Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00185 - OMV_2021168628 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning - zonder openbaar onderzoek - Nieuwland 60, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:37
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00185 - OMV_2021168628 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning - zonder openbaar onderzoek - Nieuwland 60, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_00185 - OMV_2021168628 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning - zonder openbaar onderzoek - Nieuwland 60, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Studiebureau Haciënda BVBA met als contactadres Filips van Marnixstraat 4, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021168628) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een woning

• Adres: Nieuwland 60, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 2809F

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 18 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 22 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel bevindt zich langs de straat Nieuwland in de wijk ‘Sluizeken – Tolhuis – Ham’.

De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, de panden bestaan deels uit woongebouwen en anderzijds uit loodsen. Drie percelen naar rechts van de bouwplaats wordt een groot project voor woningbouw (meergezinswoningen) gerealiseerd.
De hoogte van de gebouwen langsheen de straat varieert tussen 1 en 3 bouwlagen met hellende en platte daken.

 

Het perceel heeft een kadastrale oppervlakte van 110 m². De straatbreedte meet 4,7 m en het perceel verbreed naar achter toe tot maximaal 7,0 m.
Het pand betreft een rijbebouwing, ingevuld met een eengezinswoning.

Het hoofdgebouw telt 3 bouwlagen onder een zadeldak.

Op de gelijkvloerse bouwlaag en de 1e verdieping reikt de bouwdiepte langsheen de linker perceelsgrens tot een diepte van 12,7 m en langsheen de rechter zijperceelsgrens tot aan de achterste perceelsgrens op een diepte van 22,0 m. 
De gelijkvloerse voorgevel wordt vooraan volledig ingenomen met een brede poort en doorrit naar het achterliggende perceel. Waar het perceel iets breder is, zijn een trappenhal, 2 burelen en een bergruimte ingericht. 
Op de 1e verdieping zijn vooraan dagleefruimte en achteraan een slaapkamer ingericht.

De 2e verdieping reikt links tot 8,7 m en rechts tot 13,0 m.

Het perceel beschikt over een koer (bestaande doorgang) met een oppervlakte van 23,1 m².

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag voorziet het verbouwen en herindelen van de gebouwen met het inrichten van een handelszaak op de gelijkvloerse bouwlaag, het behoud van de eengezinswoning op de verdiepingen, het supprimeren van de doorgang tot het achterliggende perceel en het aanpassen van de profielen van de scheidingsuren.

 

Volgende ingrepen worden voorzien :

-          De bijgebouwen op de gelijkvloerse en een deel van de 1e verdieping worden gesloopt en vervangen door een gelijkvloers bijgebouw. De dakhoogte van het gelijkvloerse platte dak meet 3,9 m boven het trottoirpeil.
Met uitzondering van een verharde patio (5,7 m²) in de linker achterhoek wordt het volledige perceel bebouwd.

-          De opening in de achterste scheidingsmuur wordt dichtgemaakt met een betonmuur van 3,0 m hoog.

-          Op de gelijkvloerse bouwlaag blijft de poortopening aan de straat behouden en er net achter komt een nis waarin een fietsenstalling ingericht wordt. Rechts in de nis komt de voordeur met erachter een gang waarin afzonderlijke toegangsdeuren zijn voor de handelszaak en de eengezinswoning.
De handelszaak (deels in hoofdgebouwen en in bijgebouw) krijgt een oppervlakte van 59 m².
De eengezinswoning krijgt een gelijkvloerse berging van 4,6 m².

-          In de tussenbouw (rechts achter de trappenhal) worden een toilet en een wasplaats/berging ingericht.

-          De 1e verdieping wordt als volgt ingericht : Aan de straatzijde komt een gevelbreed inpandig terras (5,8 m²), waarbij de gevelopeningen behouden blijven, het schrijnwerk verwijderd wordt en vervangen door glazen balustrades.  Intern blijven de dagleefruimten behouden, met achteraan een keuken die een toegang krijgt tot een nieuw dakterras.

