Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00222 - OMV_2021091924 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning en een kamerwoning met handelsgelijkvloers (horeca) - met openbaar onderzoek - Limburgstraat 22 t/m 26, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:39
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00222 - OMV_2021091924 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning en een kamerwoning met handelsgelijkvloers (horeca) - met openbaar onderzoek - Limburgstraat 22 t/m 26, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_00222 - OMV_2021091924 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning en een kamerwoning met handelsgelijkvloers (horeca) - met openbaar onderzoek - Limburgstraat 22 t/m 26, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

ALDEZ Comm.V met als contactadres Lindenlaan 40/0001, 9940 Evergem, KALAS-RijnKAT NV met als contactadres Lindenlaan 42A, 9940 Evergem, Mevrouw Katrijn De Zutter met als contactadres Lindenlaan 42A, 9940 Evergem en De heer Klaas De Zutter met als contactadres Lindenlaan 42A, 9940 Evergem hebben een aanvraag (OMV_2021091924) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 augustus 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning en een kamerwoning met handelsgelijkvloers (horeca)

• Adres: Limburgstraat 22 t/m 26, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 3 sectie C nrs. 604H, 604G en 604N

 

Aanvullende informatie werd ontvangen op 30 augustus 2021. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 23 september 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Omgeving en plaats

De aanvraag is gelegen in de historische binnenstad, op de hoek van de Limburgstraat en de Gouvernementstraat. De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing met een variërende bouwhoogte, langs de zijde van de Limburgstraat kent de bebouwing een economische plint. De omgeving kent een rijke bouwgeschiedenis en tal van beschermde gebouwen, aan de overzijde van de Limburgstraat bevindt zich het Maaseikplein en de Sint-Baafskathedraal.

 

De aanvraag situeert zich op 3 percelen. De percelen hebben allen een hoofdvolume aan de Limburgstraat en achterliggende aanbouwvolumes aan de Gouvernementstraat. De 3 panden Limburgstraat nr. 22, 24 en 26 zijn opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed:

 

Het hoekpand Limburgstraat 22 is nagenoeg volledig onderkelderd, telt 3 bouwlagen en is afgewerkt met een hellend dak. Op het gelijkvloers beschikt het pand (zijde Gouvernementstraat) over een beperkt aanbouwvolume van 1 bouwlaag afgewerkt met een plat dak. Het pand betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning bestaande uit 6 kamers (3 op het eerste verdiep, 3 op het tweede verdiep) en een dakappartement. Op het gelijkvloers bevindt zich een horecafunctie met een toegang aan de Limburgstraat. De bovengelegen woonentiteiten beschikken over een afzonderlijke afgesloten toegang aan de Gouvernementstraat.

 

Het aanpalend pand Limburgstraat 24 is tevens nagenoeg volledig onderkelderd, telt ook 3 bouwlagen en is afgewerkt met een zadeldak. Op het gelijkvloers beschikt het pand over een beperkt aanbouwvolume van 1 bouwlaag afgewerkt met een plat dak (aansluitend op het aanbouwvolume van Limburgstraat 22). Het pand betreft een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning bestaand uit 3 studio’s (1 op elk verdiep en 1 onder het hellend dak). Op het gelijkvloers beschikt het pand over een horecafunctie. De toegang tot de horecafunctie en de bovengelegen woonentiteiten bevindt zich via een gemeenschappelijke inkomhal aan de Limburgstraat.

 

Het pand Limburgstraat 26 bestaat uit een hoofdvolume aan de Limburgstraat en enkele aanbouwvolumes die doorsteken tot aan de Gouvernementstraat. Het hoofdvolume is nagenoeg volledig onderkelderd (genre souterrain) en telt 3 (hoge) bouwlagen afgewerkt met een hellend dak. De aanbouwvolumes bestaan uit 1 tot 2 bouwlagen afgewerkt met een plat of hellend dak. Het pand betreft cfr. de plannen bestaande toestand een meergezinswoning bestaande uit een gelijkvloerse horecafunctie, een 1-slaapkamerappartement op het eerste verdiep (incl. aanbouwvolume), 2 B&B-kamers op het tweede verdiep en een 1-slaapkamerappartement (duplex) onder het hellend dak. De rechtmatige toestand van dit pand is niet gekend, tevens is niet duidelijk tot welke woonentiteit de B&B-kamers horen.

 

De gelijkvloerse horecafuncties van Limburgstraat 26 en Limburgstraat 22 werden wederrechtelijk samengevoegd tot 1 horecazaak.

 

Project (na wijzigingslus): beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

1/ Sloop van gebouwdelen

De aanbouwvolumes van Limburgstraat 26 (zichtbaar vanuit de Gouvernementstraat) worden gesloopt, samen met de gelijkvloerse aanbouwvolumes van nr. 22 en 24 en het beperkt uitbouwvolume op het eerste verdiep van nr. 22 (zijde Gouvernementstraat).

Na de sloop blijven enkel de hoofdvolumes van de 3 panden behouden. Deze volumes beschikken over een bouwdiepte van ca. 11,35m.

 

2/ Verbouwingswerken aan hoofdvolumes

Het pand Limburgstraat 26 wordt omgevormd tot een meergezinswoning bestaande uit een
1-slaapkamerappartement van 69m² op het eerste verdiep, een 1-slaapkamerappartement van 67m²   op het tweede verdiep en een 1-slaapkamerappartement (duplex) onder het hellend dak van ca. 75m² (onder een vrije hoogte van 1,80m). Het gelijkvloers en de souterrain (kelder) wordt ingericht met een handelsruimte/horeca van 98m² welke volledig publiek toegankelijk is. Het souterrain wordt hiervoor verdiept van -65 naar -100 (gemeten t.o.v. dorpelpeil nr. 26).

De handelsruimte/horeca en de bovengelegen woonentiteiten zijn toegankelijk via een gemeenschappelijke inkomhal aan de Limburgstraat. Zowel de handelsruimte/horeca als de trappenhal naar de woonentiteiten geeft op het gelijkvloers uit op een gemeenschappelijke binnenplaats (zie verder).

 

In het aanpalende pand (Limburgstraat 24) wordt de trappenhal verbonden via een buitentrap met de gemeenschappelijke binnenplaats. Op het gelijkvloers wordt de horecaruimte beperkt gereduceerd door de ruimte van het oorspronkelijke aanbouwvolume toe te voegen aan het aanpalende hoekpand (Limburgstraat 22), de horecaruimte is hierna ca. 38m² groot. De bovengelegen woonentiteiten (3 studio’s) blijven ongewijzigd en zijn telkens ca. 44m² groot.

 

Het hoekpand Limburgstraat 22 wordt sterk verbouwd tot een meergezinswoning bestaande uit telkens 2 studio’s van 30m² en 37m² op het eerste en tweede verdiep en een 1-slaapkamerappartement onder het hellend dak van ca. 49m² (onder een vrije hoogte van 1,80m).

Het gelijkvloers en de kelder (deels nieuwbouw, zie verder) wordt ingericht met een handelsruimte/horeca van 179m² waarvan 105m² publiek toegankelijk. De toiletten, keuken en berging bevinden zich in de kelder, bereikbaar via een nieuwe trap.

