Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00200 - OMV_2021148364 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaand bijgebouw - met openbaar onderzoek - Holstraat 96-96A, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00200 - OMV_2021148364 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaand bijgebouw - met openbaar onderzoek - Holstraat 96-96A, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00200 - OMV_2021148364 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaand bijgebouw - met openbaar onderzoek - Holstraat 96-96A, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

CITYNEST BVBA met als contactadres Kortrijksesteenweg 1004, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021148364) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een bestaand bijgebouw

• Adres: Holstraat 96-96A, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2226H

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

 

De bouwplaats is een voormalige bakkerij in de Holstraat, nabij het kruispunt met de Brandstraat en de Galgenberg. Het bestaande perceel is 10,30 m breed aan de straatzijde maar loopt schuin af tot een breedte van 6,20 m aan de achterste perceelgrens, waar het paalt aan een perceel dat is ingericht als parking/garageboxen.

 

Op de site zijn momenteel verbouwingswerken bezig in uitvoering van een op 12 april 2021 verleende vergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning met een bakkerij op het gelijkvloers naar twee eengezinswoningen. In deze aanvraag werden de bestaande achterbouwen gesloopt en ingericht als terras en tuin. Deze tuinen (incl. terras) hebben een diepte van ±14,50 m.

 

In de bestaande situatie werd een deel van de achterbouwen reeds verwijderd. Het gedeelte achterbouw waar zich op de gelijkvloerse verdieping een werkatelier bevond en op de eerste verdieping een opslagruimte is nog aanwezig. Deze achterbouw is ±8,4 m diep en staat ingeplant tegenaan de linker-, rechter- en achterste perceelsgrens. De achterbouw is uitgevoerd met plat dak met een kroonlijsthoogte van 6,65 m tov het peil thv het voetpad.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van dit bestaand gedeelte van de achterbouw.

De achterbouw wordt in diepte gehalveerd tot een diepte van ±4,25 m. Het platte dak en de huidige kroonlijsthoogte (6,65 m tov het voetpadpeil) blijven behouden. Er wordt een nieuwe voorgevel aan dit bijgebouw voorzien, alsook een binnenmuur die de achterbouw opdeelt in twee afzonderlijke aaneengesloten bijgebouwen voor de twee vergunde woningen aan de voorzijde van het perceel. De voorgevel wordt afgewerkt met witte gevelpleister.

 

Op de gelijkvloerse verdieping wordt voorzien in 2 overdekte terrassen met gevelopeningen van 1,67 m en 1,72 m breed. Vanuit dit overdekt terras is een vaste trap voorzien naar de eerste verdieping, welke dienst zal doen als berging. Deze bergingen krijgen beiden een raam van 1,20 m breed en 2 m hoog in de voorgevel.

 

Door de sloop van de helft van deze achterbouw, wordt de gemeenschappelijke muur aan rechterzijde verlaagd tot een hoogte van 4,12 m tov het voetpadpeil.

Aan de linkerzijde blijft de bestaande buitenmuur, welke aangebouwd is tegen de gevelmuur van het aanpalende bijgebouw, behouden. 

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 07/05/1987 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een handelshuis. (1987/550)

 

Omgevingsvergunningen

* Op 19/11/2020 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning met bakkerij naar meergezinswoning met 4 appartementen (OMV_2020093208).

* Op 12/04/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de verbouwing van een eengezinswoning met een bakkerij op het gelijkvloers naar twee eengezinswoningen (OMV_2021020791).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone C voor woningen en tuinen.


Volgens art. 3.3.4.1 van het BPA mag maximum 25% van de tuinzone bebouwd worden op voorwaarde dat minimum 30 m² onbebouwd blijft. Minimum 50% van de tuinoppervlakte moet ingericht worden als onverharde tuin. Dit aandeel wordt berekend ten opzichte van de oppervlakte van de tuinstrook van het betrokken perceel.

Bovendien is de totale bouwhoogte van gebouwen of constructies in de tuinzones beperkt tot 3,5 m gemeten vanaf het maaiveld. De hoogte van de tuinmuren wordt gemeten vanaf het maaiveld en is beperkt tot 2,5 m.

 

Het voorgestelde wijkt af wat betreft het volgende:

-      Voor de tuin bij de linkerwoning wordt een bijgebouw gecreëerd met een oppervlakte die 27,9% van de totale tuinoppervlakte bedraagt (>25% = niet in overeenstemming met BPA). De resterende onbebouwde tuinzone bedraagt 33,81 m² (>30  = OK). De onverharde tuinoppervlakte bedraagt 49,5 % (<50% = niet in overeenstemming met BPA).

-      Voor de tuin bij de rechterwoning wordt een bijgebouw gecreëerd met een oppervlakte die 28,36% van de totale tuinoppervlakte bedraagt (>25% = niet in overeenstemming met BPA). De resterende onbebouwde tuinzone bedraagt 33,67 m² (>30  = OK). De onverharde tuinoppervlakte bedraagt 48,5 % (<50% = niet in overeenstemming met BPA).

-      De hoogte van het bijgebouw bedraagt 6,68 m tov het maaiveld van de tuinen (>3,5 m).

 

Het BPA voorziet dat machtigingen kunnen worden verleend (om af te wijken van bovenstaande BPA-voorschriften) voor bestaande gebouwen in een goede bouwfysische staat en een gebruik eigen aan het hoofdgebouw. Deze kunnen mits aanpassingswerken behouden blijven en mogen verbouwd worden. Deze aanpassingswerken moeten leiden tot het wegnemen van verharding, het creëren van meer ruimte voor beplantingen en het verhogen van de kwaliteit van het binnengebied.

