Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00171 - OMV_2021165981 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Meerhoutstraat , 9041 Oostakker - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00171 - OMV_2021165981 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Meerhoutstraat , 9041 Oostakker - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_00171 - OMV_2021165981 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Meerhoutstraat , 9041 Oostakker - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Jonathan Duyck met als contactadres Dahliastraat 115, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021165981) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een eengezinswoning

• Adres: Meerhoutstraat , 9041 Oostakker

Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 563G

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 22 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en de plaats van aanvraag.

De aanvraag situeert zich langs de Meerhoutstraat te Oostakker. Langs de Meerhoutstraat bevinden zich zowel vrijstaande, halfopen als open woningen. Deze zijn opgebouwd met variabele bouwhoogtes (tot circa 2 bouwlagen), en variabele dakvormen (platte en hellende daken).

 

De aanvraag situeert zich op een perceel dat op vandaag nog niet bebouwd is.

 

Zowel op het linker- als rechter aanpalende perceel bevindt zich telkens een vrijstaande eengezinswoning. De linker woning omvat 1 bouwlaag en bijkomend een verdieping onder een schilddak. De rechter woning omvat 1 bouwlaag met lessenaarsdak. Op de achterliggende percelen in het oosten bevindt er zich een openruimtegebied.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het nieuw bouwen van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag heeft volgende kenmerken:

 

  • Rechthoekig bouwvolume, 2 bouwlagen met plat dak, kroonlijsthoogte 6.20m. De woning is 7.30m breed en 12.50m lang. De woning wordt ingepland op 3.0m van zowel de linker- als rechter perceelsgrens. De woning wordt uitgevoerd in baksteen en crépi. De woning heeft een horizontale dakoppervlakte van circa 92m².
  • Na de werken beschikt de woning gelijkvloers over een inkomhal, leefruimte, open leefkeuken, apart toilet, aparte berging, traphal met vide; en op de eerste verdieping over een nachthal met ruime bergkasten, badkamer, en 3 slaapkamers.
  • In de voortuin wordt een waterdoorlatende verharding aangelegd die breed genoeg is voor het parkeren van 3 wagens naast elkaar (meer dan 7.50m breed).
  • In de achtertuin wordt een tuinberging geplaatst; de afmetingen en materiaalgebruik werden niet aangegeven op de plannen.
  • Tegen de achtergevel wordt een terras aangelegd; de breedte is 7.30m maar de bouwdiepte is niet aangegeven.
  • Er wordt een nieuwe hemelwaterput (7500 liter) en een nieuwe infiltratieput (3000 liter) voorzien. Er wordt herbruik voorzien voor spoeling toilet, uitgietbak en buitenkraan.
  • Er wordt een nieuwe septische put voorzien (volume onbekend).
  • Er wordt gescheiden riolering tot aan de straat voorzien.

 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Omgevingsvergunningen:

  • Op 26/03/2020 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een eengezinswoning (OMV_2019148729).

 

Verkavelingsvergunningen:

  • Op 21/08/2014 werd een verkaveling afgeleverd voor het afsplitsen van één lot voor open bebouwing. (2014 OO 479/00).
  • Op 07/10/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor lot 1. (2021 OO 479/01)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg CENTRUM 1, goedgekeurd op 6 februari 1986, en is bestemd als ‘4 - zone voor open bebouwing’ en ‘zone voor koeren en tuinen en zone voor tuinstroken met bouwverbod’.

 

Beoordeling: de aanvraag wijkt af van het BPA. Men bouwt een deel in de voortuin. Deze afwijking werd reeds behandeld bij de aanvraag voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor lot 1 (OMV_2021076107). De aanvraag is in overeenstemming met deze recente verkaveling.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2021 OO 479/01 van 07/10/2021). De aanvraag heeft betrekking op lot 1. De zonering volgens deze verkaveling is ‘zone voor bebouwing’, ‘zone voortuinstrook’ en ‘zone voor tuin’.


Beoordeling: De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

- artikels 12: ‘beperken van verhardingen’. Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. In de voortuin wordt echter een waterdoorlatende verharding aangelegd die breed genoeg is voor het parkeren van 3 wagens naast elkaar (meer dan 7.50m breed). In de voorwaarden van de verkavelingsvergunning werd opgenomen dat er maar één oprit met een breedte van 3 m wordt toegestaan.

 

Beoordeling: zie waterparagraaf.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

 

Beoordeling: zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Beoordeling:

Door de toename van de bebouwde oppervlakte (nieuwbouw woning, circa 92m² oppervlakte) wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

Echter wordt opgemerkt dat in de voortuin een waterdoorlatende verharding wordt aangelegd die breed genoeg is voor het parkeren van 3 wagens naast elkaar (meer dan 7.50m breed). Hiermee neemt ook de verharde oppervlakte toe waardoor de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk bemoeilijkt wordt. Daarom mogen in principe enkel de strikt noodzakelijke toegangen (oprit, wandelpad naar de voordeur) verhard worden. Een oprit van 7,50 m breed brengt bovendien een te grote impact naar het openbaar domein met zich mee. Er is geen garage of carport dus één oprit is in principe niet toegestaan. Maar aangezien het perceel in dit geval breed genoeg is voor het stallen van een voertuig en daarmee de hoeveelheid verharding kan ingeperkt blijven, wordt in bijzondere voorwaarde opgelegd dat men maximaal één parkeerplaats in de voortuin mag voorzien, maximaal 3.0m breed, maximaal 6.0m lang. Voor het voorzien van deze oprit/parking dient rekening gehouden te worden met de bestaande positie van de bomen. De rand van de oprit dient minstens op 1 meter van de bomen aangelegd te worden. De overige verharding, met uitzondering van het wandelpad naar de voordeur (maximaal 1.5m breed), mag niet uitgevoerd worden.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

 

De aangevraagde verharding moet beperkt worden zoals bepaald in de bijzondere voorwaarden.

 

Voorts kan ook de aangevraagde tuinberging niet uitgevoerd worden wegens onvoldoende afmetingen en detaillering in de plannen.

 

Omdat het voorstel voorts overeenstemt met deze voorschriften, getuigt het dus ook van een goede ruimtelijke ordening.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Ongunstig voor het plaatsen van de tuinberging.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een eengezinswoning aan de heer Jonathan Duyck gelegen te Meerhoutstraat , 9041 Oostakker.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Tuinberging:

De aangevraagde tuinberging mag niet uitgevoerd worden wegens te weinig afmetingen en detaillering op de plannen (niet beoordeelbaar).

 

Oprit:

Men mag maximaal één parkeerplaats in de voortuin voorzien, maximaal 3.0m breed. Vanop deze oprit kan er een pad van 1,5 m naar de voordeur aangelegd worden. Voor het voorzien van de oprit dient rekening gehouden te worden met de bestaande positie van de bomen. De rand van de oprit dient minstens op 1 meter van de bomen aangelegd te worden.

 

Openbaar domein:

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen.

 

Er kan slechts één oprit met een breedte van maximum 3,00 meter op het openbaar domein worden toegestaan (de overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein). In dit geval zal -na het beëindigen van de werken- een oprit op het openbaar domein (desgevallend) verplaatst worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld). Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Bouwlijn uitzetten:

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.

 

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).