Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00167 - OMV_2021110771 R - omgevingsaanvraag voor het afsplitsen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Groenstraat 417, 9041 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00167 - OMV_2021110771 R - omgevingsaanvraag voor het afsplitsen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Groenstraat 417, 9041 Gent - Vergunning 2022_CBS_00167 - OMV_2021110771 R - omgevingsaanvraag voor het afsplitsen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Groenstraat 417, 9041 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

SN-BOUW BVBA met als contactadres Groenstraat 417, 9041 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021110771) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 1 september 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het afsplitsen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning

• Adres: Groenstraat 417, 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nrs. 794Z2 en 794A3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 oktober 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 15 december 2021:

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het betreffende perceel omvat vandaag een eengezinswoning in open bebouwing met naast gelegen een aangelegde tuin en een verharde toegangsweg naar de bijgebouwen op het perceel achteraan.

Het perceel situeert zich in de Groenstraat vlakbij de Antwerpsesteenweg en de R4.

De Groenstraat is een typsiche woonstraat met open en gekoppelde bebouwingen, de typologie van de woningen varieert tussen één en twee bouwlagen.

 

De aanvraag beoogt het opsplitsen van het perceel in 2 loten.

 

Aanpalend aan de rechter zijgevel van de woning bevindt zich een veranda (11,88 m²). Deze zal gesloopt worden. Daarnaast zal de vijver in de zijtuin worden verwijderd, zullen enkele terrassen en paden worden uitgebroken en zal er asfalt uit de tuinzone verdwijnen. Deze werken gebeuren opdat er rechts van de bestaande woning (lot 2) een bouwlot (lot 1) kan gecreëerd worden.

 

Lot 1, het afgesplitste deel, wordt voorzien van een voortuinstrook met een diepte van min. 11,39 m. De voorbouwlijn van de nieuwe woning volgt de voorbouwlijn van de bestaande woning op het perceel. Links wordt een zijdelingse bouwvrije strook bewaard van 3 m breed en rechts bewaard men 5 m tot de rechter perceelsgrens. De verharde toegangsweg die zich in de rechter zijtuinstrook bevindt wordt behouden. De bouwzone heeft een diepte van 15 m. Deze bouwdiepte geldt voor zowel het gelijkvloers als de verdieping.

Achter de woning wordt een achtertuinstrook 1 voorzien met een diepte van ca. 19,20 m. De achtertuinstrook 2 bevat het bestaand bijgebouw, hetwelk toegankelijk is via de bestaande toegangsweg.

 

Lot 2 betreft de bestaande woning. Rechts van de woning wordt een zijdelingse bouwvrije strook van 4 m bewaard. Achter de woning wordt een tuinzone met een minimale diepte van ca. 10,10 m voorzien.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 04/08/1971 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een magazijn. (1971 OO 035)
  • Op 01/04/1974 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een eengezinswoning. (1974 OO 018)

 

Verkavelingsvergunningen

  • Op 30/04/2014 werd een weigering afgeleverd voor het herverdelen van een perceel in 2 loten voor woningbouw, 2 loten voor garages en 1 lot als gemeenschappelijke toegang tot de garages. (2014 OO 477/00/W)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 30 november 2021 onder ref. VK-14-309 – 2de advies:

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het afsplitsen van een perceel bestemd voor een meergezinswoning.

Het lot in de eerste bouwlijn kan op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet. Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk. Het lot in de tweede bouwlijn kan op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet mits erfdienstbaarheid van doorgang. Dit moet beschreven worden en opgenomen worden in de aktes.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de verkaveling in het centraal gebied. In de zone van de geplande verkaveling ligt een gemengd stelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Algemeen reglement rioolaansluitingen’ (Versie 15.10.2007 – Revisie n° 4) van de stad Gent, hierbij gevoegd als bijlage.

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten. Aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel in de Groenstraat dient tijdig aangevraagd te worden bij FARYS (uitvoering door FARYS).