De handelsruimte/horeca is bereikbaar via een toegangsdeur op de hoek en een 2e deur in de Gouvernementstraat. De woonentiteiten zijn apart toegankelijk via een nieuwe trappenhal met toegang aan de Gouvernementstraat.

 

Van het verbouwde volume nr. 26 behoudt de straatgevel zijn bestaande gevelmaterialen en schrijnwerk. Bij nr. 24 krijgt de cementering een zandkleur, bij nr. 22 is dat een witte kleur.

 

3/ Nieuwbouwvolume en gemeenschappelijke binnenplaats

Aan de Gouvernementstraat wordt een nieuwbouwvolume voorzien op de plaats van de gesloopte volumes, tegenaan de scheidingswand met de rechter aanpalende (Henegouwenstraat 95) en tegenaan het hoofdvolume Limburgstraat 22. Achter het gebouw bevindt zich een verharde gemeenschappelijke binnenplaats met een fietsenberging van 8m². Het nieuwbouwvolume en de binnenplaats worden volledig onderkelderd.

 

Het volume tegenaan de rechter aanpalende heeft een beperkte bouwdiepte van 6,16m, telt 5 bouwlagen en is afgewerkt met een plat dak. De kroonlijsthoogte bedraagt 17,40m (gemeten t.o.v. het dorpelpeil nummer 26). Het plat dak is via de trappenkoker en lift toegankelijk en deels ingericht als gemeenschappelijk dakterras. De kroonlijsthoogte van de trappenkoker met lift bedraagt 19,08m. Op de plaats van deze koker wordt de scheidingsmuur met rechter aanpalende opgehoogd met 1,68m.

Het nieuwbouwvolume betreft een meergezinswoning bestaande uit 2 2-slaapkamerappartementen (duplexen) van elk 90m² gelegen op de verdiepingen. Het gelijkvloers en de kelder wordt ingericht als een handelsruimte/horeca van 119m² waarvan 108m² publiek toegankelijk is. De kelderruimte wordt tevens verbonden met de kelderruimte en traphal van Limburgstraat 26. 

 

Vanaf het eerste verdiep houdt het bouwvolume maximaal 5,38m afstand van het hoofdvolume Limburgstraat 22. In deze tussenzone wordt in de plint een deel van de handelsruimte/horeca van Limburgstraat 22 voorzien, op het eerste verdiep bevindt zich een dakterras en groendak bij het eerste appartement van nummer 26, op het derde verdiep een terras bij het tweede appartement van nummer 26 en op het vierde verdiep een klein balkon bij nummer 26.

 

Het nieuwbouwgedeelte wordt afgewerkt met een zandkleurige cementering en grijs aluminium schrijnwerk.

 

4/ Wijzigingen aan het buitenvolume

De achtergevel van het pand Limburgstraat 26 wordt t.h.v. de trappenhal op het eerste verdiep voorzien van een gelijk raam zoals bovenliggende bouwlagen. Op het gelijkvloers (binnenplaats) worden meer hedendaagse raamvlakken voorzien, waarvan een dubbele glazen deur als afscheiding met de handelsruimte/horeca. De voorgevel van het pand blijft ongewijzigd, net als het dakvolume met als uitzondering de vervanging van een dakvlakvenster.

 

De achtergevel van het pand Limburgstraat 24 wordt voorzien van een nieuwe deuropening zodat een verbinding ontstaat met de traphal en de binnenplaats. Voor het overige deel blijft het buitenvolume (dak en gevels) ongewijzigd.

 

In het hoekpand Limburgstraat 22 wordt de gelijkvloerse gevel (plint) grondig aangepast tot een gevel met raamopeningen in hetzelfde ritme en dezelfde stijl als de bovenliggende bouwlagen. Tevens worden er in de gevel (zijde Gouvernementstraat) 2 boven elkaar liggende ramen op de verdiepingen dichtgemaakt. Ook het hellend dak wordt vervangen. Daarbij wordt de nokhoogte (gemeten t.o.v. dorpelpeil nummer 26) opgehoogd van 16,02m tot 16,93m aansluitend op de nokhoogte van het aanpalende pand Limburgstraat 22. In het nieuwe dakvolume worden tevens 6 dakkappellen voorzien waarvan 2 langs de zijde Limburgstraat, 1 op de hoek, 2 langs de zijde Gouvernementstraat en 1 in de achtergevel.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

  • Op 14/02/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en aanpassen van het gelijkvloers van een handelshuis, de benedenvoorgevels inbegrepen. (KW L-1-72)
  • Op 30/10/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en aanpassen van het gelijkvloers van een handelshuis tot drankgelegenheid, de benedenvoorgevels inbegrepen. (KW L-21-72)
  • Op 05/06/1979 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen voorgevel & gelijkvloers. (KW G-76-78)
  • Op 23/11/2006 werd een vergunning afgeleverd voor het omvormen van een handelspand tot een meergezinswoning. (2006/764)
  • Op 20/08/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het toekennen van een horecafunctie. (2015/08107)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 25 november 2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend i.f.v. een aanpassing van de plannen naar aanleiding van het eerste advies van de brandweer.

 

Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.

Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

 

Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:

1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;

2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.

 

De gevraagde wijzigingen doen geen afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening. De wijzigingen komen tegemoet aan de adviezen en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee. Een tweede openbaar onderzoek is niet vereist. Dit brengt geen termijnsverlenging met zich mee.

 

Op 14 december 2021 werd het wijzigingsverzoek aanvaard en de hiermee samenhangende projectinhoudversie is de finale versie van deze omgevingsvergunningsbeslissing.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:


Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 oktober 2021 onder ref. 021785-009/MLE/2021. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting: negatief advies, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 18 december 2021 onder ref. 021785-010/MLE/2021. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • De 2 buitendeuren in de onderdoorgang van pand 26/002 moeten een vlamdichtheid E60 hebben en zelfsluitend zijn.
  • De inplanting van de koepels op de binnenplaats om licht te trekken naar de kelderverdieping in pand 26/002 moet herbekeken worden zodat aan bovenstaande voorwaarden kan voldaan worden ofwel moeten de koepels de correcte brandweerstand of vlamdichtheid krijgen.
  • De deuren die uitgeven op de trappenhallen moeten zelfsluitende brandwerende deuren EI130 zijn ipv brandwerende deuren EI160. O.a.: in pand 26/001 in de kelder.
  • Alle brandwerende inkomdeuren van de appartementen in de nieuwbouw nummer 26/002 moeten brandwerende deuren met vrijloopfunctie zijn zoals hierboven omschreven.
  • De trap van de kelderverdieping in pand 26/001 moet op het gelijkvloers (nivo +178) brandwerend afgesloten worden met wanden EI60 en een zelfsluitende, brandwerende deur EI130 .
  • Alle deuren van de tellerruimte in pand 26/001 moeten zelfsluitende brandwerende deuren EI130 zijn.
  • De deur naar de keuken in pand 22/001 in de kelder moet een zelfsluitende, brandwerende deur EI130 zijn ipv een brandwerende deur EI160.
  • De deur naar het liftsas in pand 26/002 in de kelder moet een (bij brand) zelfsluitende, brandwerende deur EI130 zijn ipv een brandwerende deur EI160.
  • Afhankelijk van de inrichting van deze zaken en de publiek toegankelijke oppervlakte zullen deze ofwel moeten voldoen aan bijlage 1 of aan bijlage 2 van de Politieverordening op publiek toegankelijke inrichtingen van 01/01/2016.
  • Elke nieuwe publiek toegankelijke inrichting, waarvan de voor het publiek toegankelijke oppervlakte kleiner is dan 100m² – ongeacht het aantal personen – moet aangemeld worden bij het stadsbestuur door middel van een meldingsformulier. Deze melding geldt tevens bij uitbreidingen van een publiek toegankelijke inrichting indien de voor het publiek toegankelijke oppervlakte < 100m² blijft. De te volgen procedure is opgenomen in art. 4 van het administratieve gedeelte van de vigerende politieverordening. (PTI B1)
  • Het is verboden om een nieuwe publiek toegankelijke inrichting, waarvan de voor het publiek toegankelijke oppervlakte gelijk is aan of groter is dan 100m², open te stellen voor het publiek zolang de inrichting niet beschikt over een brandveiligheidsattest. Voor de publiek toegankelijke inrichtingen die uitbreiden en hierdoor een nieuw brandveiligheids-attest dienen aan te vragen, heeft het exploitatieverbod enkel betrekking op het gedeelte “uitbreiding”. De te volgen procedure is opgenomen in art. 5 van het administratieve gedeelte van de vigerende politieverordening / art. 3.5.2 van het GAS-reglement (Zelzate). (PTI B2)
  • Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 9 november 2021 onder ref. AD-21-1244. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.
  • Verbouwing: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de Limburgstraat dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij FARYS (bij uitvoering door FARYS). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
  • Voor Limburgstraat 22 dient de bestaande aansluiting maximaal herbruikt te worden. Indien men een nieuwe aansluiting wenst moet deze aangevraagd worden via de site van FARYS. Hier voorziet men volgens de wetgeving een privaat gescheiden stelsel.
  • Voor Limburgstraat 24 zijn geen ingrijpende wijzigingen voorzien.
  • Voor Limburgstraat 26 voor deel langsheen de Limburgstraat dient de bestaande aansluiting op de riolering maximaal herbruikt te worden. Voor het bestaande gebouw langs de Limburgstraat wordt enkel een afvalwaterleiding getekend, met de tekst “vuilwater en regenwater: aansluiting op bestaande afvoer, gescheiden tot aan de perceelsgrens”. Echter een aparte regenwaterleiding wordt niet vermeld op de plannen. Verder ontbreekt voor deze verbouwing de ligging van de septische put en regenwaterput. Verder geldt de regel: 1 lot 1 afvalwater aansluiting, 1 regenwateraansluiting.
  • Op het perceel van lot 26 wordt nog een nieuwbouw voorzien die grenst aan de Gouvernementstraat. Gezien de ligging van dit gebouw grenzend aan de Gouvernementstraat, met toegang langs de Gouvernementstraat, zal deze nieuw met het private rioleringsstelsel kunnen aansluiten op de bestaande riolering in de Gouvernementstraat. Voor deze nieuwbouw zal een nieuwe aansluiting moeten aangevraagd worden bij FARYS. De grootte van de septische put wordt niet gemeld op de plannen en dient te worden verduidelijkt cfr. het aantal aangesloten IE’s. Voor de nieuwe aansluiting dient een aanvraag te worden ingediend bij FARYS. De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.
  • Besluit:

         Aanpassen dimensionering van de septische putten voor nr. 22 en nr. 26.

         Tijdig aanvragen bij FARYS voor een nieuwe rioolaansluiting via de site indien van toepassing. U dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen aanvraag – opmaak offerte – uitvoering – afrekenen factuur.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 28 oktober 2021 onder ref. 359459. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Indien de nieuwe vermogensvragen voor aansluitingen elektriciteit en aardgas de bestaande opgestelde vermogens E/G niet overstijgen, dan is de klant aansluitbaar aan kant Limburgstraat. Ingeval er aansluitingen E/G vereist zijn aan kant Gouvernementstraat, dan zijn netsuitbreidingen (sleufwerken) vereist in Limburgstraat en Gouvernementstraat. Ingeval er aan kant Limburgstraat grotere elektrische vermogens vereist zijn is de aanleg van nieuwe netten E/G vereist en/of de oprichting van een inpandige distributiecabine vereist (minimum afmetingen op gelijkvloers zijn desgevallend 3m x 4m).
  • Verder bevinden zich functionele openbare verlichting en sfeerverlichting (in eigendom van Stad Gent) op de bestaande gevels, alsook stroomvoerende bekabeling van Fluvius. De openbare weg dienst steeds conform verlicht te blijven, ook na de sloop van bestaande toestellen, u dient dit af te stemmen met de lichtcel van Stad Gent en Fluvius. Om deze tijdelijk te verwijderen/nadien te herplaatsen dient u een aanvraag te richten aan openbareverlichting@stad.gent.
  • Nieuwe aansluitingen E/G kunnen aangevraagd worden via www.fluvius.be.
  • Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.
  • Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, ... te verkrijgen.

 

Beoordeling omgevingsambtenaar: de aanvraag verduidelijkt niet of al dan niet een inpandige distributiecabine vereist is. Indien zo, heeft dit een ruimtelijke impact op het project. Dit moet mee beoordeeld kunnen worden in de aanvraag wat nu niet mogelijk is.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van FOD Binnenlandse Zaken, Algemene Directie van de Civiele Veiligheid afgeleverd op 5 oktober 2021 onder ref. 5798. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting: noodzaak van een ASTRID-indoorradiodekking: JA. Gezien de gezamenlijke mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid in de ruimten 26/001 en 26/002 het criterium van 150 personen overschrijdt, heeft de commissie besloten dat er indoordekking dient aanwezig te zijn in deze ruimten. Bovendien is de ruimte 26/002 volledig ondergronds, publiek toegankelijk en groter dan 25m².

 

Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed Oost-Vlaanderen. De adviesvraag is verstuurd op 24 september 2021. Op 22 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus NV afgeleverd op 20 oktober 2021 onder ref. JMS 514218. Het integraal advies kan nagelezen worden op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
  • Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
  • Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
  • De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
  • Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com .
  • Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen . 

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 5 oktober 2021. Het integraal advies kan nagelezen worde op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

  • Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
  • De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be
  • Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. 

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement en wijkt af op volgende punten:

 

Artikel 4: Functiewijziging naar horeca

“Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen de hoofd- of nevenfunctie van een onroerend bebouwd goed geheel of gedeeltelijk wijzigen naar de functie horeca.”

Afwijking: In de plint van nr. 22, 26 en het nieuwbouwvolume wordt op het gelijkvloers en in de kelder een ruimte voorzien als handelsruimte of horecafunctie. Er wordt geen concrete invulling gekozen.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Handel en horeca zijn cfr. het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van vergunningsplichtige functiewijzigingen (dd. 14/04/2000 en latere wijzigingen) een verschillende functiecategorie. In combinatie met artikel 4 van het bouwreglement kan deze ruimte bijgevolg niet polyvalent vergund worden. Er dient een specifieke bestemming aan deze ruimte gegeven te worden (ofwel handel ofwel horeca), er kan geen keuzemogelijkheid opengelaten worden.

 

Artikel 8 : Afvoerkanalen voedselbereidingen

“Lucht of dampen afkomstig uit bedrijfs- en horecaruimtes waarin eetwaren bereid worden, moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen, die moeten uitmonden in de openlucht. De uitlaat van de kanalen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt.”

