omgevingsvergunningen:

* Op 12/09/2019 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning met 6 appartementen en het bouwen van 4 eengezinswoningen (OMV_2018121074).

* Op 07/10/2021 werd een weigering afgeleverd voor het realiseren van een woonproject krekelberg bestaande uit het oprichten van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren tot 3 eengezinswoningen (OMV_2021075875).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 25 november 2021 onder ref. 017929-006/NVDV/2021:
Besluit VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten :

- De aanwezigheid van de 3 woningen in binnengebied duidelijk signaleren aan straatzijde en visueel zichtbaar houden vanaf straatzijde (geen ondoorzichtige poort).

- Tellerlokaal in de meergezinswoning met wanden El 60 en een zelfsluitende deur EI1 30.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 22 december 2021 onder ref. AD-18-967:
Drinkwater 

M.b.t. de sloping/verbouwing van de bestaande bebouwing/schuren moet indien nodig door of i.o.v. FARYS|TMVW vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken. 

 

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

De voorwaarden van een private woonerf zijn hier van toepassing. Op de grens van het openbaar met het private domein en op het private domein zal een toegankelijke meterput/tellerlokaal worden voorzien voor de plaatsing van een hoofdwatermeter. De eigendomstitel van de drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen op het private domein blijft in private handen.

 

De aanliggende woongelegenheden worden individueel bemeterd. De watermeters zijn eigendom van FARYS|TMVW. De private installaties moeten cfr. het Algemeen en Bijzonder Waterverkoopreglement worden gekeurd.

 

De eigenaars zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van de private drinkwaterdistributieleiding en aftakkingen. De eigenaars verlenen een erfdienstbaarheid aan FARYS|TMVW voor het plaatsen en onderhoud van de drinkwaterdistributieleidingen en een recht van doorgang ten aller tijde. De erfdienstbaarheid dient in de aktes te worden opgenomen.

 

Verder hebben we geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren tot 3 eengezinswoningen. Ons advies is gunstig.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied. In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. FARYS|TMVW adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

 

*Voor de schuren die verbouwd worden tot eengezinswoningen 1,2 en 3:
Verbouwing: De bestaande aansluiting (huisnr 355-357) op het bestaand rioleringsstelsel van de Dendermondsesteenweg dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS|TMVW (bij uitvoering door FARYS). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

 

Verbouwing: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij FARYS|TMVW dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de stad Gent.

 

*Voor de meergezinswoning ( 4 woonentiteiten):

Nieuwbouw: Aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel in de Krekelberg kan aangevraagd worden bij FARYS|TMVW. De aanvraag wordt best in een zo vroeg mogelijk stadium ingediend zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij FARYS|TMVW dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.

 

Opmerkingen op de plannen en het dossier:

• Volgens plan “BA_Woonproject Krekelberg_P_N_01_funderings- en rioleringsplan NT Woning 1” is het grijs water aangesloten na de septische put. Het rioleringsplan werd aangepast t.o.v. vorig (2de) advies.

• Voor de dimensionering van de septische put van woning 1 werd 2.000 liter vermeld op plan “BA_Woonproject Krekelberg_P_N_01_funderings- en rioleringsplan NT Woning 1”. Hierbij werd tevens een aantal IE=5 vermeld. De vermelde IE wijkt echter af van de vermelde IE=3 op het plan “BA_Woonproject Krekelberg_PB_N_01_funderings- en riolerinsplan NT Woning 1”. Op het plan “BA_Woonproject Krekelberg_PB_N_01_funderings- en rioleringsplan NT Woning 1” ontbreekt het volume van de regenwaterput.

• De plannen “BA_Woonproject Krekelberg_P_N01_Funderings-en rioleringsplan NT Woning 2” en “BA_Woonproject Krekelberg_PBN_01_funderings-en rioleringsplan NT Woning 2” dienen op elkaar afgestemd te worden. Het volume en het aantal IE betreffende de septische put zijn voor beide plannen anders voorzien.

• FARYS|TMVW adviseert voldoende toezichtsputten te voorzien op de DWA-leiding dienstig voor controle en onderhoud.

• FARYS|TMVW adviseert toezichtsputten te voorzien vóór en na de infiltratievoorziening om controle en onderhoud op de infiltratievoorziening mogelijk te maken. Op het inplantingsplan afwatering riolering is dit niet terug te vinden.

• Het wordt aangeraden alvorens de aanvraag voor de aansluiting in te dienen, er voor te zorgen dat er een aangepast plan ter beschikking is waarop alle peilen alsook het BOK-peil van zowel de DWA- als de RWA-leiding vermeld zijn. Voor de RWA is op blz 27 bij bijlage 6 van de nota “21012_bijlagen nota_bij_aanvraag_stedenbouwkundige_vergunning” reeds een principetekening van het infiltratiesysteem ter beschikking.

 

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view).

 

FARYS|TMVW raadt steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering.

 

FARYS|TMVW raadt steeds aan infiltratieproeven uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien.

Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.

 

Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.
Voorwaarden: de rioleringsplannen dienen op elkaar afgestemd te worden zodat alle informatie betreffende volumes en aantal IE elkaar niet tegenspreken.

