Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00203 - OMV_2021163293 K - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een handelswoning - zonder openbaar onderzoek - Sleepstraat 59, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00203 - OMV_2021163293 K - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een handelswoning - zonder openbaar onderzoek - Sleepstraat 59, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_00203 - OMV_2021163293 K - aanvraag omgevingsvergunning voor verbouwen van een handelswoning - zonder openbaar onderzoek - Sleepstraat 59, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Celik Ugur met als contactadres Sleepstraat 105, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021163293) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: verbouwen van een handelswoning

• Adres: Sleepstraat 59, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 900

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats is gelegen in de Sleepstraat, nabij het kruispunt met Sluizeken en de Rodelijvekensstraat in het stadscentrum. De omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van vrij veel horecagelegenheden.

De bouwplaats betreft een pand in rijbebouwing op een perceel van 5,25 m breed en 15,35 m diep.  Het perceel is volledig bebouwd. Het pand bestaat uit een hoofdvolume van 9,65 m diep met 3 bouwlagen hoog met een schilddak, met een schuine zijde aan de voorzijde van het gebouw en de nok loodrecht op de voorgevel. Het schilddak loopt aan de achterzijde van de woning over naar een zadeldak met de nok loodrecht op de achtergevel. Achter het hoofdvolume bevindt zich een gelijkvloerse uitbouw met plat dak tot de achterzijde van het perceel;
In dit pand is een restaurant vergund op de gelijkvloerse verdieping (vergunning 2016). Op de verdiepingen is een woonfunctie aanwezig.

 

Het gebouw op het bouwperceel is opgenomen als 'Burgerhuis' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 19767) en wordt omschreven als volgt:

Onbewoond diephuis van drie traveeën en drie bouwlagen, onder schilddak (kunstleien), in kern opklimmend tot de 18de eeuw. Gebogen dakkapel met op voluten uitlopende vleugelstukken en gebogen kroonlijst met rechte uiteinden. Bepleisterde lijstgevel uit derde kwart 19de eeuw met enkelhuisopstand. Hardstenen plint met getraliede keldergaten. Penanten van de benedenverdieping uitgevoerd in imitatiebossage. Steekboogvormige muuropeningen, op de bovenverdieping verrijkt met sluitstenen. Versierd hoofdgestel met kroonlijst op klossen.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een handelshuis.

 

Volgende verbouwingen worden uitgevoerd:

  • De voorgevel wordt gekuist en wit geschilderd met donkergrijze plint. Het bestaande schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door wit houten schrijnwerk met dubbele beglazing. De 2 ramen in de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdiepingen worden samengevoegd tot 1 groot guillotineraam.
  • De verschillende ruimtes op de gelijkvloerse verdieping werden samengevoegd tot 1 grote ruimte. Aan de achterzijde werd een keuken en afzonderlijke toilet ingericht.  Volgens de beschrijvende nota blijft de functie horeca (zoals vergund in 2016) behouden, volgens de plannen (grondplan nieuwe toestand) wordt de gelijkvloerse verdieping winkel aan voorzijde en keuken aan achterzijde.
  • Op de eerste verdieping wordt de bestaande badkamer verbouwd tot een afzonderlijk toilet (dat bereikbaar zal zijn via de hal) en een afzonderlijke berging/wasplaats van 3,78 m² (die bereikbaar zal zijn via de leefruimte).
    Op de gelijkvloerse achterbouw wordt een terras aangelegd van 2,70 m diep en 4,90 m breed tussen de bestaande gevelmuren van de aanpalende gebouwen.
  • Op de 2de verdieping worden geen wijzigingen aangebracht (2 slaapkamers en badkamer blijven behouden).
  • De achtergevel van het hoofdvolume wordt geïsoleerd en afgewerkt met een gevelpleister.
  • Het bestaande dak wordt vervangen door een nieuw volume in houtskeletbouw. Het nieuwe volume wordt uitgevoerd met plat dak over de volledige perceelsbreedte met een diepte van ±7,85 m. Het nieuwe volume wordt voorzien op 2 m achter de voorgevellijn tot de bestaande achtergevel van het hoofdvolume.  De kroonlijst van het nieuwe volume bevindt zich 2,33 m boven de bovenzijde van de bestaande kroonlijst. De totale kroonlijsthoogte bedraagt 13,38 m tov het voetpad.

