Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00196 - OMV_2021139199 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren van een eengezinswoning - regularisatie - met openbaar onderzoek - Landbouwersstraat 62 en 64, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00196 - OMV_2021139199 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren van een eengezinswoning - regularisatie - met openbaar onderzoek - Landbouwersstraat 62 en 64, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00196 - OMV_2021139199 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het renoveren van een eengezinswoning - regularisatie - met openbaar onderzoek - Landbouwersstraat 62 en 64, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Redbouw BVBA met als contactadres Foreestelaan 3D, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021139199) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 31 augustus 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het renoveren van een eengezinswoning - regularisatie

• Adres: Landbouwersstraat 62 en 64, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 3384T6

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 24 september 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 4 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te renoveren woning is gelegen in de Landbouwersstraat in de wijk Muide-Meulestede-Afrikalaan. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning bestaande uit 2,5 bouwlagen en afgewerkt met een hellend dak.

 

Bouwmisdrijf

Op 8 maart 2021 werd het volgende vastgesteld:

1. Het slopen van een steunmuur tussen de keuken en de private buitenruimte. Het overdekken van de private buitenruimte. En het uitbreiden van de keuken en de sanitaire ruimte op de gelijkvloerse verdieping.

2. Het doorbreken van een steunmuur in de hall op de eerste verdieping door het maken van een opening.

3. Het wijzigen van het aantal woonentiteiten door het ter beschikking stellen van een te beschermen eengezinswoning als kamerwoning.

 

Op 17 maart 2021 werd hiervoor een aanmaning verstuurd voor het indienen van een regularisatiedossier voor volgende werken:

1. Het slopen van een steunmuur tussen de keuken en de private buitenruimte, het overdekken van de private buitenruimte en het uitbreiden van de keuken en de sanitaire ruimte op de gelijkvloerse verdieping; en

2. Het doorbreken van een steunmuur in de hall op de eerste verdieping door het maken van een opening te regulariseren.

Het uitvoeren van aanpassingswerken, meer bepaald

3. Het wijzigen van het aantal woonentiteiten door het ter beschikking stellen van een te beschermen eengezinswoning als kamerwoning.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt een regularisatie aangevraagd voor het verbouwen van een eengezinswoning.

Achteraan het perceel wordt een gedeelte van de aanbouw gesloopt voor het creëren van een buitenruimte. De nieuwe bouwdiepte langsheen de linker perceelsgrens en in het midden (incl. hoofdvolume) bedraagt ca. 5m90. De nieuw te voorziene buitenruimte van ca. 15,25 m² wordt gedeeltelijk aangelegd als terras van ca. 10,65 m² in waterdoorlatende materialen en gedeeltelijk als groenzone (in groenelementen) van ca. 4,60 m². De bestaande aanbouw langsheen de rechter perceelsgrens wordt grondig gerenoveerd. Hiervoor wordt zowel de vloerplaat als de dakstructuur aangepast.

In de voorgevel van de woning wordt de linker deuropening gewijzigd naar een raamopening.

Verder worden het hoofdvolume en de aanbouw intern heringericht.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 16/03/1993 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing van een woning (1992/634).
  • Op 12/10/1993 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning (1993/451).
  • Op 28/01/1999 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot een eengezinswoning (1998/1512).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg MEULESTEDE, goedgekeurd op 17 augustus 2001, en is bestemd als woonzone (gesloten bebouwing) en zone voor koeren en tuinen.
 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg Meulestede.

 

BEBOUWING

De maximale bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping bedraagt 9 meter. Vanaf een bouwdiepte van 9 meter tot de achterste perceelsgrens is gelegen in de zone voor koeren en tuinen. Binnen de zone voor koeren en tuinen bedraagt de maximale bebouwingspercentage 50%. In deze zone bevindt zich de grondig te verbouwen aanbouw.

 

Bij verbouwingswerken is het enkel toegelaten om instandhoudingswerken uit te voeren of het in regel brengen met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg. De voorgestelde werken zijn dermate ingrijpend dat er niet gesproken kan worden over instandhoudingswerken en bijgevolg dienen de verbouwingswerken in overeenstemming te worden gebracht met de geldende BPA-voorschriften.

