Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00211 - OMV_2021147007 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het herbouwen van een gemeenschapshuis 'camino' na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Apostelhuizen 24, 9000 Gent - Vergunning

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00211 - OMV_2021147007 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het herbouwen van een gemeenschapshuis 'camino' na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Apostelhuizen 24, 9000 Gent - Vergunning 2022_CBS_00211 - OMV_2021147007 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het herbouwen van een gemeenschapshuis 'camino' na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Apostelhuizen 24, 9000 Gent - Vergunning

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

Mevrouw Godelieve GHIJS met als contactadres Hoogstraat 28, 9700 Oudenaarde, Mevrouw Hilde FLOBERT met als contactadres Keizer Karelstraat 127, 9000 Gent en Sint-Bernardus VZW met als contactadres Hoogstraat 28, 9700 Oudenaarde hebben een aanvraag (OMV_2021147007) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 september 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

Onderwerp: het herbouwen van een gemeenschapshuis 'camino' na het slopen van de bestaande bebouwing

• Adres: Apostelhuizen 24, 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 1256G

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 15 oktober 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 28 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De voorliggende aanvraag is gelegen in Apostelhuizen nabij de hoek met de Abeelstraat, in de Gentse Binnenstad. De straat situeert zich tussen de Keizer Karelstraat en de Achtervisserij. In de omgeving wordt overwegend gewoond. Sporadisch komen ook andere functies voor (kantoren, handel, onderwijs).

Het perceel in de aanvraag is functioneel 1 geheel met het achterliggende perceel aan de Keizer Karelstraat. Beide delen zijn ongeveer even breed. De straatbreedte in Apostelhuizen is ca. 23 m lang met een knik in het gevelbeeld. De beide bebouwde delen Apostelhuizen en Keizer Karelstraat zijn in gebruik als gemeenschapshuis voor de Zusters Bernardinnen. De tussenliggende tuin is collectief ingericht en gebruikt. 

Het gebouw op het bouwperceel is opgenomen als 'Eenheidsbebouwing' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 88991).

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag beoogt de sloop van het bestaande gemeenschapshuis 'camino' aan Apostelhuizen en bouw van een nieuw gemeenschapshuis op dezelfde locatie.

 

In de bestaande toestand heeft het pand een bouwvolume van 4 bouwlagen met een plat dak. De kroonlijsthoogte ligt op 12,65 m. De bouwdiepte reikt op alle niveaus maximaal tot 8,5 m diep.

Op het gelijkvloers zijn ontvangstruimtes en de kapel ingericht. De eerste verdieping omvat een ruime ontmoetingsplaats. De 2 bovenliggende bouwlagen zijn ingericht met kamers voor de zusters (4 kamers voor permanente bewoning) en 6 ‘studentenkamers’ die een wisselend gebruik kunnen kennen. Elke bouwlaag beschikt ook over gemeenschappelijk sanitair.

 

In de ontworpen toestand reikt de bouwdiepte op het gelijkvloers tot 12 m en plaatselijk, in de hoek met het rechter aanpalende pand, tot 15 m. De bouwhoogte van de gelijkvloerse bouwlaag reikt tot 4,50 m. De bouwdiepte op de verdiepingen, inclusief vluchtterrassen, bedraagt
12,95 m.

 

Ten opzichte van de aanpalende panden moeten de scheidingsmuren rechts beperkt worden opgehoogd ter hoogte van de gelijkvloerse aanbouw (van 4,25 naar 4,50 m). 

 

Het pand wordt ingericht als een collectieve verblijfsaccommodatie voor de zusters, als gemeenschapsvoorziening. Het gelijkvloers omvat een ontvangstruimte, kapel en sacristie. Centraal wordt de gemeenschappelijke circulatie, met lift en sanitair geplaatst. Aan de linkerzijde van het gebouw wordt een autobergplaats en fietsenberging/tuinberging ingericht.

De eerste verdieping bevat alle gemeenschappelijke ruimtes: keuken, berging/wasplaats, leefruimte, ontmoetingsruimte en technische ruimte.

Op de tweede en derde verdieping worden telkens de kamers (met eigen sanitair) voorzien. Niveau +2 telt 4 kamers en een bibliotheekruimte. Niveau +3 telt 5 kamers.

 

In de linkerhoek, gelegen achter het linker aanpalende pand, wordt een open buitentrap geïntegreerd. Via vluchtterrassen aan de achterzijde worden de kamers die achteraan het gebouw liggen met de trap verbonden.

 

Het pand wordt ontworpen met deels een lessenaars dak, vanaf de linker perceelsgrens tot ca. 1/3e van de voorgevelbreedte. De overige delen zijn afgewerkt met een plat dak.

Op het gelijkvloerse en de eerste verdieping volgt het bouwvolume de rooilijn en de knik in de straat. Op niveau 2 en +3 is de verdieping licht teruggetrokken ter hoogte van de hoogste noklijn, om in een rechte lijn aansluiting te zoeken naar het rechter aanpalende pand.