Het volume wordt aan de voorzijde afgewerkt met houten gevelbekleding en aan de achterzijde met een gevelpleister, in het verlengde van het hoofdvolume.
De ruimte tussen het voorgevelvlak van het hoofdvolume en de nieuwe dakuitbouw wordt ingericht als dakterras met een borstwerking van 1,05 m hoog tot net achter de kroonlijst.

 

HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 10/01/1983 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1982/1457)

* Op 15/05/2014 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met winkel. (2014/180)

* Op 25/09/2014 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met winkel. (2014/542)

* Op 06/10/2016 werd een vergunning afgeleverd voor een bestemmingswijziging van handelszaak naar restaurant. (2016/08157)

 

BEOORDELING AANVRAAG

2.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:


Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv. De adviesvraag is verstuurd op 15 november 2021. Op 14 december 2021 werd nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 19 november 2021:
BESLUIT: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

- De deur die op verdieping +1 toegang geeft tot de woonentiteit moet een brandweerstand EI1 30 hebben.

- Het triplex-compartiment moet uitgerust zijn met een automatische branddetectie van het type totale bewaking die automatisch een aanduiding van de brandmelding geeft en waarvan de detectoren aangepast zijn aan de aanwezige risico's, conform de bepalingen opgenomen in deel B ‘Uitrusting van Gebouwen’

- Stalen en houten elementen voldoen niet aan de vereiste brandweerstand, tenzij ze op gepaste wijze brandwerend worden beschermd. 

- Bij houtskeletbouw dient er te worden aangetoond dat het houtskelet als structuur de vereiste brandweerstand bezit.

- De gevelbekleding van de nieuwe verdieping moet klasse B-s3, d1 vertonen.

- Uw publiek toegankelijke inrichting moet aangemeld worden bij het stadsbestuur door middel van een meldingsformulier. Dit werd reeds in onze verslagen van 2014 en 2016 en bij onze controle van 2016 meegedeeld. De te volgen procedure is opgenomen in art. 4 van het administratieve gedeelte van de vigerende politieverordening.

 

Inname openbare rijweg: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits expliciete goedkeuring van de brandweer bij aanvang van de werken, in functie van de bereikbaarheid van de ruimere omgeving voor de voertuigen van de brandweer.

 

3.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

3.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

3.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

3.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

 

-          Art. 11: septische put

De plaatsing van een septische put (voor lozing van faecaal afvalwater) is verplicht bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Aangezien badkamer en WC op de verdiepingen van plaats worden gewijzigd, zal het afvoerstelsel worden aangepast. Een septische put wordt niet voorzien.

Gezien het perceel volledig bebouwd is en de plaatsing van een septische put ondergronds of in een kelderruimte met een toezichtsluik buiten bewoonde ruimtes onmogelijk, wordt een vrijstelling m.b.t. het plaatsen van een nieuwe septische put verleend. Een eventueel bestaande septische put moet wel behouden blijven en geïntegreerd worden in het nieuwe rioleringsstelsel.

 

-          Art. 14: groendak

Bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) moet elke nieuwe dakoppervlakte met een hellingsgraad tot 15° aangelegd worden als een groendak.
Aangezien het dakvlak niet aangesloten wordt op een hemelwaterput, alsook niet op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreert, dient het nieuwe platte dak bovenop het hoofdvolume moet volgens het algemeen bouwreglement uitgevoerd worden als groendak.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

3.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.       WATERPARAGRAAF

Met voorliggende aanvraag wordt een bestaand schilddak vervangen door een nieuw dakvolume met plat dak. De aanvraag wijzigt de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein is momenteel reeds volledig bebouwd en zal dit na de werken nog steeds zijn.

 

Aangezien er een nieuw plat dak wordt geplaatst en de daken niet aangesloten zijn op een hemelwaterput, is het aangewezen dat het nieuwe platte dak als groendak wordt uitgevoerd. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

 

Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

5.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

6.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

7.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Door het voorzien van een nuttige ruimte in het nieuwe dakvolume wordt een meerwaarde gecreëerd voor de woonkwaliteit van deze handelswoning met restaurant op de gelijkvloerse verdieping. Het geplande volume, inclusief het kleine dakterras aan de voorzijde, situeert zich volledig tussen bestaande scheidingsmuren en wijzigt de scheidingsmuren niet. De impact naar de omliggende bebouwing is dan ook zeer laag. De werken aan de achtergevel en het plaatsen van een terras bovenop de gelijkvloerse uitbouw dragen bij aan een betere woonkwaliteit en hebben quasi geen impact op de aanpalende bebouwing.

