Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00195 - OMV_2021158621 K - aanvraag omgevingsvergunning voor functiewijziging naar reca - zonder openbaar onderzoek - Ajuinlei 14, 14A, 14B, 14C, 14D, 14E, 14F, 15, 15A, 15B, 15C, 15E, 15F, 15H, 15J, 15K, 15L, 15M, 15N, 15P en 15R, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00195 - OMV_2021158621 K - aanvraag omgevingsvergunning voor functiewijziging naar reca - zonder openbaar onderzoek - Ajuinlei 14, 14A, 14B, 14C, 14D, 14E, 14F, 15, 15A, 15B, 15C, 15E, 15F, 15H, 15J, 15K, 15L, 15M, 15N, 15P en 15R, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00195 - OMV_2021158621 K - aanvraag omgevingsvergunning voor functiewijziging naar reca - zonder openbaar onderzoek - Ajuinlei 14, 14A, 14B, 14C, 14D, 14E, 14F, 15, 15A, 15B, 15C, 15E, 15F, 15H, 15J, 15K, 15L, 15M, 15N, 15P en 15R, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Dritan Kraja met als contactadres Ajuinlei 16, 9000 Gent en OTIUM - Cucina Italiana BV met als contactadres Ajuinlei 16, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2021158621) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: functiewijziging naar reca

• Adres: Ajuinlei 14, 14A, 14B, 14C, 14D, 14E, 14F, 15, 15A, 15B, 15C, 15E, 15F, 15H, 15J, 15K, 15L, 15M, 15N, 15P en 15R, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 1148K

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 18 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het betreffende pand is gelegen langsheen de Ajuinlei in het centrum van de stad Gent. De omgeving is erg divers en bestaat uit zowel handelspanden, horecazaken als woningen. Het pand in kwestie betreft een meergezinswoning met op de gelijkvloerse verdieping 4 commerciële ruimtes waarvan 3 handelsruimtes en 1 recazaak. Het gebouw beschikt over drie bouwlagen en is afgewerkt met een mansarde dak.

 

Het pand is als onderdeel van de architectuur Ajuinlei 14-15 opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict-ID. 85416) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven: “Burgerhuis in neoclassicistische stijl. Neoclassicistisch-getint enkelhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak (pannen) met twee rondboogvormige dakkapellen, uit de 19de eeuw. Bepleisterde lijstgevel met hardstenen plint waarin getraliede keldervensters zitten. Gelijkvloerse verdieping met imitatiebanden. Rechthoekige muuropeningen verfraaid met geprofileerde omlijstingen en per bouwlaag verschillend versierde sluitsteen met festoenen; bovenvensters tevens voorzien van oren. Houten loggia bekroond met entablement en gietijzeren hekken. Met balusters geajoureerde borstwering tussen arduinen postamenten, bewerkte panelen met drupstenen op bovenste bouwlaag. Gevelbekroning door middel van met casementen versierde fries en kroonlijst met tandlijstversiering en op consoles welke uitgewerkt zijn met vrouwenhoofdjes.”

 

De aanwezige ruimtes in het hoofdbouw die voor de horecazaak zullen worden aangewend behielden hun oorspronkelijke structuur en waardevolle elementen zoals schouwen met hun schouwmantel en stucwerkplafonds met lijsten. Deze waardevolle en behouden structurele onderdelen van het pand bepalen eveneens de erfgoedwaarde. De behouden 19de-eeuwse architectuur van de straatgevel zorgt ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van het overwegend 19de-eeuwse straatbeeld. Het pand vormt en beeldbepalend onderdeel van een eenheidsarchitectuur. Het pand beschikt over een architecturale, esthetische en historische waarde.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt de functie op de gelijkvloerse verdieping gewijzigd van handel naar reca. De totale publiek toegankelijke oppervlakte bedraagt 66,70 m². De recazaak wordt voorzien voor het serveren van dranken, hapjes en kleine gerechten. Hiervoor wordt achteraan een keuken voorzien.

De huidige appartementen op de verdiepingen blijven behouden, deze zijn toegankelijk via een aparte toegang.

