Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00145 - OMV_2021134087 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning, het vellen van een hoogstammige boom en het regulariseren van het bouwen van een tuinhuis - met openbaar onderzoek - Schuurgoedstraat 7, 9040 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:36
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00145 - OMV_2021134087 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning, het vellen van een hoogstammige boom en het regulariseren van het bouwen van een tuinhuis - met openbaar onderzoek - Schuurgoedstraat 7, 9040 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_00145 - OMV_2021134087 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning, het vellen van een hoogstammige boom en het regulariseren van het bouwen van een tuinhuis - met openbaar onderzoek - Schuurgoedstraat 7, 9040 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Korneel Vandenbroucke - Laura Simons met als contactadres Schuurgoedstraat 7, 9040 Sint-Amandsberg hebben een aanvraag (OMV_2021134087) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning, het vellen van een hoogstammige boom en het regulariseren van het bouwen van een tuinhuis

• Adres: Schuurgoedstraat 7, 9040 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 19 sectie C nr. 107D

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich in de Schuurgoedstraat 7, in Sint-Amandsberg. De omgeving wordt gekenmerkt door open bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen. Het perceel in kwestie heeft een kadastrale oppervlakte van 754 m².

 

Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en een hellend dak. In de tuinzone bevinden zich vrijstaande bijgebouwen (een serre en een tuinhuis). De woning bevindt zich op 8,00 m achter de rooilijn. De bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping bedraagt 8,80 m.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het verbouwen van de woning, het regulariseren van het bouwen van een tuinhuis, het vellen van een hoogstammige boom en het aanleggen van bijkomende verharding in de voor- en zijtuin.

 

Verbouwing van de woning

De bestaande woning wordt uitgebreid door het voorzien van een gelijkvloerse aanbouw en een dakuitbouw aan de achterzijde van het dakvlak. De nieuwe bouwdiepte bedraagt 10,14 m op de gelijkvloerse verdieping en 10,14 m op de eerste verdieping.

 

Door het voorzien van de nieuwe gelijkvloerse aanbouw wordt de bestaande keuken en eetruimte uitgebreid. Daarnaast wordt ook de garage, inkom en wc herschikt. Op de eerste verdieping wordt een polyvalente ruimte en bijkomende douchekamer voorzien. De indeling van de slaapkamers en wc wordt gewijzigd door het slopen en oprichten van binnenmuren. In de achtergevel wordt een groot schuifraam geplaatst die aansluit op de terrassen in de tuinzone. De achtergevel wordt afgewerkt in donkere steen.

 

De dakuitbouw is 7,64 m breed, 3,10 m hoog en sluit aan op de achtergevel van de gelijkvloerse uitbreiding. Er wordt 0,55 m afstand gehouden tot de rechterzijgevel en 2,80 m tot de linkerzijgevel. De kroonlijsthoogte van de dakuitbouw bedraagt 5,95 m ten opzichte van het trottoirpeil. In de nieuwe aanbouw bevinden zich de badkamer en een slaapkamer.

 

Achter het hoofdgebouw wordt een overdekt terras voorzien met een bouwdiepte van 13,29 m en een kroonlijsthoogte van 2,85 m ten opzichte van het trottoirpeil. Daarnaast worden 2 niet-overdekte terrassen voorzien met een oppervlakte van 7 m² en 12,4 m². In de tuinzone bevindt zich een klein terras van 2,6 m² en een serre van 7 m².

Er wordt een nieuwe hemelwaterput van 10000 l geplaatst.

 

Regularisatie van het plaatsen van een tuinhuis

Het te regulariseren tuinhuis bevindt zich in de achtertuin, op een minimale afstand van 1,38 m van de rechter perceelsgrens en 1,20 m van de achter perceelsgrens. Het tuinhuis heeft een kroonlijsthoogte van 2,20 m ten opzichte van het tuinmaaiveld en een oppervlakte van ca. 16 m² (6,56 m lang en 2,42 m breed). Het tuinhuis bestaat uit een houten constructie die gedeeltelijk open is. Het open gedeelte dient als overdekt terras.

 

Aanleg van verharding in voor- en zijtuin

De bestaande oprit wordt verbreed tot 4,70 m en wordt uitgevoerd in klinkers. Daarnaast wordt een pad naar de voordeur aangelegd met een breedte van 1,80m.

 

Aan de rechterzijde van het perceel wordt een bijkomende oprit voorzien bestaande uit klinkers en gras. De lengte van deze oprit bedraagt 13,3 m, de oppervlakte verharding bedraagt ca. 25 m². Rechts van de woning wordt een pad aangelegd met een breedte van 1,5 m en daarnaast een pad bestaande uit tegels met een breedte van ca. 0,5 m.