 

Noot van de OA:

-      Er dient voor de aanvraag géén technisch dossier te worden opgemaakt, aangezien het volledige terrein privaat domein blijft;

-      Het is bijgevolg aan de bouwheer/aanvrager om in functie van de nodige aansluitingen Farys te contacteren. De uitvoeringsgegevens over de aanleg van de afvoerstelsel (vuil water en hemelwater) dienen te voldoen aan de voorwaarden uit het advies. 

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 10 december 2021 onder ref. 324818:

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer

078/35.35.34, met de vermelding van kenmerk 324818.

 

Elektriciteit:

Onderstaand voorwaardelijk advies is gebaseerd op standaardvermogens elektriciteit van monofasig 40A (9,2kVA) per woonentiteit:

Project is niet aansluitbaar aan openbare weg kant Krekelberg, dus is een netsuitbreiding vereist vanuit de dichtstbij liggende distributiecabine, dit met de standaard doorlooptermijnen van 120 werkdagen na goedkeuring van de aansluitofferte.

Er worden geen netten aangelegd op privatief domein of onder gebouwen.

Klant dient alle tellers te centraliseren op 1 aansluiting in een gemeenschappelijk conform tellerlokaal aan de rooilijn.

 

Aardgas:

Onderstaand voorwaardelijk advies is gebaseerd op standaardvermogens aardgas van Qmax = 6m3/h (G4-teller):

Klant dient alle tellers te centraliseren op 1 aansluiting in een gemeenschappelijk conform tellerlokaal aan de rooilijn.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelingsvergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 324818. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

Gunstig advies van TELENET afgeleverd op 19 november 2021:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Telenet netwerk dient te gebeuren.

 

Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. Aanvragen tot het verplaatsen van apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 6 december 2021 onder ref. JMS 506839:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen. 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

 

Artikel 7 heeft betrekking op uitsprongen boven het maaiveld waardoor de binnenruimte van een gebouw vergroot wordt. Boven een hoogte van 3 meter mogen constructieve elementen maximum 60 cm uitspringen voorbij de rooilijn, en moeten zij minimum 60 cm (horizontaal gemeten) van de trottoirrand verwijderd blijven. Bovendien moeten constructieve elementen, bij aaneengesloten bebouwing, 60 cm van de zijdelingse perceelsgrenzen verwijderd blijven.

 

Toetsing: Het ontwerp beantwoordt aan de minimaal vereiste hoogte en de diepte van de uitsprong bedraagt maximaal 60 cm. Ten opzichte van beide aanpalende panden zet de schuin verlopende uitsprong vanaf de perceelsgrens aan waardoor de uitsprong geen 60 cm aanhoudt ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen.

Doordat de uitsprong schuin aanzet (startend op 0 cm op de zijdelingse perceelsgrens) en gelet op de breedte van de gevel, waarbij de uitsprong redelijk centraal maximaal 53 cm bereikt, is de aansluiting op de aanpalende panden voldoende gegarandeerd. Noch visueel, noch vormelijk ontstaat een grote breuklijn tussen dit nieuwe volume en de aanpalende panden. Bovendien wordt deze uitsprong slechts op één bouwlaag voorzien waardoor dit architecturaal element niet domineert. De ontworpen uitsprong kan op basis van deze overwegingen aanvaard worden.

 

Artikel 13 stelt o.a. dat hemelwaterputten moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

Toetsing: De aanwezigheid van een operationeel pompsysteem is niet is niet af te lezen op de plannen. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de hemelwaterputten moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

De aanvraag is niet van toepassing vermits het hier eengezinswoningen betreffen en een meergezinswoning met slechts 4 woonentiteiten.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

4.6.   Bodem

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

4.7.   Grondwater

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek (referentie OVAM 84645) opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

4.8.   Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

5.       WATERPARAGRAAF

Hemelwater

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater. Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de nog niet gescheiden openbare riool.

 

Algemene geplande toestand:

1/ MEERGEZINSWONING BESTAANDE UIT 4 WOONENTITEITEN

-      Grondverhardingen: Toegangspaden en oprit: 129,61 m² - afwaterend naar naastliggende groenzone

-      Gebouwen of constructies: nieuwe horizontale dakoppervlakte : 191,63 m² - aangesloten op hemelwaterput

-      Hemelwaterput: 10000 l

-      Infiltratievoorziening: Volume: 3300 l en oppervlakte: 5,3 m²

 

2/ EENGEZINSWONINGEN

-          Grondverhardingen:

  • Woning 1: terras in klinkers  – 26,93 m² - afwaterend naar naastliggende groenzone
  • Woning 2: terras in klinkers – 19 m² - afwaterend naar naastliggende groenzone
  • Woning 3: terras in klinkers -  20 m² - afwaterend naar naastliggende groenzone

 

-          Gebouwen of constructies

  • Woning 1: schuine dakoppervlakte van 90 m²- aangesloten op hemelwaterput 5000 l
  • Woning 2: schuine dakoppervlakte van 93 m²- aangesloten op hemelwaterput 5000 l
  • Woning 3: schuine dakoppervlakte van 153 m²- aangesloten op hemelwaterput 7000l

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Grondverharding:

Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

Alle voorziene verhardingen wateren af naar de omgeving.