-          Dit L-vormige dakterras (ca. 25,3 m²) reikt tot een diepte van 19,3 m achter de rooilijn. Aan linker en de rechterzijde wordt zichtschermen opgetrokken met een lengte van respectievelijk 6,6 m en 2,9 m, waarbij de bouwhoogte reikt tot 5,7 m boven het trottoirpeil. Achteraan komt een borstwering van 1,1 m hoog.

-          Op de 2e verdieping wordt ingericht tot 1 slaapkamer, een bureau en een badkamer.

-          Op het platte dak van de aanbouw 1e verdieping (links) wordt een tweede dakterras ingericht tussen de trappenhal en de linker perceelsgrens. Op de linker zijperceelsgrens wordt een zichtscherm geplaatst over een lengte van 4,3 m, tot een bouwdiepte van 13,0 m. De hoogte van het scherm reikt tot 9,2 m boven het trottoirpeil. Achteraan komt een borstwering van 1,1 m hoog.

 

Gevelafwerking :

-          De gevelmaterialen aan de voorgevel blijven op de verdiepingen behouden : meer bepaald licht grijze cementtegels. De achteruitspringende voorgevel van de gelijkvloerse bouwlaag zal worden bekleed met cortenstaal.

-          De achtergevel van het hoofdgebouw worden 2 raamopeningen omgevormd tot glazen deuropeningen. De bestaande achtergevel van het hoofdgebouw, de trappenhal en de aanbouw op de 1e verdieping hebben nu een groen beschilderde cementering en deze wordt herschilderd in een witte kleur.
De gevelmaterialen van de tussenbouw (tussen gelijkvloers en 1e verdieping) en de gelijkvloerse nieuwbouw in gevelsteen, worden ook geschilderd in een wit/grijze kleur.

 

Scheidingsmuren :

De profielen van volgende scheidingsmuren worden gewijzigd:

RECHTS :
Tussen een bouwdiepte van 16,6 m en 17,9 m wordt de zijmuur verhoogd met 11 cm naar een hoogte 5,7 m boven het trottoirpeil.
Tussen een bouwdiepte van 17,9 m en 19,1 m wordt de zijmuur verlaagd met 45 cm naar een hoogte van 5,7 m boven het trottoirpeil.
Tussen een bouwdiepte van 19,1 m en 22,2 m wordt de zijmuur verlaagd met 2,2 m naar een hoogte van 3,9 m boven het trottoirpeil. 

LINKS :
Tussen een bouwdiepte van 8,7 m en 13,0 m wordt de zijmuur verhoogd met 1,3 m, naar een hoogte van 9,2 m boven het trottoirpeil (zichtscherm 2e verdieping).
Tussen een bouwdiepte van 12,7 m en 19,3 m wordt de zijmuur verhoogd met 33 cm, naar een hoogte van 5,4 m boven het trottoirpeil (zichtscherm 1e verdieping).

ACHTER :
Aan de rechterzijde, over een lengte 4,1 m vanaf de rechter zijperceelsgrens, wordt de scheidingsmuur verlaagd met 2,3 m naar een hoogte van 3,9 m boven het trottoirpeil.
In het linker deel wordt de scheidingmuur verlaagt naar een hoogte van 3,0 m boven het trottoir.
De bestaande gevelopening aan de linker zijde, met een breedte van 2,9 m, wordt gesloten met een betonnen wand van 3,0 m hoog.

 

Diverse

Tijdens de verbouwingswerken wordt een septische put (1500 L) en een hemelwaterput (5000 L) geplaatst.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

-          Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 24 november 2021 onder ref. 067021-001/PV/2021:
Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

-          Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen. De adviesvraag is verstuurd op 18/11/2021. Op 20 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Beoordeling zie punt 5 Waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd.