 

Het rooien van een boom

Ter hoogte van de achtergevel van de woning bevindt zich een tamme kastanje. Gezien de beperkte afstand (2,85 m) tot de nieuwe aanbouw en de slechte toestand van de boom wil men deze rooien.

 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 11/05/1993 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een woning met ingebouwde autobergplaats. (1993/60061)

 

Verkavelingsvergunning

  • OP 30/07/1991 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1991 SA 192/00)

 

Bouwmisdrijven

  • Er werd op 29 juli 2021 het volgende vastgesteld: In de tuinzone is een tuinhuis opgericht van ± 3.5m x 6.00 m (± 21 m²) op minder dan 2 meter van de zijdelingse perceelsgrens. Er werd op 4 augustus 2021 een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven: Voorwaardelijk gunstig advies van Infrabel NV Directie I-I.NW afgeleverd op 13 oktober 2021 met kenmerk 3516.2021.565.Sint-Amandsberg.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

Bijzonder Plan van Aanleg
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg WESTVELD, goedgekeurd op 13 april 1988, en is bestemd als zone voor koeren en tuinen, zone voor voortuinstroken, zone voor buffergroen en zone voor open bebouwing.

 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA:

 

1/ Het BPA schrijft voor dat de bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping beperkt dient te worden tot 12 m. De bouwdiepte van het overdekte terras bedraagt 13,29 m en wijkt bijgevolg af van dit voorschrift.

2/ Het BPA schrijft voor dat de breedte van de dakuitbouwen maximaal 2/3de van de gevelbreedte kan bedragen. De voorziene dakuitbouw heeft een breedte van meer dan 2/3de en is bijgevolg strijdig met dit voorschrift.

3/ Het BPA schrijft voor dat er geen enkele constructie of verharding toegelaten is in de zone voor buffergroen. Het tuinhuis is dus strijdig met deze voorschriften.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De dakvorm en de bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping zijn strijdig met de stedenbouwkundige voorschriften van de zone voor wonen en vallen dus onder de toepassingsmogelijkheden van artikel 4.4.1.

 

De afwijking op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg is aanvaardbaar voor wat betreft de breedte van de dakuitbouwen om volgende redenen:

-          De dakuitbouw zorgt voor een optimalisatie van het bestaande dakvolume, wat de kwaliteit van de slaapkamers en badkamer ten goede komt. De dakuitbouw is ondergeschikt aan het bestaande dakvolume en valt binnen de gangbare afmetingen. De dakuitbouw maakt het mogelijk om de woning compact uit te breiden met behoud van de volledige tuinzone.

De afwijking op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg is aanvaardbaar voor wat betreft de breedte van de dakuitbouwen om volgende redenen:

-          De bouwdiepte van het terras overschrijdt de zone voor bebouwing volgens het BPA met 1,29 m, dit is niet aanvaardbaar aangezien er gestreefd wordt naar compact bouwen.

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

  1. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
  2. Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
  3. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
  4. Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.

 

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

De afwijking ten opzichte van de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA betreffende het bouwen in zone voor buffergroen valt onder de toepassingsmogelijkheden van artikel 4.4.9/1.

Het voorzien van een overdekt terras met een bouwdiepte van 13,29 m en de regularisatie van het tuinhuis worden echter negatief beoordeeld.

-          De bouwdiepte van het terras overschrijdt de zone voor bebouwing volgens het BPA met 1,29 m, dit is niet aanvaardbaar aangezien er gestreefd wordt naar compact bouwen en het maximaal behoud van de groene tuinzone.

-          Het tuinhuis bevindt zich gedeeltelijk in de zone voor buffergoen (zone van 4 m vanaf de achter perceelsgrens). Dit is een zone met uitdrukkelijk bouwverbod. Deze zone wordt beschouwd als kwetsbare stedelijke functie. Vanuit de principes van Ruimte voor Gent om in te zetten op ontharding, vergroening en verluchting behouden we het principe van bouwverbod in deze zones. Het voorzien van een tuinhuis in deze zone is niet aanvaardbaar.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1991 SA 192/00 van 30/07/1991). De aanvraag heeft betrekking op lot 10. De zonering volgens deze verkaveling is strook voor open bebouwing, zone voor koeren en tuinen en buffergroen.

 

De aanvraag is niet overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

 

1/ De verkavelingsvoorschriften schrijven voor dat de bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping beperkt dient te worden tot 12 m. De bouwdiepte van het overdekte terras bedraagt 13,29 m en wijkt bijgevolg af van dit voorschrift.

2/ De verkavelingsvoorschriften schrijft voor dat de breedte van de dakuitbouwen maximaal 2/3de van de gevelbreedte kan bedragen. De voorziene dakuitbouw heeft een breedte van meer dan 2/3de en is bijgevolg strijdig met dit voorschrift.

3/ De verkavelingsvoorschriften schrijven voor dat er geen enkele constructie of verharding toegelaten is in de zone voor buffergroen.

Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie voor wat betreft de dakuitbouw en een negatieve evaluatie voor wat betreft de regularisatie van het tuinhuis en de bouwdiepte (zie hierboven).

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Art. 12

De aanvraag is niet in overeenstemming met artikel 12 van dit reglement. Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De verharding in de voortuin is aanzienlijk en niet aanvaardbaar.

-          Ofwel wordt de bestaande oprit behouden. De nieuwe oprit aan de rechterzijde van het perceel wordt uit de vergunning gesloten. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

-          Ofwel wordt de nieuwe oprit aan de rechterzijde van het perceel aangelegd, met een maximale breedte van 3 m en uitgevoerd als karrenspoor met een maximaal verharde oppervlakte van 25 m². De bestaande oprit moet onthard worden en als groene tuinzone aangelegd te worden. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

 

De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde (zie plannenset).

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 oktober 2021 tot 11 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
1/ De nieuwe aanbouw zal een deel van het zonlicht, het zicht op het groen en privacy wegnemen voor de aanpalenden. Dit zal resulteren in een waardevermindering van deze woningen.

2/ De woning beschikt al over een (overdekt) terras bij het tuinhuis. Een tweede terras is niet noodzakelijk.

3/ De haag is dood en de eigenaar van Schuurgoedstraat 7 wenst geen nieuwe haag te planten waardoor de privacy in het gedrang komt. Er wordt geen groenscherm voorzien ter compensatie.

4/ Het tuinhuis oogt onverzorgd en de ruimte tussen het tuinhuis en de haag wordt gebruikt om afval op te slaan.

5/ Er wordt slechts 1 boom gerooid terwijl men beloofde 2 bomen te rooien.


Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
1/ Het bezwaar wordt niet weerhouden. De nieuwe uitbreiding zal inderdaad een zekere impact hebben op de lichtinval en de ruimtebeleving van de aanpalende percelen. Echter, de voorgestelde uitbreiding voldoet aan de gangbare normen, en zoekt een evenwicht tussen het uitbreiden van de beschikbare woonoppervlakte van het te verbouwen pand enerzijds, en het beperken van de impact daarvan op de aanpalende percelen anderzijds. Het zoeken van een passend evenwicht tussen beide is eigen aan het stedelijk wonen. Waardeverminderingen zijn geen stedenbouwkundige aangelegenheden en worden dan ook niet weerhouden als ruimtelijk-stedenbouwkundig argument.   2/ Het bezwaar wordt niet weerhouden. Het aandeel bebouwing en verharding in de tuinzone is aanvaardbaar. Het BPA bepaalt dat bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 40 m² toegelaten zijn. De bebouwing in de tuinzone (ca. 23 m²) is conform deze bepaling. De inplanting van het tuinhuis is echter niet aanvaardbaar (zie hierboven: Toetsing aan de Wettelijke en reglementaire voorschriften). De verharding in de tuinzone is aanvaardbaar (ca. 22 m²) en bovendien vrijgesteld van vergunning.

3/ Het bezwaar wordt weerhouden. Het voorzien van een afsluiting bestaande uit een levende haag eventueel versterkt met draad en paaltjes is volgens het BPA verplicht op de rooilijn, de zij- en achter perceelsgrenzen (op de zij perceelsgrenzen in de voortuinstrook max. hoogte 1 m; op de overige zij perceelsgrenzen max. hoogte 2 m). Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

4/ Dit is geen stedenbouwkundige aangelegenheden en worden dan ook niet weerhouden als ruimtelijk-stedenbouwkundig argument.

5/ Het bezwaar wordt niet weerhouden. Het rooien van bomen komt enkel voor vergunning in aanmerking wanneer het noodzakelijk is een boom te rooien. De aanvrager dient dit dan ook grondig te motiveren in de aanvraag.
 

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Verbouwen van de woning

De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning. De nieuwe indeling op de gelijkvloerse bouwlaag zorgt voor grotere en meer praktische leefruimten die beter met elkaar gebonden zijn. Het groot schuifraam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin. Het nieuwe bouwvolume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en -hoogte. De bouwdiepte van 10,14 m achter de rooilijn is een eerder beperkte bouwdiepte die ruimte vrij houdt voor het inrichten een terras en een groene tuin.

 

Het overdekte terras is echter niet aanvaardbaar. De bouwdiepte overschrijdt de maximale bouwdiepte voorgeschreven door het BPA. Het voorzien van een overdekt terras zorgt voor een minder compact bouwvolume en beperkt de open tuinzone.