Er wordt geen publiciteit aangevraagd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 09/08/2018 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor omvorming boekenwinkel naar wijnwinkel (OMV_2018057333).

* Op 27/06/2019 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een verlicht uithangbord (OMV_2019050694).

* Op 09/01/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de regularisatie van het plaatsen van 2 afvoerkanalen (OMV_2019123261).

 

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 18/08/2011 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een zonnewering (breedte 6m en 2m uitval). (2011/428)

* Op 14/01/2016 werd een vergunning afgeleverd voor het vervangen van 2 ramen gelijkvloers , het plaatsen van een publiciteitsbord en bestemmingswijziging van kledingzaak naar horeca. (2015/08197)

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

 

DE VLAAMSE WATERWEG NV

Advies van De Vlaamse Waterweg nv afgeleverd op 23 november 2021: gunstig.

 

Gezien de aard van de aanvraag (functiewijziging met louter beperkte inpandige verbouwingswerken) kan in alle redelijkheid verwacht worden dat er geen significante effecten op het watersysteem zullen optreden. De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. Er wordt door de aangevraagde werken evenmin een impact op het beheer en/of de exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv verwacht.

 

BRANDWEER

Advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 23 november 2021 onder ref. 055745-004/HM/2021: voorwaardelijk gunstig, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. Zie Omgevingsloket.

 

Bijzondere aandachtspunten:

- De publiek toegankelijke inrichting in zijn geheel, of enkel de keuken van de inrichting moet omsloten zijn doorwanden met een brandweerstand EI 60, met deuren in deze wanden EI1 30.

- Een technisch lokaal of een geheel van technische lokalen vormt een brandwerend compartiment.

- De deur van de keuken moet opendraaien in de vluchtzin.

- U meldde uw publiek toegankelijke inrichting met een publiek toegankelijke oppervlakte van 50m². Uit de huidige plannen blijkt dat de publiek toegankelijke oppervlakte 58m² bedraagt en zo alsnog moet voldoen aan Bijlage 1 van de politieverordening inzake preventie van brand en ontploffing van publiek toegankelijke inrichtingen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone C voor woningen en tuinen.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Zie hoofdstuk waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Milieuwetgeving

Afvalwater

De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van restaurants kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel. Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben.

Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden. Dit wordt zo opgenomen via de bijzondere voorwaarden. 

 

Geur

Er wordt geen afvoer voorzien. Er wordt gebruik gemaakt van een condenserende recirculatie dampkap.

 

Geluid

Het geluidsniveau wordt beperkt tot categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen. Dit wordt zo opgenomen via de bijzondere voorwaarden.

5.       WATERPARAGRAAF

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De Ajuinlei is opgenomen in het kernwinkelgebied Gent Sfeergebied A, in de Visienota Detailhandel en Horeca 2018-2023. De Stad Gent voert hier een stimulerend beleid, waar handels- en horecazaken meer mogelijkheden krijgen. Het voorstel om een horecazaak op de gelijkvloers verdieping te voorzien is aanvaardbaar. De functie past zich goed in, in de nabije omgeving.

 

Het ontwerp gaat uit van behoud van het karakter en de waardevolle interieurelementen. De indeling en constructie van het gebouw en de voorgestelde indeling van de horecazaak zorgen ervoor dat deze verenigbaar is met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand. Dit is positief aangezien het pand is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict-ID. 85416). Om de erfgoedwaarde van het pand maximaal te behouden en waar mogelijk te herstellen, worden een aantal bijzondere voorwaarden aan deze vergunning gekoppeld.

 


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor functiewijziging naar reca aan de heer Dritan Kraja en OTIUM - Cucina Italiana bv (O.N.:0735769843) gelegen te Ajuinlei 14, 14A, 14B, 14C, 14D, 14E, 14F, 15, 15A, 15B, 15C, 15E, 15F, 15H, 15J, 15K, 15L, 15M, 15N, 15P en 15R, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

Voorwaarden vloeiend uit externe adviezen

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 23/11/2021 met kenmerk 055745-004/HM/2021). Zie Omgevingsloket.