FARYS sluit, rekening houden met de omstandigheden, steeds op maximale diepte aan. De aanvraag wordt best in een zo vroeg mogelijk stadium ingediend zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden.

Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De Stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Deze dienen correct gedimensioneerd te zijn volgens de Toelichting bij de Code van goede praktijk voor het ontwerp van rioleringssystemen van augustus 2012. (Voor putten met enkel zwart water bedraagt de put 300 l/IE (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE), voor een put waar zowel zwart water als grijs water wordt aangesloten bedraagt het minimum 300 l tot 5 IE en 600 l/IE vanaf meer dan 5 IE en 450 l vanaf 11 IE).

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

- het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

- kelderaansluitingen en overlopen van regenwaterputten dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

 - kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

- inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

- de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Besluit

Het voorwerp van de aanvraag betreft;

• Afbraak van een veranda.

• Het verwijderen van bestaande verharding.

• Splitsing van het lot in 2 loten zijnde lot 1, de oorspronkelijke tuinstrook) en lot 2, de bestaande woning. De sloop van de veranda is noodzakelijk voor de aanvraag van een verkaveling (bouwen van een vrijstaande woning) in de zijdelingse tuinstrook. Op deze wijze wordt voldaan aan de nodige zijdelingse perceelgrens van 3m en 4 m per woning. Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater. De verkavelingsaanvraag betreft een splitsing van 1 lot in 2 loten met behoud van een bestaande woning. In de Groenstraat ligt een gemengd stelsel hierdoor moet na de rooilijn het afval- en regenwater worden samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering. De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Groenstraat dient voor de bestaande woning hergebruikt te worden. Voor het nieuwe lot is een nieuwe aansluiting noodzakelijk, en dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus. Voor de bouwaanvraag van de woning van lot 2 dient deze te voldoen aan de geldende gewestelijk stedenbouwkundige verordening van woning. Zowel het private DWA-stelsel als RWA-stelsel dient gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het huisaansluitputje wordt niet toegelaten.

 

Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Hierbij worden volgende voorwaarden opgelegd:

• Indien voor lot 2 een nieuwe rioolaansluiting noodzakelijk is moet deze aansluiting worden uitgevoerd door FARYS. De aanvraag tot aansluiting dient tijdig de aanvraag te worden aangevraagd via de site van FARYS “aanvraag rioolaansluiting” https://www.farys.be/nl/aanvraag-rioolaansluiting. Hierbij dient men rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen indienen aanvraag en ontvangen van factuur tot betaling.

• Gelieve bij ontvangen van uw vergunning uw lasten, opgelegd door de stad Gent, goed en tijdig na te zien. Mogelijks wordt opgelegd dat voor het bekomen van een verkoopbaarheidsattest, aan de last van een rioolaansluiting moet voldaan worden. U zal dan een aanvraag tot rioolaansluiting moet indienen via de site van FARYS. Gelieve dan ook rekening te houden met bovenstaande timing.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 8 december 2021 onder ref. 362254:

Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Op heden geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig langsheen het project. De aanleg van nutsleidingen laagspanning zijn vereist om deze loten voor een standaard vermogen aansluitbaar te maken. Hiervoor hebben wij de offerte opgemaakt en ter goedkeuring opgeladen in het omgevings-loket.

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer 078/35.35.34, met de vermelding van kenmerk Nw 362254

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

 

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 362254. Samen zullen we uw project verder bespreken. We helpen u graag verder.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 27 oktober 2021 onder ref. 25075457:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

* Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

* Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

 

Gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 25 oktober 2021:
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

 

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. 

In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 17 november 2021 onder ref. AV/411/2021/01291:

Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie bijlage op het omgevingsloket)

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg KRIJTE, goedgekeurd op 27 april 2000, en is bestemd als zone voor bouwvrije tuinstroken, zone voor gekoppelde bebouwing en zone voor koeren en tuinen.


De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften. Deze wijkt af op de volgende voorschriften:

-          Zijdelingse bouwvrije stroken: bedragen min. 4 m.

