Terug
Gepubliceerd op 11/02/2022

2022_CBS_01551 - OMV_2021145181 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een berging bij een garage, het verbouwen van een particuliere woning met 2 appartementen tot een woning met 1 appartement - met openbaar onderzoek - Rasphuisstraat 92A, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 10/02/2022 - 08:31 Virtueel - Via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 10/02/2022 - 08:54
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Sofie Bracke, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Hafsa El-Bazioui, schepen; Rudy Coddens, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_01551 - OMV_2021145181 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een berging bij een garage, het verbouwen van een particuliere woning met 2 appartementen tot een woning met 1 appartement - met openbaar onderzoek - Rasphuisstraat 92A, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_01551 - OMV_2021145181 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van een berging bij een garage, het verbouwen van een particuliere woning met 2 appartementen tot een woning met 1 appartement - met openbaar onderzoek - Rasphuisstraat 92A, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Steven Vanheule - Sophie Vermant met als contactadres Rasphuisstraat 90-92-92A, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021145181) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het slopen van een berging bij een garage, het verbouwen van een particuliere woning met 2 appartementen tot een woning met 1 appartement

• Adres: Rasphuisstraat 92A, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 2454Z, 2455A2 en 2455H2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 februari 2022.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te renoveren woning is gelegen in de Rapshuisstraat in de wijk Elisabethbegijnhof-Prinsenhof-Papegaai-Sint-Michiels. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het gebouw in kwestie betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning voor twee entiteiten, bestaande uit drie bouwlagen en is afgewerkt met een plat dak.

 

Het perceel  is afgeschuind langs straatzijde en heeft een grillige vorm naar binnen toe. De bestaande bebouwing en perceelgrenzen lopen tot achter het linkeraanpalende perceel. In totaal is de perceelsoppervlakte ca. 456 m² en maximaal ca. 42,80 m diep. De bestaande bebouwing (inclusief hoofdgebouw) heeft een totale bouwdiepte van ca. 27 m.

Het hoofdvolume is opgetrokken uit 3 bouwlagen met plat dak – aan achtergevelzijde 2,5 bouwlagen met lessenaarsdak. De kroonlijsthoogte aan de straatzijde en tevens totale hoogte van het hoofdgebouw ligt op 9,40 m.

Achter het linkeraanpalende perceel paalt een bestaand volume met footprint van ca. 16,60 m diep en ca. 6,65 m breed over 2,5 bouwlagen en een hellend dak. De bestaande kroonlijsthoogte van deze bebouwing ligt op ca. 7,70 m gemeten ten opzichte van het maaiveld en de nokhoogte ligt op 10,41 m.

 

Het pand is samen met het pand Rasphuisstraat 86 opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID-nr. 69357) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:

Huizenrij met bepleisterde lijstgevels van twee traveeën en twee en een halve bouwlaag met zadeldak (pannen), uit het derde kwart van de 19de eeuw. Nummer 76 voorgevel-cementering uit het tweede kwart van de 20ste eeuw; nummer 82, 84 ontpleisterd en aangepast. Imitatiebanden onder puilijst. Nummer 78-86 volgens bouwaanvraag van 1861 en voorzien van bel-etagevensters met afgeronde bovenhoeken; vensters van halve-verdieping met uitgeholde hoeken. Nummer 88-92 rechthoekige vensters.”

 

Het homogene karakter van de rij stadswoningen (nummers 76-92) ging verloren door de talrijke wijzigingen (nummers 76, 78, 80, 82, 84 en 88). Alleen de nummers 86 en 90-92, 92A bleven herkenbaar bewaard. Het pand maakt geen deel uit van het wettelijk beschermde stadsgezicht “Coupure en omgeving” (beschermingsbesluit van 30/07/1981). De overzijde van de straat is wel opgenomen in dit beschermde stadsgezicht. 

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met voorliggende aanvraag wordt een gedeelte bijgebouw gesloopt en enkele volume-uitbreidingen aangevraagd.

Langsheen de rechter perceelsgrens wordt vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw een berging gesloopt over een lengte van 4,85 m. Deze berging wordt gesloopt en ingericht als bijkomend terras. Een gedeelte bijgebouw daar achter van ca. 3,41 m² (2,20 m x 1,55 m) blijft behouden.