Afwijking: Het is onduidelijk waar de afvoerkanalen van de horecaruimtes zich bevinden. Dit wordt niet aangegeven op de plannen. Tevens omvat de aanvraag geen nota geur & geluid om de impact ervan te kunnen inschatten.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt, cfr. artikel 8. Deze constructies hebben mogelijks een impact op de architecturale uitwerking en bijgevolg ook de erfgoedwaarde van de inventarispanden. De noodzakelijke aanpassingen kunnen hierdoor niet geremedieerd door middel van bijzondere voorwaarden.

 

Artikel 13: Hemelwaterput

“Ter aanvulling van artikel 9 §1 van de gewestelijke hemelwaterverordening is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen aan een bestaand gebouw, waarvan de oppervlakte groter dan 40m² is.”

Afwijking: Het hoofdvolume van Limburgstraat 26 wordt niet voorzien van een hemelwaterput, noch is de interne riolering aangesloten op de hemelwaterput die voorzien wordt onder de uitbreiding.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: De totale oppervlakte (na verbouwing) is groter dan 40m² waardoor het plaatsen van een hemelwaterput met hergebruik verplicht is. Er zijn geen indicaties die aantonen dat dergelijke voorziening technisch niet mogelijk is. De riolering wordt structureel aangepast, de buitenruimte is voldoende breed en diep. Er zijn voldoende sanitaire voorzieningen die een hergebruik mogelijk maken. De hemelwaterput voorzien onder de uitbreiding is voldoende groot om tevens te dienen voor het hoofdvolume Limburgstraat 26. Er moet met de interne riolering aangesloten worden op deze hemelwaterput of men dient een afzonderlijke hemelwaterput te voorzien met een inhoud van 5.000 l (voorzien met een operationele pompinstallatie) voor maximaal hergebruik van het water.

 

Artikel 23: Mix

“Elke meergezinswoning moet bestaan uit een mix van woningen. Een mix van woningen wordt bereikt door enerzijds te streven naar een gemiddelde netto vloeroppervlakte (NVO) van de woningen van minimum 75m² en anderzijds door een variatie in groottes (oppervlaktes) en types (aantal slaapkamers). Richtlijnen:

  • min. 25% grote (3 en meer-slaapkamerappartementen, met variërende grootte).
  • max. 25% kleine (studio’s en 1-slaapkamerappartementen, met variërende grootte),
  • de rest (circa 50%) in 2-slaapkamerappartementen”

Met dit voorschrift streeft de stad Gent per project naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden.

Afwijking 1: Het pand Limburgstraat 26, Limburgstraat 24 en de uitbreiding langs de Gouvernementstraat zijn allen verbonden met elkaar via de gemeenschappelijke binnenplaats die in gebruik genomen kan worden als buitenruimte en/of via de kelder. De 3 panden functioneren dus als 1 ruimtelijk geheel. De gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt ca. 65m² wat lager is dan de vooropgestelde 75m². Tevens zit de verhouding tussen grote en kleine entiteiten scheef: de 8 woonentiteiten omvat 75% kleine entiteiten (3 studio’s Limburgstraat 24, 3 1-slaapkamerappartementen Limburgstraat 26) en slechts 25% 2-slaapkamerappartementen (2 in nieuwbouwvolume kant Gouvernementstraat).

Toetsing 1: Afwijking niet toegestaan: Afwijkingen kunnen enkel overwogen worden indien “het gaat om de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning die niet voldoet aan deze mix en het aantal woningen niet verhoogd wordt.” De rechtmatigheid van het aantal entiteiten in nr. 26 is niet gekend. T.g.v. de uitbreiding wordt het aantal woonentiteiten echter sowieso verhoogd. De 8 woonentiteiten voldoen niet aan de vooropgestelde mix, de aanvraag toont eveneens niet aan dat omwille van erfgoedwaarden van nr. 26 of de interne organisatie van het gebouw dit niet toelaat.

 

Afwijking 2: Het hoekpand Limburgstraat 22 bestaat uit 4 studio’s en 1 1-slaapkamerappartement (100% kleine entiteiten) met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 36,6m².

Toetsing 2: Afwijking niet toegestaan: Afwijkingen kunnen enkel overwogen worden indien “het gaat om de verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning die niet voldoet aan deze mix en het aantal woningen niet verhoogd wordt.” In dat geval schrijft het algemeen bouwreglement het volgende voor: “Verbouwingen waarbij het aantal woningen niet verhoogt, moeten een verhoogde leefkwaliteit nastreven door de gemiddelde oppervlakte van de woningen zo veel mogelijk op te trekken naar 75m². Dit kan bijvoorbeeld door woningen samen te voegen of uit te breiden. De gemiddelde netto vloeroppervlakte bedraagt na verbouwingswerken echter slechts 36,6m². Het bestaande pand laat toe deze gemiddelde vloeroppervlakte nog sterker op te trekken door onder meer op elke bouwlaag slechts 1 woonentiteit te voorzien (i.p.v. 2 op het eerste en 2 op het tweede verdiep) en/of het realiseren van duplexen.

 

Artikel 24: Fietsenberging

“Iedere meergezinswoning moet in of buiten het gebouw op eigen terrein beschikken over één of meerdere afzonderlijke fietsenberging(en). Iedere fietsenberging moet overdekt zijn, bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en vanop de openbare weg goed toegankelijk zijn. De fietsenberging kan individueel of gemeenschappelijk voorzien worden. De oppervlakte van de fietsenberging(en) wordt afgestemd op het aantal en de omvang van de in de meergezinswoning voorziene woningen.

Zij wordt als volgt berekend:

  • 1m² per kamer of studio;
  • 2m² per appartement, te vermeerderen met 1m² per slaapkamer vanaf de tweede slaapkamer. Een individuele fietsenberging mag nooit kleiner zijn dan 2m², een gemeenschappelijk nooit kleiner dan 3m².”

Een afwijking kan onder meer toegestaan worden voor (1) een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen niet verhoogd wordt, (2) bij het verbouwen van een pand waarin zich op het gelijkvloers een andere functie dan wonen bevindt en die functie de realisatie van een fietsenberging bemoeilijkt en (3) bij verbouwing van gebouwen opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed.

Afwijking 1: Het pand Limburgstraat 26, Limburgstraat 24 en de uitbreiding langs de Gouvernementstraat zijn allen verbonden met elkaar via de gemeenschappelijke binnenplaats die in gebruik genomen kan worden als buitenruimte en/of via de kelder. De 3 panden functioneren dus als 1 ruimtelijk geheel (met 3 studio’s, 3 1-slaapkamerappartementen en 2 2-slaapkamerappartementen). Voor dit project is een fietsenberging van minstens 12m² vereist. De aanvraag voorziet slechts een berging van 8m².

Toetsing 1: Afwijking niet toegestaan: doordat in het project een gemeenschappelijke binnenplaats voorzien wordt, zijn geen van de afwijkingsmogelijkheden valabel. Het project kan voorzien in de noodzakelijke oppervlakte fietsenberging.

 

Afwijking 2: Het hoekpand Limburgstraat 22 bestaat uit 4 studio’s en 1 1-slaapkamerappartement wat een fietsenberging vereist van 6m². Het pand heeft geen fietsenberging.

