Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00213 - OMV_2021170167 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte - aanpassing vorige vergunning - zonder openbaar onderzoek - Dampoortstraat 42 en 42A, 9000 Gent - Weigering

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00213 - OMV_2021170167 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte - aanpassing vorige vergunning - zonder openbaar onderzoek - Dampoortstraat 42 en 42A, 9000 Gent - Weigering 2022_CBS_00213 - OMV_2021170167 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte - aanpassing vorige vergunning - zonder openbaar onderzoek - Dampoortstraat 42 en 42A, 9000 Gent - Weigering

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Mevrouw Griet Depoorter met als contactadres Forelstraat 120, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2021170167) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 november 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte - aanpassing vorige vergunning

• Adres: Dampoortstraat 42 en 42A, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 421

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 23 november 2021.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De bouwplaats is een handelswoning gelegen in de binnenstad in de Dampoortstraat, een handelsinvalsweg met hoofdzakelijk aaneengesloten handelswoningen van drie bouwlagen met zadeldak. De handelswoning heeft een nokhoogte van ca.11,6m.

 

Het pand is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (relict ID-nr  57945) als “Stadswoningen” en wordt hierin als volgt omschreven:

Bepleisterde lijstgevels van drie bouwlagen hoog met zadeldaken. Eenvoudige gevelordonnantie daterend uit eerste kwart 19de eeuw. Rechthoekige vensters met al of niet doorgetrokken lekdrempels. Verankerd. Nummer 30-32: bel-etagevensters voorzien van frontonbekroning in empirestijl. Nummer 48 omlijste vensters. Winkelpuien op begane grond: nummer 32, 42 met behoud van houten puien.

 

Bouwovertreding

Op 20 september 2021 werd een proces-verbaal (met nummer 66.97.10030/21) opgemaakt voor volgende wederrechtelijke werken ten aanzien van de voorafgaande omgevingsvergunning OMV_2018157119, collegebesluit van 14/03/2019.

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag beoogt een regularisatie voor werken die niet conform werd uitgevoerd met de laatste voorwaardelijke vergunning voor de verbouwing en opsplitsing van een eengezinswoning met handelsruimte/ambachten (OMV_2018157119, collegebesluit van 14/03/2019).
In deze aanvraag werden de eengezinswoning en de gelijkvloerse verdieping opgesplitst in twee compartimenten, die elk voorzien zijn van een toegang aan de straatzijde.

 

In tegenstelling tot de vorige aanvraag en de vermelding bij huidige aanvraag (zie foto’s en plannen) stellen we vast, dat het hier geen sprake is van een verbouwing, maar wel van een nieuwbouw. 

 

Afwijking in de nieuwbouw ten opzichte van de eerdere vergunning :

-       De aanvraag betreft een nieuwbouw in plaats van een grondige verbouwing.

-       Voorgevel : Deze werd gesloopt en in het nieuw opgetrokken. Op de gelijkvloerse bouwlaag en 1e verdieping is een isolatie met gevelafwerking in gevelbepleistering van 14cm dik voorbij de rooilijn. Op de 2e en 3e verdiepingen is deze uitsprong 22,5cm voorbij de rooilijn.
Tussen de winkelpui en de ramen van de 1e verdieping wordt op een bouwhoogte van 4,2m boven het trottoir een gevelbrede luifel geplaatst in dezelfde detaillering als het buitenschrijnwerk. Deze luifel steekt 25cm uit ten opzichte van de voorgevel.

-       Achtergevel : Deze werd ook gesloopt en heropgebouwd met isolatie en gevelbekleding in gevelbepleistering. Volgens de nota springt deze nieuwe gevel +/-32cm uit (in plaats van 14cm in vorige vergunning) ten opzichte van het linker aanpalende hoofdgebouw. (Afmetingen werden gemeten in grondplannen verdieping).
Verder wordt de raamindeling van de 1e verdieping gewijzigd.

-       Hoogte hoofdgebouw : Dit werd iets hoger uitgevoerd, namelijk 12cm hoger dan het platte dak van het rechter aanpalende hoofdgebouw en hoger dan het hellende dak links.

