Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00190 - OMV_2021135203 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinberging en buitenzwembad - met openbaar onderzoek - Ferdinand Lousbergskaai 22, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00190 - OMV_2021135203 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinberging en buitenzwembad - met openbaar onderzoek - Ferdinand Lousbergskaai 22, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00190 - OMV_2021135203 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinberging en buitenzwembad - met openbaar onderzoek - Ferdinand Lousbergskaai 22, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.


WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Catheline  Depuydt - Bénédicte Van Den Driessche met als contactadres Vlaanderenstraat 77, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021135203) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een tuinberging en buitenzwembad

• Adres: Ferdinand Lousbergskaai 22, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nrs. 3654S9 en 3654K11

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 12 oktober 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 21 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het pand waarop voorliggende aanvraag betrekking heeft is gelegen langsheen de Ferdinand Lousbergskaai in de wijk Macharius – Heirnis. De omgeving bestaat uit gesloten bebouwing langsheen de Visserijvaart. Het pand in kwestie betreft een herenhuis met 2 bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak.

 

Het pand Ferdinand Lousbergskaai 22 is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed als onderdeel van het bouwkundig relict met ID 19496, dat als volgt wordt beschreven:

“Brede lijstgevel waarachter twee huizen schuilgaan, van twee bouwlagen en respectievelijk vijf en twee traveeën met schilddak (respectievelijk nok evenwijdig en loodrecht ten opzicht van de straat). Oorspronkelijk alleenstaand huis (huidig nummer 22) daterend van 1863, met straatgevel van vijf traveeën en zij-ingang toegankelijk langs tuinhek, later vervangen door het tweede huis in identieke Louis-Philippestijl. Steekboogvensters bekroond met geprofileerde segmentboog rustend op pilastertjes met ingediepte schachten en neorocailleconsoles, onder meer met verwerking van leeuwekopjes. In vijfde travee venster verbouwd tot garagepoort.”.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het plaatsen van een buitenzwembad en het bouwen van een nieuwe tuinberging.

 

Het zwembad wordt ingeplant op 5,11 m achter de achtergevel van de (op 22/7/2021) vergunde uitbreiding van de woning en op minimum 2,06 m van de linker perceelsgrens. Het zwembad is 10 m lang en 3,60 m breed. Rondom het zwembad wordt terrasverharding aangelegd met een oppervlakte van 86 m².

 

In de hoek van 2 perceelsgrenzen wordt een bestaand bijgebouw tegenaan de perceelsmuren vervangen door een groter bijgebouw. Het nieuwe bijgebouw heeft een breedte van 5,88 m à 6,91 m en een diepte van 4,43 m. Het nieuwe bijgebouw wordt uitgevoerd met een plat dak met een kroonlijsthoogte van 2,98 m tov het peil van de tuin (dit is 1,03 m onder het referentiepeil = vloerpas van de woning) en afgewerkt met een gevelpleister met houten dakomranding. Het bijgebouw wordt voorzien van een groendak.

 

Voor het realiseren van dit bijgebouw dient de bestaande westelijke scheidingsmuur over een lengte van 7 m opgetrokken met 84 cm tot 3,24 m tov het peil van de tuin. Deze ophoging gebeurt met een baksteen, idem aan de bestaande baksteen.

 

De bestaande bomen in de tuin blijven integraal behouden. De bestaande vijver wordt gedempt en aangeplant als bloemenveld.  Het pittoreske brugje blijft behouden en wordt gerenoveerd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 22/07/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het renoveren/uitbreiden van een eengezinswoning tot eengezinswoning (OMV_2021025170).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  


Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 15/10/2021. Op 14 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL SINT-MACHARIUS, goedgekeurd op 31 juli 1991. De tuin is op te delen in twee stroken, de tuinstrook (van achtergevel hoofdgebouw tot 30 m vanaf de rooilijn) en de binnenkern (inwendig gebied grenzend aan de tuinstrook). 

 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL SINT-MACHARIUS.

 

In de tuinstrook en de binnenkern mag max. 25% bebouwd worden en dient min. 50% onverhard te blijven.

De totale oppervlakte verharding bedraagt 86 m², het zwembad heeft een oppervlakte van 36 m² en de nieuwe tuinberging heeft een oppervlakte van 25 m². In totaal komt men hierbij op 147 m² aan overdekte en niet-overdekte constructies.

 

Daarvan zijn volgende oppervlaktes in de tuinstrook (ca 160m²) gelegen: ca 28,5m² zwembad (18%), ca 8,5m² tuinberging (5%) en ca 60m² verharding (37%). Er blijft 40% onverharde ruimte over.

Hiermee wordt niet voldaan aan de bepalingen van het BPA.

