Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00199 - OMV_2021160984 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verminderen van het aantal entiteiten in een kamerwoning van 8 naar 5 - zonder openbaar onderzoek - Ekkergemstraat 105, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00199 - OMV_2021160984 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verminderen van het aantal entiteiten in een kamerwoning van 8 naar 5 - zonder openbaar onderzoek - Ekkergemstraat 105, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_00199 - OMV_2021160984 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verminderen van het aantal entiteiten in een kamerwoning van 8 naar 5 - zonder openbaar onderzoek - Ekkergemstraat 105, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

GENT-EURIMMO BVBA met als contactadres Kunstlaan 15, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021160984) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verminderen van het aantal entiteiten in een kamerwoning van 8 naar 5

• Adres: Ekkergemstraat 105, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nr. 433E

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het pand waarop de aanvraag betrekking heeft, bevindt zich tussen de Ekkergemstraat en de Heilig-Bloedstraat in de wijk Ekkergem. Het hoofdgebouw heeft twee bouwlagen en een zadeldak. Er zijn drie bijgebouwen rondom een koer, waarvan twee aan de Heilig Bloedstraat liggen. Het bijgebouw op de rechterperceelsgrens, staande in de Ekkergemstraat, heeft twee bouwlagen. In het pand zijn momenteel acht kamers voorzien.

 

De aanvraag betreft het inrichten van vijf kamers door het samenvoegen van bestaande kamers, het verplaatsen van interne muren en het voorzien van enkele gemeenschappelijke functies. Er zijn twee kamers met eigen lavabo, één kamer met lavabo en douche en tot slot twee kamers met lavabo, douche en toilet.  Op de gelijkvloerse verdieping wordt een fietsenberging met een nuttige oppervlakte van ca. 3,50 m² voorzien. Op de eerste verdieping bevindt zich een gemeenschappelijke keuken van 10,5 m². De gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen bevinden zich op de gelijkvloerse verdieping.

 

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan het volume of de voorgevel. Bij kamer 2 wordt een inkomdeur die uitgeeft op de koer vervangen door een raam. Bij kamer 5 wordt het bestaande dakvlakraam aan de voorzijde van het dakvlak vergroot.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 03/03/2016 werd een weigering afgeleverd voor het verminderen van het aantal entiteiten in een kamerwoning van 8 naar 5 entiteiten. (2015/10240)

 

Handhaving

Na onderzoek van de Dienst Toezicht Wonen,  Bouwen en Milieu zijn volgende bouwmisdrijven vastgesteld:

-     De eerste aangifte van dit pand als kamerwoning dateert van 1999 voor 8 kamers. De opdeling was toen reeds vergunningsplichtig, maar is stedenbouwkundig niet aangevraagd of vergund geweest. Uit het bevolkingsregister blijkt dat het pand voor 1998 steeds werd gebruikt als eengezinswoning. De totale vloeroppervlakte van het gebouw is kleiner dan 220 m².

-     Het uit twee bouwlagen bestaande bijgebouw is verbouwd en uitgebreid door een deel van de koerruimte in te nemen. Dit zou vermoedelijk in 1995 zijn uitgevoerd en gebeurde zonder vergunning.

Conclusie:  verjaarde bouwinbreuk voor opdeling naar 8 kamers en uitbreiding van de achterbouw.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 29 november 2021 onder ref. 026851-008/PJ/2021:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunt in verband met de evacuatie: de Heilig-Bloedstraat is niet toegankelijk voor brandweervoertuigen.

Kamer 2 (achterzijde, gelijkvloers) moet via een raam of deur kunnen evacueren naar de Heilige-Bloedstraat.

Kamer 4 op de eerste verdieping (achterzijde) moet door middel van gevelladders kunnen evacueren naar een veilige plaats (= naburig perceel, of openbare weg).

 

Opmerkingen GOA:

Bij kamer 2 is een raam voorzien zodat evacuatie naar de Heilig-Bloedstraat mogelijk is.

Er kan aan de achtergevel van de Heilig-Bloedstraat een gevelladder geplaatst worden zodat de kamer kan evacueren naar de openbare weg.

Hiertoe worden echter geen voorwaarden opgelegd gelet op de strijdigheid van de aanvraag met andere regelgeving waardoor het voorstel niet vergunbaar is. 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.


Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD EKKERGEM, goedgekeurd op 27 oktober 1989, en is bestemd als Klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern en zone A voor woningen.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement. Het wijkt af op volgende punten:

-        Artikel 20. Een te beschermen eengezinswoning mag niet worden omgevormd tot een meergezinswoning.

Toetsing: niet conform. De laatst gekende vergunde toestand van het pand, na onderzoek van de Dienst Toezicht Wonen,  Bouwen en Milieu, is een eengezinswoning met een totale vloeroppervlakte kleiner dan 220 m². Het pand wordt dus als een te beschermen eengezinswoning beschouwd en kan niet worden opgedeeld.

 

Er kunnen uit de onrechtmatig tot stand gekomen toestand geen rechten worden geput. De aanvraag is bijgevolg te beschouwen als de regularisatie van de opdeling van een eengezinswoning naar een meergezinswoning. Gelet op de netto vloeroppervlakte van het pand van ca. 145 m², het statuut als te beschermen eengezinswoning en de strijdigheid met artikel 20 dat geen opdeling toelaat, wordt de voorgestelde indeling van de ruimtes niet verder beoordeeld.