-       De slechte vloerdelen werden vervangen door licht brandwerende vloeren met potten en betonbalken.

-       Gelijkvloerse bouwlaag : Het verlagen van het vloerniveau van de gelijkvloerse bouwlaag met 5cm in functie van de toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers.
De gelijkvloerse achterbouw werd ook gesloopt en heropgericht met een aangepaste dakverlichting.

-       1e Verdieping : Een herindeling van de dagleefruimten.
Het aanpassen van de afmetingen van het dakterras : tot 2,41m aan de rechter zijde en 45cm aan de linker zijde (dus niet meer 1,50m over de ganse gevelbreedte).

-       2e Verdieping : Herindeling van de badkamer en het toilet.
Het dakterras bij de 2e verdieping wordt vervangen door een nieuw dakterras met een hoger vloerpeil, waardoor ook het hoogte van de zichtschermen op de zijperceelsgrens verhoogt.

 

Aanpassingen van de profielen van de scheidingsmuren :
De verbouwingswijzigingen vertonen beperkte volume-wijzigingen, maar deze gaan wel gepaard met het wijzigen van de profielen van de 2 zijdelingse scheidingsmuren ten opzichte van de eerdere vergunning

LINKS EN RECHTS :
- Het zichtscherm van het terras op de 2e verdieping werd een 12cm hoger opgetrokken dan werd voorzien in de vorige vergunning.
- Het dakprofiel van het platte hoofddak werd verhoogd met 12cm.
- De achtergevel werd herbouwd waarbij de isolatie en gevelbekleding volgens de nota een extra diepte hebben van 32cm ten aanzien van de aanpalende achtergevels van de hoofdgebouwen (in de vorige aanvraag was 14cm voorzien). 

 

Diverse

Er wordt geen reclame voorzien aan de buitenzijde van de vitrine. Deze wordt ingericht achter de winkelpui.

 

In de vorige omgevingsvergunning werd een vrijstelling verleend voor het plaatsen van een septische put en een hemelwaterput.
Er diende wel een groendak te worden voorzien. Dit werd nageleefd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 14/03/2019 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de verbouwing en opsplitsing van een eengezinswoning met handelsruimte/ambachten (OMV_2018157119).

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

  • Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 2 december 2021 onder ref. 058815-004/PV/2021:
    Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met de bepalingen van het algemeen bouwreglement.
In de voorafgaande omgevingsvergunning werd reeds een afwijking verleend op de verplichting tot het plaatsen van een hemelwaterput en septische put.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

 

Beoordeling zie punt 5 Waterparagraaf.

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

 

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

 

Het ontwerp is niet conform met deze bepalingen (zie beoordeling punt 8 OMGEVINGSTOETS - VOORGEVEL).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat geen schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied wordt veroorzaakt.

 

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door het plat dak van de nieuwe achterbouw aan te leggen als groendak. Een groendak heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel. Zodoende wordt in alle redelijkheid geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding beperkt is.

 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

 

Na onderzoek van de plannen blijkt dat er wel degelijk (beperkte) volume-aanpassingen zijn, waardoor we kunnen stellen dat de 2 zijdelingse profielen van de scheidingsmuren werden aangepast, maar dat de 2 eigenaars van de zijdelings aanpalende percelen niet werden aangeschreven.
Eén eigenaars van een aanpalend perceel heeft wel een bezwaar ingediend. (zie meer hierover onder punt ‘8 omgevingstoets’).
In conclusie moeten we oordelen dat tijdens de procedure de eigenaars van de 2 zijdelings aanpalende percelen aangeschreven dienden te worden voor kleine aanpassingen aan de profielen van de scheidingsmuren. Dit is niet gebeurd.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

 

AANSCHRIJVEN AANPALENDE EIGENAARS

Bij het beoordelen van de aanvraag (zie plannen en foto’s) bleek dat de aanvraag geen verbouwing meer inhoudt, maar een nieuwbouw met beperkte volume-wijzigingen ten opzichte van de vorige vergunning, welke gepaard gaan met kleine aanpassingen aan de profielen van de scheidingsmuren. De betreffende buren (links en rechts) werden niet aangeschreven gezien deze aanpassingen niet werden opgemerkt bij de ontvangst.

