Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00168 - OMV_2021141875 R - omgevingsaanvraag voor bijstelling voor lot 25: van bestemming meergezinswoning naar 5 eengezinswoningen en het aanpassen van parkeervakken en aanleg voetpadzones - met openbaar onderzoek - Braamakker, 9041 Oostakker - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00168 - OMV_2021141875 R - omgevingsaanvraag voor bijstelling voor lot 25: van bestemming meergezinswoning naar 5 eengezinswoningen en het aanpassen van parkeervakken en aanleg voetpadzones - met openbaar onderzoek - Braamakker, 9041 Oostakker - Vergunning 2022_CBS_00168 - OMV_2021141875 R - omgevingsaanvraag voor bijstelling voor lot 25: van bestemming meergezinswoning naar 5 eengezinswoningen en het aanpassen van parkeervakken en aanleg voetpadzones - met openbaar onderzoek - Braamakker, 9041 Oostakker - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Building Wings BVBA met als contactadres Lavoordestraat 33/A, 8750 Wingene en De heer Jean-Marie  Van Wanseele met als contactadres Lavoordestraat 33A, 8750 Wingene heeft een aanvraag (OMV_2021141875) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 september 2021.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een bijstelling van een vergunde verkaveling handelt over:

• Onderwerp: bijstelling voor lot 25: van bestemming meergezinswoning naar 5 eengezinswoningen en het aanpassen van parkeervakken en aanleg voetpadzones

• Adres: Braamakker , 9041 Oostakker

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie D nrs. 917E2 en 920D

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 oktober 2021.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 16 december 2021:

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag heeft betrekking op lot 25 binnen de verkaveling 2008 OO 445/00. De verkaveling is gelegen in Oostakker langs de Braamakker. De verkaveling is gelegen in het binnengebied van de John Kennedylaan, de Lourdesstraat en de Katoenstraat. In de omgeving is open bebouwing de dominante bouwtypologie, halfopen en gesloten bebouwing is minder aanwezig.

Binnen de verkaveling werden alle loten bestemd voor eengezinswoningen (halfopen en gesloten bebouwing) reeds bebouwd of zijn de woning in opbouw. Het openbaar domein is aangelegd.

Lot 25 bestemd voor een meergezinswoning is op heden braakliggend.

 

De aanvraag betreft een verkavelingsbijstelling voor lot 25. De bijstelling betreft het wijzigen van de bestemming meergezinswoning naar eengezinswoningen. Het lot 25 wordt verdeeld in vijf loten waarvan de loten 25A en 25E bestemd zijn voor halfopen bebouwing en de loten 25B – 25D bestemd zijn voor gesloten bebouwing. Voor het realiseren hiervan dienen de bestaande parkeervakken aangepast te worden en moeten voetpadzones aangelegd worden.

 

De loten beschikken over een voortuinstrook van 1,50 m. De bouwzones hebben een breedte van 6 m aan de voorbouwlijn en een diepte van 12 m.

Lot 25A heeft een oppervlakte van 284 m² en is bestemd voor halfopen bebouwing. Het perceel beschikt over een zijtuinstrook van 2,60 m breed en heeft een achtertuinzone met een diepte van 19,50 m. Het toegangspad tot de woning dient gekoppeld te worden met het pad voor lot 25B.

Lot 25B heeft een oppervlakte van 198 m² en is bestemd voor gesloten bebouwing. Het perceel heeft een achtertuinzone met een diepte van 19,50 m.

Lot 25C heeft een oppervlakte van 197 m² en is bestemd voor gesloten bebouwing. Het perceel heeft een achtertuinzone met een minimale diepte van 18,50 m. Het toegangspad tot de woning dient gekoppeld te worden met het pad voor lot 25D.

Lot 25D heeft een oppervlakte van 176 m² en is bestemd voor gesloten bebouwing. Het perceel heeft een achtertuinzone met een minimale diepte van 13 m.

