Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00230 - OMV_2021161136 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning en afzonderlijke garage - zonder openbaar onderzoek - Albert De Smetstraat 65, 9042 Sint-Kruis-Winkel - Gedeeltelijke Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:39
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00230 - OMV_2021161136 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning en afzonderlijke garage - zonder openbaar onderzoek - Albert De Smetstraat 65, 9042 Sint-Kruis-Winkel - Gedeeltelijke Vergunning 2022_CBS_00230 - OMV_2021161136 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning en afzonderlijke garage - zonder openbaar onderzoek - Albert De Smetstraat 65, 9042 Sint-Kruis-Winkel - Gedeeltelijke Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

De heer Jens Goossens met als contactadres Albert De Smetstraat 67, 9042 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021161136) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 oktober 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een woning en afzonderlijke garage

• Adres: Albert De Smetstraat 65, 9042 Sint-Kruis-Winkel

Kadastrale gegevens: afdeling 14 sectie C nr. 104K

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 28 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel uit de aanvraag is gelegen in de Albert De Smetstraat te Sint-Kruis-Winkel. Dit weinig dens bebouwd lint maakt deel uit van het meest noordelijk gelegen Gentse kanaaldorp, Sint-Kruis- Winkel. De Albert De Smetstraat wordt deels gekenmerkt door een residentieel karakter met hoofdzakelijk open bebouwing in een ongestructureerd en historisch gegroeid bouwpatroon. Een aantal land- en tuinbouwbedrijven en de open ruimte van het agrarisch landschap zijn dominant aanwezig. Het open ruimtegebied achter het woonlint bestaat uit een afwisseling van akkers, weilanden en beboste percelen. Kenmerkend voor het gebied is het voorkomen van smalle, gelijkgerichte percelen, omzoomd door kleine grachtjes, al dan niet met bomenrijen.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het bouwen van een nieuwe, vrijstaande woning. De woning wordt voorzien op 10m van de straat en op 4,25m van de rechterperceelsgrens en 4m van de linkerperceelsgrens. De woning telt 2 bouwlagen, afgewerkt met hellend dak (kroonlijst hoofdvolume: 5,70m; nok: 10,85m). Het maaiveld ligt op -0,15m.

 

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15,80m. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt ook 15,80m. Vooraan de woning wordt een inpandige garage voorzien, die afgewerkt wordt met een hellend dak waarvan de nok loodrecht staat op deze van de woning. De kroonlijsthoogte bedraagt 3,05m en de nokhoogte 5,25m. Hierdoor wordt de tweede bouwlaag 3,80m achter de voorbouwlijn geplaatst.

 

De woning wordt afgewerkt met een rustieke gevelsteen, een plint in blauwe hardsteen, antracietkleurig buitenschrijnwerk in pvc en blauw gesmoorde dakpannen.

 

Het overige deel van het gelijkvloers bestaat uit:

-      Rechts vooraan wordt de inkom voorzien met traphal en apart toilet;

-      De inkomhal geeft toegang tot de zithoek, eetplaats en verderop de keuken, die allen één aaneengesloten ruimte vormen;

-      Aan de linkerzijde van de woning wordt een tweede toegang voorzien naar een bergruimte waar ook een douchekamer staat;

-      Vanuit de berging zijn zowel de inpandige garage als de keuken bereikbaar.

Op de eerste verdieping worden een badkamer en 4 ruime slaapkamers voorzien, waarvan 1 met een dressing. Er wordt een trap voorzien naar de dakverdieping. Het is onduidelijk welke ruimte zich onder het dak bevindt aangezien er geen plan van deze verdieping werd bijgevoegd aan de aanvraag.

 

De woning is voorzien van een inpandige garage, maar achter de woning wordt nog een vrijstaande garage opgericht. De garage heeft een oppervlakte van 4m op 6,25m en wordt afgewerkt met een plat dak (kroonlijsthoogte 3m). De garage wordt tegen de linker perceelsgrens geplaatst, de buur tekenede voor akkoord, en 4m achter het hoofdgebouw. Het bijgebouw wordt afgewerkt met dezelfde materialen als het hoofdgebouw.