Alsnog heeft een van de aanpalende eigenaars een bezwaar ingediend met de opmerking dat de bouwwerken niet conform met de vergunning werden uitgevoerd en dat hij kennis wenst te hebben van de nieuwe bouwplannen.
Deze opmerking is terecht, te meer omdat de aanvraag hier gaat over een nieuwbouw (niet verbouwing), met aanpassingen aan de profielen van de scheidingsmuren.

Verder werden de veiligheidsvoorschriften niet gerespecteerd, wat leidde tot schade bij de buren. Deze schade is uiteraard te betreuren, maar deze burgerlijke aangelegenheid maakt geen deel uit van de beoordeling van de omgevingsaanvraag. Het is aan te raden dat de eigenaars van de omliggende percelen een voorafgaande plaatsbeschrijving van hun eigendom laten opmaken om eventuele schade van de bouwwerken te kunnen aantonen.

De aanpalende eigenaar vreest ook voor storende inkijk op zijn eigendom vanaf de aangevraagde dakterrassen en de nieuwe scheidingsmuren schenden het homogene karakter bij de buur.

Ook de uitvoering van de nieuwe voorgevel in Ytonblokken voor de rooilijn is niet in orde.

In het onderliggende advies wordt een antwoord gegeven op de bezwaren.

 

ERFGOEDWAARDEN

Het pand werd in de 20e eeuw grondig verbouwd. De houten winkelpui op de begane grond is niet meer aanwezig, het schrijnwerk werd vernieuwd en ook de interne structuur werd volledig gewijzigd. Het pand maakt geen deel uit van een eenheidsarchitectuur of heeft geen doorlopende waardevolle erfgoedkenmerken in het straatbeeld zoals doorlopende waardevolle kroonlijst, doorlopende lekdrempels, enz…

Gezien de erfgoedkenmerken enkel nog herkenbaar zijn in de configuratie van de raamopeningen van de eerste en tweede verdieping aan de voorgevel en de aflijning met kroonlijst, kan akkoord gegaan worden met een grondige verbouwing, zoals voorgesteld in het ontwerp.

Wel betreuren we het dat het nieuwe gevelontwerp geen rekening houdt met een betere integratie van deze erfgoedkenmerken in het nieuwe ontwerp en rekening houdt met de verhoudingen en inpasbaarheid in het straatbeeld. Het ontwerp gaat vooral uit van de beleving van de binnenruimtes en de relatie tussen binnen en buiten. Omwille van de verdwenen erfgoedwaarde zijn er geen bezwaren tegen de nieuwe gevels, de functies en binnenindeling.

 

Functie

De invulling van het gebouw blijft quasi gelijk : de gelijkvloerse handelszaak en de eengezinswoning op de 3 verdiepingen blijven behouden.

De gelijkvloerse handelszaak is aanvaardbaar gezien de locatie in een winkelstraat of schakelstraat, nl. Dampoortstraat. De gelijkvloerse verdieping staat volledig in functie van de gelijkvloerse handelsruimte. De inkom tot de handelszaak situeert zich aan de linker zijde van de voorgevel.

Aan de rechter zijde wordt een tweede inkom met trap voorzien naar de bovenliggende woonentiteit.
De aanpassingen aan de binnenindeling op de diverse bouwlagen zijn aanvaardbaar.

 

Volume

Zoals reeds opgemerkt gaat het hier (volgens de plannen en de foto’s) niet meer om een verbouwing, maar om een nieuwbouw met kleine volume-afwijkingen ten opzicht van de voorafgaande vergunning voor de verbouwing. Waardoor het ontwerp in zijn geheel dient te worden bekeken.

 

De aanpassing aan de afmetingen van het dakterras bij de 1e verdieping past nu binnen de bestaande scheidingsmuren die voldoende hoog zijn en houdt voldoende afstand tot de lagere scheidingsmuren. De bouwdiepte van het terras reikt hiermee aan de rechter zijde tot 12,5m achter de rooilijn en aan de linker zijde tot 11,0m achter de rooilijn.
Het dakterras is ruimtelijk aanvaardbaar gelet op zijn bouwdiepte en de hoogte van de scheidingsmuren.