Met het nieuwe dakvolume wordt in feite een 4de bouwlaag gerealiseerd, in overeenstemming met de beleidsvisie “ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent”, dat de stedelijke schaal vastlegt op 4 à 5 bouwlagen, met een maximum tot 6 bouwlagen, afhankelijk van de context.

 

Het pand werd opgenomen op de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed en is nog steeds grotendeels in overeenstemming met de beschrijving die er aan werd toegekend. Enkel de 19e eeuwse dakkapel in het voorste schilddak werd verwijderd en vervangen door een daklicht.

De term “diephuis” verwijst naar de vormgeving en positie van het dak nl. nok is loodrecht op de straat en niet evenwijdig. Deze dakvorm verwijst naar de oudere 18e eeuwse toestand.

In de Sleepstraat zijn er nog een aantal panden met deze dakvorm, doch is één van de weinige panden in de straat die nog deze dakvorm heeft in combinatie met een waardevolle intacte 19e eeuwse gevel. Zo hebben de panden Sleepstraat nrs. 85-93 nog wel deze dakvorm maar is de gevel veel minder waardevol. De kunstleien zijn niet authentiek. Vermoedelijk waren hier oorspronkelijk boomse pannen of natuurleien op geplaatst. De spantstructuur is eenvoudig maar wel nog oorspronkelijk.  

De Sleepstraat, één van de oudste invalswegen van de middeleeuwse stad, kent een zeer divers patrimonium. De panden hebben vaak een oudere kern , in dit geval 18e eeuws, met een aangepaste 19e eeuwse gevel. De neoclassistische voorgevel is volledig intact, uitgezonderd het schrijnwerk van de ramen op de gelijkvloerse verdieping.

 

Het pand heeft dan ook nog steeds een architecturale en cultuur-historische waarde.

 

De aanvraag omvat het verwijderen van de waardevolle dakvorm en dakstructuur en het vervangen door een nieuw volume met plat dak. In het interieur worden de bestaande schoorsteenmassieven en -mantels verwijderd. De gevelopeningen van de gelijkvloerse verdieping worden ook gewijzigd.

 

Door de verwijdering van het dak wordt de 18e eeuwse fase van dit pand volledig gewist. Dit doet afbreuk aan de historische erfgoedwaarde van dit pand.
Ook het wijzigen van de voorgevel waarbij de twee oorspronkelijke raamopeningen (steekboogvormige muuropeningen met lijstwerk en tussenliggende penant met imitatiebossage) worden vervangen door één groot raam, schaadt de authentieke neoclassicistische gevel. Deze ingreep doet afbreuk aan de architecturale en historische waarde van dit pand.

Vanuit erfgoedstandpunt kunnen de geplande werken aan dit pand niet aanvaard worden.

 

Tenslotte merken we op dat de beschrijvende nota en het grondplan van de nieuwe toestand strijdig zijn met elkaar. In de beschrijvende nota wordt vermeld dat de aanpassingen ifv horeca gebeuren. Op het grondplan van de nieuwe toestand staan op de plannen de woorden “winkel” aan de voorzijde en “keuken” aan de achterzijde.  Dit dient bij een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag eenduidig te worden aangevraagd.

 

Ook al wordt met de voorgestelde werken weinig impact verwacht naar de aanpalenden toe en zijn de werken qua volumes inpasbaar in de omgeving, weegt het erfgoedaspect in voorliggend dossier het meeste door. Gezien de aanvraag indruist tegen de principes van goede erfgoedzorg, dient voorliggende aanvraag geweigerd.


CONCLUSIE

Ongunstig advies. Hoewel de voorgestelde verbouwing en/of volume-uitbreiding ruimtelijk aanvaardbaar is, is het project strijdig met de principes van goede erfgoedzorg.  Om die reden komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.


 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor verbouwen van een handelswoning aan de heer Celik Ugur gelegen te Sleepstraat 59, 9000 Gent.