Toetsing 2: Afwijking toegestaan: het pand omvat een verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning met een horecazaak in de plint. Deze economische plint blijft behouden, wat ook noodzakelijk is op deze centrumlocatie in de stad (kernwinkelgebied 9000 G, East District). De afwijking kan toegestaan worden o.b.v. de afwijkingsmogelijkheid “in de plint bevindt  andere functie dan wonen bevindt en die functie de realisatie van een fietsenberging bemoeilijkt”.

 

Artikel 29bis: Private buitenruimte

“Bij elk appartement / eengezinswoning / schakelwoning / hospitawoning hoort een kwalitatieve private buitenruimte.”

Afwijking: De woonentiteiten in het hoofdvolume van Limburgstraat 26 (met als uitzondering het dakappartement), 24 en 22 beschikken niet over een private buitenruimte.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: Het feit dat veel woonentiteiten niet beschikken over een private buitenruimte komt voort uit de wens om veel kleine woonentiteiten te voorzien in het bouwvolume (strijdig met artikel 23). Hierdoor wordt de totale draagkracht van het perceel overschreden. Het is echter mogelijk grotere terrassen te voorzien (bvb. via insnede in het hellend dak of aan de achtergevel). Bovendien is het onduidelijk of de gemeenschappelijke binnenplaats en het dakterras op de uitbreiding gebruikt zal worden door bewoners of door horeca.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

Alle handelsruimtes/horeca hebben een toegankelijk oppervlakte van minder dan 150m². Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33. Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. 

 

De deuropeningen van de bestaande publiek toegankelijke functies in de plinten van nr. 24 en 26 voldoen niet. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen, zijn grote aanpassingen vereist (verplaatsen trap, vergroten deuropening, verlagen deurdorpel). Dit wordt thans niet voorzien. Het voorzien van een helling naar de deurdorpel kan evenmin, daar deze helling op openbaar domein (het voetpad) zou moeten geplaatst worden. Het gaat hier om functies van respectievelijk 98m² (Limburgstraat 26) en 38m² (Limburgstraat 24). Bijkomend zijn de panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr. 25350, 25351, 25352). Wijzigingen aan de voorgevel zijn niet wenselijk vanuit erfgoedoogpunt.

 

In de toelichting bij artikel 3 van de toegankelijkheidsverordening wordt o.a. het volgende vermeld: “De verplichtingen voor de kleine gebouwen die wel een toegankelijke toegangsdeur moeten hebben, worden met deze wijziging uitgebreid tot alle verplichtingen m.b.t. de toegang tot een gebouw en de mogelijkheid om deze toegang te gebruiken. Het heeft immers geen zin de toegangsdeur toegankelijk te maken, als de weg ernaar toe, door bv. de aanwezigheid van trapjes voor de deur, niet toegankelijk is of als er geen ruimte voor de deur die een rolstoelgebruiker in staat stelt de deur te openen. Dit kan er uiteraard niet toe leiden dat bij verbouwingswerken bv. het grondpeil van de gelijkvloerse verdieping verlaagd moet worden. Dit zou te ver gaan. Dit zijn duidelijk werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing in de zin van dit besluit.”

 

Er dient aldus geconcludeerd te worden dat de aanvraag niet strijdig is met de bepalingen van de toegankelijkheidsverordening, daar de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan 2 voldoende uitgeruste gemeentewegen.

5.5.   Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota bekrachtigd op 25/08/2021 met referentienummer ID 19848 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die bekrachtigde archeologienota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. Na de uitvoering ervan moet een bekrachtigde nota bekomen worden. De maatregelen in de bekrachtigde nota moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die nota, de voorwaarden bij de bekrachtiging, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

5.6.   Milieutechnische aspecten

Sloop

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:

  • niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000m³
  • residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000m³
  • infrastructuurwerken met een volume groter dan 250m³

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt 4 concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

 

Minimaal 1 van deze 4 maatregelen moet genomen worden.  Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

 

Horeca

Afvalwater

De opstapeling van vetten afkomstig van afvalwater van restaurants kan leiden tot verstoppingen van het eigen of openbaar rioleringsstelsel. Deze verstoppingen kunnen waterschade, geurhinder en grote herstellingskosten tot gevolg hebben.

 

Indien een restaurantfunctie wordt voorzien, moet het afvalwater afkomstig van de keuken via een genormeerde vetafscheider (NEN-EN 1825 / DIN 4040) of gelijkwaardig geloosd worden.

 

Geur

De uitlaat van de keukendampen moet zo geplaatst worden dat de hinder voor de omwonenden maximaal wordt beperkt.

 

Volgens artikel 8 van het algemeen bouwreglement moet de uitlaat zich 1m boven de nok van het hellend dak of de dakrand van het plat dak waarop de uitlaat geplaatst wordt, situeren. En 2m boven elk terras en de bovenrand van alle deur-,venster-en ventilatieopeningen die zich binnen een straal van 10m bevinden, horizontaal gemeten vanaf de uitlaat van het afvoerkanaal.

 

Het is onduidelijk waar de afvoerkanalen van de horecaruimtes zich bevinden. Dit wordt niet aangegeven op de plannen. Tevens omvat de aanvraag geen nota geur & geluid om de impact ervan te kunnen inschatten. Deze constructies hebben mogelijks een impact op de architecturale uitwerking en bijgevolg ook de erfgoedwaarde van de inventarispanden. De noodzakelijke aanpassingen kunnen hierdoor niet geremedieerd door middel van bijzondere voorwaarden.

 

Geluid

Voor lokalen met elektronisch versterkte muziek worden in de Vlaamse regelgeving (Vlarem) 3 categorieën afgebakend:

  • Categorie 1: geluidsniveau tot 85 dB(A) LAeq,15min. Er gelden geen administratieve verplichtingen.
  • Categorie 2: geluidsniveau tot 95 dB(A) LAeq,15min. Het betreft een meldingsplichtige inrichting volgens Vlarem. 
  • Categorie 3: geluidsniveau tot 100 dB(A) LAeq,60min. Het betreft een vergunningsplichtige inrichting volgens Vlarem.

 

In principe mag de exploitant zelf kiezen tot welke categorie deze wenst te behoren. Hoe hoger het geluidsniveau hoe meer flankerende maatregelen de exploitant moet nemen. Er moet ook steeds voldaan zijn aan de omgevingsnormen voor geluid. Hierdoor zal in een pand met minder gunstige akoestische eigenschappen minder luide muziek kunnen geproduceerd worden dan in een pand met goede akoestische isolatie. Er moeten voldoende akoestische isolatiemaatregelen genomen worden om bij de uitbating geluidshinder bij de buren te voorkomen.

 

Bij het spelen van achtergrondmuziek heeft een horecafunctie voldoende met een categorie 1 - geluidsniveau.

 

Voor dergelijke inrichtingen mag het maximaal geluidsniveau, voortgebracht door muziek, LAeq,15min 85dB(A) niet overschrijden. Als het maximale geluidsniveau gemeten als LAmax, slow 92 dB(A) niet overschreden wordt, wordt geacht hieraan te zijn voldaan. In het pand moet echter ook aan de omgevingsnormen in de buurt worden voldaan: De muziekactiviteiten moeten zo ingericht zijn dat de LAeq,1s,max gemeten in de buurt : 1° niet hoger is dan 5 dB(A) boven de LA95,5min, indien deze lager is dan 30 dB(A); 2° niet hoger is dan 35 dB (A) indien de LA95,5min ligt tussen 30 en 35 dB(A); 3° niet hoger is dan de LA95,5min indien die hoger is dan 35 dB (A). LA95,5min wordt gemeten bij uitschakeling van alle muziekbronnen. De omgevingsnormen in de buurt zijn niet gekoppeld aan dag-, avond- of nachtperiodes, dit betekent dat deze normen te allen tijde gelden.