 

Er wordt een oprit van 3m breed (4m aan het openbaar domein) voorzien naar de inpandige garage. Vanaf deze oprit loopt een karrenspoor naar de vrijstaande garage. Het karrenspoor is 2,50m breed. Naast het karrenspoor loopt nog een pad naar een deur aan de linkerkant van de woning. Tenslotte wordt achter de woning een terras aangelegd (36m²).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 21/03/2019 werd een vergunning afgeleverd voor het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor vrijstaande eengezinswoningen. (OMV_2018136537)

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 23/09/1974 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden en verbouwen van een woonhuis tot bungalow met kapdak, en het oprichten van een alleenstaande garage op binnengrond. (KW A-10-74)

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met landelijk karakter volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.


De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2018 OO 515/00 van 21 maart 2019). De aanvraag heeft betrekking op lot 2. De zonering volgens deze verkaveling is toegestane bebouwing (hoofdgebouw), voortuinstrook, zone voor tuinen en zone voor bouwvrije tuinen.

 

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen. De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften:

      - Voortuinstrook - verharding:
De oppervlakte van toegangen en opritten is, per perceel, beperkt tot een max. breedte van 3m ter hoogte van de aansluiting op het openbaar domein.
De gewenste oprit heeft een breedte van 4m ter hoogte van het openbaar domein.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingsvergunning, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

De afwijking op de voorschriften van de verkaveling is niet aanvaardbaar.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

      - Artikel 12 – Beperken van verhardingen

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke

infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.


Er wordt 30m² verharding voorzien in de zijtuinstrook en ca. 50m² verharding in de voortuin voor opritten om zowel een inpandige als een vrijstaande garage te bereiken, dit is niet aanvaardbaar. De voorziene verharding is overmatig. De verharding moet beperkt worden tot één oprit.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

De aangevraagde eengezinswoning heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied.

 

Door de toename van de bebouwde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt echter gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 7500 l. Bovendien is er een overloop aanwezig naar een voldoende ruim gedimensioneerde infiltratievoorziening.

 

Overeenkomstig de normen vastgelegd in het geldend algemeen bouwreglement moet de volledige dakoppervlakte op die put aangesloten worden. Het nuttige gebruik van hemelwater door de aansluiting van de hemelwaterput op de wc's, bepaalde sanitaire installaties, dienstkranen e.d. moet maximaal worden voorzien. Door dit hergebruik zal het hemelwater enigszins gebufferd worden.

 

Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaren ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De geplande woning integreert zich qua volume, plaatsing, vormgeving en afwerking op een stedenbouwkundig aanvaardbare manier in de omgeving. De bebouwde oppervlakte staat in verhouding tot de terreinoppervlakte. De bouwdiepte van 15,80m op de verdieping kan omwille van de randstedelijke context aanvaard worden. Er wordt immers voldoende afstand gehouden tot de perceelsgrenzen zodat geen licht- of zichtafname zal gebeuren en de privacy van de omwonenden niet zal worden geschonden.
 

De leefruimtes zijn ruim en staan in een zeer goede relatie met de tuinzone door het voorzien van grote glaspartijen. Hierdoor wordt licht en lucht tot diep in de woning naar binnen getrokken. Ook de overige kamers in de woning zijn voldoende ruim en worden van genoeg daglicht voorzien. De voorziene woonkwaliteit is positief. De gekozen vormgeving en afwerking is sober en hedendaags. De gebruikte materialen zijn duurzaam en ruimtelijk verantwoord en kunnen hierdoor op een afdoende wijze in de omgeving worden geïntegreerd.

 

De bouw van de nieuwe woning komt voor vergunning in aanmerking.

 

Zoals eerder vermeld kan er slechts 1 oprit toegestaan worden op dit perceel. De verkaveling stelt immers dat het groene karakter optimaal gevrijwaard moet worden. Door 2 opritten te voorzien worden zowel de voortuin als de zijtuin belast met verharding. Het voorzien van 2 garages legt een te grote claim op de tuinzones en valt stedenbouwkundig niet te verantwoorden. Omwille van deze reden kan er slechts één garage toegestaan worden op het perceel. De voorkeur gaat uit naar een inpandige garage omdat dit minder verharding met zich meebrengt en het zicht naar het achterliggend landschap blijft behouden.