 

Regularisatie van het plaatsen van een tuinhuis

Het tuinhuis bevindt zich in de achtertuin, gedeeltelijk in de strook voor buffergroen volgens het BPA. Deze inplanting is niet aanvaardbaar. Dit is een zone met uitdrukkelijk bouwverbod en wordt beschouwd als kwetsbare stedelijke functie. Vanuit de principes van Ruimte voor Gent om in te zetten op ontharding, vergroening en verluchting behouden we het principe van bouwverbod in deze zones. Het tuinhuis wordt bijgevolg uit de vergunning gesloten.

 

Verharding in de voor- en zijtuin
De voortuinstrook wordt grotendeels verhard. In functie van de goede ruimtelijke ordening moet een voortuinstrook maximaal als tuin worden aangelegd en moet de verharding tot een minimum worden beperkt.

 

De woning wordt voorzien van 2 opritten, dit is niet aanvaardbaar en strijdig met Art. 12 van het Algemeen Bouwreglement. Er wordt slechts 1 oprit toegestaan met een maximale breedte van 3 m:

-          Ofwel wordt de bestaande oprit behouden. De nieuwe oprit aan de rechterzijde van het perceel wordt uit de vergunning gesloten. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

-          Ofwel wordt de nieuwe oprit aan de rechterzijde van het perceel aangelegd, met een maximale breedte van 3 m en uitgevoerd als karrenspoor met een maximaal verharde oppervlakte van 25 m². De bestaande oprit moet onthard worden en als groene tuinzone aangelegd te worden. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

 

Het pad dat leidt naar de voordeur dient aan te sluiten op deze oprit en dient zich te beperkten tot een breedte van maximaal 1,5 m. De overige verharding in de voortuin wordt uit de vergunning gesloten.

 

Het pad dat rechtstreeks leidt naar de brievenbus wordt uitgesloten uit de vergunning. Daarnaast dient het pad dat naar de achtertuin leidt beperkt te worden tot een enkel pad met een maximale breedte van 1,5 m.

 

Rooien van de boom

Door de uitbreiding komt een aanwezige kastanje zeer dicht te staan tegen de nieuwe achtergevel (minder dan 3 m). Gezien deze boom in slechte gezondheidstoestand verkeert, is er geen bezwaar tegen het rooien van de boom, op voorwaarde dat een nieuwe hoogstammige loofboom (met minimumstamomtrek HS12/14) wordt heraangeplant in de tuin. Dit gebeurt ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het rooien en op minstens 2 m van de perceelsgrens (3 m wordt aanbevolen).


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig wat betreft de overige werken, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Ongunstig wat betreft

-          De regularisatie van het tuinhuis, omwille van de inplanting in de zone voor buffergroen.

-          Een tweede oprit of autostaanplaats in de voor- of zijtuin, omwille van de strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening en met artikel 12 van het algemeen bouwreglement omtrent het beperken van verhardingen.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning, het vellen van een hoogstammige boom en het regulariseren van het bouwen van een tuinhuis aan Korneel Vandenbroucke - Laura Simons gelegen te Schuurgoedstraat 7, 9040 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Tuinhuis:

Het te regulariseren tuinhuis wordt uit de vergunning gesloten.

 

Oprit/autostaanplaats in de (voor)tuin:

Er mag slechts één oprit of autostaanplaats voorzien worden:

-          Ofwel wordt de bestaande oprit behouden, met een maximale breedte van 3,00 m. De nieuwe oprit aan de rechterzijde van het perceel wordt dan uit de vergunning gesloten. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

-          Ofwel wordt de nieuwe oprit aan de rechterzijde van het perceel aangelegd, met een maximale breedte van 3 m en uitgevoerd als karrenspoor met een maximaal verharde oppervlakte van 25 m². De bestaande oprit moet onthard worden en als groene tuinzone aangelegd te worden. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

 

Advies van Infrabel NV Directie I-I.NW:

De voorwaarden opgenomen in het advies van Infrabel NV Directie I-I.NW (advies van 13/10/2021, met kenmerk 3516.2021.565.Sint-Amandsberg) moeten strikt nageleefd worden.

 

Openbaar domein:

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer. Bijgevolg dient ook het toegangspad tussen de rooilijn en de voordeur –in de voortuinstrook- aangesloten te worden met de verharding van de oprit op het privaat domein.

 

Afsluiting op de perceelsgrenzen:

Het voorzien van een afsluiting bestaande uit een levende haag eventueel versterkt met draad en paaltjes is volgens het BPA verplicht op de rooilijn, de zij- en achter perceelsgrenzen (op de zij perceelsgrenzen in de voortuinstrook max. hoogte 1 m; op de overige zij perceelsgrenzen max. hoogte 2 m).

 

Heraanplant boom:
Minstens één nieuwe hoogstammige loofboom (met minimumstamomtrek HS12/14) wordt heraangeplant in de tuin en dit ten laatste het eerstvolgend plantseizoen na het rooien en op minstens 2 m van de perceelsgrens (3 m wordt aanbevolen).

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).