Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00169 - OMV_2021167515 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van het verbouwen van een meergezinswoning (wijziging OMV_2020135931) - zonder openbaar onderzoek - Poelsnepstraat 2 - 4, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00169 - OMV_2021167515 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van het verbouwen van een meergezinswoning (wijziging OMV_2020135931) - zonder openbaar onderzoek - Poelsnepstraat 2 - 4, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00169 - OMV_2021167515 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van het verbouwen van een meergezinswoning (wijziging OMV_2020135931) - zonder openbaar onderzoek - Poelsnepstraat 2 - 4, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Wouter Philippe met als contactadres Lebeekstraat 17B, 9052 Zwijnaarde heeft een aanvraag (OMV_2021167515) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het regulariseren van het verbouwen van een meergezinswoning (wijziging OMV_2020135931)

• Adres: Poelsnepstraat 2 - 4, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nrs. 678R3 en 678P3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 22 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag situeert zich Poelsnepstraat, ten zuiden en vlakbij het station Gent-Sint-Pieters en de spoorweg. De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door rijwoningen. Deze aanvraag heeft enkel betrekking op het pand op de hoek van de Poelsnepstraat en de Sint-Denijslaan; m.a.w. het pand met huisnummers 2-4. Het pand met nr. 8 en 10 werden recent afgesplitst en wordt bijgevolg niet verder vermeld in dit verslag.

 

De laatst vergunde toestand van het hoekpand betreft een meergezinswoning met vier entiteiten. Het gabarit bestaat uit drie bouwlagen met een ondergeschikte vierde bouwlaag op de hoek van het pand (OMV_2020135931, voorwaardelijk vergund op 21/01/2021). Op 12/10/2021 werd een weigering afgeleverd voor de regularisatie van een aantal werken. De aanvraag was strijdig met het algemeen bouwreglement inzake natuurlijke verlichting. Daarnaast hadden de ingrepen een negatieve impact op de woonkwaliteit, zorgde het dakterras voor inkijk en werden de opgelegde voorwaarden in de voorgaande vergunning niet aangepast op de plannen.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag worden opnieuw beperkte wijzigingen doorgevoerd (regularisatie).

Gelijkvloers

-      Vergroten fietsenstalling tot 14,31 m²;

-      Opsplitsen berging naar aparte berging met afvalruimte;

-      Verkleinen appartement tot 75,58 m² en herinrichten badkamer.

 

Verdieping 1 (gelijkaardig als bij de voorgaande weigering)

-      Vergroten appartement tot 95,02 m² door het inpandige terras aan de straatzijde in te richten als keukenruimte. Het appartement beschikt hierdoor over één buitenruimte aan de achterzijde van het pand met een oppervlakte van 9,75 m². De gevelopening aan de straatzijde wordt afgewerkt met een raam en zwart schrijnwerk cfr. de overige verdiepingen.

 

Verdieping 2

-      De vide boven het terras aan de straatzijde van verdieping 1 wordt deels dichtgemaakt en ingericht als eetruimte. Hierdoor vergroot het appartement naar 88,43 m² (NVO) (t.o.v. 90,43 m² van de vorige weigering). De gevelopening aan de straatzijde wordt afgewerkt met een raam en zwart schrijnwerk cfr. de overige verdiepingen;

-      Het terras aan de straatzijde wordt vergroot tot 9,23 m² (t.o.v. 7,46 m² van de vorige weigering);

-      De vide boven het terras aan de achterzijde van verdieping 1 wordt verkleint van 3,42 m tot een breedte van 1,66 m;

-      De nota vermeldt dat de ramen die zich rondom de vide bevinden tot een hoogte van 1,80 m met melkglas zullen worden uitgevoerd, om inkijk naar het onderliggende terras te vermijden.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 12/10/2021 werd een weigering afgeleverd voor de regularisatie van een meergezinswoning. (OMV_2021130489)
De aanvraag is strijdig met het algemeen bouwreglement inzake natuurlijke verlichting. Daarnaast hebben de ingrepen een negatieve impact op de woonkwaliteit, zorgt het dakterras voor inkijk en werden de opgelegde voorwaarden in de voorgaande vergunning niet aangepast op de plannen.

* Op 21/01/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verbouwen van twee appartementen met een handelsruimte naar vier appartementen (OMV_2020135931).

* Op 27/06/2019 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het regulariseren van de verbouwing van een eengezinswoning met handelszaak naar een meergezinswoning met handelszaak (OMV_2019053871).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 14/04/1980 werd een vergunning afgeleverd voor het inrichten van het gelijkvloers van een bestaand gebouw als winkel. (KW P-10-80)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 1 december 2021 onder ref. 067073-001/NVDV/2021:
zie omgevingsloket

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Infrabel NV Directie I-I.NW afgeleverd op 26 november 2021 onder ref. 3516.2021.638.GENT:
zie omgevingsloket

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen. Er gebeuren geen werken aan de gemene muren.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De functionele inpasbaarheid en het gerealiseerde bouwvolume zijn reeds vergund. Bijgevolg worden enkel de wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand beoordeeld.