Berekend op het gedeelte van het perceel gelegen in de binnenkern (nl. 631 m²), wordt 3% bebouwd, 6 %verhard en 91 % onverhard. Voor de binnenkern wordt wel voldaan aan de bepalingen van het BPA.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De afwijking op de voorschriften van het BPA is aanvaardbaar omwille van de volgende redenen:

Voor beide afzonderlijke stroken wordt voldaan aan de maximale bebouwingsgraad van 25%.

Enkel voor de tuinstrook, de strook aansluitend aan de woning, wordt niet voldaan aan de minimale 50% onverharde oppervlakte. Aangezien er op de totale tuinoppervlakte van 780 m² (tuinzone en binnenkern samengeteld) minimaal 81% onverhard blijft, 16% verhard en slechts 3% bebouwd, en hiermee wel voldaan wordt aan de BPA-normen die voor elk gebied afzonderlijk zouden gelden, kan deze afwijking worden aanvaard.

Het is ook niet geheel onlogisch dat nieuwe verhardingen en een openluchtzwembad op korte afstand achter de woningen wordt ingeplant. Dit zorgt ervoor dat een groot deel van de resterende tuin onverhard kan blijven en een maximale groene invulling krijgt.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.

Het zwembad wordt voorzien van een overloop op eigen terrein, waar het overtollige water kan infiltreren in de bodem.

De nieuwe verhardingen worden zodanig aangelegd dat deze zullen infiltreren op eigen terrein.

Het nieuwe bijgebouw wordt voorzien van een groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. De overloop wordt aangesloten op de infiltratievoorziening van de woning.

 

Er kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 oktober 2021 tot 21 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Erfgoed

Huidige aanvraag betreft het oprichten van een tuinberging en een buitenzwembad. De tuin heeft vandaag een kenmerkende 19de-eeuwse aanleg in romantische stijl met een vijverpartij en bruggetje. De vijver wordt gedempt maar binnen dezelfde contour aangeplant met bloemen, het bruggetje blijft behouden.

 

De tuinberging en het zwembad doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het hoofdgebouw. Er is vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar tegen de ingediende plannen.

 

Beoordeling goede ruimtelijke ordening

Het geplande zwembad wordt op een aanvaardbare afstand van de zijdelingse perceelgrenzen aangelegd. De overlast naar de omwonenden wordt bovendien ingeperkt doordat er zowel op de linkse als op de rechtse perceelsgrenzen tuinmuren aanwezig zijn.  Het zwembad zal bijgevolg niet zichtbaar zijn vanop de openbare weg of vanuit de aanpalende tuinen. De impact op de omgeving blijft hierdoor beperkt.

 

De oppervlakte van het zwembad van ca. 36 m² met 86 m² terrasverharding rondom is gezien de oppervlakte van de tuin  (780 m²) aanvaardbaar.

 

Ook de omvang van het bijgebouw en de inplanting hiervan tegenaan de tuinmuren kan gunstig worden beoordeeld. Een bijgebouw van 25 m² is in verhouding tot de volledige tuinoppervlakte, door deze in te planten in de hoek van twee bestaande tuinmuren is ook de ruimtelijke impact van dit bijgebouw zeer klein en kan de tuin maximaal benut worden in functie van een kwalitatieve tuinaanleg.
De plaatselijke ophoging van de tuinmuur is aanvaardbaar. Deze wordt opgehoogd tot een gangbare hoogte voor tuinmuren in een gelijkaardige baksteen als de bestaande muur. De ophoging van de muur zal weinig impact hebben naar de aanpalende eigenaar toe.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een tuinberging en buitenzwembad aan Catheline  Depuydt - Bénédicte Van Den Driessche gelegen te Ferdinand Lousbergskaai 22, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Riolering

Alle bijkomende afvalwater-producerende installaties (DWA) en regenafvoeren (RWA) moeten op de respectievelijke leidingen van het reeds intern gescheiden rioleringsstelsel worden aangesloten (crf. OMV_2021025170). Of -in het geval van de regenafvoer- kan deze binnen het eigen perceel geïnfiltreerd worden.

Alle eventuele (toekomstige) bijkomende afvoeren van fecaliën moeten via de bestaande septische put geloosd worden op de interne DWA-riolering.

 

Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de bestaande rioolaansluiting.

De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de toekomstige straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50 cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering.

 

De overloop/leegloop van het buitenzwembad dient op de regenwaterleiding of RWA-leiding van het intern gescheiden rioleringsstelsel worden aangesloten eveneens zoals opgelegd bij de vergunning OMV_2021025170.

NB: Bij leegloop moet de chloordosering op tijd stoppen, terugspoelwater/de backwash van de filter moet op de vuilwaterleiding of DWA aangesloten worden.

  

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.