Machtigingen dienen beoordeeld te worden op basis van de contextualiteit, de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project en het vrijwaren van de open ruimten in de binnengebieden.

 

Met voorliggende aanvraag wordt een bestaand bijgebouw, dat in een goede staat verkeert, verbouwd tot 2 woningbijgebouwen van 13,10 m en 13,33 m² groot. Het platte dak, de kroonlijsthoogte en de gevelmuren van het te behouden gedeelte blijven integraal behouden en niet aangepast. Het bestaande gebouw wordt enkel in oppervlakte gehalveerd zodanig dat er een tuinoppervlakte van respectievelijk 33,81 m² en 33,67 m² wordt gecreëerd. Ten opzichte van de oorspronkelijke, alsook de bestaande toestand kan gesteld worden dat er op voorliggend perceel aan ontharding wordt gedaan en dat er ruimte voor beplantingen wordt gecreëerd. De doelstellingen van het BPA worden hiermee voldoende nagestreefd. De kwaliteit van het binnengebied werd hiermee verhoogd. De overschrijding van de hoeveelheid verharding wordt als een beperkte afwijking beschouwd die ten opzichte van de oorspronkelijke toestand van het volledig bebouwde perceel, nog steeds een voldoende kwaliteitsverbetering in zich houdt.

 

Er kan bijgevolg gesteld worden dat een machtiging kan verleend worden voor de aangevraagde werken. 

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag betreft de verbouwing van een bestaande achterbouw, waarbij de oppervlakte wordt gehalveerd.

 

Het dakvlak wordt aangesloten op de vergunde regenwaterputten (van 3.000 l) bij de woning.

Volgens de vergunde plannen wordt de dakoppervlakte van de woningen aangesloten op twee hemelwaterputten van 3.000 l.

In voorliggende aanvraag wordt de RWA-afvoer van de woningen echter ook gewijzigd, waarbij het RWA van het groendak van de gelijkvloerse achterbouw rechtstreeks naar de riolering wordt afgevoerd en niet meer aangesloten wordt op de hemelwaterput zoals vergund. Dit kan niet worden aanvaard. Het groendak van de gelijkvloerse achterbouw dient, zoals vergund, aangesloten te worden op de regenwaterputten. Ook de daken van de bijgebouwen in voorliggende aanvraag dienen aangesloten te worden op de regenwaterputten.

Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 oktober 2021 tot 23 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Met voorliggende aanvraag wenst men in de tuinen van twee woningen, waarvoor recent een omgevingsvergunning werd verleend, een gedeelte van de bestaande achterbouw te verbouwen tot twee bijgebouwen voor de voorliggende woningen.

De bestaande achterbouw wordt hierbij in oppervlakte gehalveerd tot een totale oppervlakte van 26,43 m² en wordt onderverdeeld in twee kleinere bijgebouwen met een oppervlakte van respectievelijk 13,33 m² en 13,10 m² door het plaatsen van een binnenmuur. Op die manier krijgt elke woning een tuinberging achteraan in de tuinzone.

Ten opzichte van de oorspronkelijke toestand, waarbij het perceel volledig bebouwd was, alsook ten opzichte van de bestaande toestand, waarbij nog een gedeelte van de achterbouw behouden is, draagt voorliggende aanvraag bij aan de ontpitting en ontharding van de tuinen.
Het bijgebouw is in verhouding tot de tuin. Er is voldoende niet-bebouwde tuinzone aanwezig.

Gelet op de functies die in deze bijgebouwen worden voorzien, nl. een overdekt terras op de gelijkvloerse verdieping en een berging op de bovenverdieping, kan gesteld worden dat deze functioneel inpasbaar zijn.

Het bijgebouw bestaat uit twee bouwlagen, hetgeen niet als gangbaar kan worden beschouwd voor bijgebouwen in de tuin. Aangezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van een bestaand, vergund geacht volume, kan het behoud van deze twee bouwlagen worden aanvaard. Bovendien staat het gebouw tot tegenaan de linker-, achterste en rechterperceelsgrens ingeplant en blijven de bestaande scheidingsmuren behouden.

Daar waar het gedeelte bijgebouw verdwijnt, wordt de tuinmuur verlaagd tot een hoogte van 4,05 m, in aansluiting met de overige tuinmuren, welke reeds met deze hoogte werden vergund. Indien dit behoud van de bestaande gemene muren uitdrukkelijk op vraag van de aanpalende(n) gebeurt, is dit binnen de overgangsbepalingen van het BPA aanvaardbaar. Er dient dan voldoende aandacht naar blijvend onderhoud en instandhoudingswerken van deze bestaande muren te gaan.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaand bijgebouw aan CITYNEST bvba (O.N.:0887584543) gelegen te Holstraat 96-96A, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Zowel het hemelwater dat valt op de groendaken van de gelijkvloerse achterbouwen, als dat van de bijgebouwen, dient aangesloten te worden op de regenwaterputten.

 

Alle bijkomende afvalwater-producerende installaties (DWA) en regenafvoeren (RWA) moeten op de respectievelijke leidingen van het voorziene intern gescheiden rioleringsstelsel worden aangesloten.

Regenwaterafvoer mag, in plaats van de aansluiting op de hemelwaterput, eveneens rechtstreeks op eigen perceel worden geïnfiltreerd, dit voor elke woning afzonderlijk.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken. Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail:tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het eventueel wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).