Verhardingen moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

 

Hemelwaterput:

Eéngezinswoning 1 wordt voorzien van een hemelwaterput van 5000 liter en woning 2 en 3 worden voorzien van een hemelwaterput van 7000 liter. Het aangetoond nuttig hergebruik voor woning 2 en 3 wordt ingeschat op 6720 liter/maand. Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair, de wasmachine, de schoonmaak en het onderhoud van de tuin. De geplande hemelwaterputten van 5.000 liter en 2*7000 liter zijn correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR.

 

Er wordt voor het appartementsgebouw een hemelwaterput van 10000 liter voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt niet ingeschat. Er wordt een dakoppervlakte van 191,63 m² aangesloten op de hemelwaterput. Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair.

Bij voorkeur wordt een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

De geplande hemelwaterput van 10000 l is correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR.

 

De overloop van de hemelwaterputten is aangesloten op de infiltratievoorziening.

 

Groendak:

Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg.

 

Gebouwen met hoofdbestemming wonen met een totale dakoppervlakte groter dan 100 m² zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de dakoppervlakte waarvoor het nuttig hergebruik is aangetoond.

 

Het appartementsgebouw wordt voorzien van een hemelwaterput van 10000 liter. De vrijgestelde dakoppervlakte in functie van het aangetoond nuttig hergebruik is 200 m² (rekening houdend met een hemelwaterput van 10000 liter). De volledige dakoppervlakte wordt aangesloten op de hemelwaterput. Er dient geen groendak aangelegd te worden.

 

Infiltratievoorziening (GSV):

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten: 

-           de nieuwe dakoppervlakte van het appartementsgebouw: 191,63 m²

-           vermindering met 60 m2 wegens plaatsing hemelwaterput met hergebruik

 

De geplande infiltratievoorziening heeft een volume van 3.300 l en een oppervlakte van 5,3 m². De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.

 

De plannen omvatten geen informatie mbt de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde grondoppervlakte die op de infiltratievoorziening aangesloten worden in vierkante meter en de locatie en het niveau van de overloop. Daarom worden onderstaande bijzondere voorwaarden opgelegd mbt de plaatsing van de infiltratievoorziening:

 

Er dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden met een volume van 3.300 l en een oppervlakte van 5,3 m².

 

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit een infiltratiekratten.

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening. De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

 

Conclusie waterparagraaf:

Het project is niet gelegen in overstromingsgebied. Het project situeert zich in het stroomgebied van de Ledebeek (beheer: VMM – AOW Gent). De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater werd hierboven besproken. Er kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-MER-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-MER-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-MER-screening moet opgemaakt worden.

 

Een project-MER-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-MER-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 november 2021 tot 16 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

1/ Nieuwbouw meergezinswoning aan straatzijde

Woningtypetoets

De aanvraag betreft het bouwen van een meergezinswoning op een perceel dat kleiner is dan 1500 m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze parameters worden hieronder besproken: 

-      vraag 1 gebiedsgerichte differentiatie: score 2: het pand is niet gelegen langs een weg vermeld op de lijst A, B1 of B2.

-      vraag 2 buurt: score 2: driekwart of meer van de panden is een eengezinswoning
(aan de overzijde bevindt zich een school, de panden naast het terrein van de school en de 5 panden rechts en links van het bouwterrein worden gescreend)

-      vraag 3 buren: score 2: beide aanpalende panden zijn eengezinswoningen.

-      vraag 4 parkeren: score 1: parkeren kan op gelijkvloers of met lift ondergronds 

-      vraag 5 bouwlagen: score 1: het mogelijk aantal bouwlagen voor het pand is 3

-      vraag 6 perceelsconfiguratie in combinatie met bouwvolume: score 2: de combinatie van het terrein/volume/tuin is geschikt voor meerdere eengezinswoningen.

 

Totaalscore : 10

De totale score voor de woningtypetoets bedraagt 10 waarbij eengezinswoningen verplicht zijn.

 

Eerdere beoordeling door deputatie

Het college van burgemeester en schepenen hield bij de beoordeling van een eerste aanvraag voor het bouwen van een meergezinswoning met 6 appartementen en het bouwen van 4 eengezinswoningen (OMV_2018121074) vast aan het resultaat van deze woningtypetoets voor de straatzijde Krekelberg. De deputatie oordeelde echter in beroep dat:

-      het perceel van de aanvrager in totaliteit groter is dan 1500 m² waardoor de woningtypetoets niet van toepassing is – deze is wel richtinggevend voor de afwerking van de randen van het te ontwikkelen perceel

-      het realiseren van een meergezinswoning aan de straatzijde Krekelberg ruimtelijk wel te verantwoorden is, voor zover het parkeren een minder grote impact had op de tuinzone en het bestaande binnengebied bij voorkeur collectief voor de buurt kon open staan. 

 

Voorbesprekingen volgend op voorgaande aanvraag

Gelet op de onderlinge discrepantie tussen de beoordeling van het college en deputatie over de vorige aanvraag, én op de intussen uitgewerkte bouwblokvisie voor verluchten en verweven, werd over het voorwerp van de aanvraag verder vooroverleg gepleegd.

 

In vooroverleg werd door de diensten meegegeven dat:

Op basis van de bespreking en historiek, zien wij 2 mogelijke pistes voor een invulling van de site:

 

1/ Conform de woningtypetoets, wordt ingezet op eengezinswoningen aan de straatzijde en de bebouwing achterin (schuren) mogen eveneens omgevormd naar eengezinswoningen.