Er werd 1 bezwaar ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

 

De bezwaren worden als volgt samengevat:

  1. De plannen zijn niet correct getekend, dit aangetoond met foto’s :
    - De hoge, ronde toren achteraan op het rechter aanpalende perceel (huisnr. 58) werd niet getekend.
    - Foutieve vermelding van de gevelmaterialen/schrijnwerk aanpalende gebouw rechts (huisnr. 58).
    - Het sanitair van huisnr. 58 achteraan op dat perceel werd niet in de plannen opgenomen.
  2. Het dakterras op de 1e verdieping is te diep : men vreest voor inkijk en bovendien is de rechter buur niet akkoord met het slopen van de zijdelingse muur bij het slopen van het 2 bouwlagen tellende bijgebouw.
  3. Men wenst voor de rechter scheidingmuur dat deze 1,8 m hoger reikt dan de achterliggende platte daken. Men is ook niet akkoord met het plaatsen van zichtschermen.
  4. De ronde toren : wat gebeurt hiermee? Wordt deze op dezelfde hoogte behouden als de hoogte van de gemene muur (namelijk 1,8 m hoger dan de achterliggende platte daken)?
  5. Ook het dakterras van de 2e verdieping is te diep : de rechter aanpalende eigenaar vreest voor inkijk op zijn perceel en wenst dit terras minder diep.
  6. Er is op de 1e verdieping een opening in de rechter scheidingsmuur getekend. Deze opening geeft rechtstreekse inkijk op het sanitaire gedeelte van de buur. Men wenst dat deze opening gesupprimeerd wordt.
  7. Men vraagt waarvoor de ruimten op de 2e verdieping zullen dienen.
  8. Tegen de rechter zijgevel van huisnr. 60 zijn asbestleien aanwezig die in slechts toestand verkeren en afbrokkelen op eigendom van de rechter buur. Deze buur wenst dat deze verwijderd worden.
  9. De rechter buur wenst dat er geen hemelwater wordt afgevoerd via hun eigendom. Momenteel is er een erfdienstbaarheid met betrekking tot de afvoer van hemelwater van het hoofddak van de bouwheer die gebeurt via de eigendom van de buur.
  10. Wat is de betekenis van ‘R bestaand’ op de grondplannen?
  11. De fietsenstalling aan de straatzijde is niet inpandig. Men vreest dat deze locatie zal worden gebruikt door hangjongeren, drugsgebruik en wildplassen.
  12. Wat voor handelspand voorziet men? De rechter buur vreest dat het pand zal worden gebruikt als een horecazaak.
  13. Er zijn geen akoestische maatregelen genomen met betrekking tot het handelspand.

 