 

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag slechts gedeeltelijk aanvaard worden. De vrijstaande garage en het karrenspoor worden uit de vergunning gesloten.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor de bouw van de nieuwe woning.

Ongunstig voor de vrijstaande garage achteraan de woning en het karrenspoor dat ernaartoe loopt.
 

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning en afzonderlijke garage aan de heer Jens Goossens gelegen te Albert De Smetstraat 65, 9042 Sint-Kruis-Winkel.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

Volgende handelingen worden uitgesloten uit de vergunning:

-          De vrijstaande garage.

-          Het karrenspoor.

 

Openbaar domein:

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande/toekomstige peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen.

 

Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 3 meter op het openbaar domein worden toegestaan. De overige strook dient fysiek afgesloten te worden van het openbaar domein.

 

Na het beëindigen van de private werken zal een oprit aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. Deze oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Sector Oost SA-OO: Grondwetlaan 75, 9040 Sint-Amandsberg, tel.: 09 250 56 31, mail: dwbw-sectorOost@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Bij de aanleg van de oprit zal de boordsteen plaatselijk verlaagd worden. Na het verlagen komt de boordsteen nog 4cm boven de rand van de straatgoot uit. Bij het bepalen van het niveau van het dorpelpeil van de inrit dient de bouwheer rekening te houden met het peil van het bestaand trottoir t.h.v. de perceelsgrens. Ter hoogte van de eigendomsgrens wordt dit niveau in geen geval aangepast.

 

De openbare, groene bermen mogen in geen geval verhard worden, ook verhardingen in steenslag zijn niet toegelaten. In het geval van inbreuken kan de stad deze verhardingen opbreken op kosten van de bouwheer. Bijgevolg dient ook het toegangspad tussen de rooilijn en de voordeur –in de voortuinstrook- aangesloten te worden met de verharding van de oprit op het privaat domein.

 

Riolering:

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door het oppompen in overeenstemming met de diepteligging van de te maken rioolaansluiting. Indien er een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting aanwezig is, is de diepteligging hiervan bindend.
De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50 cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering.

 

Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De private riolering dient daarom volledig op privaat domein geurdicht afgeschermd te worden van openbare riolering.

Het tegengaan van geurhinder als gevolg van de eigen private riolering dient ook volledig op privaat domein aangepakt te worden. Het is niet toegestaan hiertoe ingrepen te voorzien in het openbaar domein. Om geurhinder als gevolg van de eigen private

riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: http://www.farys.be/richtlijnengeurhinder

 

Voor de aansluiting van de privéwaterafvoer op het openbaar rioleringsstelsel moet u een aanvraag indienen. Dit kan:

- via de website: www.farys.be/rioolaansluiting-aanvragen

- per post: FARYS|TMVW, Stropstraat 1, 9000 Gent

- telefonisch: via het nummer 078 35 35 99.

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht. FARYS|TMVW voert het gedeelte van de werken op het openbaar domein uit. Als er een bestaande rioolaansluiting of wachtaansluiting aanwezig is, dan moet u deze verplicht gebruiken. Zowel de positie als de diepte van deze rioolaansluiting zijn bindend.

 

De aanvrager moet zich voor de aanleg van de privéwaterafvoer houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen

 

De privéwaterafvoer mag enkel geplaatst worden na goedkeuring van FARYS|TMVW : tijdens een technische evaluatie ter plaatse worden zowel het aansluitpunt ter hoogte van de rooilijn als de diepte van de rioolaansluiting bekeken.

 

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren of in een gracht te laten lozen.

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put waarbij (enkel) alle fecaliën aangesloten dienen te worden vooraleer de overloop daarvan terecht komt op het interne DWA-rioleringsstelsel.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Openbaar domein:

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen Sector Oost SA-OO: Grondwetlaan 75, 9040 Sint-Amandsberg, tel.: 09/250.56.31, mail: dwbw-sectorOost@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).