Lot 25E heeft een oppervlakte van 209 m² en is bestemd voor halfopen bebouwing. Het perceel heeft een driehoekige vorm, de bouwzone verschilt hier ligt van de vier andere bouwzones. Ter hoogte van de rechter zijgevel wordt een insprong gemaakt, de achterbouwlijn heeft een breedte van 4,74 m  Er is een zijtuinstrook aanwezig met een minimale breedte van 3,52 m met een zone voor carport (5,50 m x 3 m). De woning beschikt over een achtertuinzone met een gemiddelde diepte van 6,50 m.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Verkavelingsvergunningen

  • Op 19/11/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het verkavelen van gronden in 24 loten bestemd voor eengezinswoningen en 1 lot voor een meergezinswoning voor maximaal 12 woongelegenheden, aanleg van wegenis en groenaanleg. (2008 OO 445/00)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 30 november 2021 onder ref. VK-21-1313:
Drinkwater

Deze aanvraag betreft de bijstelling voor LOT 25:

Van bestemming meergezinswoning naar 5 eengezinswoningen (lot 25A tot lot 25E). Het aanpassen van parkeervakken en aanleg voetpadzones.

Lot 25A, lot 25B, lot 25C, lot 25D en lot 25E van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

 

Verder hebben we ook geen opmerkingen en/of bezwaren voor het aanpassen van parkeervakken en de aanleg van voetpadzones indien dit ons reeds aanwezig drinkwaterdistributienet niet in gedrang/gevaar brengt.

 

Ons advies is gunstig zolang dit geen schade aan ons drinkwaterdistributienet veroorzaakt.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de geplande aanvraag in het centraal gebied. In de zone van de geplande aanvraag ligt een gescheiden rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

 

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. De inhoud van de tank bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

De aanvraag omvat een wijziging van een lot voor een meergezinswoning naar 5 loten voor eengezinswoningen.

 

Elk lot dient afzonderlijk te worden aangesloten op de riolering. Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwater en één voor regenwater.

 

Bij de uitvoering van de oorspronkelijke verkaveling is voor lot 25 1 DWA- en 1 RWA-huisaansluiting voorzien.

 

Deze bestaande aansluiting wordt gebruikt voor lot 25E. Voor de loten 25A, 25B, 25C en 25D worden nieuwe huisaansluitingen voorzien. Voor de bouwaanvraag van elke woning zal moeten voldaan zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en moet een hemelwaterformulier van stad Gent worden toegevoegd aan het dossier.

 

Zowel het private DWA-stelsel als RWA-stelsel dient gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het huisaansluitputje wordt niet toegelaten.

 

De nodige huisaansluitingen wordt uitgevoerd door een aannemer aangesteld door de ontwikkelaar. Hiertoe wordt een technisch dossier opgemaakt. Hierbij onze bemerkingen op bestek en raming.

 

Besluit

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

 

Hierbij worden volgende voorwaarden opgelegd:

• Opmaak van een technisch dossier, waarbij bovenstaande bemerkingen zijn verwerkt, (aangepast aan de bijzondere voorwaarden en eventuele wijzigingen ingevolge bijkomende technische opmerkingen of hydraulische noodzaak) dat bestaat uit een grondplan van alle rioleringswerken en wegeniswerken met bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken. Tot het technisch dossier behoren naast de plannen ook een bestek, raming der werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van FARYS op dit technisch dossier. Zonder schriftelijke goedkeuring op het technisch dossier kan FARYS steeds opmerkingen formuleren.

• We vragen om FARYS|TMVW minimum 1 maand voor de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 9 november 2021 onder ref. 361095:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen. Dit kan via de website www.fluvius.be of rechtstreeks op het nummer 078/35.35.34, met de vermelding van kenmerk NETWERKNUMMER.

Afhankelijk van de gevraagde vermogens elektriciteit en gas kunnen er aanpassingen noodzakelijk zijn aan de netten, al dan niet aanwezig en dit met de standaard doorlooptermijnen van 140 werkdagen.

Na aanvraag van de aansluitingen gas en/of elektriciteit kan een studie gebeuren voor de eventuele noodzakelijke uitbreidingen.