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

  1. De bouwplannen dienen uiteraard correct te worden getekend, ook – voor zover mogelijk (zichtbaar) – de bebouwing en gevelmaterialen van de eigendommen van de aanpalende percelen. In het bijzonder het ontbreken van de hogere ronde toren bij de rechter buur en welke verwerkt is in de scheidingsmuur, is een belangrijk element met betrekking tot het wijzigen van de profielen van de scheidingsmuren.  Hiermee werd geen/onvoldoende rekening gehouden.
  2. Het uitvoeren van een dakterras op een bouwdiepte van 16,7 m en 19,6 m (gemeten langsheen de rechter scheidingsmuur) is ruimtelijk niet gewenst. Op dergelijk bouwdiepte dient, zeker op de niveau van de verdiepingen zoveel mogelijk openheid te worden gecreëerd.
    Het creëren van een dakterras met bijkomende zichtschermen is hiermee in strijd en kan niet aanvaard worden. 
  3. De rechter buur wenst dat de rechter scheidingsmuur een hoogte behoudt die 1,80 m hoger is dan het platte dak van de nieuwe bijgebouwen. Dit komt overeen met een bouwhoogte van 5,7 m boven het trottoirpeil en zal gepaard gaan met een verlaging van het profiel van de muur met 45 cm muur ter hoogte van de achterste te slopen bijgebouwen en dit over een lengte van 3,9 m te meten voor de achterste perceelsgrens. 
    Gezien het platte dak niet gebruikt mag worden als dakterras en de muren dus geen zichtschermen zijn, wordt aangeraden dat de beide buren proberen om een consensus te bekomen over de hoogte van de scheidingsmuur.
    Wij suggereren een hoogte van 5,6 m boven het trottoir, dit is dezelfde bouwhoogte als de bestaande tussenbouw (tussen de gelijkvloerse en 1e verdieping), waardoor de afwerking voor beide eigendommen gelijkvormiger zal worden.
  4. Bij het aanpassen van de scheidingsmuur moet eveneens rekening worden gehouden met de ronde toren van de rechter buur, deze moet rondom afgewerkt blijven. Er kan worden besproken of de rechter buur de toren wenst te verlagen of niet.
  5. Het terras op de 2e verdieping heeft een beperkte impact op de rechter buur, gezien de bestaande trappenhal zich tussen beide eigendommen bevindt. Maar de impact op de linker buur is wel groot gezien het terras te ver voorbij het hoofdgebouw van de linker buur reikt en dit aanpalende perceel te sterk wordt ingebouwd door de zichtschermen. Bijgevolg wordt dit tweede dakterras ook niet toegelaten. 
  6. Het betreffende opening (op plan in gele kleur) heeft betrekking een raamopening in de linker zijmuur van het te slopen gedeelte bijgebouw op de 1e verdieping en heeft dus geen betrekking op de scheidingsmuur. De andere raamopening (in zwarte kleur) is een bestaand raam in de linker zijgevel van het bijgebouw dat behouden blijft en heeft ook geen impact op het rechter aanpalende perceel.
  7. Bij deze vraag werd een plan toegevoegd, het gaat om de tussenbouw tussen de gelijkvloerse en 1e verdieping (dus niet de 2e verdieping). Dit gebouw zal worden gebruikt als badplaats/berging. Op het platte dak van dit volume worden geen functies zoals een dakterras voorzien.
  8. De werken dienen op een technisch verantwoorde manier te worden uitgevoerd, waarbij de nodige maatregelen worden genomen, om schade en hinder naar de omliggende percelen te voorkomen.
    De toestand van de bestaande rechter zijgevel, die uitgeeft op de aanpalende eigendom, is een burgerrechtelijke aangelegenheid. Bijgevolg valt dit niet onder de beoordeling van een stedenbouwkundige aanvraag en mag de stad Gent ook geen oordeel vellen.  
    De aanpalende eigenaar neemt hiervoor best contact op met de bouwheer.
    Verder is het raadzaam dat de eigenaars van de omliggend percelen een voorafgaande plaatsbeschrijving van hun eigendom laten opmaken om eventuele schade van de bouwwerken te kunnen aantonen.
  9. Indien er geen aanpassingen/verbouwingswerken gebeuren aan de bestaande erfdienstbaarheid met betrekking tot de afvoer van het hemelwater van het hoofddak, kan de stad Gent niet opleggen dat er een afzonderlijke eigen afvoer moet worden voorzien. De erfdienstbaarheid is een burgerrechtelijke aangelegenheid, die niet valt onder de beoordeling van een stedenbouwkundige aanvraag en mag dus niet worden beoordeeld door de stad Gent.
    Bij aanpassingen zal wel een afzonderlijke afvoer worden opgelegd.
  10. De ‘R’ verwijst naar een technische aangelegenheid met betrekking tot de EPB-waarden van de vloer. Deze worden niet beoordeeld binnen de aanvraag voor een omgevingsvergunning.
  11. Er zijn geen reglementeringen die voor een eengezinswoning opleggen dat de fietsenstalling afgesloten moet zijn. Maar anderzijds moet er wel een duidelijke scheiding zijn tussen het private en de openbare weg (het trottoir). De fietsenstalplaats moet voldoende diep zijn, zodat de fietsen geplaatst op publiek terrein niet mogen reiken over de openbare weg. De normale lengte van een fiets bedraagt 1,8 m á 1,9 m. Aan de linker zijde is de open fietsenstalling dus onvoldoende diep om fietsen haaks op de openbare straat te parkeren, zonder uit te steken op het openbare domein.
    Bijgevolg kan de fietsenstalplaats niet aanvaard worden. Het volgende wordt meegegeven aan de bouwheer :
    ‘Bij behoud van de stalling moet voldaan worden aan volgende voorwaarden :
    Enerzijds moet de fietsenstalplaats ter hoogte van de rooilijn worden afgeboord (met een normale borstwering van ca.1,1 m) en dit in een gesloten gevelmateriaal.
    Anderzijds moet een naar binnendraaiende deur/afsluiting ter hoogte van de voorgevel worden voorzien.’
  12. De aanvraag voorziet een handelszaak. Het is niet nodig om de aard van de te verhandelen goederen te benoemen, deze kan trouwens later worden gewijzigd zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning nodig is.
    Indien het gaat om gevaarlijke (bvb giftige of brandbare) goederen, dan dient de handelaar daarvoor een melding of vergunning aan te vragen in het kader van de Vlarem-bepalingen. Dit kan via een afzonderlijk aanvraag.
    Voor het inrichten van een horecazaak dient een afzonderlijke omgevingsvergunning te worden aangevraagd, met bijkomende informatie over het betrekken van geurhinder en lawaaihinder (oa. muziek). In huidige aanvraag is er geen horeca voorzien en wordt dit ook niet beoordeeld.
  13. Er is geen reglementering die opleggen dat je voor dergelijke kleine handelszaken akoestische maatregelingen moet nemen. Er zijn geen redenen om abnormale lawaaihinder te verwachten, waardoor we deze ingreep niet kunnen opleggen in de omgevingsaanvraag.
    Bij uitzonderlijke lawaaihinder is het raadzaam de uitbater hierover te contacteren.
    Indien de lawaaiklacht hiermee niet opgelost geraakt, kan u zich voor de hinder wenden tot de politie. 