In dit scenario zijn maximaal 6 woonentiteiten mogelijk: Het bouwvolume aan de straat zal 3 entiteiten kunnen bevatten: 2 eengezinswoningen met tuin, 1 woning met gelijkvloerse toegang die doorloopt boven de onderdoorgang en die in het dak een voldoende ruime en kwalitatieve buitenruimte dient te krijgen. De bestaande gebouwen in het binnengebied kunnen, zoals eerder principieel toegestaan, ingevuld worden met max. 3 eengezinswoningen.

 

Voor 6 entiteiten in totaal bedraagt de parkeerbehoefte volgens de parkeerrichtlijnen min. 4 en max. 6 wagens te worden voorzien. Deze parkeerbehoefte moet integraal op eigen terrein worden opgevangen. Omdat de Krekelberg tevens een schoolstraat is met veel traag verkeer, voetgangers en fietsers, wordt de ontsluiting best langs de Dendermondsesteenweg voorzien.

Het parkeren kan eventueel ook gesplitst worden voorzien: max. 2 plaatsen via de onderdoorgang aan Krekelberg (om de hoeveelheid verharding en impact op de tuinen voor de woningen daar te beperken) -  de overige plaatsen via de Dendermondsesteenweg: via de eigen onderdoorgang en verharding daar, of door een ontsluiting voor een beperkt aantal wagens te organiseren via een erfdienstbaarheid en recht van doorgang over het aanpalende terrein. De parkeerplaatsen daar sluiten dan ook aan bij bestaande verharding, waardoor de impact op de tuinen relatief beperkt blijft.

 

2/ Er wordt ingezet op het opnemen van een buurtgerichte functie op de site.

In dat geval zijn we – gelet ook op de motivatie van de deputatie in het kader van de beroepsprocedure - bereid van de woningtypetoets af te stappen in functie van een meergezinswoning aan de straatzijde. De meergezinswoning moet wel voldoen aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement én moet uitgerust worden met ondergronds parkeren /parkeerlift voor het opvangen van de parkeerbehoefte op eigen terrein. Een programma van 6 woonentiteiten zoals voorzien in de geweigerde aanvraag (OMV_2018121074), is te hoog gegrepen en kan onzes inziens niet voldoen aan de normen uit het bouwreglement binnen een gabarit dat zich qua schaal inpast in deze bebouwde omgeving. Aangezien in de meergezinswoning een mix in groottes en types moet worden voorzien, moet de eerder voorgelegde indeling hieraan worden aangepast.

 

Als mogelijke invulling voor de bestaande bebouwing in het binnengebied wordt, op basis van gekende noden in de wijk,  bvb gedacht aan: repetitieruimte, overdekte fietsenstalling voor de buurt.

 

Aanvraag volgend op voorbesprekingen

Op basis van deze voorbesprekingen werd een nieuwe aanvraag ingediend met als onderwerp het realiseren van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren tot 3 eengezinswoningen (OMV_2021075875). Hoewel het plan en het voorziene bouwvolume inhoudelijk in grote lijnen aanvaardbaar was, kon de aanvraag niet rechtsgeldig worden vergund aangezien het openbaar onderzoek niet correct werd bekendgemaakt. Daarnaast waren er elementen vanuit het brandweeradvies, de aanleg van de buitenruimte en inrichting fietsenstallingen die enkele fundamentele bijsturingen vergden. Concreet werden volgende zaken meegegeven die een aanpassing/onderzoek vereisten:

-      Er dient onderzocht te worden of het advies van Brandweerzone Centrum met betrekking tot de eengezinswoningen kan gerealiseerd worden zonder afbreuk te doen aan de woonkwaliteit van deze woningen.

-      Het ontwerp voor de buitenruimte dient beter afgestemd te worden op het behoud van het bestaande aanwezige groen. De hoeveelheid verharding én aard van de gebruikte materialen dient aangepast te worden. De verharding dient te worden beperkt en voorzien in maximaal waterdoorlatende materialen. 

-      Er dient aangetoond te worden dat ook voor de eengezinswoningen er voldoende ruimte is voor het stallen van fietsen. Daarnaast dient ruimte te worden voorzien voor 2 buitenmaatse fietsen. 

-      Voor de buurtfietsenstalling moet de huurovereenkomst verder uitgewerkt worden in samenspraak met het Mobiliteitsbedrijf. Een afschrift van overeenkomst wordt bij voorkeur gevoegd bij de nieuwe aanvraag. Hier worden best ook aparte elektriciteitstellers voorzien. 

 

Beoordeling bouwvolume en architectuur voorliggende aanvraag

Het bouwvolume van de nieuwe meergezinswoning aan de straat is ruimtelijk aanvaardbaar. De schaal past zich in binnen de stedelijke basisschaal (3 bouwlagen + hellend dak) en sluit aan op de bestaande kroonlijst- en nokhoogtes van de aanpalende panden. De bouwdiepte op gelijkvloers en eerste verdieping reikt tot 12 meter (inclusief terrassen). Centraal bevindt zich nog de buitentrap die de terrassen op de eerste verdieping verbindt met de gemeenschappelijke buitenruimte. Gelet op de ruime afstand die wordt aangehouden tegenover de perceelsgrenzen (ca. 6,17 meter en 9,82 meter) is deze plaatselijke verdieping van de bouwdiepte aanvaardbaar. De vrij compacte footprint is mogelijk doordat gelijkvloers een beperkt, buurtgericht, programma wordt beoogd. De bouwdiepte op de bovenliggende verdiepingen wordt begrensd op 10,30 meter. Enkel op +2 reikt deze deels tot 12 meter voor het terras horend bij het appartement op +2. Dit terras houdt een afstand van minimaal 1,94 meter tot de rechter perceelsgrens.