 

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

6.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van 2 hemelwaterputten van 5.000 liter en 8.000 liter, overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement, en de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien (toiletspoeling en dienstkranen). Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

Enkel het hemelwater dat neerkomt op het hoofdvolume van Limburgstraat 22 is niet aangesloten op een hemelwaterput. Dit moet aangesloten worden op de hemelwaterput van 8.000 liter of moet voorzien worden van een eigen hemelwaterput.

Tevens wordt de niet-functionele platte dakoppervlakte van de nieuwe uitbreiding aangelegd als groendak. Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m². Een groendak heeft op die manier een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel.

 

Mits naleving van de vermelde maatregelen, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen schadelijk effect verwacht wordt en het ontwerp verenigbaar is met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 1 oktober 2021 tot 30 oktober 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 3 bezwaren ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
1/ In het nieuwbouwvolume aan de Gouvernementstraat leidt de aanleg van het dakterras, en de daarbij horende lift- en trapkoker, tot een inperking van het gebruikscomfort van de terrassen van rechterburen en achterburen.

2/ De horecaruimte Limburgstraat 26 is strijdig met het algemeen bouwreglement (artikel 4, 8 en 51). Eventuele horecafuncties op de verdiepingen leiden tot overlast. In geval van horeca op het gelijkvloers moet voldaan worden aan de normering inzake ventilatie en beperkingen van geur- en geluidshinder.

3/ De eventuele ingebruikname van de binnenplaats en het dakterras als horeca-inrichting genereert een te grote geluidsoverlast, alsook een schending van het gebruiksgenot voor aanpalenden.


Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
1/ De nieuwbouw sluit qua kroonlijsthoogte aan op de kroonlijsthoogte van rechterburen, het plat dak wordt gedeeltelijk aangelegd als een dakterras. Om dit terras te kunnen bereiken wordt de trappenkoker en lift doorgetrokken waardoor op die plaats de scheidingsmuur met rechterburen opgehoogd wordt met 1,68m. Dergelijk volume en dergelijke ophoging is stedenbouwkundig aanvaardbaar en tevens in overeenstemming met het kokervolume van de rechterburen.

Er wordt evenwel erkend dat het zicht van rechterburen en achterburen hierdoor ingeperkt wordt. Bestaande zichten zijn echter geen verworven recht. Bijkomend wordt geoordeeld dat de aanvraag geen ongeoorloofde afname van zichten of vermindering van lichtinval met zich meebrengt.

Er wordt vastgesteld dat het rechts aanpalend terras vrij groot is en langs 3 gevels loopt zodat er ook na de werken nog voldoende zichten gevrijwaard blijven. Het terras zal ook blijvend beschikken over voldoende lichtinval. Bovendien bevindt het terras van de rechterburen zich tegen de zijperceelsgrens waardoor de ophoging van de scheidingsmuur automatisch het noodzakelijk zichtscherm vormt, zodat hinderlijke zichten tussen beide terrassen beperkt worden.

Het terras van de achterburen bevindt zich op de nodige afstand waardoor ook hier moet geoordeeld worden dat voldoende zicht gevrijwaard blijft.

 

2/ De aanvraag voorziet de inrichting van handelsruimte/horeca op het gelijkvloers (en deels in de kelderruimtes).

Handel en horeca zijn cfr. het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van vergunningsplichtige functiewijzigingen (dd. 14/04/2000 en latere wijzigingen) een verschillende functiecategorie. In combinatie met artikel 4 van het bouwreglement kan deze ruimte bijgevolg niet polyvalent vergund worden. Er dient een specifieke bestemming aan deze ruimte gegeven te worden (ofwel handel ofwel horeca), er kan geen keuzemogelijkheid opengelaten worden.

Ongeacht de keuze die gemaakt wordt, wordt zowel een handels- als horecafunctie langs de zijde Limburgstraat en de zijde Gouvernementstraat gunstig beoordeeld. Een behoud van een economische plint is immers noodzakelijk op deze centrumlocatie in de stad (kernwinkelgebied 9000 G, East District). Bovendien ligt de aanvraag conform de Structuurvisie Ruimte Voor Gent binnen een stedelijk knooppunt in de binnenstad. Hier wordt de verwevenheid van wonen met economische functies gestimuleerd.

Indien gekozen wordt voor een horecafunctie moeten wel voldoende maatregelen genomen worden om de hinder voor omwonenden (inzake geluid en geur) zoveel mogelijk te beperken. De aanvrager dient zich daarbij te houden aan de voorschriften zoals opgesteld in het algemeen bouwreglement (zie ook toetsing artikel 8 algemeen bouwreglement en punt 4.6. Milieutechnische Aspecten). Er wordt vastgesteld dat de aanvraag niet verduidelijkt waar de afvoerkanalen van de horecaruimtes zich bevinden. Dit wordt niet aangegeven op de plannen. Tevens omvat de aanvraag geen nota geur & geluid om de impact ervan te kunnen inschatten. De noodzakelijke afvoerkanalen hebben mogelijks een impact op de architecturale uitwerking en bijgevolg ook de erfgoedwaarde van de inventarispanden. De noodzakelijke aanpassingen kunnen hierdoor niet geremedieerd door middel van bijzondere voorwaarden.

 

3/ Ondanks er akkoord gegaan kan worden met het bouwvolume van het project, leidt het in combinatie met het voorzien van het groot aantal kleine woonentiteiten en het voorzien van 4 horecafuncties op het gelijkvloers tot een overschrijding van de draagkracht van het perceel (zie punt 8 Omgevingstoets). De binnenplaats kan daarom alleen in gebruik genomen worden door de bewoners van de bovengelegen woonentiteiten en mag in geen geval in gebruik genomen worden als terras voor de horecafuncties. Dit leidt immers tot een te grote overlast voor de omwonenden en de bewoners van het project. De binnenplaats wordt bij voorkeur zoveel mogelijk vergroend en kan louter dienen als kijkgroen voor de aanpalende horecafuncties. Het dakterras kan omwille van dezelfde redenen in geen geval in gebruik genomen worden door de onderliggende horecafuncties. Het terras mag louter dienen als gemeenschappelijke buitenruimte voor de bewoners van de woonentiteiten in het project.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Gabariet/schaal (sloop, verbouwing en nieuwbouw)

De contour van de aanvraag is in bestaande toestand integraal bebouwd. De gedeeltelijke ontpitting wordt gunstig beoordeeld. Dit zorgt voor de nodige verluchting, leidt tot een extra aandeel aan buitenruimte en zorgt voor opportuniteiten voor een kwalitatief nieuwbouwvolume zijde Gouvernementstraat.