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het supprimeren van de gelijkvloerse doorrit geeft de mogelijkheid om de woonkwaliteit van deze eengezinswoning te verbeteren. Zo wordt op private eigendom een fietsenstaling aan het pand toegevoegd, alsook kan een betere toegang tot de woning voorzien (nu vrij van de doorrit).

Het slopen van een deel van de bijgebouwen op de 1e verdieping betekent ook een ruimtelijke verbetering voor het eigen perceel en ook het rechter aanpalende perceel.-

 

Voor wat betreft de fietsenstalling aan de straatzijde maar er moet wel een duidelijke scheiding zijn tussen het private eigendom en de openbare weg (het trottoir), die een positief effect zal hebben op het esthetische beeld van de voorgevel.
De fietsenstalplaats moet bovendien voldoende diep zijn, zodat de fietsen gestald op publiek terrein niet reiken over de openbare weg. De normale lengte van een fiets bedraagt 1,8 m á 1,9 m. We stellen vast dat aan de linker zijde van de open fietsenstalling de diepte onvoldoende is om fietsen haaks op de openbare straat te plaatsen. Bijgevolg zullen de fietsen reiken over het openbare domein en is deze stalplaats niet aanvaardbaar.
Bij behoud van de fietsenstalling moet voldaan worden aan volgende voorwaarden :
Enerzijds moet de fietsenstaanplaats ter hoogte van de rooilijn worden afgeboord (met een normale borstwering van ca.1,1 m) in een gesloten gevelmateriaal.
Anderzijds moet een naar binnendraaiende deur/afsluiting ter hoogte van de voorgevel worden voorzien.

 

Op de gelijkvloerse bouwlaag wordt een kleine handelszaak ingericht. Er is principieel geen bezwaar tegen het inrichten van een nevenfunctie, voor zover dit niet gaat ten koste van de woonkwaliteit van de eengezinswoning.

Het supprimeren van de doorgang naar het achterliggende perceel maakt mogelijk dat de woning een bruikbare gelijkvloerse buitenruimte kan creëren.
Door het inrichten van de gelijkvloerse handelszaak, zal de bebouwing op het perceel (oppervlakte 110 m²) echter vergroten van 79% naar 95%, waarbij er nog slechts een gelijkvloerse patio van 5,8 m² overblijft ter verlichting van de handelszaak.
Er is dus geen gelijkvloerse buitenruimte aanwezig.

 

De bouwheer voorziet het creëren van een buitenruimte bij de eengezinswoning door het inrichten van 2 dakterrassen op de 1e en de 2e verdieping.

Deze dakterrassen zijn ruimtelijk niet aanvaardbaar om volgende redenen :

-          Het inrichten van een gelijkvloerse buitenruimte, die goed gekoppeld is met de eengezinswoning is mogelijk op dit perceel, maar wordt verhinderd door het inrichten van een te grote handelsruimte waarbij het bebouwingspercentage nog verhoogt. 