 

Beoordeling programma nieuw ontwerp

Op het gelijkvloers van de meergezinswoning wordt een buurtgerichte functie geïntegreerd. Dit aspect is positief. In vooroverleg werd de optie voor een buurtfietsenstalling als valabele invulling beschouwd: Uit de bevragingen in het kader van het wijkmobiliteitsplan blijkt dat de smalle straten met hun smalle trottoirs in de omgeving van het Heilig-Hartplein niet voldoende ruimte bieden voor bewoners om hun fietsen te kunnen stallen. Vooral voor senioren en mensen met een beperking zijn de trottoirs vaak ontoegankelijk. Een buurtfietsenstalling zou er een oplossing kunnen zijn, naar analogie met de overdekte fietsenstalling in de Wasserijsite.

 

Naar aanleiding hiervan werd een principeovereenkomst afgesloten tussen Stad Gent, de aanvrager en de Fietsambassade Gent vzw. In de principeovereenkomst verklaart de aanvrager zich akkoord met de integratie van een buurtgerichte functie en de invulling van de benedenverdieping als buurtfietsenstalling. Daartegenover staat dat de Stad Gent bereid is om af te stappen van de woningtypetoets mits de integratie van de buurtgerichte functie in het project.

 

Om het gelijkvloers voor te behouden voor deze buurtgerichte functie wordt dit als bijzondere voorwaarde bevestigd. Dit betekent dat bij een eventuele omvorming naar een andere invulling, dit een vergunningsplichtige functiewijziging zal zijn.

Er werd in tussentijd een overeenkomst opgesteld tussen de Stad, de Fietsambassade en de bouwheer/eigenaar. Deze werd reeds voorlopig ondertekend door de bouwheer maar moet nog officieel in een collegebeslissing en op het digitaal tekenplatform bekrachtigd worden (voorzien voor het college van 17/02/2022). Dit wordt als voldoende garantie beschouwd dat deze buurtgerichte functie effectief ingericht, uitgevoerd en beheerd zal worden.

 

De keuze voor dergelijke invulling betekent ook dat de footprint van het gebouwvolume beperkt kan blijven. Dit komt dan weer de onverharde buitenruimte ten goede. Op de verdiepingen worden 4 woonentiteiten ingericht. Het gaat om 3 2-slaapkamerappartementen, waarvan 1 duplex, en 1 studio/1-slaapkamerappartement in de dakverdieping. De mix in aantal slaapkamers is dus beperkt, wel wordt in grootte gevarieerd. Alle entiteiten zijn voldoende ruim, beschikken over een private buitenruimte met een voldoende oppervlakte en functionele afmetingen. Voor 2 van de 4 entiteiten is de private buitenruimte via een buitentrap (op voldoende afstand van de perceelsgrenzen) verbonden met de tuin. De woonkwaliteit van het geheel kan globaal gunstig worden beoordeeld.

 

2/ Binnengebied

Behoud bebouwing binnengebied en inrichten 3 eengezinswoningen

De 3 schuren situeren zich rond een centrale binnentuin met enkele bomen en worden ontsloten via de onderdoorrit van de meergezinswoning. Het terrein verspringt en sluit eveneens aan bij de woningen langs de Dendermondsesteenweg.

 

Woning 1 situeert zich achter de eengezinswoningen nrs 36 tem 42 op ca. 22 meter achter de rooilijn Krekelberg. Strikt genomen is dit de tuinzone. Het betreft evenwel een bestaande schuur in goede staat. De verbouwing tot ruime woning behoudt het karakter (intern met de dakspanten en extern) van het gebouw. De private tuinzone bij deze woning is beperkt tot een terras van ca. 27 m², afgebakend door een haag. Rekening houdend met het feit dat dit terras aansluit op een ruimere gemeenschappelijke groenzone, wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat de woning over voldoende (private) buitenruimte beschikt. Door het toevoegen van een raam in de kopgevel en het wijzigingen van de trap (tegenover de vorige aanvraag) voldoet het ontwerp aan de brandweereisen en beschikt de woning over voldoende woonkwaliteit. Woning 2 situeert zich tegen de rechter zijperceelsgrens (vanaf de Dendermondesteenweg bekeken). Ook hier wordt rekening gehouden met het karakter van het gebouw en omgevormd tot een ruime drieslaapkamer woning met afgesloten private tuin. Woning 3 wordt ingericht in de schuur met achtergevel op de zijperceelsgrens van de meergezinswoning langs de Dendermondsesteenweg (linker zijperceelsgrens). De schuur waarbinnen woning 3 wordt ingericht wordt ook deels ingericht als garage voor twee parkeerplaatsen en een gemeenschappelijke fietsenstalling (19,68 m²). De 3 woningen zijn voldoende kwalitatief, ontvangen veel daglicht, en sluiten elk via een private buitenruimte aan op een collectieve binnentuin. Door het voorzien van ramen in de kopgevel (woning 1 en 2) en het voorzien van een rechte steektrap (woningen 1, 2 en 3) voldoen de woning aan de brandweereisen. Gelet op de eerdere besprekingen en beoordeling voor het inrichten van woningen in dit binnengebied, wordt de inrichting van de 3 woningen aanvaardbaar geacht.

