Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00157 - OMV_2021158405 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning in een open bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Hubert Malfaitlaan 21, 9051 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00157 - OMV_2021158405 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning in een open bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Hubert Malfaitlaan 21, 9051 Gent - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_00157 - OMV_2021158405 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning in een open bebouwing - zonder openbaar onderzoek - Hubert Malfaitlaan 21, 9051 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Lars Lammens met als contactadres Kortrijksepoortstraat 142, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021158405) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning in een open bebouwing

• Adres: Hubert Malfaitlaan 21, 9051 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie B nrs. 200H2, 200L2 en 200Y2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en de plaats

Het perceel is gelegen in de Hubert Malfaitlaan te Sint-Denijs-Westerm. De omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door open bebouwing van één bouwlaag met dakverdieping. Vlak naast het perceel is een grootschalig winkelcomplex gelegen dat grenst aan de Kortrijksesteenweg. Het perceel zelf wordt gekenmerkt door een open bebouwing van één bouwlaag en dakverdieping. Het perceel heeft een breedte van ongeveer 29,03 m en een diepte van ongeveer 42,71 m.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van een eengezinswoning. Het bestaande volume wordt gerenoveerd maar blijft in oppervlakte en volume gelijk. De indeling wordt aangepast: er wordt een verbinding gemaakt tussen de berging en de bureau; de inpandige garage wordt omgevormd tot een slaapkamer; er wordt een grotere badkamer gecreëerd op de eerste verdieping.

 

Er worden wijzigingen aangebracht aan de bestaande raamopeningen in de voor- en achtergevel. Tegen de achtergevel is er reeds een bestaande pergola aanwezig. Deze zal worden vernieuwd.
 

De bestaande garage (18,2 m²) in de voortuin wordt afgebroken en er wordt een nieuwe carport met berging (39,58 m²) opgericht. Deze nieuwe constructieve wordt op de perceelsgrens geplaatst en tegen de bebouwing van perceel 87/N (Brico) aangebouwd. 

 

De gemetste serre geplaatst in de achtertuin wordt verbouwd en gebruikt als veranda.

Er worden aanpassingen gedaan aan de verharding. De oprit wordt heraangelegd naar een karrespoor dat tot aan de carport reikt. Deze verharding kent een oppervlakte van 32,21 m². Het terras wordt vergroot en aangepast in functie van de oriëntatie van de zon. Bepaalde stukken verharding zullen worden verwijderd waardoor de totale verharding van 225 m² verkleint naar 185 m².

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 15/07/2021 werd een aktename afgeleverd voor het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning (OMV_2021110255).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 08/12/1971 werd een vergunning afgeleverd voor plaatsen kleine serre. (M-SD-14)

* Op 25/10/2007 werd een vergunning afgeleverd voor rooien van 2 pinusbomen. (2007/70164)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

- Artikel 12 ABR: beperken van verharding

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

In de nieuwe toestand wordt er een totale verharding van 185 m² aangelegd. Er wordt in de beschrijvende nota verwezen naar de vermindering van verharding op het perceel nl. van 225 m² naar 185 m². Deze vermindering wordt voornamelijk verwezenlijkt door het aanleggen van de karrensporen tot aan de carport i.p.v. een volledige verharding. De carport wordt tegen de rechter perceelsgrens op het einde van de voortuin gepositioneerd. Echter is een toegang tot garage of carport noodzakelijk waardoor op termijn deze strook volledig verhard kan worden. In combinatie met het aanleggen van een terras aan zowel de voorzijde van de woning als de achterzijde vergroot de mogelijke verharding op het perceel. Bijkomend wordt er een keerstrook voorzien omwille van de lange oprit tot aan de carport. Een andere positionering van de carport is aangewezen om de verharding zo beperkt mogelijk te houden. Er wordt voorgesteld om een carport voor 1 autostaanplaats aan de linkerkant van de woning te plaatsen.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte inzake het extra bouwvolume. Het perceel ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op deze veranda moet vertraagd gebeuren. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op de veranda terecht komt in de tuin te laten infiltreren, door de aanleg van een groendak of door het afvoeren van dit hemelwater naar een al dan niet bestaande hemelwaterput. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Het opgevangen hemelwater mag dus niet rechtstreeks worden afgevoerd naar de openbare riolering. Indien hieraan wordt voldaan kan er in alle redelijkheid geoordeeld worden dat de bouwwerken geen schadelijk effect veroorzaken op de waterhuishouding van dit gebied.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem sterk beperkt. Er kan namelijk na de aanvraag een groot stuk verhard worden als toegang tot de carport. Dit is sterk nadelig voor de waterhuishouding.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Er is geen bezwaar tegen het intern renoveren van de woning. Dit heeft een positief effect op de woonkwaliteit. Het omvormen van de garage naar een slaapkamer is toegestaan. Hierdoor is er geen strikt noodzakelijke verharding naar deze ruimte meer nodig. De diepte van de woning blijft aanvaardbaar met de bouw van de pergola. De totale diepte van de woning met pergola bedraagt ongeveer 13,5 m.