 

Op voorliggende plannen is meer dan 50% van de tuinzone bebouwd en bijgevolg niet in overeenstemming met de BPA-voorschriften.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De afwijking op de voorschriften van het BPA is aanvaardbaar omwille van de volgende redenen:

De voorziene verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor dit pand. Een gedeelte van de aanbouw wordt gesloopt voor het creëren van een grotere buitenruimte van ca. 15,25 m². Gekeken naar de bestaande bebouwing op het perceel, is het een logischere keuze om de buitenruimte te voorzien langsheen de linker perceelsgrens. Op die manier wordt de opgelegde ontpitting in de zone koeren en tuinen volgens de BPA-voorschriften gecompenseerd in de woonzone. Dit is positief, hierdoor beschikken de leefruimtes over voldoende daglicht en de woning over een buitenruimte.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp kan in overeenstemming worden gebracht met volgende punten van dit algemeen bouwreglement:

 

  • Artikel 13: Aanvulling op gewestelijke hemelwaterverordening;

Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte na verbouwing groter is dan 40 m².

 

De totale oppervlakte (na verbouwing) bedraagt ca. 73 m² en is dus groter dan 40 m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. Aangezien de tuinzone onvoldoende breed (< 5 m) is, kan worden aangenomen dat het plaatsen van dergelijke voorziening technisch moeilijk is en kan een vrijstelling worden verleend.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie hoofdstuk waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag betreft een vermindering van de bebouwde oppervlakte op het perceel. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 oktober 2021 tot 10 november 2021. Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag heeft als doel het aanpassen van een bestaande eengezinswoning aan de hedendaagse comforteisen. De stedenbouwkundige voorschriften van het BPA MEULESTEDE zijn voldoende gedetailleerd opgesteld en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Een afwijking betreft de bebouwingspercentage in de zone voor tuinen en koeren kan worden toegestaan (zie hoger, hoofdstuk 4). Door de bestaande aanbouw te slopen wordt een grotere buitenruimte gecreëerd. De aanwezige bebouwing in de zone voor koeren en tuinen wordt hiermee gecompenseerd. De nabije omgeving is dens bebouwd met weinig groenvoorziening, deze verbouwingswerken zullen een positief effect hebben. Het creëren van deze buitenruimte zorgt ervoor dat de eengezinswoning de nodige buitenruimte krijgt, en de leefruimtes en de keuken over voldoende daglicht beschikken. Deze aanpassing is positief en aanvaardbaar.

 

De voorziene herinrichting, en de nieuw gecreëerde ruimtes in het pand zijn voldoende groot en worden van genoeg daglicht voorzien. De interne verbouwingswerken betekenen zeker een meerwaarde voor de woning en staan vooral in functie van de aanpassing ervan aan een hedendaags comfort.

Verder wordt de voorgevel aangepast door een deuropening te vervangen door een raamopening. Deze wijziging aan de voorgevel is aanvaardbaar.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het renoveren van een eengezinswoning - regularisatie aan Redbouw bvba (O.N.:0688691387) gelegen te Landbouwersstraat 62 en 64, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Septische put

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

Regenwaterpijp

De regenwaterpijp op de straatgevel mag maximaal 10 cm uitspringen. Deze moet onderaan, tot 1 m hoogte, uitgevoerd worden in gietijzer of in een ander materiaal dat evengoed bestand is tegen breuk of blijvende beschadiging.

Indien de regenwaterpijp verder dan 1,5 m van de rioolvertakking verwijderd is, moet de bouwheer deze binnenshuis op het interne rioleringssysteem aansluiten.

Voor het plaatsen van een regenwaterpijp op de straatgevel moet een vergunning inname openbaar domein aangevraagd en bekomen worden. Het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ regenwaterafvoerpijp in het zoekveld). Dit ingevulde formulier kan u mailen naar innames@stad.gent, opsturen per post naar Dienst Wegen, bruggen en waterlopen, afdeling Innames publieke ruimte, Botermarkt 1, 9000 Gent of afgeven aan de Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent.

 

Riolering

Zoals op het ontwerpplan aangegeven is, wordt één gemeenschappelijk riolering voorzien voor de (oorspronkelijk) twee woonentiteiten. Daardoor kan deze woning in de toekomst niet meer terug opgesplitst worden in (twee) afzonderlijke percelen zonder ingrijpende (op te splitsen) rioleringswerken.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Rookmelder

De woning moet uitgerust worden met een correct geïnstalleerde rookmelder die voldoet aan de norm NBN EN 14604 én die niet van het ionische type is. De detector moet reageren op rookontwikkeling bij een brand door het produceren van een scherp geluidssignaal.

 

Drinkwaterinstallatie

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.