 

De definitieve voorwaarden voor dit project kan u terugvinden in het omgevingsloket, ter ondertekening voor akkoord.

 

Indien er voor bouw-, funderings- riolerings-en wegeniswerken bestaande leidingen van Fluvius dienen verplaatst te worden dient dit eveneens tijdig aan Fluvius aangevraagd te worden.

Onze liggingsplannen kunnen opgevraagd worden via www.klip.be.

 

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

 

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 361095. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 25 oktober 2021 onder ref. JMS 514739:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

 

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 27 oktober 2021 onder ref. 25075495:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

* Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

* Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).


De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2008 OO 445/00 van 19/11/2009). De aanvraag heeft betrekking op lot 25. De zonering volgens deze verkaveling is zone voor meergezinswoningen, zone voor gelijkvloerse terrassen bij meergezinswoning, zone met slechts één bouwlaag bij meergezinswoning met daarboven terrassen voor eerste verdieping, zone voor koeren en hovingen, bouwvrije tuinstrook en zone voor inritten.

4.3.   Verordeningen

- Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is voor zoverre dit kan nagegaan worden voor een verkavelingsbijstelling in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

- Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

- Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

- Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.    WATERPARAGRAAF

Het project ligt aan de rand van mogelijks overstromingsgevoelig gebied.

 

Aangezien er, als gevolg van het project, minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om een negatieve impact te vermijden:

  • In de voortuinstrook wordt de verharding beperkt tot enkel het strikt noodzakelijke nl. voor de toegang tot de woning en/of garage/carport. Hieraan wordt toegevoegd dat alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.  Constructies worden niet toegestaan in de voortuinstrook.
  • In de achtertuin laten de voorschriften toe dat er een terras met een maximale oppervlakte van 30 m² aangelegd wordt. Dit voorschrift doet geen uitspraak over verhardingen in functie van andere inrichtingen (paden) en laat toe dat er een grote oppervlakte verharding aangelegd wordt. Bijgevolg wordt het voorschrift aangepast: “De oppervlakte van de verhardingen (terrassen en paden) worden beperkt tot maximaal 30 m². Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.”
  • Bijgebouwen worden toegestaan in de tuinzone (zij- en achtertuinzone) en mogen een maximale oppervlakte van 20 % van de zone voor koeren en hovingen bezitten, met een maximum van 15 m².

 

Aftoetsing GSV verkavelingen

De bouwheer stelt in het dossier:

Op vraag van de rioolbeheerder moet er ook nagezien worden of de wijziging van kavels geen nadelige invloed hebben op het watersysteem.

Verharde dakoppervlaktes:

Footprint van vroeger vergunde appartementen:

Dakoppervlakte 2 bouwlagen en 1 bouwlaag: 378m² + 70m² = 448m²

Inrit naar ondergrondse kelder: 65m²

Totaal: 513m² en dit zonder de gelijkvloerse terrassen gerekend

Footprint nieuwe eengezinswoningen:

hoofdgebouwen = 355m²

Volgens hemelwaterformulier moet er 80m²/kavel worden gerekend = 5 x 80 = 400m²

Verhardingen openbaar domein:

Footprint van bestaande parkeervakken die verdwijnen: 26m²

Footprint extra nieuw openbaar domein:

Voetpadzones: 25m²

Besluit:

Men kan stellen dat de optelsom van de nieuwe dakoppervlaktes en verhardingen minder bedraagt dan voorheen werd aangenomen. Men kan stellen dat er geen nadelige invloed zal zijn op het rioleringsstelsel en men kan stellen dat er geen uitbreiding dient te gebeuren van bufferopvang.

 

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.

 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 13 en 14) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

 

De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden (www.gent.be/bouwreglement).

 

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Er kan voldaan worden aan de watertoets indien bovenstaande maatregelen worden gevolgd.

6.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 oktober 2021 tot 17 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaar ingediend.