 

-        Artikel 11. De plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) is verplicht bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden.

Toetsing: niet conform. De voorgestelde ingrepen in het pand houden een aanpassing in van het afvoerstelsel van afval- en hemelwater. Een septische put moet blijvend worden voorzien, hetzij door het plaatsen van een nieuwe septische put, hetzij door hergebruik van de bestaande. Alle toiletten dienen hierop aangesloten te worden.

 

-        Artikel 13. Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de totale oppervlakte groter dan 40 m² is.

Toetsing: niet conform. De totale oppervlakte bedraagt 82,3 m² en is dus groter dan 40 m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. Er zijn geen indicaties die aantonen dat dergelijke voorziening technisch niet mogelijk is. De riolering wordt structureel aangepast en het perceel is voldoende breed en diep. Indien de deuropeningen ontoereikend zijn, kan er eventueel gewerkt worden met afzonderlijke compartimenten die aan elkaar geschakeld worden. Er zijn voldoende sanitaire voorzieningen die een hergebruik mogelijk maken.

Er moet een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 liter worden voorzien die wordt uitgerust met een operationele pompinstallatie (tenzij gravitaire voeding van de aftappunten mogelijk is) voor maximaal hergebruik van het water (toiletten).

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

Er wordt opgemerkt dat er wordt afgeweken van de bepalingen uit het algemeen bouwreglement omtrent de plaatsing van een septische put en de verplichtingen omtrent het plaatsen van een hemelwaterput. De waterparagraaf is dan ook ongunstig.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag betreft in feite de regularisatie van de opdeling van een eengezinswoning naar een meergezinswoning. Dergelijke omvorming en inrichting van meerdere entiteiten in een gebouw valt onder rubriek 10b – stadsontwikkeling en is project-M.E.R.-screeningsplichtig. Er is aan het dossier geen project-M.E.R.-screening toegevoegd.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag wordt omschreven als een wijziging van het aantal entiteiten in een meergezinswoning (kamerwoning). Uit de vaststellingen van de dienst Toezicht blijkt dat het pand onrechtmatig is opgedeeld en in laatst gekende toestand een eengezinswoning betreft. De opdeling in kamers gebeurde in 1999, wanneer dit vergunningsplichtig was. De aanvraag dient dus beoordeeld te worden als de regularisatie van de opdeling van het pand naar meerdere entiteiten.

Er kunnen uit de onrechtmatig tot stand gekomen toestand geen rechten worden geput. De aanvraag voor opdeling dient bijgevolg volledig aan de huidige regelgeving te worden getoetst.

 

De laatst gekende vergunde toestand van het pand is eengezinswoning. Gelet op de netto vloeroppervlakte van het pand van ca. 145 m², kleiner dan 220 m², is het pand een te beschermen eengezinswoning. De omvorming tot een meergezinswoning is niet toegestaan. Het beschermen van eengezinswoningen is verankerd in het algemeen bouwreglement waardoor de omvorming ervan niet aanvaardbaar is. Een regularisatie voor de omvorming van de eengezinswoning komt bijgevolg niet in aanmerking voor vergunning.

 

De vaststellingen tonen eveneens aan dat het volume van het pand onrechtmatig werd verruimd. De aanvraag betreft dus eveneens een regularisatie van deze zonder vergunning uitgevoerde uitbreidingswerken. Om deze te kunnen beoordelen is een duidelijke intekening van de laatst vergunde – of oorspronkelijke -  toestand vereist. De aanvraag dient uit 3 sets plannen te bestaand: oorspronkelijk, bestaand en nieuw. Door het ontbreken van de oorspronkelijke toestand kan dit aspect niet worden beoordeeld in voorliggend dossier.

De aanvrager moet een toetsing doen aan de bepalingen van het geldende BPA en, indien relevant, de afwijkingen op het BPA grondig motiveren.

 

Naast bovenstaande negatieve beoordeling van de gewenste functie (met name een kamerwoning) en de onvergunde toestand van het volume, voldoet het voorstel niet aan diverse bepalingen van het algemeen bouwreglement. Zo worden geen hemelwater- en septische put voorzien.

 

Tot slot wordt meegegeven dat het doorbreken van de muur tussen kamer 1 en 2 negatief wordt beoordeeld aangezien de positie van deze muur samengaat met de afleesbaarheid van de oorspronkelijke ruimte-indeling. De muur moet worden behouden, maar kan wel worden voorzien van een (ruimere) deuropening om de ruimte te verbinden met de achterliggende ruimte.


CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met diverse artikels van het algemeen bouwreglement meer bepaald artikels  11 en 13 betreffende de bepaling voor het afval- en hemelwater, artikel 20 betreffende de bescherming van eengezinswoningen. De aanvraag is een regularisatie van zonder vergunning uitgevoerde werken. Door het ontbreken van een plannenset van de oorspronkelijke toestand kunnen de uitgevoerde ingrepen niet allen correct worden beoordeeld.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verminderen van het aantal entiteiten in een kamerwoning van 8 naar 5 aan GENT-EURIMMO bvba (O.N.:0521831492) gelegen te Ekkergemstraat 105, 9000 Gent.