Het afbreken van de reeds vervallen garage in de voortuin wordt positief onthaald. Er is geen bezwaar tegen het plaatsen van een carport. Echter wordt de carport geheel op het einde van de voortuin geplaatst. Dit zorgt voor extra verharding welke vermeden kan worden door de carport aan de andere kant van de woning te plaatsen.

Gezien het huidige klimaatvraagstuk wordt verharding zo maximaal mogelijk beperkt. Door de carport achteraan de voortuin te plaatsen, kan er in de toekomst een groot stuk zonder vergunning verhard worden. Er wordt geopteerd om de carport aan de linkerkant van de woning te plaatsen. Hierdoor is er minder verharding nodig om de carport te bereiken wat een positief effect op de waterhuishouding heeft. Er is bijkomend een keerstrook ingetekend omwille van de lange oprit naar de uiterste grens van de voortuin. Indien de carport wordt verplaatst nabij de straat, kan dit worden vermeden of beperkt. Een carport gelegen op de ingetekende plaats en voor twee autostaanplaatsen zal niet worden vergund. Er wordt maximaal een carport voor 1 autostaanplaats vergund.

Aangezien de plaatsing van de carport een grote invloed heeft op de verharding in de gehele voortuin wordt de heraanleg van de gehele voortuin uit de vergunning gesloten. Indien u een carport wenst te plaatsen waarbij u ook verharding in de voortuinzone wenst aan te leggen, zal u een nieuwe vergunning moeten aanvragen.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor de interne verbouwingen, het aanleggen van het terras aan de achterzijde van de woning, het plaatsen van de pergola en het plaatsen van de veranda in de achtertuin. De interne verbouwingen zullen een positief effect hebben op de leefkwaliteit. De gelijkvloerse verdieping kent plaatselijk met de pergola een beperkte vergroting van het bouwvolume.

 

Ongunstig voor het plaatsen van de carport en de verharding in de voortuin. Omwille van te veel verharding die kan vermeden worden door een betere plaatsing van de carport op het perceel.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning in een open bebouwing aan de heer Lars Lammens gelegen te Hubert Malfaitlaan 21, 9051 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

De volgende werken worden uitgesloten uit de vergunning:

- het plaatsen van de carport en de verharding in de voortuin. Omwille van te veel verharding die kan vermeden worden door een betere plaatsing van de carport op het perceel.


Infiltratie

De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op deze veranda moet vertraagd gebeuren. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op de veranda terecht komt in de tuin te laten infiltreren, door de aanleg van een groendak of door het afvoeren van dit hemelwater naar een al dan niet bestaande hemelwaterput.

 

Riolering

In tegenstelling met het ontwerpplan mag het DWA-rioleringsstelsel in geen geval worden aangesloten op de gracht (zoals op het rioleringsplan aangeduid). Er is immers een openbare riolering aanwezig in de straat.

 

Daar de geplande wijzigingen een grote impact hebben op de tuin dient -in tegenstelling met het ontwerpplan- van de gelegenheid gebruik gemaakt te worden om het volledige interne rioleringsstelsel te ontdubbelen zodat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater). Zodra het rioleringsstelsel in de straat wordt ontdubbeld zal dit immers voor alle aangelanden opgelegd worden als verplichting.

Bijgevolg:

 

De aansluiting op het rioleringsnet is -in tegenstelling met het ontwerpplan- verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren of in een gracht te lozen is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.