 

Verder op de gelijkvloerse verdieping wordt een nieuw bouwvolume voorzien vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw langs het bestaande bijgebouw. In de oksel van de aanbouw met het hoofdvolume wordt een nieuwe uitbreiding voorzien voor de verbinding en circulatie tussen beide gebouwdelen, zowel op het gelijkvloers als op de eerste verdieping. Het bijkomende volume wordt 4,65 m diep en ca. 1,17 m breed. De nieuwe totale bouwdiepte komt voor de uitbreiding te liggen op ca. 19,69 m. De kroonlijst voor dit nieuwe volume komt te liggen op ca. 6,30 m gemeten ten opzichte van het maaiveld.

 

Het hoofdgebouw wordt opgetrokken en uitgebreid met één extra bouwlaag. De nieuwe kroonlijst van deze uitbreiding is gelegen op een hoogte van ca. 12,65 m en wordt afgewerkt met een plat dak. Langsheen de rechterzijde wordt tot ongeveer de helft in het gevelbeeld teruggesprongen om een terras te voorzien van 6,43 m². De bouwdiepte van het nieuwe volume bedraagt langs de linker perceelsgrens ca. 11,70 m en langs de rechter perceelsgrens ca. 6,50 m.

 

Met deze verbouwingswerken wordt het pand heringericht voor twee woonentiteiten. De eerste woonentiteit (appartement 1) beschikt over een netto-vloeroppervlakte van ca. 285 m² met 4 slaapkamers. Dit appartement bevindt zich op de gelijkvloerse verdieping in het bijgebouw, op de eerste verdieping in het hoofdvolume en bijgebouw en op de tweede verdieping in het bijgebouw. Een bestaande lichtstraat centraal tussen hoofdbebouwing en het bijgebouw wordt verwijderd en vervangen door een nieuw plat dak met 3 dakkoepels.

Bij dit appartement hoort de gelijkvloerse overige zone op het perceel wat ingericht wordt als terras van ca. 36 m² en als tuinzone (groen) van ca. 227 m².

 

Een tweede woongelegenheid (appartement 2) beschikt over een netto-vloeroppervlakte van ca. 92 m² met 2 slaapkamers. Deze entiteit wordt voorzien op de tweede en derde verdieping van het hoofdgebouw. De leefruimtes en keuken situeren zich op de tweede verdieping. Aansluitend wordt een terras voorzien op het plat dak van de eerste verdieping (uitbreiding tussen hoofd- en bijgebouw). Het terras heeft een oppervlakte van ca. 10,30 m² en heeft een windscherm/zichtscherm van 1,80 m langs links. Op de derde verdieping worden 2 slaapkamers voorzien met aansluitend een terras van ca. 10 m² langs de straatzijde.

 

Op de gelijkvloerse verdieping blijft de bestaande garage behouden (aan de rechterkant van de voorgevel). De gemeenschappelijke inkomhal tot de woongelegenheden bevindt zich aan de linkerkant van de voorgevel.

Volgens een nota bij de aanvraag bevindt zich voor woonentiteit 1 in de garage een fietsenberging. Voor het appartement op de bovenste verdiepingen is er in bestaande toestand geen fietsenberging aanwezig en de nota vermeldt dat die door de indeling van de gelijkvloerse ruimtes niet kan worden voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen, weigeringen en/of bouwmisdrijven zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 31 maart 1980 werd een weigering afgeleverd voor het uitvoeren van herstellingen van binnenwerk en dak (KW R-4-80).

 

Omgevingsvergunningen

  • Op 15/04/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het rooien van een boom (OMV_2021020070).

 

Bouwmisdrijf

Op 4 december 1979 werd het volgende vastgesteld: het wederrechtelijk verbouwen en aanpassen van een woonhuis (geen datum van vaststelling). 04/12/1979 = datum eerste aanmaning indienen dossier.

Op 19 maart 1981 werd een aanmaning verstuurd voor: het indienen van een regularisatiedossier.

 

Onderzoek door de dienst Toezicht in kader van deze aanvraag leverde volgende gegevens op:

Op basis van de bevolkingsgegevens kan het pand beschouwd worden als een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met twee entiteiten.

Er werd een dakuitbouw in het bijgebouw ter hoogte van de linker perceelsgrens gebouwd zonder vergunning. Er wordt vastgesteld dat er ook een stukje berging ter hoogte van de rechter perceelsgrens werd gewijzigd zonder vergunning en een boom gerooid werd. Luchtfoto’s van 2014 tonen aan dat de dakuitbouw nog niet aanwezig was, de berging op de rechter perceelsgrens minder groot is dan vandaag en centraal op het perceel, waar nu het verharde terras zich bevindt, nog een hoogstammige boom aanwezig was. Het wijzigen van al deze aspecten was in 2014 al vergunningsplichtig maar is niet aangevraagd, noch vergund.