 

Gemeenschappelijke buitenruimte bij de eengezinswoningen

In de gemeenschappelijke buitenruimte centraal tussen de drie eengezinswoningen staan in de bestaande toestand twee (te behouden) bomen. In eerdere aanvragen werd meegegeven dat verhardingen tot op 2 meter van de stam van de bomen dienen ingeplant te worden. Opnieuw is het zo dat de te behouden bomen met grote waarschijnlijkheid afsterven indien de buitenaanleg wordt uitgevoerd zoals ingetekend, namelijk met verharding te dicht tegen de stam. Zeker voor de beuk is dit nefast. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat de verharding tot op 2 meter van de stam van de bomen moet blijven. Voorts moeten de bomen tijdens de werken ook beschermd door een hekwerk van minstens 2 meter hoog aangebracht op 2 meter rondom de stam van de boom. Binnen de beschermde zone naast de stam van de bomen mag niets gestapeld of gezet worden. De leidingen moeten op minstens 4 meter afstand van de bomen gelegd worden (tot op zo’n 3 meter kan indien manueel wordt uitgegraven). Anders worden de boomwortels gewoon doorgesneden en sterven de bomen enkele jaren later af.

 

De materialisatie en hoeveelheid van de verhardingen is wel in positieve zin geëvolueerd. Zo wordt de centrale padenstructuur niet meer in beton voorzien maar in waterdoorlatende klinkers en is de breedte ervan beperkt tot 1,50 meter. Ook wordt de verharding ter hoogte van de manoeuvreerruimte beperkt. De voorziene verhardingen beperken zich nu tot strikt functioneel en noodzakelijk. Mits inachtneming van de bijzondere voorwaarden met betrekking tot de afstand van de verharding en bescherming van de bomen, wordt het groene karakter van de buitenruimte voldoende gerespecteerd.

 

Statuut binnengebied

Het binnengebied moet steeds privaat blijven. De bouwheer dient dan ook in te staan voor de aanleg van de wegenis met alle toebehoren (riolering, nutsleidingen, verlichting, groen e.d....). De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met private gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren. Om later eventueel in aanmerking te komen voor overdracht naar openbaar domein moet het binnengebied op dat ogenblik voldoen aan alle standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaalgebruik van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren geldende voor infrastructuur gelegen binnen openbaar domein. Indien hier niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s). De overdracht die hieruit volgt betreft het geheel van de infrastructuur, inclusief de gronden en geen onderdelen. Deze aanpassingen en overdrachten van infrastructuur, inclusief de grondoverdrachten, gebeuren kosteloos voor de stad. Alle lasten zijn te dragen door de eigenaar(s).

 

Het ontwerp is alleen al op vlak van dimensionering (rooilijnbreedte, keerpunt) er niet op voorzien om (indien alsnog een overdracht voorgesteld of aangevraagd wordt) de infrastructuur naar de standaarden/richtlijnen te kunnen aanpassen om een overdracht mogelijk te maken. Het binnengebied moet te allen tijde privaat blijven en blijvend worden aangeduid als privaat domein met een signalisatiebord op de toegangsweg aan de eigendomsgrens. Evenmin zal men zich kunnen beroepen op een zogenaamd statuut “domein met openbaar karakter”. Alle beheers-, onderhouds- en vernieuwingsdaden zijn lasten hetzij voor een individuele eigenaar hetzij voor een gemeenschap van eigenaars.

 

Er zal slechts één oprit (langsheen Krekelberg) met een breedte van maximum 3 m op het openbaar domein worden toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.

3/ Mobiliteit

De Krekelberg is een schoolstraat. Een schoolstraat is bedoeld om de verkeerschaos in de schoolomgeving te beperken aan het begin en het einde van de schooldag. De straat aan de ingang van de school, wordt aan het begin en het einde van de schooldag een half uurtje afgesloten voor (inrijdend) gemotoriseerd verkeer.

 

Voetganger

De omgeving van dit woonproject is zowel aan de Krekelberg, als aan de Dendermondsesteenweg, voldoende ingericht voor voetgangers.

 

Fiets

Het woonproject is bereikbaar via de Krekelberg, dit is een straat, gelegen in een zone 30, waar gemengd verkeer plaatsvindt.

 

Collectief vervoer

Op gemiddeld 150m zijn er haltes van buslijnen 3, 34, 35 en 36, deze rijden rechtstreeks naar het station Gent-Dampoort, gelegen op 1km van het bouwproject. Aan station Dampoort is er een openbaar vervoersknooppunt, waardoor de verbinding met de stadscentrum gegarandeerd wordt.

Binnen een straal van 500m zijn verschillende autodeelstandplaatsen.

Het project is dus vlot bereikbaar met het openbaar vervoer.