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

-    De aanvrager voorziet geen parkeerplaatsen op eigen terrein voor vier van de vijf nieuwe wooneenheden, en wentelt de parkeerbehoefte derhalve af op de gemeenschappelijke bezoekersplaatsen en het openbaar domein; 

-     De aanvrager reduceert op eigen initiatief het aantal gemeenschappelijke bezoekersplaatsen van 11 naar 9 parkeerplaatsen, zonder eigen parkeerruimte te voorzien; 

-     De specifieke ligging van de Braamakker vereist een parkeernorm van 2, wat in het huidige voorstel tot herverkaveling niet gehaald wordt.


Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Van deze 5 woningen heeft 1 een parkeerplaats op eigen terrein. De andere 4 woningen kunnen gebruik maken van de bestaande parkeerplaatsen op het openbaar domein. Aangezien de huidige parkeernormen lager zijn dan op het moment dat de verkaveling initieel vergund werd, zijn er voldoende parkeerplaatsen op het openbaar domein van deze verkaveling beschikbaar. Het is ook niet zo dat er extra plaatsen voorzien moeten worden voor bezoekers of bewoners van omliggende straten. Er kan worden geoordeeld dat er zich voldoende parkeerplaatsen op het openbaar domein bevinden om vier parkeerplaatsen op te vangen. 

8.    OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het principe om de bestemming van het betreffende lot 25 binnen de bestaande verkaveling 2008 OO 445/00 te wijzigen en te herverdelen is ruimtelijk en stedenbouwkundig te verantwoorden.

Binnen de woonprogrammatie van het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) werd dit gebied

geselecteerd als een op korte termijn te ontwikkelen terrein met een richtinggevende woondichtheid van 25 woningen per ha. Wanneer het lot voor de meergezinswoning met 10 entiteiten wordt omgevormd tot 5 loten voor eengezinswoningen bedraagt de woondichtheid binnen de verkaveling ca. 25,4 woningen per ha, zonder rekening te houden met de oppervlakte van de als parkzone aangelegde bufferzone. Hierdoor wordt er nog steeds voldaan aan de richtinggevende woondichtheid die het RSG vraagt voor dit gebied. Het omvormen van de bestemming van het lot van meergezinswoning tot loten voor eengezinswoningen is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving. De omgeving kenmerkt zich door residentiële bebouwing in zowel open, halfopen en gesloten bebouwing.

 

De omvang van de bouwzone met een bouwdiepte van maximaal 12 m op zowel het gelijkvloers als de verdieping is compact. Er wordt een minimale voortuinstrook (1,5 m) aangelegd waarin een toegangspad tot de woning wordt toegelaten. De toegangspaden dienen gekoppeld te worden om de voortuinstrook zo groen mogelijk te houden wat een gunstig effect heeft op het straatbeeld. Lot 25E kan voorzien worden van een zone voor carport rechts naast de woning. Voor de andere woningen bevinden zich voldoende parkeerplaatsen op het bestaande openbaar domein binnen de verkaveling.

 

In de achtertuin laten de voorschriften toe dat er een terras met een maximale oppervlakte van 30 m² aangelegd wordt. Dit voorschrift doet geen uitspraak over verhardingen in functie van andere inrichtingen (paden) en laat toe dat er een grote oppervlakte verharding aangelegd wordt. Bijgevolg wordt het voorschrift aangepast: “De oppervlakte van de verhardingen (terrassen en paden) worden beperkt tot maximaal 30 m². Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.”

Bijgebouwen worden toegestaan in de tuinzone (zij- en achtertuinzone) en mogen een maximale oppervlakte van 20 % van de zone voor koeren en hovingen bezitten, met een maximum van 15 m².

Deze toegelaten oppervlaktes bijgebouwen en verhardingen zijn ruimschoots voldoende om de behoefte van een eengezinswoning op te vangen.

 

De verkavelingswijziging houdt ook in dat het reeds aangelegde openbaar domein wordt aangepast. De bestaande parkeervakken die zich voor de loten bevinden dienen aangepast te worden. Voor de woningen zullen ook voetpadzones aangelegd worden op het openbaar domein.