De plannen bij de aanvraag geven weer dat in de bestaande toestand 3 entiteiten in het pand/op het perceel aanwezig zijn. De bestaande toestand is ingetekend mét de dakuitbouw en berging. Aangezien deze zonder vergunning werden gerealiseerd/aangepast dienen deze elementen nog voor regularisatie te worden voorgelegd. De aanvraag bevat echter géén plannen van de oorspronkelijke of laatst vergunde toestand waardoor de beoordeling hiervan niet kan worden gemaakt.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

 

BRANDWEER

Advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 21 januari 2022 onder
ref. 067303-001/PV/2022: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen (zie bijlage op het omgevingsloket).

 

Bijzondere aandachtspunten:

- De stalen structurele elementen moeten beschermd worden door een bekleding of behandeling waardoor ze een brandweerstand R 60 hebben.

- De houten tussenvloeren, ook binnen de woonentiteiten, moeten een brandweerstand R 60 hebben.

- De dakstructuur moet een stabiliteit bij brand hebben van R 30 of worden beschermd door een bouwelement met El 30.

- De houten daken moeten aan de onderzijde beschermd worden door een element met brandweerstand E130.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone C voor woningen en tuinen.
 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige

voorschriften van de geldende plannen.

 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg Binnenstad – Deel Sint-Michiels en wijkt af op volgende punten:

BEBOUWING EN CONSTRUCTIES IN DE TUINSTROOK

Artikel 3.3.3.2 Diepte van de bouwstrook voor hoofd- en bijgebouwen bepaalt de diepte van de strook voor hoofd- en bijgebouwen. Het perceel heeft een diepte van ca. 43 m waardoor de strook voor hoofd- en bijgebouwen 18 m bedraagt. Vanaf een bouwdiepte van 18 m begint bijgevolg de tuinstrook waarbij volgens artikel 3.3.4.1 maximum 25% van deze zone bebouwd mag worden en waarbij de bouwhoogte van gebouwen of constructies beperkt zijn tot 3,50 m gemeten op de perceelsgrens en tot maximaal 6 m oplopend onder een hoek van 45° ten opzichte van de perceelsgrens.

 

Toetsing: Het nieuw bouwvolume in strijd met de maximaal toegelaten bouwhoogte van de gebouwen en constructies in de tuinstrook. Dit nieuw volume wordt voorzien tot op een hoogte van 6,30 m gemeten vanaf het maaiveld en wijkt met 30 cm af.

In het dossier werd geen machtiging gevraagd voor deze afwijking op de voorschriften.

 

BOUWHOOGTE BIJGEBOUW IN DE STROOK VOOR HOOFD- EN BIJGEBOUWEN

Artikel 3.3.5.2 stelt dat de toegelaten maximum bouwhoogte van de bijgebouwen 3,50 m bedraagt en deze opgetrokken dienen te worden binnen de strook voor hoofd- en bijgebouwen. De opgelegde bouwhoogte kan mits machtiging aangepast worden tot 6 m mits toepassing van de 45° regel.

 

Toetsing: Het voorstel beschikt over een bestaande aanbouw dat reeds afwijkend is van de maximaal toegelaten bouwhoogte voor bijgebouwen. In de strook voor bijgebouwen wordt een bijkomende uitbreiding gevraagd voor de circulatie met een bouwhoogte van 6,30 m gemeten ten opzichte van het maaiveld. Dit is bijgevolg afwijkend van het maximaal toelaatbare mits machtiging. Een machtiging werd hiervoor niet aangevraagd.

Bijkomend is uit onderzoek duidelijk geworden dat aan het bijgebouw een dakuitbouw is voorzien zonder het verkrijgen van de nodige vergunning. Deze dakuitbouw is afwijkend van de voorschriften omwille van de hoogte op de perceelsgrens. De dakuitbouw dient nog geregulariseerd te worden, maar omwille van het ontbreken van de plannen van de oorspronkelijke toestand kan hierover geen oordeel geveld worden.