 

Het bouwvolume van voorliggende aanvraag kan als gunstig beoordeeld worden. Het nieuwbouwvolume sluit aan op de kroonlijsthoogte van rechterbuur en is ook in bouwdiepte beperkt. Door het voorzien van een ‘tussenvolume’ met terrassen wordt tevens een correcte overgang gerealiseerd naar het behouden hoekvolume Limburgstraat 22.

 

Op het plat dak van de nieuwbouw wordt een dakterras gerealiseerd. Om dit terras te kunnen bereiken wordt de trappenkoker en lift doorgetrokken waardoor op die plaats de scheidingsmuur met rechterbuur wordt opgehoogd met 1,68m. Dergelijk volume en dergelijke ophoging is stedenbouwkundig aanvaardbaar en tevens in overeenstemming met het kokervolume van de rechterburen.

Bijkomend wordt geoordeeld dat de aanvraag geen ongeoorloofde afname van zichten of vermindering van lichtinval met zich meebrengt t.a.v. omwonenden. Er wordt vastgesteld dat het rechts aanpalend terras vrij groot is en langs 3 gevels loopt zodat er ook na de werken nog voldoende zichten gevrijwaard blijven. Het terras zal ook blijvend beschikken over voldoende lichtinval. Bovendien bevindt het terras van de rechterburen zich tegen de zijperceelsgrens waardoor de ophoging van de scheidingsmuur automatisch het noodzakelijk zichtscherm vormt, zodat hinderlijke zichten tussen beide terrassen beperkt worden.

Het terras van de achterburen bevindt zich op de nodige afstand waardoor ook hier moet geoordeeld worden dat voldoende zicht gevrijwaard blijft.

 

De vervanging van het dakvolume van het hoekpand Limburgstraat 22 wordt als gunstig beoordeeld. Het bestaande dakvolume heeft immers een flauwe helling waardoor de zolderruimte niet functioneel in gebruik genomen kan worden als woonruimte, het optimaliseren van de hellingsgraad kan dit verhelpen. De nieuwe nokhoogte sluit tevens aan op dat van het buurpand nr. 22.

 

Erfgoedwaardering (sloop, verbouwing, nieuwbouw)

De site werd bezocht door de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg op 16/09/2020 waarbij de erfgoedwaarde ervan geëvalueerd werd. Op basis daarvan werden richtlijnen geformuleerd die geïntegreerd werden in het ontwerp.

 

SLOOP

Er kan akkoord gegaan worden met het slopen van de bijgebouwen die zich op de percelen bevinden en doorlopen tot aan de Gouvernementstraat. Alhoewel in het bijzonder het gebouw met (afgeknot) torenvolume merkwaardig is, weegt de nog aanwezige erfgoedwaarde niet op tegen de voordelen van het ontpitten van het perceel en het aanvullen met een nieuwbouwvolume langs de Gouvernementstraat.

 

LIMBURGSTRAAT 26

Ter plaatse kon vastgesteld worden dat de erfgoedwaarde van dit pand zeer hoog is. Deze wordt niet alleen bepaald door het uitzicht ervan maar heeft meerdere dimensies. Ook de structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Deze moeten maximaal in het ontwerp geïntegreerd worden. Er is geen bezwaar tegen het supprimeren van de hedendaagse trap op de tweede verdieping en het doortrekken van de hoofdtrap om de zolderverdieping te bereiken. Er wordt wel gevraagd om in dit pand in het bijzonder rekening te houden met:

  • Het pand heeft een rijke interieurafwerking. De vereiste compartimentering opgelegd door de brandweer zal hierop moeten afgestemd worden. Onder andere de sierplafonds, maar ook traphal en waardevol binnenschrijnwerk verdienen daarbij de nodige aandacht. Het is in dat opzicht positief dat er geen verbinding wordt gemaakt met het nieuwbouwvolume.
  • Storende ingrepen die nadien werden ingevoegd (zoals de inrichting van de horeca op de bel-etage, de bestaande compartimentering van de traphal) kunnen verwijderd worden.

 

LIMBURGSTRAAT 24

Ter plaatse kon vastgesteld worden dat de erfgoedwaarde van dit pand bepaald wordt door het nog aanwezige 19de-eeuwse volume met kenmerkend uitzicht, indeling en structuur. In het interieur is enkel de trap nog authentiek, voor het overige zijn geen waardevolle interieurelementen bewaard gebleven. Hier worden geen grote werken gepland die ingrijpen op het bestaande volume, de structuur of het uitzicht. Er wordt uitgegaan van behoud van de dragende structuren (vloeren en dak) bij de beoordeling van de plannen.

 

LIMBURGSTRAAT 22

Ter plaatse kon vastgesteld worden dat de erfgoedwaarde van dit pand bepaald wordt door het nog aanwezige 19de-eeuwse volume met kenmerkend uitzicht, indeling en structuur. In het interieur is enkel de trap nog authentiek, voor het overige zijn geen waardevolle interieurelementen bewaard gebleven.

  • Er kan akkoord gegaan worden met het supprimeren van de bestaande 19de-eeuwse trap(pen) ten voordele van een nieuwe circulatie in het nieuwbouwvolume. Alhoewel deze nog uit de oorspronkelijke bouwfase dateren zijn ze het enige interieurelement uit deze periode dat nog aanwezig is.
  • De dragende houten vloerroosteringen moeten behouden blijven. Het vervangen van al deze vloeren door nieuwe vloeren (al dan niet volgens een nieuw systeem) kan niet. Deze zijn onlosmakelijk verbonden met het gebouw en maken deel uit van de erfgoedwaarde ervan.
  • Daarbij aansluitend wordt gevraagd om ook de dragende muren waartussen zich vandaag de traphal bevindt te behouden.
  • Het bestaande dakvolume heeft een flauwe helling (alhoewel uit de plannen niet af te leiden is hoeveel deze precies bedraagt). Alhoewel deze tot de oorspronkelijke bouwfase behoort, kan de noodzaak tot stedelijke verdichting en het inrichten van zolderruimtes tot woonruimtes niet genegeerd worden. Daarom kan akkoord gegaan worden met het herbouwen van het dak waarbij de hellingsgraad geoptimaliseerd wordt. Het nieuwe dakvolume moet zich qua typologie en afwerking integreren binnen de 19de-eeuwse context van het gebouw.
  • Ter vervanging van de huidige dakkapel op de hoektravee kan een nieuwe hedendaagse dakuitbouw voorgesteld worden. Deze moet beschouwd worden als een accent in het bestaande dakvolume dat daarbij voldoende afleesbaar blijft.
  • Het is positief dat de gevel zal hersteld worden naar zijn oorspronkelijke toestand/geïnspireerd op de oorspronkelijke toestand.

 

Bij de beoordeling van de plannen werd uitgegaan van behoud van de aanwezige, originele dragende structuren: houten balkenroosteringen, dragende muren en houten dakconstructie (m.u.v. Limburgstraat nr. 22 wat het dak betreft). Het voorzien van nieuwe dragende vloeren volgens een nieuw of zelfde systeem is niet aanvaardbaar, slechts beperkte en lokale vervangingen zijn mogelijk. Op de snedes is er geen duidelijkheid over de samenstelling van het vloerpakket, dit kan ook niet verhoogd worden aangezien dit een negatieve impact zou hebben op de aansluitingen met de trap, binnenschrijnwerk en schouwen.