 

Afvalwater

Het afvalwater dat afkomstig is van de keuken moet via een genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.

 

Geluid

Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen.

 

Riolering

Het afvalwater (DWA) dient aangesloten te worden op de interne DWA-leiding.

De toiletten zijn aan te sluiten op de bestaande septische put.

 

Erfgoed

Voor panden opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID-nr. 85416) gelden uitzondering op de huidige EPB-eisen (energieprestatie en binnenklimaat). Die afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden.

 

Voor de renovaties van deze gebouwen gelden volgende vrijstellingen voor de bestaande, niet herbouwde gebouwen of gebouwdelen:

• vrijstelling van de maximale U-waarden voor de gevelonderdelen (muren en ramen) die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;

• vrijstelling van de luchttoevoereisen in de ruimten waar alleen ramen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, worden vervangen.

Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar.

 

De nog aanwezige oorspronkelijke buitendeur van de straatgevel dient behouden te blijven. Dit verfijnde schrijnwerk maakt onlosmakelijk deel uit van de architectuur van het pand.

Wanneer de beide ramen in de straatgevel gelijkvloerse verdieping zouden vervangen worden, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en -profilering identiek aan het originele schrijnwerk. Aanpassing naar dubbele beglazing is hierbij wel aanvaardbaar.

 

Wanneer de straatgevel wordt geschilderd, moet de bestaande kleur worden hernomen wanneer enkel de gevel gelijkvloerse verdieping zou worden geschilderd. Wanneer de volledige straatgevel zou worden geschilderd moet de kleur wit (of een tint van wit) zijn. Het pleisterwerk en de kroonlijst van deze neoclassicistische architectuur heeft in oorsprong een lichte (vaak witte) kleur die de subtiele detaillering van deze architectuur tot haar recht laat komen. De gevel schilderen in een donkere, uitgesproken of felle kleur zou deze verfijnde detaillering én de totale gevelarchitectuur vervlakken. De gevel gedeeltelijk in een andere kleur schilderen zou de visuele eenheid van deze architectuur aantasten.


 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

Publiciteit tegen de gevel

We merken op dat er voor de nieuwe reca-functie geen ‘uithangbord’ of ‘reclame-inrichting’ wordt aangevraagd met uitzondering van de stickers op de ramen. We wensen er echter de aandacht op te vestigen dat heel wat reclame-inrichtingen ook een omgevingsvergunning vereisen. Dit dient desgevallend afgewogen te worden via een afzonderlijke aanvraag.

 

Hier wordt aan toegevoegd dat eventueel bijkomende publiciteit moet beantwoorden aan volgende voorwaarden:

- Aantal: maximum 1 dubbelzijdig uithangbord en maximum 1 keer de naam van de zaak op de gevel per handelspand.

- Locatie: in de zone boven de gevelopeningen van de gelijkvloerse verdieping en onder de balustrades van de ramen van de eerste verdieping. Op de erker mag geen publiciteit worden aangebracht.

- Op het gevelvlak: enkel losse belettering is toegestaan. De omvang mag niet domineren in het gevelbeeld van de gelijkvloerse verdieping en moet de schaal en architectuur van het pand respecteren.

- Dwars op de gevel: maximale afmetingen 60 x 60 cm.

 

Drinkwaterinstallatie

Op 1 juli 2011 werd het Algemeen Waterverkoopreglement van kracht, zodat er voor bouwers en verbouwers een aantal rechten en plichten bijkwamen. Sinds 16 juli 2012 is tevens het Bijzonder Waterverkoopreglement van Water-Link van kracht. Het bijzonder waterverkoopreglement van Water-Link is een aanvulling op het Algemeen Waterverkoopreglement. Zowel het Algemeen Waterverkoopreglement, als het aanvullend Bijzonder Waterverkoopreglement kan geraadpleegd worden via de website www.water-link.be, publicaties. Op deze locatie staat eveneens een infobrochure over de verplichte keuring van de binneninstallatie en de privé-waterafvoer.