 

BOUWDIEPTE HOOFDGEBOUW

Artikel 3.3.3.1 stelt dat een minimum en toegelaten maximum bouwdiepte voor hoofdgebouwen wordt vastgelegd op basis van de referentiediepte. Hierbij wordt gesteld dat de bouwdiepte op de verdieping, bij een referentie diepte tot 10 m, maximum twee meter dieper gebouwd mag worden, met een maximum tot 12 m. Wanneer de referentie diepte voorbij de
12 m komt moet de nieuwe bouwdiepte hierop aansluiten tot een maximum van 15 m. Mits machtiging en afhankelijk van de plaatselijke context kunnen afwijkingen op de bouwdiepte toegelaten worden, evenwel zonder de maximale diepte van 15 m te overschrijden.

 

Toetsing: Op de verdiepingen wordt uitgebreid voor een trap (+1) en het voorzien van een terras voor de tweede entiteit (+2). De bouwdiepte reikt hierbij tot 15,60 m en zo ca. 3,80 m dieper dan de referentie ten opzichte van de linker aanpalende. De referentie diepte bedraagt voor deze verdieping ca. 8,80 m waardoor deze minder is dan 10 m en bijgevolg maximaal 2 m dieper dan gebouwd mag worden. De bouwdiepte is bijgevolg afwijkend.

Langs de rechter aanpalende bedraagt de referentiediepte slechts 6,90 m voor de verdieping +2 waardoor een nieuwe bouwdiepte maximaal 8,90 m mag bedragen. Deze verdieping wordt met uitzondering van de voorgevel en de linkermuur op de perceelsgrens gesloopt waardoor deze verdieping wordt beoordeeld als nieuwbouw. Bij sloop en nieuwbouw van deze verdieping wordt dan ook verwacht dat de afwijkende bestaande bouwdiepte in regel wordt gebracht met het bijzonder plan van aanleg. De nieuwe bouwdiepte komt hier te liggen op 9,80 m en is bijgevolg afwijkend.

 

BOUWHOOGTE HOOFDGEBOUW

Artikel 3.3.5.1 stelt dat de maximaal toelaatbare referentiehoogte aangeduid is op plan. Voor dit perceel betreft de maximale kroonlijsthoogte 10 m. Hierop is een standaard marge toegelaten voor 10% afwijking, hetzij 1 m in meer of min in deze situatie. Mits machtiging kan de 10% aangepast worden naar 3 m +10% van de referentiehoogte, hetzij in totaal 4 m.

 

Toetsing: Het voorstel voorziet bovenop het hoofdgebouw een bijkomende bouwlaag afgewerkt met een plat dak. Hierdoor wordt de gevelhoogte opgetrokken tot ca. 12,65 m gemeten ten opzichte van het straatpeil. De maximale toelaatbare gevelhoogte bedraagt 11 m zonder machtiging. Het verkrijgen van een machtiging dient gemotiveerd te gebeuren in een motivatienota toegevoegd aan het dossier. De ingediende motivatienota van deze aanvraag beschikt niet over een vraag tot machtiging voor de bouwhoogte langs de gevels.

 

DAKVORM

Artikel 3.3.6 stelt dat elk hoofdgebouw en elk ander gebouw met méér dan één bouwlaag bedenkt moet worden met een hellend dak, waarvan de nok evenwijdig met de voorgevel geplaatst word. De dakhelling moet vervat zijn binnen een hoek tussen 35 en 55 graden met het horizontale gevelvlak.

 

Toetsing: Het voorstel voorziet een bijkomende bouwlaag onder een plat dak en is hiermee in strijd met de voorschriften. Een plat dak is geen toegelaten afwerking binnen de BPA-voorschriften.

Voor deze afwijking op de BPA-voorschriften werd een machtiging gevraagd in de beschrijvende nota met volgende motivatie: Het volume is niet zichtbaar vanaf de straat en de extra verdieping zal beter aansluiten aan het bestaande gabarit van de aanpalende buren. Het hellend dak wordt beschouwd als geen meerwaarde en constructief niet eenvoudig.

 

In toepassing van de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg kan mits machtiging afgeweken worden van deze voorschriften.
Dergelijke aanvragen worden onder meer beoordeeld op basis van de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project en de ruimtelijke draagkracht. Enkele ruimtelijke afwegingskaders voor het beoordelen van de aanvraag tot machtiging zijn:

-          de relatie tussen de oude en de nieuwe gebouwen,

-          de relatie met het bestaande weefsel (straat, straatdeel),

-          de functie en de historiek van het gebouw en de locatie.

 

Conform artikel 4.4.1 kunnen in een vergunning, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften van een BPA of RUP en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.