 

Auto

Het bouwproject is bereikbaar via de Dendermondsesteenweg, Louis Schuermanstraat en de Krekelberg zelf. De Krekelberg is een schoolstraat. Een schoolstraat is bedoeld om de verkeerschaos in de schoolomgeving te beperken aan het begin en het einde van de schooldag. De straat aan de ingang van de school, wordt aan het begin en het einde van de schooldag een half uurtje afgesloten voor (inrijdend) gemotoriseerd verkeer.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers één van de manieren om fietsgebruik te stimuleren. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: er zijn specifieke richtlijnen voor de wonen, werken en commerciële functies. Voor zeer specifieke functies wordt de parkeerratio project per project besproken.

2. Ligging van het project: hoe dichter bij het stadscentrum, hoe beter de alternatieven voor autoverplaatsingen zijn. Andere vervoerswijzen dan de auto dienen dan ook aangemoedigd te worden. Bovendien is  de verkeersdruk van gemotoriseerd verkeer er hoog en bereikt deze de grenzen van de draagkracht en leefbaarheid van het centrumgebied. Het aantal toegestane parkeerplaatsen ligt dan ook lager dichter bij het stadscentrum dan in de rand.

3. Grootte van het project: hoe groter het project, hoe meer parkeerplaatsen toegestaan worden.

 

Voor dit project concrete project gaat het om:

1. Type functie: wonen, buurtfietsenstalling

2. Ligging: groene zone

3. Grootte: 7 wooneenheden: 1 met 1 slaapkamer, 5 met 2 slaapkamers en 1 met 3 slaapkamers

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 21 fietsparkeerplaatsen en 4 tot 7 autoparkeerplaatsen voor bewoners en 1 voor bezoekers voor dit project. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project.

 

De voorgestelde plannen voldoen:

Fiets

In de meergezinswoning wordt een private fietsenstalling voorzien. Er zijn 10 plaatsen voor gewone fietsen voorzien en 2 voor buitenmaatse fietsen, conform de richtlijnen van de stad.

Daarnaast wordt op het gelijkvloers van de meergezinswoning, kant Krekelberg, ook een buurtfietsenstalling voorzien van 80m² waar minstens 26 fietsen in passen. Dit is conform de voorbesprekingen. De fietsen voor de woningen worden voorzien in de schuur, hier kunnen 10 fietsen comfortabel gestald worden.

 

Auto

Er worden in totaal 6 autoparkeerplaatsen voorzien:

- 2 overdekte autostaanplaatsen in een schuur (toegang via Krekelberg). Gelet op het feit dat dit een schoolstraat is, waarbij uitrijden nog mag, en de jonge leeftijd van de kinderen die naar school stappen en fietsen, is extra waakzaamheid geboden bij het uitrijden!

- 3 autostaanplaatsen bereikbaar langs de kant van de Dendermondsesteenweg.

- 1 autostaanplaats bevindt zich in de naastliggende autoboxen. Voor deze box werd een huurovereenkomst bijgevoegd.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

 

Werfverkeer

Tijdens de begin- en einduren van de school, wordt de straat afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Het is belangrijk dat het werfverkeer daarmee rekening houdt. Om moeilijkheden met werfverkeer te voorkomen, neemt de bouwheer voor de start van de werken contact op met de Stad Gent.

 

Conclusie
De aanvraag voorziet een correct aantal fietsen- en autostaanplaatsen en deze plaatsen zijn ingericht in overeenstemming met de nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen. Volgende aandachtspunten worden wel nog meegegeven:

- Tijdens de begin- en einduren van de school, wordt de straat afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Het is belangrijk dat het werfverkeer daarmee rekening houdt en dat toekomstige bewoners daarop attent gemaakt worden.

- Bij het uitrijden langs de Krekelberg moet men extra waakzaam zijn voor jonge kinderen te voet en met de fiets!

- Er worden best ook elektriciteitstellers voorzien voor de buurtfietsenstalling.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het realiseren van het woonproject Krekelberg: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 4 woonentiteiten, een buurtfietsparking en het verbouwen van 3 schuren naar 3 eengezinswoningen aan Bj√∂rn De Mol  -  Delphine De Clercq Van Hecke gelegen te Dendermondsesteenweg 355, 357 en Krekelberg 36, 9040 Sint-Amandsberg.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen:

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 25 november 2021 met kenmerk 017929-006/NVDV/2021).

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 22 december 2021, met kenmerk AD-18-967 – 3de advies) moeten strikt nageleefd worden. 

-      Er dient voor de aanvraag géén technisch dossier te worden opgemaakt, aangezien het volledige terrein privaat domein blijft

-      Het is bijgevolg aan de bouwheer/aanvrager om in functie van de nodige aansluitingen Farys te contacteren. De uitvoeringsgegevens over de aanleg van de afvoerstelsel (vuil water en hemelwater) dienen te voldoen aan de voorwaarden uit het advies. 

 

Buurtondersteunende functie gelijkvloers

Het gelijkvloers is bestemd als buurfietsenstalling en voorbehouden voor een buurtgerichte functie of gemeenschapsvoorziening. Elke omvorming of inrichting van een andere functie op deze bouwlaag is vergunningsplichtig.

 

Verhardingen en voorzorgen te behouden bomen (zie ook aanduidingen op inplantingsplan)

-      De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

-      Geen verharding (beton, terras) wordt aangebracht tot op minstens 2 meter van de stam van de te behouden bomen blijven.

