Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00159 - OMV_2021165688 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Elshout 13, 9031 Drongen - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00159 - OMV_2021165688 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Elshout 13, 9031 Drongen - Vergunning 2022_CBS_00159 - OMV_2021165688 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Elshout 13, 9031 Drongen - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Kristof Bijtebier - Sabine De Moor met als contactadres Elshout 13, 9031 Drongen hebben een aanvraag (OMV_2021165688) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning

• Adres: Elshout 13, 9031 Drongen

Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie C nr. 359M

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich in Elshout in Drongen. De omgeving wordt gekenmerkt door open bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen en landbouwbedrijven. Het perceel heeft een oppervlakte van ca. 965 m² en grenst aan de achterzijde aan de Holisstraat.

 

Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning bestaande uit 2 bouwlagen en een hellend dak. De woning bevindt zich op 6 m van de rooilijn en heeft een bouwdiepte van 13 m. Aan de linkerzijde bevindt zich een aangebouwde carport tot tegen de linker zij perceelsgrens. In de achtertuin bevindt zich een tuinberging van ca. 22 m².

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van de woning door een aanbouw - bestaande uit 2 bouwlagen met een plat dak - aan de voorzijde van de woning  te voorzien. De uitbreiding heeft een oppervlakte van ca. 32 m² en wordt ingericht als hobby- en bureauruimte met wc op de gelijkvloerse verdieping en als slaapkamer met dressing op de eerste verdieping.

 

De nieuwe bouwdiepte bedraagt 16,00 m. De kroonlijsthoogte van de aanbouw bedraagt 6,15 m ten opzichte van het tuinmaaiveld. De afstand tot de rooilijn blijft 6,00 m en ook de zijdelingse tuinstrook van 4,00 m blijft behouden. De gevel wordt afgewerkt in geel gevelmetselwerk, gelijkaardig aan de bestaande gevelbekleding van het hoofdgebouw. In de voorgevel worden, zowel op de gelijkvloerse als op de eerste verdieping, ramen voorzien.

 

De bestaande woning wordt slechts licht gewijzigd. De inkomdeur wordt verplaatst naar de zijgevel. Op de gelijkvloerse verdieping wordt de nieuwe aanbouw toegankelijk gemaakt vanuit de inkom. De wasplaats wordt omgevormd tot berging. Op de eerste verdieping wordt de slaapkamer aan de voorzijde ingericht als wasplaats. In de nachthal wordt een opening naar de nieuwe aanbouw gemaakt.

 

Er wordt een nieuw toegangspad naar de nieuwe voordeur aangelegd met een breedte van 1 m, vertrekkende van de bestaande oprit. De nieuwe verharding bedraagt ca. 16 m². De bestaande oprit naar de garage en carport heeft een oppervlakte van ca. 71 m².

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 08/04/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van koe- en varkensstal. (1964 DR 050)

* Op 20/09/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van varkensstallen. (1967 DR 111)

* Op 09/06/2005 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een alleenstaande woning. (2005/10035)

* Op 28/03/2013 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een carport. (2013/10018)

 

Verkavelingsvergunningen

* Op 29/10/1998 werd een vergunning afgeleverd voor nieuwe verkaveling. (1997 DR 383/00)

* Op 10/02/2005 werd een vergunning afgeleverd voor wijziging van een bestaande verkaveling. (2004 DR 383/04)

* Op 11/10/2012 werd een vergunning afgeleverd voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor lot 2. (2012 DR 383/07)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met landelijk karakter volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1997 DR 383/00 van 29/10/1998). De aanvraag heeft betrekking op lot 2. De zonering volgens deze verkaveling is zone voor hoofdgebouwen.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

De aanvraag is niet in overeenstemming met artikel 12 van dit reglement.

Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden, uiteraard om de problematiek van wateroverlast en verdroging zoveel mogelijk te voorkomen. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

 

Voorliggend voorstel voorziet niet strikt noodzakelijke verharding in de voortuin, dit is niet aanvaardbaar. De verharding moet beperkt worden tot een oprit met een maximale breedte van 4,5 m naar de garage toe en een maximale breedte van 3,00 m naar de carport en een toegangspad van maximaal 1,50 m breed naar de voordeur. De overige verharding wordt uit de vergunning gesloten (zie aanduiding op plannen).

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de bestaande hemelwaterput met herbruik van 10000l.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze eengezinswoning. Het voorzien van een uitbreiding maakt het mogelijk een bureauruimte en bijkomende slaapkamer te voorzien voor de eengezinswoning. De aanbouw zorgt voor een compacte uitbreiding van de woning met een beperkte impact op de tuinzone. De nieuwe bouwdiepte van 16 m is aanvaardbaar. De gevel van de nieuwe aanbouw wordt afgewerkt in dezelfde materialen als het hoofdgebouw, waardoor de aanbouw visueel goed aansluit bij de woning. Het platte dak dient echter wel aangelegd te worden als groendak, dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

 

De afstand tot de aanpalenden blijft voldoende groot, waardoor er de buren geen  onaanvaardbare vermindering van de belichting, bezonning en/of zichten zullen ervaren. De impact op de omgeving is bijgevolg beperkt.