De verkaveling houdt een minimale afstand van 3 m tot de zijdelingse perceelsgrenzen.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De afwijking op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg is aanvaardbaar om volgende redenen:

1.Er is geen oneigenlijke wijziging van de voorschriften van de het BPA. De afwijking geeft geen aanleiding tot een bestemmingswijziging.

2.De algemene strekking van het BPA blijft geëerbiedigd.

3.De afwijking is in overeenstemming met de goede ruimtelijke aanleg van het gebied. De afwijkingsaanvraag heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.

 

Een zijdelingse bouwvrije strook van minimaal 3 m wordt als gangbare afstand gehanteerd. Door het vrijwaren van een afstand van minimum 3m ten opzichte van de perceelsgrenzen wordt de licht- en zichtafname voldoende beperkt voor de aanpalende buren. Met een minimale afstand van 3 m blijft de impact van de nieuwbouw op de omgeving beperkt.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is voor zoverre dit kan nagegaan worden voor een verkavelingsaanvraag in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel laat de verkaveling toe bebouwing en verharding op te richten die de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.

Dit zal bij de aanvragen worden gecompenseerd door de plaatsing van hemelwaterputten, overeenkomstig de normen vastgelegd in het algemeen bouwreglement van de Stad Gent, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

 

Aangezien er, als gevolg van het project, minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om een negatieve impact te vermijden:

-      In de voortuin van lot 1 wordt één parkeerplaats toegestaan, verder dient de voortuinstrook aangelegd te worden als volwaardige groene tuinzone. Deze parkeerplaats moet bereikbaar zijn via de bestaande oprit naar de achterliggende gebouwen. Hieraan wordt toegevoegd dat er enkel een autostaanplaats toegelaten wordt indien de woning niet over een inpandige garage of een carport beschikt.  

-      In de zijtuinstrook wordt enkel functionele verharding toegestaan nl. de bestaande oprit en verharding als toegang tot de woning. Indien het bijgebouw achterin verdwijnt zal ook de oprit er naartoe moeten weggehaald worden. Deze verharding dient in waterdoorlatende materialen aangelegd te worden. Tuinconstructies worden niet toegestaan.

-      De achtertuinstrook van lot 1 wordt opgedeeld in 2 delen nl. achtertuinstrook 1 en achtertuinstrook 2. Echter dient de achtertuinstrook gezien te worden als één zone. De voorschriften zullen worden aangepast. 

In de achtertuinstrook kunnen verhardingen worden aangelegd in functie van terrassen en toegang naar de woning en bijgebouwen. Hieraan wordt toegevoegd dat een terras aanpalend aan de woning moet worden aangelegd. Aangezien zich reeds veel verharding in de zijtuinstrook bevindt nl. de oprit tot het bestaande bijgebouw, wordt de bijkomende verharding beperkt tot maximaal 40 m². Alle verhardingen dienen te gebeuren in waterdoorlatende materialen of moeten kunnen afwateren naar een voldoende grote onverharde randzone. 

Wat betreft bijgebouwen bevindt er zich reeds een bestaand bijgebouw in de achtertuinstrook. Een bijgebouw voor de nieuw op te richten woning kan worden toegestaan, maar de oppervlakte dient beperkt te worden tot 30 m².

 

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

 

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 oktober 2021 tot 17 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het principe om het betreffende perceel te verkavelen in 1 lot voor een vrijstaande eengezinswoning is ruimtelijk en stedenbouwkundig te verantwoorden. Het slopen van de veranda en het verwijderen van de verharding is noodzakelijk om de bouwvrije zijstrook aan de rechterzijde te kunnen garanderen en dus het perceel te kunnen verkavelen.

 

In de omgeving komen reeds verschillende woontypologieën (vrijstaand, halfopen en gesloten) voor. Het lot zou in principe ook verkaveld kunnen worden tot twee halfopen eengezinswoningen. Echter werd hier gekozen om de bestaande oprit naar het bijgebouw te bewaren waardoor het niet mogelijk was om twee voldoende grote, halfopen woningen te creëren. Hierdoor is een vrijstaande woning te verantwoorden.