-      De nutsleidingen worden op minstens 4 meter afstand van de bomen gelegd (tot op zo’n 3 meter kan indien manueel wordt uitgegraven).

-      Tijdens de werken worden de bomen beschermd door een hekwerk van minstens 2 meter hoog aangebracht op 2 m rondom de stam van de boom.

-      Binnen de beschermde zone naast de stam van de bomen mag niets gestapeld of gezet worden.

 

Hemelwaterput

De hemelwaterputten moeten voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt.

 

Infiltratievoorziening

Er moet een infiltratievoorziening geplaatst worden met een volume van 3.300 l en een oppervlakte van 5,3 m². De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit infiltratiekratten.

 

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening. De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem van de kratten mag niet meegeteld worden. Indien de infiltratievoorzieningen in blok worden aangelegd, mag alleen de oppervlakte van de zijkanten van het blok als infiltrerend beschouwd worden. Beter is het om de kratten in een ‘slang’ of ‘lijn’ aan te leggen.

 

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' moet nageleefd worden.

 

Grondwater

Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek (referentie OVAM 84645) opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.


Openbaar domein

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De bouwheer moet bij het bepalen/uitzetten van de vloerpas en dorpelpeilen op het gelijkvloers rekening houden met de huidige peilen van het voetpad t.h.v de perceelgrens. Deze niveaus kunnen ter hoogte van de rooilijn sterk variëren. Het is bijgevolg niet evident het gebouw met één uniforme vloerpas uit te voeren, zo nodig zal er met verschillende vloerpassen gewerkt worden.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

De nieuwe straatgevel (gelijkvloers) dient inclusief de afwerking binnen de opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. Deze straatgevelfundering moet een diepte hebben van ten minste 1,50 meter onder het trottoirpeil, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

In tegenstelling met het ontwerpplan moeten de regenwaterpijpen op de straatgevel in de gevel worden ingewerkt. De regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.

 

De uitsprong moet 60 cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir. De aanvrager draagt alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.

 

Er zal slechts één oprit (langsheen Krekelberg) met een breedte van maximum 3,00 meter op het openbaar domein worden toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.

 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein verplaatst worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Bij de aanleg van de oprit zal de boordsteen plaatselijk verlaagd worden. Na het verlagen, komt de boordsteen nog 4cm boven de rand van de straatgoot uit. Bij het bepalen van het niveau van het dorpelpeil van de inrit dient de bouwheer rekening te houden met het peil van het bestaand trottoir thv de perceelsgrens.

 

Het binnengebied moet steeds privaat blijven. De bouwheer dient dan ook in te staan voor de aanleg van de wegenis met alle toebehoren (riolering, nutsleidingen, verlichting, groen e.d....).

De aanvraag voorziet de realisatie van een private woonwijk met private gemeenschappelijke infrastructuur van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren. Om later eventueel in aanmerking te komen voor overdracht naar openbaar domein moet het binnengebied op dat ogenblik voldoen aan alle standaarden/richtlijnen wat betreft dimensionering en materiaalgebruik van wegenis, riolering, nutsleidingen, groen met alle toebehoren geldende voor infrastructuur gelegen binnen openbaar domein.

Indien hier niet aan voldaan is, zijn alle aanpassingen naar deze standaarden/richtlijnen een last van de eigenaar(s). De overdracht die hieruit volgt betreft het geheel van de infrastructuur, inclusief de gronden en geen onderdelen. Deze aanpassingen en overdrachten van infrastructuur, inclusief de grondoverdrachten, gebeuren kosteloos voor de stad. Alle lasten zijn te dragen door de eigenaar(s).

 

Het ontwerp is alleen al op vlak van dimensionering (rooilijnbreedte, keerpunt) er niet op voorzien om (indien alsnog een overdracht voorgesteld of aangevraagd wordt) de infrastructuur naar de standaarden/richtlijnen te kunnen aanpassen om een overdracht mogelijk te maken. Het binnengebied moet te allen tijde privaat blijven en blijvend worden aangeduid als privaat domein met een signalisatiebord op de toegangsweg aan de eigendomsgrens. Evenmin zal men zich kunnen beroepen op een zogenaamd statuut “domein met openbaar karakter”. Alle beheers-, onderhouds- en vernieuwingsdaden zijn lasten hetzij voor een individuele eigenaar hetzij voor een gemeenschap van eigenaars.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in voldoende grote septische put(-ten) waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

De afwatering van de terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten.

            

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:


Uitzetten en controle bouwlijn

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen Sector Oost SA-OO: Grondwetlaan 75, 9040 Sint-Amandsberg, tel.: 09/250.56.31, mail: dwbw-sectorOost@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).

 

Mobiliteit

-      Tijdens de begin- en einduren van de school, wordt de straat afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Het is belangrijk dat het werfverkeer daarmee rekening houdt en dat toekomstige bewoners daarop attent gemaakt worden.

-      Bij het uitrijden langs de Krekelberg moet men extra waakzaam zijn voor jonge kinderen te voet en met de fiets!

-      Er worden best aparte elektriciteitstellers voorzien voor de buurtfietsenstalling.

 

Hemelwaterput

Bij voorkeur wordt er voor het appartementsgebouw een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

 

Bodem en grondwater

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten:

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.