Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00147 - OMV_2021151126 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Waterdreef 2, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:36
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00147 - OMV_2021151126 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Waterdreef 2, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning 2022_CBS_00147 - OMV_2021151126 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Waterdreef 2, 9040 Sint-Amandsberg - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Frank Merkx - Niké Van Os met als contactadres Peperstraat 33, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021151126) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 23 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Waterdreef 2, 9040 Sint-Amandsberg

Kadastrale gegevens: afdeling 18 sectie B nr. 1599Z3

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 12 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs de Waterdreef in de deelgemeente Sint-Amandsberg. De omgeving bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen in open, gesloten en halfopen verband. Het pand in kwestie betreft een vrijstaande eengezinswoning. De kroonlijst van de woning klimt van links naar rechts trapsgewijs van 1 bouwlaag naar 2 bouwlagen, achteraan is de kroonlijst recht onder een hellend dak.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van de eengezinswoning. De getrapte voorgevel op gelijkvloers wordt recht gemaakt. Op de verdieping blijft huidige getrapte voorgevel behouden.

 

Het dak wordt opgehoogd, aan de voorzijde komt de kroonlijst integraal op 7,28 m te liggen, hierdoor wordt een nieuwe zolderverdieping toegevoegd aan de woning. Aan de achterzijde wordt de kroonlijst verhoogd naar 4,97 m. De nokhoogte daalt trapsgewijs van links naar rechts van 10,23 m naar 8,11 m. Er wordt een dakvlakraam toegevoegd in het nieuwe dak. In de achtergevel wordt een nieuw raam toegevoegd op een hoogte van 3,80 m.

De gevels worden afgewerkt met gevelmetselwerk (beige/grijs) en leien (antraciet).

 

Voor het overige wordt het volume intern aangepast:

-      de keuken en leefruimte achteraan de woning worden samen gevoegd tot een “woonkeuken”;

-      de bureauruimte vooraan wordt de zitkamer;

-      de zitkamer staat via een sas aan de linkerzijde van de woning in verbinding met enerzijds de woonkeuken en anderzijds de garage;

-      de garage wordt een fietsenberging;

-      via de garage is er ook toegang naar een ‘open’ tuinberging waar voordien de CV stond.

 

Er wordt bijgevolg een directe verbinding gemaakt tussen de garage/berging en de woning via een nieuwe sas. Tussen de garage en de woonkeuken, in de voormalige bijkeuken, wordt een toilet voorzien.

-      op de verdieping wordt een slaapkamer omgevormd tot polyvalente ruimte;

-      de badkamer wordt verplaatst van het gelijkvloers naar de verdieping.

 

In de tuinzone wordt een terras aangelegd met een oppervlakte van ca. 15 m².

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 24/06/2021 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning (OMV_2021034613).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 27/02/1964 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen villa. (1964 SA 11.515)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

-          Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

-          Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'SYNGEMKOUTER' (Definitief vastgesteld door de Deputatie op 31 januari 2008). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Z2 - zone voor wonen: open & gekoppelde bebouwing, Z4 - zone voor bouwvrije tuinen en Z5 - zone voor tuinen en bijgebouwen.

 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften:

-      De kroonlijsthoogte van de woning mag maximum 7 m bedragen.
Aan de voorzijde komt de kroonlijst integraal op 7,28 m te liggen

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk RUP , wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De afwijking op de voorschriften van het RUP is aanvaardbaar om volgende redenen:

-      De kroonlijsthoogte in het RUP is zo opgesteld dat dit de mogelijkheid biedt om twee volwaardige bouwlagen te voorzien. De visie van stad Gent stimuleert bouwen in de hoogte eerder dan uitbreiden op het gelijkvloers, echter niet in functie van verdichting, maar veeleer in functie van ontharding. Vanuit dit principe kunnen we akkoord gaan met het ophogen van de kroonlijsthoogte.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door het plaatsen van een nieuwe hemelwaterput met een inhoud van 5.000 l, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater. Bijkomstig wordt het dak van het bijgebouw heraangelegd als groendak.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 oktober 2021 tot 19 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
De ramen aan de achterzijde (in het achterste dakvlak en in de achtergevel) zullen een te grote impact hebben op de privacy van de achtergelegen woningen. Bijkomstig zou dit een waardedaling met zich mee kunnen brengen.


Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
De bezwaren worden niet weerhouden. De ramen voldoen aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek omtrent lichten en uitzichten. De ramen houden voldoende afstand (ca. 3 m) tot de achterste perceelsgrens. De inkijk vanuit deze ramen is niet van die mate dat gesproken kan worden van inbreuken op de privacy van de aanpalende buren. Daarnaast is het van belang om de ruimtes binnenin te voorzien van voldoende natuurlijk daglicht. Bovendien werden de raampartijen in de achtergevel tot het minimale beperkt. Men is uiteraard vrij om aan de bouwheer te vragen om te werken met ondoorzichtig glas of folie. Dit betreft echter een burgerrechtelijke materie en is niet van stedenbouwkundige aard.

Het argument van waardedaling is niet van stedenbouwkundige aard.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende aanvraag wenst de woonoppervlakte van een vrijstaande eengezinswoning uit te breiden door het dak op te hogen.

 

Het ophogen van het dak kan positief worden bevonden. Hierdoor ontstaat een volwaardige tweede bouwlaag waarin de slaapkamers, een badkamer en een polyvalente ruimte worden ondergebracht. Deze ruimtes zijn voldoende ruim en worden van genoeg daglicht voorzien. De nieuwe kroonlijsthoogte wijkt af van de voorschriften van het vigerende RUP (4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen), maar is in overeenstemming te brengen met de onmiddellijke omgeving waar nog woningen bestaande uit twee bouwlagen terug te vinden zijn. 

 

Op het gelijkvloers worden de keuken en leefruimte aan elkaar gekoppeld. Hierdoor wordt de verbinding tussen de leefruimtes en de tuin versterkt en wordt meer licht en lucht naar binnen gebracht. Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de geplande werken een positief effect hebben op de woonkwaliteit op het perceel. 


Mits het naleven van de bijzondere voorwaarden komt deze aanvraag voor vergunning in aanmerking.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning aan Frank Merkx - Niké Van Os gelegen te Waterdreef 2, 9040 Sint-Amandsberg.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Riolering:

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).