Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00154 - OMV_2021154684 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een bestaande eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Schoonakker 8, 9041 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:36
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00154 - OMV_2021154684 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een bestaande eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Schoonakker 8, 9041 Gent - Vergunning 2022_CBS_00154 - OMV_2021154684 R - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een bestaande eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Schoonakker 8, 9041 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Bert  Lemmers - Joyce Mistiaen met als contactadres Schoonakker 8, 9041 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021154684) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 2 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: verbouwen van een bestaande eengezinswoning

• Adres: Schoonakker 8, 9041 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 175A

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 18 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Schoonakker in Oostakker. Dit randstedelijk verkaveld gebied kenmerkt zich voornamelijk door de aanwezigheid van vrijstaande eengezinswoningen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlagen met een hellend dak.

 

Recent werd een weigering (ref. nr. OMV_2021045618) afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning. De aanvraag was strijdig met de voorschriften van het BPA Centrum en kwam niet in aanmerking voor de afwijkingsmogelijkheden bepaald volgens artikel 4.4.9/1.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt een nieuwe gelijkvloerse aanbouw gebouwd. De totale bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume) bedraagt 13,90m. De aanbouw wordt afgewerkt met een hellend dak. De kroonlijsthoogte bedraagt 2,45m en de nokhoogte 3,80m. De ruimte wordt ingericht als familiekamer. Na de werken is de tuinzone, op het minst diepe punt, 9,40 m diep.

 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 29/07/2021 werd een weigering afgeleverd voor verbouwen van een eengezinswoning (OMV_2021045618).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 17/07/1997 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van een eengezinswoning met ingebouwde garage en het plaatsen van een tuinhuisje. (1997/50089)

 

Verkavelingsvergunningen

* Op 19/12/1996 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1996 OO 376/00)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg CENTRUM 1, goedgekeurd op 6 februari 1986, en is bestemd als zone voor tuinstroken met bouwverbod, zone voor open bebouwing en zone voor koeren en tuinen.

 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften:

-          Het gebouw moet een afstand van minimum 10m houden tot de achterste perceelsgrens. De nieuwe aanbouw houdt een afstand van ca. 9,40 m van de achterste perceelsgrens.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De afwijking op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg is aanvaardbaar om volgende redenen:

1.Er is geen oneigenlijke wijziging van de voorschriften van de het BPA. De afwijking geeft geen aanleiding tot een bestemmingswijziging.

2.De algemene strekking van het BPA blijft geëerbiedigd.

3.De afwijking is in overeenstemming met de goede ruimtelijke aanleg van het gebied. De afwijkingsaanvraag heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.

 

Er wordt beperkt afgeweken van de minimaal gevraagde tuindiepte. Aangezien dit een vrij ruim perceel betreft, kan er worden gesteld dat na de werken de tuinzone voldoende groot blijft.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1996 OO 376/00 van 19/12/1996). De aanvraag heeft betrekking op lot 5. Op het perceel wordt een voortuinstrook en een bouwzone afgebakend.

 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften:

-      Het gebouw moet een afstand van minimum 10m houden tot de achterste perceelsgrens. De nieuwe aanbouw houdt een afstand van ca. 9,40 m van de achterste perceelsgrens.

 

Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie ‘Hoofstuk 8: Omgevingstoets’). Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op deze aanbouw moet vertraagd gebeuren. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op de aanbouw terecht komt in de tuin te laten infiltreren, door de aanleg van een groendak of door het afvoeren van dit hemelwater naar een al dan niet bestaande hemelwaterput. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Het opgevangen hemelwater mag dus niet rechtstreeks worden afgevoerd naar de openbare riolering.

 

Indien hieraan wordt voldaan kan er in alle redelijkheid geoordeeld worden dat de bouwwerken geen schadelijk effect veroorzaken op de waterhuishouding van dit gebied.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 oktober 2021 tot 24 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het doel van de aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van de bestaande eengezinswoning. Ter hoogte van de eethoek en keuken zal intern een muur worden gesloopt om een open leefplan te creëren. Als verlengde van de keuken bouwt men een gelijkvloerse aanbouw waar men een familiekamer voorziet. Aanpalend aan de familiekamer en de achtergevel van de bestaande woning wordt een nieuwe terras aangelegd (24 m²).

Recent werd een weigering (ref. nr. OMV_2021045618) afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning. De aanvraag was in strijd met het geldende BPA en de verkaveling. Er werd teveel afgeweken van de minimale tuinzone. Achteraf werd vastgesteld dat de verkeerde perceelsafmetingen op het plan werden weergegeven. Het is de verantwoordelijkheid van de architect om de juiste plannen en informatie aan te leveren. In de huidige aanvraag werd de diepte van het perceel bijgesteld van 26 m naar 28 m. Bij nameten klopt het dat het perceel een diepte van 28 m bezit.

 

De woonuitbreiding vergroot de woning, hiermee gepaard wordt de tuinzone plaatselijk in diepte beperkt. De tuinzone bedraagt minimaal 9,40 m. Hiermee is de aanvraag in strijd met het BPA en de geldende verkaveling die een minimale tuinzone met een diepte van 10 m vraagt. Echter kan een beperkte afwijking toegestaan worden. De woonuitbreiding heeft een beperkte breedte nl. 4 m waardoor de extra ingenomen ruimte maar 18 m² betreft. Aangezien dit een vrij ruim perceel betreft, kan er worden gesteld dat na de werken de tuinzone voldoende groot blijft.

Er bevindt zich reeds een bijgebouw (18 m²) in de tuin. Met het plaatsen van de woonuitbreiding wordt het niet toegestaan extra bijgebouwen in de tuin op te richten. Door het plaatsen van extra bijgebouwen wordt de tuinzone te sterk versnipperd. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.


CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor verbouwen van een bestaande eengezinswoning aan Bert  Lemmers - Joyce Mistiaen gelegen te Schoonakker 8, 9041 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Bijgebouwen tuinzone:

Het wordt niet toegestaan om extra bijgebouwen in de tuinzone op te richten.

 

Hemelwaterafvoer:

De afvoer van het hemelwater dat terecht komt op deze aanbouw moet vertraagd gebeuren. Dit kan door het opgevangen hemelwater dat op de aanbouw terecht komt in de tuin te laten infiltreren, door de aanleg van een groendak of door het afvoeren van dit hemelwater naar een al dan niet bestaande hemelwaterput. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Het opgevangen hemelwater mag dus niet rechtstreeks worden afgevoerd naar de openbare riolering.

 

Openbaar domein:

Er wordt slechts één oprit met een breedte van maximum 3,00 meter op het openbaar domein toegestaan. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangepast worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer.

 

Riolering:

In tegenstelling met het ontwerpplan moet de interne dient gescheiden aangelegd worden zodat deze op een correcte manier kan aangesloten worden zodra het rioleringsstelsel in de straat wordt ontdubbeld. Op dat moment wordt dit voor alle aangelanden immers opgelegd als verplichting. (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

  • De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
  • De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
  • Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.


 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

In functie van een eventuele werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).