Ten opzichte van de vorige geweigerde aanvraag werd het dossier aangepast. De vergunde vide op de 2de verdieping wordt opnieuw gehalveerd maar deze keer niet volledig dichtgemaakt met een terras maar dus voor de helft opengelaten. Hierdoor is het terras op het eerste verdiep er onder, voor de helft overbouwd en voor de andere helft opengelaten. Er kan geconcludeerd worden dat ten op zichte van de geweigerde aanvraag de nieuwe ingrepen een verbetering zijn. Ten op zichte van de vergunde toestand gaat het wel nog steeds om een kwaliteitsvermindering doordat er op het eerste verdiep enerzijds een inpandig terras verdwijnt en anderzijds het bestaande terras voor de helft overbouwd wordt. Deze nieuwe voorliggende aanvraag voldoet wel aan het algemeen bouwreglement inzake natuurlijke verlichting. Bijgevolg kunnen de ingrepen aanvaard worden. De woonkwaliteit is voldoende groot.

 

Het halveren van de vide zorgt er opnieuw voor dat er een korte afstand tussen de leefruimte en de slaapkamer ontstaat (1,66 m). Hier ontstaat een vis-a-vis tussen beide ruimtes die niet veel kwaliteiten biedt. Men lost dit op door de ramen van melkglas te voorzien. Melkglas zal het zicht inderdaad verminderen maar tegelijk zal ook de lichtinval beperken. De ingrepen op de 2de verdieping zijn ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

 

De ingrepen op het gelijkvloers zijn ook aanvaardbaar. De fietsenberging wordt wat vergroot en de woonentiteit heeft voldoende kwaliteit.

 

Gevelafwerking

Wat betreft de gevelafwerking zijn er veel onduidelijkheden. In de beschrijvende nota staat vermeld dat de voorgevel ondertussen her-afgewerkt is en dat ook de luifel verwijderd is. Volgens de meegeleverde foto’s blijkt dit niet het geval te zijn. Nog steeds is de natuurstenen afwerking te zien. Nog steeds is de luifel (en de bijkomende uitwerking met publiciteit) te zien. In de vergunning OMV_2020135931 werden voorwaarden opgelegd wat betreft de dikte van de isolatie/gevelafwerking. Deze voorwaarden zijn niet opgenomen in de plannen van de vergunde toestand. Dit leidt tot heel wat verwarring.

 

Omtrent de nieuwe afwerking is nu nergens sprake van isolatie (indien deze alsnog zou voorzien zijn is er ook geen verhouding terug te vinden van de isolatiedikte met de dikte van de plankenafwerking…). Het advies gaat er dus vanuit dat er enkel een gevelafwerking wordt voorzien zonder isolatie.

 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het regulariseren van het verbouwen van een meergezinswoning (wijziging OMV_2020135931) aan de heer Wouter Philippe gelegen te Poelsnepstraat 2 - 4, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 Openbaar domein

Indien de nieuwe gevelafwerking van de voorgevel meer dan 1 cm buiten de rooilijn komt dient de gevel zo diep afgekapt te worden als de volledige dikte van de nieuwe bekleding. Op die manier zal het nieuwe gevelvlak, na de afwerking, de rooilijn volgen. De gevelbekleding mag in geen geval steunen op de trottoirverharding. Dit om te vermijden dat bij een toekomstige heraanleg van het trottoir de gevelbekleding beschadigd wordt. Het is eveneens aangewezen om de nieuwe gevelbekleding uit te voeren tot een tiental cm onder het maaiveld. Dit om te vermijden dat bij een toekomstige heraanleg van het trottoir op een lager peil, een deel van de muur onafgewerkt zou staan. Om dit te realiseren, is het de bouwheer toegestaan over de volledige lengte van de gevel een rij tegels van het trottoir uit te breken en deze na de gevelbezetting deskundig terug te plaatsen.

 

Ook constructieve elementen (ramen en deuren) mogen niet voorbij de huidige rooilijn geplaatst worden! Bovendien mogen deuren en ramen op het gelijkvloers niet opendraaien over openbaar domein.

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

-      De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

-      Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.
 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

Voor het tijdelijk wegnemen en terugplaatsen van de gevelarmatuur van de openbare verlichting, moet contact worden opgenomen met de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, fax: 09/266.79.39, via e-mail: openbareverlichting@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent. De aannemer van Fluvius heeft 2 maanden doorlooptijd om deze werken in te plannen en uit te voeren. Indien vereist kan er tijdelijke verlichting opgelegd worden. De armatuur mag onder geen beding door iemand anders behalve de aannemer van Fluvius weggenomen worden.

Het straatnaambord dat op de gevel bevestigd is, moet voor de aanvang van de werken voorzichtig worden afgenomen en bezorgd aan Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Proeftuinstraat 45, 9000 Gent, tel.: 09/269.97.40. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).