 

De verkavelingsvoorschriften zijn voldoende gedetailleerd om een degelijke inpassing in de omgeving te kunnen bekomen, doch voorzien voldoende vrijheid inzake materiaalgebruik, architectuur, gabarit edm. Mits de nodige aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de tuinzones en de bouwdiepte kunnen de voorgestelde verkavelingsvoorschriften worden bijgetreden. Deze aanpassingen worden via voorwaarden bij deze omgevingsvergunning opgelegd. Voorliggende verkavelingswijziging wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening.

 

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

Geluid:

De ééngezinswoningen komen langs de verkeers-en geluidsintensieve John Kennedylaan te liggen.

Er dient bijgevolg voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

 

Aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie:

Volgende aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie worden opgenomen als opmerking.

-      Het ontwerp moet zo weinig mogelijk vatbaar zijn voor kruidgroei. Na de realisatie moet het ontwerp beheerd kunnen worden zonder chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken en zonder zeer intensieve en dure beheersmethoden te moeten toepassen.

-      Gebruik duurzame materialen zoals bouwmaterialen die een goede beoordeling krijgen in de tool TOTEM, FSC-houtsoorten, gerecycleerde materialen, materialen met een beperkt onderhoud, grote weersbestendigheid, lokaal geproduceerde materialen.

-      Beperk het stedelijk hitte-eiland-effect door verhardingen te beperken, de aanleg van opgaand groen, het voorzien van waterpartijen en de aanleg van lichtgekleurde daken en verharde oppervlakten.

-      Let op de oriëntatie van de gebouwen: dit heeft een enorme impact op oververhitting (denk aan zonnewering), maar geeft ook kansen m.b.t. maximale zonlichttoetreding.

-      Hoe rekening met geluidsbelasting en luchtkwaliteit bij de inplanting van de gebouwen en bij de schikking van de functies in de gebouwen.

-      Probeer energiezuinig te bouwen met nadruk op een performante gebouwschil (bv. passiefbouw). Er moet minstens voldaan worden aan de EPB-eisen. 

-      Kies indien mogelijk voor lokale energieproductie (zonnepanelen, zonneboilers, enz) gekoppeld aan zuinige technieken (vb warmtepompen).

 

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor bijstelling voor lot 25: van bestemming meergezinswoning naar 5 eengezinswoningen en het aanpassen van parkeervakken en aanleg voetpadzones aan Building Wings bvba en de heer Jean-Marie  Van Wanseele gelegen te Braamakker , 9041 Oostakker

 

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

De verkavelingsvoorschriften worden aangevuld/vervangen door de volgende voorschriften:

 

Verharding voortuinstrook

Het is de bedoeling het groene karakter te bewaren en de verhardingen te beperken

De verhardingen in de voortuinstrook moeten beperkt blijven tot het absoluut

noodzakelijke voor toegang tot de woning en/of garage/carport.  Er mogen toegangen van op het openbaar domein worden voorzien die toegang geven tot de woning.

Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen

toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.

 

 

Terrassen Verhardingen tuinzone

De gewestelijke verordening hemelwater moet nageleefd worden.  Er worden maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen

De oppervlakte van de verhardingen (terrassen en paden) worden beperkt tot maximaal 30

m². Alle verhardingen moeten gebeuren in waterdoorlatende materialen, materialen

toegepast met brede voeg of moet infiltratie op het eigen terrein mogelijk maken.

 

Geluidshinder:

Er dient voldoende aandacht besteed te worden aan geluidsisolatie (tussen de wooneenheden, omgeving). De akoestische norm (NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen') moet nageleefd worden.

 

Openbaar domein:

De nutsvoorzieningen maken deel uit van een afzonderlijk door de betrokken maatschappijen uit te voeren studie en zijn ook ten laste van de verkavelaar.

De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Fluvius), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient minstens 1 jaar voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over  het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

 

De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II). Er zal slechts 1 oprit per lot toegelaten worden.

 

Projectgebonden:

Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten of het verwezenlijken van rioolaansluitingen van toepassing.