 

De afwijkingen op de voorschriften van het BPA zijn niet aanvaardbaar omwille van volgende redenen:

Er werd onvoldoende rekening gehouden met de historiek van het gebouw en de locatie, de relatie met het bestaande weefsel en de relatie tussen de oude historische gebouwen. Bijkomend is de bestaande bebouwing op vele vlakken reeds afwijkend van het bijzonder plan van aanleg, wat nog steeds aanzien wordt als een neerslag van de goede ruimtelijke ordening. De gevraagde machtiging voor afwijkingen op de voorschriften op het bijzonder plan van aanleg wordt bijgevolg niet toegestaan.

 

BEBOUWING EN CONSTRUCTIES IN DE TUINSTROOK

In de tuinstrook bedraagt de maximale bebouwingspercentage 25% en is de maximale toegelaten bouwhoogte 6 m. Het volume voorziet een bouwhoogte van 6,30 m wat beperkt afwijkt. Gelet op deze beperkte afwijking kan deze 30 cm afwijking aanvaardbaar zijn. Echter biedt dit volume geen meerwaarde gezien dit tot een strijdigheid leidt voor daglichttoetreding voor de keuken conform artikel 30 van het algemeen bouwreglement.

 

BOUWHOOGTE BIJGEBOUW IN DE STROOK VOOR HOOFD- EN BIJGEBOUWEN

De bestaande bebouwing op het perceel is maximaal bereikt en reeds afwijkend. De extra bebouwing, hoe beperkt ook, kan niet toegestaan worden in deze huidige aanvraag. De te regulariseren dakuitbouw is eveneens sterk afwijkend opgetrokken.

Het is onzeker of deze uitbouw in aanmerking kan komen voor positief advies, wat een invloed zou betekenen op de werking van de zolderinrichting van het bijgebouw. Echter kan dit niet ten gronde worden beoordeeld vanwege onder andere het ontbreken van de oorspronkelijke toestand en de nodige hoogtelijnen.

 

BOUWDIEPTE HOOFDGEBOUW

De bouwdieptes voor de eerste en tweede verdieping zijn sterk afwijkend van de referentiedieptes. Omwille van lichtinval en bezonning wordt dit met de nodige voorzichtigheid benaderd ter bescherming van de bestaande aanpalende, kleinere panden. Gezien het voor verdieping +2 een nieuwbouw betreft, wordt verwacht dat de aangepaste bouwdiepte in regel wordt gebracht met de geldende voorschriften zodoende de ruimtelijke impact voor de aanpalende percelen en het eigen perceel te verlagen. Het beperken van de bouwdiepte zou voor de rechter aanpalende meer bezonning betekenen die door een afwijkende bouwdiepte nu beperkt wordt. Gezien een gebrek aan motivatie voor het verkrijgen van een afwijking wordt geoordeeld dat de bouwdiepte niet aanvaardbaar is vanuit de ruimtelijke impact voor de aanpalende panden.

 

BOUWHOOGTE HOOFDGEBOUW

De bestaande kroonlijst is kenmerkend voor een hele reeks stadswoningen en dient behouden te blijven. Het bijkomende volume vormt een nieuwe kroonlijst die afwijkt van de maximale toegelaten bouwhoogte. De historiek van de omgeving en de kenmerkende kroonlijsten van de omgeving zijn hierbij bepalend om al dan niet een afwijking toe te staan. Binnen deze context zijn de bepalingen van het BPA zijn hierbij te volgen in het kader van goede ruimtelijke ordening maar eveneens goed erfgoedzorg (zie ook dakvorm).

 

DAKVORM

Een plat dak is niet inpasbaar volgens de bepalingen van het BPA. Een hellend dak is bepaald vanuit het BPA in het kader van de historiek van de omgeving. Hellende daken zijn kenmerkend en beeldbepalend voor de historische context van de stadswoningen. Een nieuw dakvolume is enkel te onderzoeken waarbij het nieuwe volume zich volledig inpast binnen het theoretische toegelaten hellende dakvolume. De voorgestelde verhoging van het bouwvolume aan de straatzijde houdt geen rekening met de oorspronkelijke opbouw en architectuur van beide delen van het pand. De toevoeging van de nieuwe gevel en de balustrade van het nieuwe dakterras, beide in het verlengde van de bestaande gevel, domineren de waardevolle bestaande architectuur en het straatbeeld. Rekening houdend met de typologie van deze panden en de resterende behouden gebleven 19de-eeuwse bebouwing van deze straatwand, zou een hellend dakvlak of een ten opzichte van de voorgevel duidelijk teruggetrokken volume en balustrade voor het dakterras een betere oplossing zijn om een bouwvolume en terras toe te voegen zonder de erfgoedwaarde van deze panden en het straatbeeld te verstoren. Gezien de beperkte bouwdiepte van het hoofdvolume is een zadeldak meer aangewezen.