 

Gezien de aanvraag een nieuwbouw betreft en het dakterras op de 2e verdieping dus geen bestaand terras is, dient dit terras opnieuw te worden beoordeeld.
Gelet op de hoogte van dit terras en de aanwezigheid van een dakterras op de 1e verdieping (bij de dagleefruimten) wordt geoordeeld dat het dakterras bij de 2e verdieping niet meer aanvaard kan worden omdat dit te veel uitkijk neemt op de aanpalende eigendommen en de privacy van de buren in het gedrang komt.
Dit dakterras wordt negatief beoordeeld en het betreffende platte dak op de 2e verdieping dient als een groendak te worden aangelegd.

 

De ophoging van het hoofdvolume bedraagt slechts (12cm) meer dan voorzien in de vorige vergunning en resulteert niet in een storend effect op de omgeving. Het dakvolume sluit quasi aan op de kroonlijst van de rechterbuur en is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar gezien de ligging naast het hoekpand.

 

Gezien de (verplaatste achtergevel niet dieper reikt dan 2,0m achter de 2 aanpalende achtergevels van de aangrenzende hoofdgebouw en niet dieper reikt dan 12,0m, kan het aangepaste volume aanvaard worden. Het ontwerp voldoet hieraan.

 

Op de plannen wordt echter niet weergegeven hoe de uitspringende scheidingsmuren aan de zijde van de buren worden afgewerkt. Dit dient te gebeuren op een technisch en esthetisch verantwoorde wijze en dient te worden vermeld in de bouwplannen.

 

VOORGEVEL

Daar de voorgevel volledig werd herbouwd, moet deze gevel (inclusief de afwerking) binnen de perceelsgrens/rooilijn opgetrokken worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt.

De motivatie van de architect dat de uitspringende gevel geen dragende structuur betreft doet hier niet ter zake. Ook de vergelijking met een constructieve uitsprong is niet van toepassing. Constructieve uitsprongen mogen immers niet tot aan de zijdelingse perceelsgrens doorgetrokken worden.

Het is bovendien twijfelachtig dat Ytong-metselwerk kan aanzien worden als isolerend. Bovendien is deze 14-cm uitspringende gevelsteen op de gelijkvloerse en 1e verdieping nog niet eens afgewerkt.

Op de doorsnede blijkt zelfs dat -op de 2e en 3e verdieping- een uitwerking van 21,5cm “Ytong-isolatie” + 1cm gevelpleister aangebracht is waardoor de gevel aldaar 22,5 cm uitspringt.

De grote uitsprong van de nieuwe voorgevel vóór de rooilijn is onaanvaardbaar.

Opmerking : Voor het indienen van een nieuwe aanvraag, waarbij de gevel binnen de perceelsgrens moet opgetrokken worden, dient eveneens rekening te worden gehouden dat de eventuele regenwaterpijpen op de straatgevel in de gevel worden ingewerkt.

 

CONCLUSIE

Het ontwerp voor de nieuwbouw wordt ongunstig beoordeeld om volgende redenen :

-          De nieuwe voorgevel springt deels 14cm (gelijkvloers en 1e verdieping) en deels (2e en 3e verdieping +/-22,5cm uit op de rooilijn, dit is strijdig met het huidige toetsingskader van de stad Gent voor het plaatsen van uitspringende gevelisolatie ten opzichte van de rooilijn.

-          Het nieuwe dakterras op de 2e verdieping neemt te veel zichten op de aanpalende eigendommen en schaadt de privacy van de buren.

-          De eigenaars van de 2 zijdelingse aanpalende eigendommen werden niet aangeschreven ondanks de aanpassingen aan de scheidingsmuren.

-          De afwerking van de Ytongsteen naar de buren werd niet beschreven.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning met handelsruimte - aanpassing vorige vergunning aan mevrouw Griet Depoorter gelegen te Dampoortstraat 42 en 42A, 9000 Gent.