Op gronden bestemd voor overdracht in het openbaar domein zijn deze reglementen eveneens van toepassing in de periode vanaf de aflevering van de verkavelingsvergunning tot de realisatie van de overdracht.
De opritten en trottoir blijven ten laste van de verkavelaar.

 

Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes

De bouwheren/kopers zijn verplicht een gescheiden systeem voor afvoer van afvalwater en oppervlaktewater (dakafvoer, regenwater) aan te leggen en aan te sluiten op de afvoerleiding voor respektievelijk afvalwater en oppervlaktewater.

-          Zij zijn er toe gehouden nieuwe afvoeren aan te sluiten (bestaande afvoeren te behouden) op deze riolering overeenstemmend met de aard van de lozing.

-          De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aaneengesloten worden met een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

 

Artikel 3

Legt volgende lasten op


LAST 1 – aanpassing van de nutsvoorzieningen

De houder van de vergunning staat -op eigen kosten- in voor het aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de verkaveling.

 

De houder van deze vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) uitvoeren van de

noodzakelijke aanpassingen aan de nutsvoorzieningen zoals opgenomen in volgende adviezen:

 

  • De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS (advies van 30/11/2021, met kenmerk VK-21-1313) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 09/11/2021, met kenmerk 361095) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus NV (advies van 25/10/2021, met kenmerk JMS 514739) moeten strikt nageleefd worden.
  • De voorwaarden opgenomen in het advies van TELENET (advies van 27/10/2021, met kenmerk 25075495) moeten strikt nageleefd worden.

 

LAST 2 - aanleg riolering

Per lot is te voorzien in een dubbele huisaansluiting, één voor afvalwateren één voor oppervlaktewater. De aansluitputjes zijn te voorzien van een merkteken waaruit de aard (oppervlaktewater/afvalwater) blijkt.

 

De houder van de vergunning is verplicht om de openbare wegenis met inbegrip van de riolering, zoals aangegeven op het verkavelingsplan aan te leggen op eigen kosten.

 

In de hoedanigheid van toekomstige eigenaar-wegbeheerder/beheerder van de openbare riolering stellen de Stad Gent en Farys minimale kwaliteitseisen m.b.t. de technische uitvoering (materiaalkeuze, samenstelling fundering, e.d.) van de wegenwerken.

Om die reden moet nog een technisch dossier worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en bij Farys.

Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen – schaal 1/250), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. De vereisten waaraan deze plannen moeten voldoen, kunnen opgevraagd worden via tdwegen@stad.gent

Het definitieve technisch ontwerp moet, samen met het bestek en de gedetailleerde raming ter goedkeuring digitaal overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (tdwegen@stad.gent). De werken kunnen pas aanvatten na schriftelijke goedkeuring van dit technisch dossier.

 

Dit goedgekeurde definitieve technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. Een kopie van de inschrijving moet overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen worden meegedeeld. De houder van de vergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.

 

Vóór de voorlopige oplevering moet op kosten van de houder van de verkavelingsvergunning een GRB-conform as-built plan opgemaakt worden. Dit as-built plan wordt door de houder van de verkavelingsvergunning ingediend bij Informatie Vlaanderen (ter info zie: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen). De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen i.v.m. de conformiteit aan het GRB voorgelegd wordt.

 

LAST 3 - Attest verkoop percelen en waarborgen
Volgens art 4.2.16 §1 en §2, van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd

is of gewaarborgd is door:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Dit attest kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Indien een financiële waarborg wordt verleend voor de aanleg van de weg en de riolering, dan gelden volgende dwingende termijnen voor het uitvoeren en afwerken van de werken:

- de riolerings- en wegenwerken moeten volledig afgewerkt zijn zodat tot voorlopige oplevering kan worden overgaan binnen een termijn van 3 jaar nadat het verkoopbaarheidsattest door het college van burgemeester en schepenen aan de houder van de vergunning is betekend,

- de definitieve oplevering van de riolerings- en wegenwerken vindt twee jaar na de voorlopige oplevering plaats.