-          Het alternatief van een dakterras binnen smalle percelen in gesloten bebouwing mag - evenals de bouwdiepte van de hoofdgebouwen - nooit dieper reiken dan 15,0 m en ook niet verder reiken dan 2,0 m voorbij de bebouwing van de aanpalende gebouwen op datzelfde niveau tegen de zijperceelsgrens.
Dit inplanting van de 2 dakterrassen reiken echter te diep en zijn bijgevolg niet aanvaardbaar. Bovendien worden de profielen van de zijmuren hierbij ook opgehoogd voor het plaatsen van zichtschermen, die hinder veroorzaken voor de zijdelings aanpalende buren :
a)    De inplanting van het terras op de 1e verdieping is ruimtelijk niet aanvaardbaar : de bouwdiepte is groter dan 15,0 m en ligt te diep achter de 2 aanpalende bebouwingen bij de 2 zijdelings aanpalende percelen. Het slopen van een bijgebouw op het niveau van de 1e verdieping (rechts) is geen aanvaardbaar argument om de zichtschermen alsnog toe te laten. Het bijgebouw van de linker buur is te beschouwen als een potentiële buitenruimte (als het bijgebouw gesloopt zou worden) en kan ook geen argument vormen om hier een dakterras toe te staan.
b)    Voor het dakterras op niveau 2e verdieping reikt het zichtscherm 4,3 m voorbij de het linker aanpalende hoofdgebouw : dit is absoluut te diep, waardoor het aanpalende hoofdgebouw te sterk wordt ingesloten, met bijkomend verlies van zichten, lichten en bezonning.

-          Tot slot is de hoogte van de zichtschermen onvoldoende : er wordt een hoogte van 1,8 m voorzien, terwijl dit minstens 1,9 m dient te zijn boven het vloerpeil van het terras (zie ook burgerlijk wetboek) om de zichten op de eigendomen van de aanpalende percelen voldoende te beperkten.

 

Uit de bezwaren blijkt ontevredenheid over het verlagen van de rechter scheidingmuur. De plannen houden bovendien geen rekening met de aanwezigheid van een hogere ronde toren in/tegen de betreffende scheidingmuur bij de buur. Het is wenselijk dat de bouwheer bij een volgende aanvraag overleg pleegt met de rechter aanpalende eigenaar om samen tot een consensus te komen voor de hoogte van de te verlagen scheidingsmuur.

 

In conclusie kan gesteld worden dat de aangevraagde werken ruimtelijk onaanvaardbaar zijn om volgende redenen :
De eengezinswoning beschikt niet over een voldoende grote en vlot toegankelijke buitenruimte. De voorgestelde dakterrassen op de 1e en 2e verdieping zijn ruimtelijk niet aanvaardbaar omdat ze te diep reiken en de woonkwaliteit van de aanpalende buren in het gedrang brengen door te sterk inbouwen van de aanpalende percelen, met afname van zichten, lichten en bezonning bij deze buren.

De uitwerking van de fietsenstalling aan de straatzijde is onaanvaardbaar gezien te ondiep en gelet op het ontbreken van een duidelijke afboording (borstwering) ter hoogte van de perceelsgrens.

Bovendien voldoet het ontwerp niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

 

CONCLUSIE

Ongunstig omwille van volgende redenen :

-          Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 24 november 2021 (onder ref. 067021-001/PV/2021), gezien het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

-          Er is geen vlot toegankelijke gelijkvloerse buitenruimte aanwezig en het alternatief, een dakterras op de 1e en 2e verdieping is ruimtelijk niet aanvaardbaar gezien de te grote bouwdiepte en de afname van de woonkwaliteit van de 2 zijdelingse buren.

-          De open fietsenstalling aan de straat is onvoldoende diep voor het stallen van fietsen, waardoor deze stalling anders of niet moet worden uitgewerkt.

-          Het bezwaar van de rechter aanpalende eigenaar die verwijst naar onvolledigheden in de plannen, die een impact hebben op de verlaging van de rechter scheidingsmuur.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een woning aan Studiebureau Haciënda bvba (O.N.:0690875768) gelegen te Nieuwland 60, 9000 Gent.