 

Het remediëren van deze aspecten heeft op meerdere vlakken een grote impact op het ontwerp. Dit kan niet met kennelijk bijkomstige voorwaarden worden opgevangen en vereist een grondigere herwerking van het ontwerp én het aanleveren van plannen van de oorspronkelijke toestand om ook de ingrepen die niet rechtmatig tot stand zijn gekomen, te kunnen toetsen of deze voor regularisatie in aanmerking kunnen komen.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 13 - aanvulling op gewestelijke hemelwaterverordening

Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte na verbouwing groter dan 40 m² is.
 

Toetsing: De totale oppervlakte (na verbouwing) bedraagt ca. 157 m². Er wordt een afwijking gevraagd echter wordt vastgesteld dat in het bijgebouw de sanitaire installaties wijzigen, het terras al minstens voor 1/2e opgebroken zal worden om de uitbreiding te funderen en hierbij voor dit bijgebouw dus wel aan het afvoerstelsel gewerkt kan worden. Het voorzien van een toilet, wasmachine en dienstkraan die op een hemelwaterput, aangesloten op het hellende dakvolume van het bijgebouw, worden aangesloten, zal een gunstige werking hebben naar vertraagde afvoer en hergebruik van het hemelwater. Bij een herwerking van het voorstel dient dan ook minstens voor dit gebouw een hemelwaterput voorzien te worden met eventuele nodige infiltratievoorzieningen gezien het goed groter dan 250 m² is.

 

Artikel 30 - natuurlijke verlichting

Dit artikel stelt dat in een appartement de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht moeten ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:

- uitmonden in de openlucht;

- voor een studio en een kamer moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van het lokaal bedragen;

- voor een keuken en een woonkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1 m²;

- voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m².

Woonkamers en slaapkamers mogen niet uitsluitend verlicht worden door dakkoepels. Worden niet meegerekend voor de berekening van de oppervlakte: de daglichten in een scheidingsmuur en de vensters of openingen die uitgeven op een overdekte ruimte.

 

Toetsing: Op voorliggende plannen beschikt de keuken van appartement 1 over onvoldoende daglicht. Door het creëren van een volume in de oksel van het hoofdgebouw en de bestaande aanbouw, mondt de raamopening in de keuken niet uit in de openlucht. Voor de berekening van oppervlaktes worden de openingen die uitgeven op een overdekte ruimte niet meegetekend. Deze keuken beschikt niet over een dakkoepel. Bijgevolg komt deze inrichting niet voor vergunning in aanmerking.

 

Verder wordt op de tweede verdieping in de aanbouw een nieuwe logeerkamer ingericht. Op de grondplannen beschikt deze kamer niet over raamopeningen. Een logeerkamer wordt behandeld als een slaapkamer, hetzij met minder frequent gebruik. Desalniettemin dient voldaan te worden aan de deze bepaling in het kader van een slaapruimte. Voor een slaapkamer in een appartement moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m². Eveneens is het onduidelijk vanuit de aangeleverde informatie of deze logeerkamer in voldoet aan de minimale oppervlakte normen wegens het gebrek aan de nodige hoogtelijnen. Hierdoor kan ook niet correct berekend worden welke oppervlakte minimaal vereist is voor een raamopening.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een ruime oppervlakte en breidt beperkt uit.

Aan de aanvraag werd de globale aanstiplijst hemelwater toegevoegd maar niet de Gentse, die rekening houdt met de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement (artikel 13-14) inzake hemelwaterput en groendaken: https://stad.gent/nl/wonen- bouwen/bouwvoorschriften/hergebruik-regenwater-0 - aanstiplijst hemelwater terrein
> 250 m².

Deze aanstiplijst verruimt ook het toepassingsgebied: de verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw (overdekte constructie), waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval-en hemelwater kan aangepast worden en waarbij de totale oppervlakte (verbouwing+uitbreiding) groter is dan 40 m².

 

Afwijkingen ten opzichte van de berekeningswijze in de Gentse aanstiplijst kunnen worden gemotiveerd. In kader van deze aanvraag leidt dit echter tot een negatieve watertoets en zullen de afwijkingen bij een herwerkte aanvraag moeten worden beoordeeld.