 

Programma

In de plint van nr. 22, 26 en het nieuwbouwvolume wordt op het gelijkvloers en in de kelder een ruimte voorzien als handelsruimte of horecafunctie. Er wordt geen concrete invulling gekozen.

Handel en horeca zijn cfr. het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van vergunningsplichtige functiewijzigingen (dd. 14/04/2000 en latere wijzigingen) een verschillende functiecategorie. Hierdoor kan deze ruimte niet polyvalent vergund worden. Er dient een specifieke bestemming aan deze ruimte gegeven te worden (ofwel handel ofwel horeca), er kan geen keuzemogelijkheid opengelaten worden.

 

Een behoud en/of het nieuw voorzien van een economische plint is noodzakelijk op deze centrumlocatie in de stad (kernwinkelgebied 9000 G, East District). Bovendien ligt de aanvraag conform de Structuurvisie Ruimte Voor Gent binnen een stedelijk knooppunt in de binnenstad. Hier wordt de verwevenheid van wonen met economische functies gestimuleerd. Enkel leidt de combinatie van het voorzien van 4 gelijkvloerse handelsruimtes/horecafuncties, een uitbreiding langs de Gouvernementstraat en het behouden en/of nieuw realiseren van een te groot aantal kleine woonentiteiten tot een overschrijding van de draagkracht van het perceel.

 

De autonoom en ruimtelijke afgescheiden meergezinswoning op de hoek (nr. 22) bestaat na verbouwingswerken uit 5 kleine woonentiteiten (4 studio’s en 1 1-slaapkamerappartement). Dit wordt ongunstig beoordeeld. Het bestaande pand laat toe de woonkwaliteit sterker te verhogen door op elke bouwlaag slechts 1 woonentiteit te voorzien (i.p.v. 2 op het eerste en 2 op het tweede verdiep) en/of het realiseren van duplexen.

 

De 3 overige panden zijn allen verbonden met elkaar via de gemeenschappelijke binnenplaats die in gebruik genomen kan worden als buitenruimte en/of via de kelder. De 3 panden functioneren dus als 1 ruimtelijk geheel. Het project voorziet 6 kleine entiteiten (3 studio’s en 3 1-slaapkamerappartementen) op een totaal van 8. Dit gaat niet uit van een gezonde mix. Het project voorziet een nieuwbouwgedeelte waardoor deze mix verbeterd kan worden. Tevens toont de aanvraag niet aan dat omwille van erfgoedwaarden van nr. 26 of de interne organisatie van het gebouw ook hier niet aan kwaliteit gewonnen kan worden.

 

In functie van een behoud van de woonkwaliteit in het project en t.a.v. de directe omgeving kan de binnenplaats alleen in gebruik genomen worden door de bewoners van de bovengelegen woonentiteiten en mag in geen geval in gebruik genomen worden als terras voor de horecafuncties. Dit leidt immers tot een te grote overlast voor de omwonenden en de bewoners van het project. De binnenplaats wordt bij voorkeur zoveel mogelijk vergroend en kan louter dienen als kijkgroen voor de aanpalende horecafuncties. Het dakterras kan omwille van dezelfde redenen in geen geval in gebruik genomen worden door de onderliggende horecafuncties. Het terras mag louter dienen als gemeenschappelijke buitenruimte voor de bewoners van de woonentiteiten in het project.

 

Mobiliteit

Bereikbaarheid

Het project bevindt zich in het stadscentrum en is goed bereikbaar voor de voetganger, voor de fietser en met het openbaar vervoer. Gezien de ligging in het stadshart zijn deze duurzame vervoersmodi aangewezen t.a.v. de auto.

 

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De stad Gent beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. Daarom moet een evenwicht gezocht worden tussen enerzijds het vermijden van een onbeperkte uitbreiding van de parkeercapaciteit omdat bijkomende parkeerplaatsen immers bijkomend autoverkeer aantrekt en anderzijds het voorzien van voldoende autoparkeercapaciteit om de parkeeroverdruk op straat niet bijkomend te verhogen. Om het fietsgebruik aan te moedigen, wordt een minimum aantal fietsenstallingen gevraagd. Het voorzien van voldoende en comfortabele fietsenstallingen is immers 1 van de manieren om fietsgebruik te stimuleren.

 

De stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad. Deze richtlijnen worden als beoordelingskader gehanteerd en geven mee hoeveel fiets- en autoparkeerplaatsen bij een ontwikkeling op hun plaats zijn. De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

  1. Type functie: er zijn specifieke richtlijnen voor de wonen, werken en commerciële functies. Voor zeer specifieke functies wordt de parkeerratio project per project besproken.
  2. Ligging van het project: hoe dichter bij het stadscentrum, hoe beter de alternatieven voor autoverplaatsingen zijn. Andere vervoerswijzen dan de auto dienen dan ook aangemoedigd te worden. Bovendien is  de verkeersdruk van gemotoriseerd verkeer er hoog en bereikt deze de grenzen van de draagkracht en leefbaarheid van het centrumgebied. Het aantal toegestane parkeerplaatsen ligt dan ook lager dichter bij het stadscentrum dan in de rand.
  3. Grootte van het project: hoe groter het project, hoe meer parkeerplaatsen toegestaan worden.

 

Voor dit project concrete project gaat het om:

  1. Type functie: horeca, wonen
  2. Ligging: rode zone
  3. Grootte: we bekijken enkel het project 24, 26 en nieuwbouw: 8 entiteiten waarvan 3 studio’s, 3 1-slaapkamersappartementen en 2 2-slaapkamerappartementen. Limburgstraat 22 heeft geen mogelijkheid tot het voorzien van een fietsenberging (zie toetsing artikel 24 algemeen bouwreglement)

 

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen 18 fietsstaanplaatsen (2 per entiteiten, plus 1/extra slaapkamer). Dit aantal fietsparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen niet want er worden op het binnenplein slechts 6 overdekte fietsparkeerplaatsen voorzien.

 

Tot slot

Gezien de grootteorde van noodzakelijke aanpassingen aan het dossier, is het wenselijk een vooradvies in te winnen bij de betrokken omgevingsambtenaar alvorens een nieuwe aanvraag in te dienen.


CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en onverenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Voorliggende aanvraag wordt ongunstig beoordeeld omwille van volgende redenen:

  • Strijdigheden met het algemeen bouwreglement: artikel 4, artikel 8, artikel 13, artikel 23, artikel 24, artikel 29bis
  • Strijdig met goede ruimtelijke ordening: algemene draagkracht van het perceel wordt overschreden.
  • De aanvraag is onduidelijk geformuleerd: er moet 1 stedenbouwkundige functie gekozen worden per economische plint: handel of horeca, de keuze kan niet open gelaten worden.
  • De aanvraag is onduidelijk geformuleerd: cfr. het advies van Fluvius is mogelijk een inpandige distributiecabine vereist. De aanvraag bevestigt noch ontkracht deze noodzaak. Indien een cabine vereist is, heeft dit een ruimtelijke impact op het project. Dit moet mee beoordeeld kunnen worden in de aanvraag en is nu niet mogelijk.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning en een kamerwoning met handelsgelijkvloers (horeca) aan ALDEZ comm.v (O.N.:0501971040), KALAS-RijnKAT nv (O.N.:0879661425), mevrouw Katrijn De Zutter en de heer Klaas De Zutter gelegen te Limburgstraat 22 t/m 26, 9000 Gent.