 

De omvang van de bouwstrook (hoofdbebouwing) met een bouwdiepte van maximaal 15 m op zowel het gelijkvloers als de verdieping stemt overeen met het BPA. De verkavelingsvoorschriften laten twee bouwlagen toe waardoor een compacte woningbouw mogelijk is.

De bouwlijn die een voortuinstrook van ca. 11,39 m aanhoudt, sluit aan bij deze van de aanpalende woningen en is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar. In deze voortuinstrook worden geen constructies toegelaten en wordt de verharding beperkt tot de bestaande oprit en maximaal één autostaanplaats. Er wordt enkel een autostaanplaats toegelaten indien de woning niet over een inpandige garage of een carport beschikt. De bestaande oprit moet gebruikt worden als toegang tot de woning, garage of carport. Hierdoor wordt een maximale groene aanleg van deze strook gegarandeerd, wat een gunstig effect heeft op het straatbeeld.

 

In de zijtuinstrook worden geen constructies toegestaan. Enkel functionele verhardingen als toegang tot de woning, garage of carport worden toegestaan. De achtertuinstrook van lot 1 wordt opgedeeld in 2 delen nl. achtertuinstrook 1 en achtertuinstrook 2. Echter dient de achtertuinstrook gezien te worden als één zone. De voorschriften zullen worden aangepast.

In de achtertuinstrook kunnen verhardingen worden aangelegd in functie van terrassen en toegang naar de woning en bijgebouwen. Hieraan wordt toegevoegd dat een terras aanpalend aan de woning moet worden aangelegd. Aangezien zich reeds veel verharding in de zijtuinstrook bevindt nl. de oprit tot het bestaande bijgebouw, wordt de bijkomende verharding beperkt tot maximaal 40 m². Alle verhardingen dienen te gebeuren in waterdoorlatende materialen of moeten kunnen afwateren naar een voldoende grote onverharde randzone.

Wat betreft bijgebouwen bevindt er zich reeds een bestaand bijgebouw in de achtertuinstrook. Een bijgebouw voor de nieuw op te richten woning kan worden toegestaan, maar de oppervlakte dient beperkt te worden tot 30 m².

 

De verkavelingsvoorschriften zijn voldoende gedetailleerd om een degelijke inpassing in de omgeving te kunnen bekomen, doch voorzien voldoende vrijheid inzake materiaalgebruik, architectuur, gabarit edm. Mits de nodige aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de bijgebouwen en autostaanplaats kunnen de voorgestelde verkavelingsvoorschriften worden bijgetreden. Deze aanpassingen worden via voorwaarden bij deze omgevingsvergunning opgelegd. Voorliggende verkavelingswijziging wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het afsplitsen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning aan SN-BOUW bvba gelegen te Groenstraat 417, 9041 Gent

 

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

De verkavelingsvoorschriften worden aangevuld/vervangen door de volgende voorschriften:

 

Voortuinstrook

Rekening houdend met de afwatering van

hemelwater, worden er beperkingen

opgelegd inzake verhardingen. 

Verharding

 

De bestaande oprit rechts van de woning

moet gebruikt worden als toegang tot de

woning, garage of carport. 

 

1 parkeerplaats in de voortuinstrook, los

van de bestaande oprit, is toegelaten indien de woning niet over een inpandige garage of een carport beschikt.

 

Achtertuinstrook

Een bijgebouw is toegelaten, mits deze

beperkt wordt tot 30 m²

Constructies

 

Het oprichten van een bijgebouw is

toegelaten en is beperkt tot 30 m²

Bijgebouwen zijn op te richten in dezelfde

gevelmaterialen als de woning.

De afwerking dient de gebeuren met een

plat dak of hellend dak. De kroonlijsthoogte

bedraagt max. 3m en de nokhoogte 4.50 m.

Functionele verhardingen zijn toegelaten.