Indien geen financiële waarborg wordt verleend en geen verkoopbaarheidsattest is afgeleverd, geldt geen dwingende termijn voor uitvoering van deze lasten. Enkel de vervaltermijnen voorzien in artikel 4.6.4. §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gelden dan.

 

Bedragen en vrijgave van de borg(en)

Als waarborgen worden gesteld voor de aanleg van nutsleidingen, is het bedrag van de waarborg

gelijk aan het verschil van de door de nutsmaatschappijen geraamde kostprijs en het aan de

nutsmaatschappijen betaalde voorschot.

De waarborgen voor de aanleg van nutsleidingen worden volledig vrijgegeven na bevestiging door de distributiemaatschappijen van de betaling van het saldo van de geraamde kostprijs.

Als waarborgen worden gesteld voor in de vergunning opgelegde lasten met betrekking tot de wegen- en rioleringswerken en de aanleg en het onderhoud van de groenzones, dan is het bedrag van de waarborg gelijk aan het bedrag van de vermoedelijke kostprijs van de werken (of van het gedeelte van de werken die nog uitgevoerd moeten worden), zoals die blijkt uit een raming of een prijsofferte, welke ter goedkeuring is voorgelegd aan de Stad Gent, verhoogd met 25% wat betreft wegen- en rioleringswerken en 10% wat betreft de openbare groenvoorziening, en aangevuld met een forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan (bestaande uit 2,3 euro per lopende meter wegenis).

De waarborg voor de wegen en rioleringswerken wordt vrijgegeven na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen, op volgende wijze: 85 % van de waarborg, waaronder het forfaitair bedrag voor de opmaak van een as-built plan, wordt vrijgegeven na de voorlopige oplevering en 15% van de waarborg wordt vrijgegeven na de definitieve oplevering.

De waarborg voor de aanleg en het onderhoud van de groenzones wordt in helften vrijgegeven, de ene helft na de voorlopige oplevering van de groenaanleg en de andere helft na de definitieve oplevering na de onderhoudsperiode van 3 jaar, na schriftelijk akkoord van het college van burgemeester en schepenen.

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de verkavelingsvergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan opgevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent .

   

Artikel 4

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Waterparagraaf:

-      Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige vergunning(en) voor stedenbouwkundige handelingen. De aanstiplijst hemelwater van de stad Gent dient aan het aanvraagdossier van de stedenbouwkundige vergunning toegevoegd te worden.

-      Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. 

 

Aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie:

Volgende aanbevelingen inzake duurzaamheid en energie worden opgenomen als opmerking.

-      Het ontwerp moet zo weinig mogelijk vatbaar zijn voor kruidgroei. Na de realisatie moet het ontwerp beheerd kunnen worden zonder chemische bestrijdingsmiddelen te gebruiken en zonder zeer intensieve en dure beheersmethoden te moeten toepassen.

-      Gebruik duurzame materialen zoals bouwmaterialen die een goede beoordeling krijgen in de tool TOTEM, FSC-houtsoorten, gerecycleerde materialen, materialen met een beperkt onderhoud, grote weersbestendigheid, lokaal geproduceerde materialen.

-      Beperk het stedelijk hitte-eiland-effect door verhardingen te beperken, de aanleg van opgaand groen, het voorzien van waterpartijen en de aanleg van lichtgekleurde daken en verharde oppervlakten.

-      Let op de oriëntatie van de gebouwen: dit heeft een enorme impact op oververhitting (denk aan zonnewering), maar geeft ook kansen m.b.t. maximale zonlichttoetreding.

-      Hoe rekening met geluidsbelasting en luchtkwaliteit bij de inplanting van de gebouwen en bij de schikking van de functies in de gebouwen.

-      Probeer energiezuinig te bouwen met nadruk op een performante gebouwschil (bv. passiefbouw). Er moet minstens voldaan worden aan de EPB-eisen. 

-      Kies indien mogelijk voor lokale energieproductie (zonnepanelen, zonneboilers, enz) gekoppeld aan zuinige technieken (vb warmtepompen).

 

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.