 

Er wordt een afwijking gevraagd voor het plaatsen van een hemelwaterput. Echter is het perceel voldoende groot en worden ingrijpende werken gepland ter hoogte van het terras waardoor het wel mogelijk wordt geacht om een hemelwaterput te plaatsen waarvoor hergebruik mogelijk wordt. Hedendaags zijn er voldoende technische oplossingen om hemelwaterputten te voorzien met beperkte doorgang of ruimte.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 november 2021 tot 7 december 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag beoogt volgens de plannen een omvorming van 3 woonentiteiten naar 2 met aanpassingen aan het volume.

Echter wordt vastgesteld dat de plannen bestaande toestand niet overeenstemming met de oorspronkelijke toestand en dat een aantal zaken zonder vergunning werden aangepast/uitgebreid.

Zo wordt het pand beschouwd als rechtmatig tot stand gekomen voor 2 woonentiteiten, niet 3. En wordt er vastgesteld dat volume-uitbreidingen aan bijgebouw links en bergingen rechts nog ter regularisatie moeten worden voorgelegd.

 

Het bestaande bouwvolume – en zo ook de niet-vergunde uitbreidingen - wijkt qua afmetingen op diverse punten af van de voorschriften van het BPA . De voorgestelde nieuwe ingrepen bouwen hierop verder en vereisen meerdere bijkomende afwijkingen.

 

Deze elementen zorgen ervoor dat de gezamenlijke impact van de ingrepen (wederrechtelijk tot stand gekomen + nieuw ontworpen uitbreidingen) naar de omgeving te groot wordt en de toets met de goede ruimtelijke ordening niet kan doorstaan.

 

Het slopen van de bestaande aanbouw langsheen de rechter perceelsgrens kan stedenbouwkundig worden aanvaard. Hiermee wordt het gelijkvloerse terras vergroot. Echter is het te behouden deel van de berging mogelijks niet correct tot stand gekomen en vereist dit nog een beoordeling naar de ruimtelijke impact. Er kan vanuit de bestaande toestand geen rechten uit dit volume worden geput indien dit niet rechtmatig tot stand komen blijkt te zijn.

 

De interne aanpassingen en het voorzien van een interne centrale circulatiekern kunnen een meerwaarde betekenen voor de werking van de eerste entiteit. Door de herinrichting met 3 volwaardige slaapkamers wordt deze entiteit gezinsvriendelijker dan voorheen. De plaatsing van deze uitbreiding brengt echter een strijdigheid tot stand qua lichtinval en verluchting voor de gelijkvloerse keuken in de achterbouw: het raam van de keuken moet uitgeven in open lucht.

 

Het herinrichten van de tweede entiteit gaat gepaard met een ophoging van het hoofdvolume en een uitbreiding van de bouwdiepte op +2 (keuken, terras).

De plannen geven aan dat het volume van de voormalige slaapkamer wordt vernieuwd. Dit volume wijkt af van de toegelaten bouwdiepte op de verdiepingen ten opzichte van het BPA. Het is géén recht vanuit de bestaande bouwdiepte om dit te slopen en vervangen met een volume tot dezelfde diepte. Er dient dan immers uitgegaan te worden van de toelaatbare bouwenveloppe, die tot maximaal 2 m dieper dan de aanpalende gaat. Het ontwerp met 3,30 m dieper dan de buur kan niet aanvaard worden, meer in het bijzonder door de ingesloten positie van pand nr. 90 op de ligging op de knik in de straat. Door de andere intekening van de bouwdiepte van de aanpalende op dit niveau kunnen bestaande en nieuwe toestand trouwens niet correct met elkaar vergeleken worden.

 

Het terras palend aan de keuken voor de tweede entiteit wordt bijna volledig omsloten door bebouwing en een windscherm. Hierdoor wordt een koker-effect tot stand gebracht wat de kwaliteit van de buitenruimte nadelig beïnvloedt.