Omwille van maximale hemelwaterinfiltratie

moet de verharding waterdoorlatend zijn of

moeten er voldoende ruime onverharde

zones zijn naast de verharding.

 

 

 

Verharding

 

De bestaande functionele verharding (oprit naar bestaande bijgebouw) kan behouden blijven zolang het bestaande bijgebouw als werkplaats/ autobergplaats wordt gebruikt.

 

In de achtertuinstrook kunnen verhardingen worden aangelegd in functie van terrassen en toegang naar de woning en bijgebouwen.

De maximaal toegelaten oppervlakte aan bijkomende verharding bedraagt 40 m².

Een terras moet aanpalend aan de woning worden aangelegd.

Alle verhardingen dienen te gebeuren in waterdoorlatende materialen of moeten kunnen afwateren naar een voldoende grote onverharde randzone.

 

Openbaar domein

Bovendien mag de bestaande natuurlijke afvoer van regenwater van de aanpalende percelen niet gehinderd worden.

 

De aanleg/aanpassing van de opritten zal gebeuren naar aanleiding van de individuele bebouwingen.

 

Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten van toepassing.

De aanleg van private verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.

 

De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II). Er zal slechts 1 oprit per lot toegelaten worden.

 

Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes:

-      De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

-      Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.

-      Er is nog geen aparte RWA-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straat zijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten regen- en afvalwaters gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De samenvoeging van regen- en afvalwaters dient te gebeuren ter hoogte van de rooilijn.

 

Artikel 3

Legt volgende lasten op:


LAST 1 – aanpassing van de nutsvoorzieningen

De houder van de vergunning staat -op eigen kosten- in voor het aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.

 

De houder van deze vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) uitvoeren van de

noodzakelijke aanpassingen aan de nutsvoorzieningen zoals opgenomen in volgende adviezen:

 

  • De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 30 november 2021 met kenmerk VK-14-309) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies TELENET (27 oktober 2021, met kenmerk 25075457) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 8 december 2021, met kenmerk 362254) moeten strikt nageleefd worden.

 

LAST 2 – aanleg riolering

De verkaveling gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt de aanleg van de rioolvertakkingen met zich mee.

Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor oppervlaktewater.  De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater/afvalwater) blijkt.
 

Ofwel kan voor de uitvoering hiervan beroep gedaan worden op de diensten van Farys. Meer info hierover kan men bekomen via het algemeen waternummer (078/35.35.99) of www.farys.be.
 

Ofwel kan een eigen aannemer aangesteld worden en dient een technisch dossier opgesteld en goedgekeurd te worden door de stad. Op dit technisch dossier kunnen de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen en Farys bijkomende technische opmerkingen voor aanpassingen formuleren. Dit technisch dossier moet (aangepast aan de bijzondere voorwaarden uit deze vergunning en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen) bestaan uit een grondplan (schaal 1/250) een bestek en een gedetailleerde raming.

 

Dit technisch dossier wordt bij voorkeur per mail ingediend bij de dienst Wegen, Bruggen & Waterlopen (tdwegen@stad.gent). Bezoekadres: Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent, Postadres: Botermarkt 1 te 9000 Gent, telefoon 09 26 79 00. 

 

LAST 3 – Attest verkoop percelen en waarborgen
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte is evenwel niet vereist voor de overdracht en de indeplaatsstelling, vermeld in artikel 4.1.21 en 4.1.22 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, in zoverre alle geldende voorwaarden daartoe zijn vervuld.

De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:

  de storting van een afdoende financiële waarborg;

  een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Indien een financiële waarborg wordt verleend voor de aanleg van de weg en de riolering, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:

-      de riolerings- en wegenwerken moeten volledig afgewerkt zijn zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het “attest verkoop percelen”door het college van burgemeester en schepenen aan de houder van de vergunning is betekend,

-      de definitieve oplevering van de riolerings- en wegenwerken vindt uiterlijk binnen twee jaar na de voorlopige oplevering plaats.

Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen “attest verkoop percelen” is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex RO gelden dan.

Artikel 4

 

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).