 

Er wordt een nieuw toegangspad naar de nieuwe voordeur aangelegd met een breedte van 1 m, dit is aanvaardbaar. De bestaande verharding in de voortuin is echter niet aanvaardbaar. De verharding moet beperkt worden tot een toegangspad naar de voordeur, een oprit met een maximale breedte van 4,5 m naar de garage toe en een maximale breedte van 3,00 m naar de carport. De overige verharding wordt uit de vergunning gesloten (zie plannenset).

 

In conclusie kan worden gesteld dat – mits het uitvoeren van de bijzondere voorwaarden - het bouwvolume, de gevelmaterialen en de binnenindeling ruimtelijk en esthetisch aanvaardbaar zijn binnen hun omgeving en bijdragen tot een hogere woonkwaliteit voor de betreffende eengezinswoning.
 


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning aan Kristof Bijtebier - Sabine De Moor gelegen te Elshout 13, 9031 Drongen.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Verharding in de voortuin:

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. De verharding moet beperkt worden tot een oprit met een maximale breedte van 4,5 m naar de garage toe en een maximale breedte van 3,00 m naar de carport en een toegangspad van maximaal 1,50 m breed naar de voordeur. De overige verharding wordt uit de vergunning gesloten (zie aanduiding op plan).

 

Riolering:

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de te maken rioolaansluiting. Indien er een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting aanwezig is, is de diepteligging hiervan bindend. De wachtaansluitingen mogen niet dieper dan 70 cm onder het maaiveld zitten.

De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de toekomstige straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50 cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering.

 

De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt erop gevestigd dat er in de Elshout nog geen riolering aanwezig is. De aanvrager kan zich nooit op het Stadsbestuur beroepen, bij moeilijkheden die zich zouden kunnen voordoen ten gevolge van een ontbrekende riolering.

Bij een toekomstige aanleg van de riolering, wordt de rioolvertakking door Farys geplaatst. De buis waarop Farys de aansluiting naar de openbare riolering realiseert, moet zo geplaatst worden dat de uitvoering van een spie/mofverbinding of krimpmofverbinding mogelijk is.

Die buis moet voorzien zijn van een BENOR - merk en van het volgende materiaaltype zijn:

-ofwel grésbuis volgens norm NBN EN 295 met een inwendige diameter van 150 millimeter

-ofwel PVC-buis voor riolering volgens norm NBN T42-108 met inwendige diameter van 160 millimeter.

 

Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De private riolering dient daarom volledig op privaat domein geurdicht afgeschermd te worden van openbare riolering.

Het tegengaan van geurhinder als gevolg van de eigen private riolering dient ook volledig op privaat domein aangepakt te worden. Het is niet toegestaan hiertoe ingrepen te voorzien in het openbaar domein. Om geurhinder als

gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: http://www.farys.be/richtlijnengeurhinder

 

Rioolvertakking:

Voor de toekomstige aansluiting van de privéwaterafvoer op het openbaar rioleringsstelsel moet u een aanvraag indienen. Dit kan:

- via de website: www.farys.be/rioolaansluiting-aanvragen

- per post: FARYS|TMVW, Stropstraat 1, 9000 Gent

- telefonisch: via het nummer 078 35 35 99.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht. FARYS|TMVW voert het gedeelte van de werken op het openbaar domein uit. Als er een bestaande aansluiting aanwezig is (bv een aansluiting op een gracht of ingebuisde gracht), dan moet u deze verplicht gebruiken. Zowel de positie als de diepte van deze aansluiting zijn bindend.

 

De aanvrager moet zich voor de aanleg van de privéwaterafvoer houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen

 

De privéwaterafvoer mag enkel geplaatst worden na goedkeuring van FARYS|TMVW : tijdens een technische evaluatie ter plaatse worden zowel het aansluitpunt als de diepte van de aansluiting bekeken.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden stelsel mogelijk is ( d.i. afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater). De afvalwaterleiding moet hierbij doorgetrokken worden als wachtleiding tot het openbaar domein.

Indien het niet mogelijk is dat het regenwater ter plaatse infiltreert of in een gracht loost voorzien dan ook de wachtleiding voor regenwater naar het openbaar domein.

(Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden. Na deze aanleg mag er enkel nog fecaal water in de septische put lozen.)

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer.

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put, alle afvalwater en alle afvoeren van toiletten dienen hierop aan te sluiten (zie VLAREM).

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden en zal dit voor de aangelanden eveneens opgelegd worden. Na deze aanleg mag er enkel nog fecaal water in de septische put lozen.

 

Openbaar domein:

Oprit:

Het is de bouwheer nooit toegestaan geweest om zelf opritten of paden aan te leggen op het openbaar domein. Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 4,5 meter op het openbaar domein worden toegestaan. Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.

 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad worden opgebroken. Dit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, haag, verschil in materialen etc.).  

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).