Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00155 - OMV_2021151328 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Vogelhoekstraat 25, 25A en 25B, 9050 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:36
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00155 - OMV_2021151328 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Vogelhoekstraat 25, 25A en 25B, 9050 Gent - Weigering 2022_CBS_00155 - OMV_2021151328 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Vogelhoekstraat 25, 25A en 25B, 9050 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Bart De Smaele met als contactadres Vogelhoekstraat 25, 9051 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021151328) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Vogelhoekstraat 25, 25A en 25B, 9050 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 23 sectie B nrs. 505H en 506L2

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich in de Vogelhoekstraat, een zijstraat gelegen aan de westzijde van de Brusselsesteenweg. Het pand waarop voorliggende aanvraag betrekking heeft situeert zich in het gedeelte Vogelhoekstraat tussen de Brusselsesteenweg en de Eduard Pêcherstraat.

 

De straat wordt gekenmerkt door gesloten eengezinswoningen met twee bouwlagen en een zadeldak aan de noordzijde van de straat en een mix van eengezinswoningen in gesloten en halfopen bebouwing aan zuidzijde van de straat.

 

Het pand bevindt zich aan de zuidzijde van de Vogelhoekstraat en is de enige alleenstaande woning in de straat. De woning bevindt zich op 32,5 m achter de rooilijn en is bereikbaar via een lange oprit aan de rechterzijde van de voortuin. De woning zelf is 15,43 m breed en 11,19 m diep (afdak niet inbegrepen) en staat op minimum 2,15 m van de linker perceelsgrens en 4,81 m van de rechter perceelsgrens. Op 11,74 m achter de woning bevindt zich een loods. De ruimte tussen de woning en de loods is volledig verhard met grindverharding.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van de woning waarbij:

  • De bestaande veranda en het afdak aan de achterzijde worden verwijderd.
  • Het hoofdvolume van de bestaande woning wordt intern verbouwd. Aan de rechterzijde van de woning wordt de berging, zithoek en TV-hoek verbouwd tot inkomhal/wachtruimte, kantoor en vergaderruimte. Het resterende gedeelte van de woning wordt als woning behouden. De rode baksteen van het hoofdvolume wordt wit geschilderd. Het bestaande schrijnwerk wordt vervangen door nieuw antracietkleurig aluminimum schrijnwerk.
  • De bestaande achterbouw wordt uitgebreid met een nieuw volume van 2,40 m diep en 7,40 m breed aan achterzijde en met een nieuw volume van  2,69 m breed en 5,09 m diep aan rechterzijde.  De uitbreiding bevindt zich hiermee op ±2,35 m van de linker perceelsgrens, op ±9,34 m van het achterliggende magazijn en op ±12,50 m van de rechter perceelsgrens. De totale bouwdiepte van de woning, na uitbreiding, bedraagt 13,59 m.
    De vernieuwde nieuwe achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3,00 m tov het vloerpeil van de woning, 3,56 m tov het maaiveld ter hoogte van de linkerzijde van de uitbreiding en 3,28 m tov het nieuwe maaiveld ter hoogte van de rechterzijde van de uitbreiding. De gevels worden afgewerkt met antracietkleurige aluminium gevelbekleding.
  • De bestaande oprit wordt smaller gemaakt tot een breedte van ± 3,5 m. De vrijgekomen strook aan rechterzijde wordt voorzien van boompjes. Aan de rechterzijde van de oprit worden 3 parkeerplaatsen ingericht alsook een wandelpad tot de inkomhal/wachtruimte naar het kantoorgedeelte en 2 hellende vlakken naar de achteringang van de woning. De verharding tussen woning en magazijn wordt aan de linkerzijde en achterzijde van de uitbreiding opgebroken en ingezaaid als gazon. Een verharde strook van 4 m breed aan de voorzijde van het magazijn blijft behouden.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 24/04/1962 werd een vergunning afgeleverd voor uitbreiden magazijn. (1962 GB 650/8)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg VOGELHOEK, goedgekeurd op 6 april 1987, en is bestemd als zone voor open bebouwing. Het perceel is bestemd als “zone voor voortuinstroken”, “zone voor open bebouwing” en “zone voor koeren en tuinen”.
 

De aanvraag is NIET in overeenstemming met de voorschriften van het BPA Vogelhoek.

Volgens het BPA is voor voorliggend perceel een zone voor open bebouwing voor de woning bepaald met volgende voorschriften:

-      De bouwzone bevindt zich op minimaal 4 m van de zijdelingse perceelsgrens. De nieuwe aanbouw bevindt zich op 2,35 m van de linker perceelsgrens.

-      Volgens de ingetekende bouwzone in het BPA ligt de maximale bouwdiepte op de achterste gevellijn van de bestaande woning. De nieuwe aanbouw komt dieper dan de bestaande achtergevellijn waardoor de woning buiten de bouwzone uitbreidt. Een gedeelte van de uitbreiding bevindt zich dus in de zone voor koeren en tuinen. 

 

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse codex ruimtelijk ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

1)  Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.

2)  Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied/dienstverleningsgebieden/industriegebieden in de ruime zin/gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.

3)  Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.

4)  Elke aanvraag tot afwijking wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is.

Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent.