 

De ophoging van het bouwvolume met een 4e bouwlaag onder een plat dak is evenmin aanvaardbaar in deze vorm. Het pand is gelegen in de binnenstad, waar de stedelijke basisschaal van toepassing is, die uitgaat van 3 bouwlagen – al dan niet afgewerkt met een dakverdieping onder hellend dak of teruggetrokken bouwlaag. Een optopping met een volwaardige 4e bouwlaag die zich tot in het gevelvlak manifesteert sluit hier niet bij aan, en respecteert onvoldoende de context in de omgeving, waar alle panden zijn opgetrokken uit 3 bouwlagen met hellende daken. Ook ten opzichte van het rechter aanpalende pand, dat op vandaag ook afgewerkt is met een plat dak, wordt de discrepantie te groot. Het nieuwe volume dient een passende aansluiting en inpassing te zoeken tussen de bestaande aanpalende panden en in de omgevingscontext. Het is daarbij op termijn niet uitgesloten dat het aanpalende pand (nr. 90) ook met een dakvolume wordt afgewerkt, dat op zijn beurt terug oordeelkundig moet aansluiten bij de aanpalende rij. Om die reden wordt een afwerking met een hellend dak of gesitueerd binnen het toelaatbare gabarit van het dakvolume, wel mogelijk geacht, maar géén ophoging tot in het gevelvlak met een volwaardige 4e bouwlaag.

 

De opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuurhistorische waarde van het pand. Hiervoor dient eveneens een beoordeling vanuit erfgoedstandpunt te worden gedaan.

De waardevolle en behouden structurele onderdelen van het pand en de nog aanwezige elementen van het oorspronkelijke interieur bepalen eveneens de erfgoedwaarde.

De behouden 19de-eeuwse architectuur van de volledige straatgevel zorgen ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van het
19de-eeuwse straatbeeld.  Het gebouw had oorspronkelijk een zadeldak. De foto van 1976 van de inventaris van het bouwkundig erfgoed toont nog de bijhorende geprofileerde houten kroonlijst voor de volledige gevel.

 

De voorgestelde verhoging van het bouwvolume aan de straatzijde houdt geen rekening met de oorspronkelijke opbouw en architectuur van beide delen van het pand. De toevoeging van de nieuwe gevel en de balustrade van het nieuwe dakterras, beide in het verlengde van de bestaande gevel, domineren de waardevolle bestaande architectuur en het straatbeeld. Rekening houdend met de typologie van deze panden en de resterende behouden gebleven 19de-eeuwse bebouwing van deze straatwand, zou een hellend dakvlak of een ten opzichte van de voorgevel duidelijk teruggetrokken volume en balustrade voor het dakterras een betere oplossing zijn om een bouwvolume en terras toe te voegen zonder de erfgoedwaarde van deze panden en het straatbeeld te verstoren. Gezien de beperkte bouwdiepte van het hoofdvolume is een zadeldak meer aangewezen. Eveneens schrijft het bijzonder plan van aanleg deze dakvorm voor.

Ook de verhoging van de scheidsmuur aan de rechtse zijde zal een storende impact hebben op het straatbeeld. Aangezien dit een grote impact heeft op het ingediende ontwerp kan dit niet opgelost worden met bijzondere voorwaarden en wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd.

 

Omwille van voorgaande redenen wordt deze aanvraag geweigerd. De volume-uitbreiding van zowel het hoofd- als bijgebouw beoordelen we negatief, gelet op de te regulariseren elementen die niet correct in beeld komen, de diverse afwijkingen die ruimtelijk niet aanvaardbaar geacht worden en de strijdigheid met het algemeen bouwreglement die door de volume-toevoeging gecreëerd wordt. Bijkomend houdt het ontwerp geen rekening met de erfgoedwaarde van het pand en de inpassing in het straatbeeld en de context van de omgeving. Het project moet in zijn totaliteit worden herbekeken. Een begeleidingstraject kan hiervoor bij voorkeur worden opgestart.


CONCLUSIE

Ongunstig, het ontwerp voldoet niet aan de minimale bepalingen van het algemeen bouwreglement (artikel 30), combineert meerdere afwijkingen op het BPA waardoor het bouwvolume onaanvaardbaar gemaximaliseerd wordt, en getuigt niet van voldoende erfgoedzorg. Bovendien zijn er wederrechtelijke aanpassingen aan het bouwvolume gerealiseerd die nog beoordeeld dienen te worden ter regularisatie, dit is niet mogelijk gelet op het ontbreken van plannen van de oorspronkelijke toestand.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Activiteit

AC34300 Behandelen van omgevingsvergunningen

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het slopen van een berging bij een garage, het verbouwen van een particuliere woning met 2 appartementen tot een woning met 1 appartement aan Steven Vanheule - Sophie Vermant gelegen te Rasphuisstraat 92A, 9000 Gent.