De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’. Voor deze aanvraag betreft dit een negatieve evaluatie.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Er wordt een nieuwe hemelwaterput voorzien met een inhoud van 15.000 l waarop de volledige dakoppervlakte van de woning wordt aangesloten. Er is herbruik van hemelwater voorzien via de aansluiting op de wc’s, wasmachine en een buitenkraantje. Vanuit de hemelwaterput is een overloop voorzien naar een bufferput met een inhoud van 3.000 l. de overloop van deze bufferput sluit aan op een bestaande vijver.

5.       Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput van 15.000 l waarop de volledige dakoppervlakte van de woning wordt aangesloten en met herbruik via de aansluiting op de wc’s, wasmachine en een buitenkraantje. Vanuit de hemelwaterput is een overloop voorzien naar een bufferput met een inhoud van 3.000 l. de overloop van deze bufferput sluit aan op een bestaande vijver.

Er wordt voldaan aan de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement alsook de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Bovendien zal een bufferput voorzien worden met een overloop naar een bestaande vijver, zodat het  hemelwater volledig op eigen terrein verder kan infiltreren.

 

Daarnaast wordt de verharde oppervlakte op terrein verminderd. Zo wordt de oprit versmald en wordt ook aan de achterzijde een deel van de verharding uitgebroken. In totaal wordt de verharde oppervlakte op het perceel verminderd van ±502 m² naar ±397 m², hetgeen een positief verhaal is voor de waterhuishouding.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 29 oktober 2021 tot 27 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Met voorliggende uitbreiding wordt een gedeelte van de woning verbouwd tot kantoorruimte en wordt achteraan een uitbreiding gerealiseerd in functie van de woning. De uitbreiding van de woning bevindt zich echter gedeeltelijk in de zone voor koeren en tuinen volgens het BPA. De nieuwe aanbouw bevindt zich namelijk op slechts 2,30 m van de linker perceelsgrens en bevindt zich gedeeltelijk in de achtertuin. Dit is niet aanvaardbaar omwille van volgende redenen:

 

Alleenstaande woningen dienen conform de algemene gehanteerde richtlijnen steeds ingeplant op 3 m van de zijdelingse perceelsgrenzen. Woningen die reeds op kleinere afmetingen tot de perceelsgrenzen werden ingeplant, kunnen op deze afstanden in stand gehouden worden. Uitbreidingen moeten, waar dit ruimtelijk mogelijk is en het perceel voldoende ruim is, steeds op minimum 3 m van de zijdelingse perceelsgrenzen worden ingeplant. Er is op voormeld perceel ruim voldoende ruimte om te voorzien in een uitbreiding die zich op minimaal 3 m tot de perceelsgrens bevindt. Daarnaast is een dergelijke kleine afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens, gelet op de inplanting van voorliggende woning zeer diep op het perceel en dieper dan de aanpalende halfopen woning, omwille van de ruimtelijke impact op de aanpalende eigenaar niet gewenst.

 

Daarnaast bevindt een gedeelte van de uitbreiding zich in de achtertuin (binnen de zone voor koeren en tuinen volgens het BPA). Algemeen stimuleren we minder bebouwing in functie van het onthardingsprincipe. Aangezien de woning volgens het BPA over een ruime bouwzone beschikt met nog veel uitbreidingsmogelijkheden aan de voorzijde en gedeeltelijk aan de achterzijde rechts van de bestaande woning is een uitbreiding in de tuinzone niet te verantwoorden. Dit principe werd ook bekrachtigd in de beleidsnota Ruimtelijk Rendement.

 

Samen met de verbouwing en uitbreiding van de woning, wordt ook de bestaande verharding aangepast. We betreuren de grote oppervlakte aan verhardingen. Deze verhardingen zijn omwille van de diepe inplanting van het magazijn op het perceel en gelet op het waterdoorlatende gebruik, wel aanvaardbaar. Er worden bovendien inspanningen geleverd om de verhardingen te beperken. De oppervlakte aan verhardingen wordt teruggebracht op ±387 m² (komende van ±502 m). Dit is een positieve evolutie. De oppervlakte aan verharding lijken hiermee in verhouding te staan tot de aanwezige bebouwing en tot het perceel.

 

Voor de nieuwe parkeerplaatsen is het meer aangewezen om te werken met grasdallen, op die manier wordt ook aan de rechterzijde van de woning bijgedragen tot het groene karakter van het perceel.

 

Gelet op de te kleine afstand van de uitbreiding tot de zijdelingse perceelsgrens en gelet op het feit dat de uitbreiding zich gedeeltelijk in de achtertuin bevindt is de aanvraag niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Bovendien biedt het BPA voldoende alternatieve uitbreidingsmogelijkheden.


CONCLUSIE

Ongunstig advies, de nieuwe aanbouw bevindt zich in de zone voor koeren en tuinen volgens het BPA (en dit op slechts 2,30 m van de linker perceelsgrens en gedeeltelijk in de achtertuin). Aangezien de woning conform het BPA ruime uitbreidingsmogelijkheden heeft binnen de bouwzone, wordt een afwijking niet toegestaan en onverenigbaar geacht met de goede ruimtelijke ordening.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor verbouwen van een eengezinswoning aan de heer Bart De Smaele gelegen te Vogelhoekstraat 25, 25A en 25B, 9050 Gent.