 

De gevels worden uitgewerkt in een lichtgrijs metselwerk in wildverband. De teruggetrokken voorgevel op +2 en +3 wordt geaccentueerd door dit metselwerk af te wisselen met groene gevelsteen in kruisvorm. De gevelafwerking op het gelijkvloers bestaat uit een afwisseling tussen vaste groene kokerprofielen en groen aluminium schrijnwerk (garagepoort, voordeur). De verdiepte gang aan inkomhal en kapel wordt uitgewerkt in antraciet aluminium.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 19/08/2021 werd een weigering afgeleverd voor het herbouwen van een gemeenschapshuis 'camino' na het slopen van de bestaande bebouwing (OMV_2021066961).

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 27 oktober 2021 onder ref. 032965-008/NVD/2021:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ZUID, goedgekeurd op 29 november 2002, en is bestemd als zone B voor woningen en tuinen.
De aanvraag wijkt af van de voorschriften op volgende punten:

 

1/ de bouwhoogte van de gelijkvloerse aanbouw reikt tot 4,50 m hoog. Het BPA schrijft voor bijgebouwen in de zone voor hoofd- en bijgebouwen een hoogte van maximaal 3,50 m op de perceelsgrens voor.

 

2/ als dakvorm wordt een deel uitgewerkt als lessenaarsdak terwijl de overige gebouwdelen met een plat dak worden afgewerkt. Het BPA schrijft voor dat elk hoofdgebouw wordt afgewerkt met een hellend dak waarvan de nok evenwijdig ligt met de voorgevel en de dakhelling wordt begrepen tussen 35° en 55°.

 

3/ de bouwdiepte op de verdiepingen reikt, inclusief vluchtterrassen, tot 13 m. Het BPA schrijft voor dat de bouwdiepte op de verdiepingen wordt bepaald door de referentiediepte: de lijn getrokken tussen de 2 aanpalende gebouwen waartussen wordt gebouwd. Indien de referentiediepte minder is dan 12 m, is de bouwdiepte begrepen tussen 10 m en 12 m. Mits machtiging kan de bouwdiepte verruimd worden, waarbij de ruimere bouwdiepte moet worden gerealiseerd onder een hoek van 45° vertrekkende van minimum 60 centimeter uit de perceelsgrens. De uiterste bouwlijn ligt op 15 m.

In het ontwerp wordt de ruimere bouwdiepte niet aangevat zoals voorgeschreven. Deze reikt tot tegen de perceelsgrens.

 

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

 

 

De afwijking op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg is aanvaardbaar om volgende redenen:

 

1/ de afwijking op de bouwhoogte van de gelijkvloerse aanbouw is aanvaardbaar. Deze afwijking beperkt zich tot een zone tegen de rechter perceelsgrens (schuin verlopend) waar aangebouwd wordt tegen een bestaand groter volume met een hoogte van 4,25 m. De meerhoogte van 25 cm is aanvaardbaar en staat mede in functie van het vermijden van brandoverslag en realiseren van een groendak. De ruimtelijke impact naar de aanpalende is minimaal en aanvaardbaar.

 

2/ de afwijking op de dakvorm is aanvaardbaar. De omgeving wordt gekenmerkt door meerdere gebouwen die afgewerkt zijn met platte daken in plaats van hellende. Het afwerken van het gebouw met een hellend dak zou eerder een atypische keuze worden in deze context. De zone die afgewerkt wordt met een lessenaarsdak (waardoor de nok van dit dak niet evenwijdig ligt met de voorgevel) is eveneens ruimtelijk aanvaardbaar. De hoogte van het lessenaarsdak is beperkt en de afstand tot de aanpalende percelen voldoende ruim zodat hierdoor geen negatieve hinder ontstaat. De vormgeving van het pand geeft architecturaal uiting aan de functie wat aanvaardbaar is.

 

3/ de afwijking wat betreft de ruimere bouwdiepte van de vluchtterrassen, die aan de linkerzijde van het perceel niet aanvat zoals voorgeschreven, is aanvaardbaar. Deze afwijking situeert zich over een bouwdiepte van slechts 1 m tegenaan een hoge scheidingsmuur van het linkeraanpalende kantoorgebouw en komt niet voorbij de achtergevel van het aanpalende gebouw. Bovendien heeft deze afwijking betrekking tot vluchtterrassen op de tweede en derde verdieping die hoofdzakelijk van binnenuit bereikt zullen worden, waardoor deze niet met een hoge frequentie zullen worden gebruikt. Er kan aangenomen worden dat er geen negatieve hinder ontstaat naar de aanpalende bebouwing en dat de ruimtelijke impact door deze afwijking slechts zeer klein is.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg

4.5.   Archeologienota

Aan de aanvraag is een archeologienota toegevoegd met kenmerk ID 18374 en referentie https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/18374.

De archeologienota werd op 13/04/2021 ingediend bij het Agentschap Onroerend Erfgoed. Op 29/04/2021 werd van deze nota akte genomen.

 

Er wordt een vooronderzoek door middel van proefputten geadviseerd voor de zone waar

nieuwe bodemingrepen gepland zijn. Deze heeft een totale oppervlakte van ca. 382 m².

De maatregelen in de archeologienota met referentienummer ID 18374 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota, de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

4.6.   Grondwater

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

In de buurt waren er diverse bodemonderzoeken. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

4.7.   Bodem

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

4.8.   Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

4.9.   Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

4.10.  Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

5.       WATERPARAGRAAF

Hemelwater 

Algemeen geplande toestand

  • nieuwe waterdoorlatende (58,7 m²)
  • verharding waarbij het hemelwater naar een aanpalende onverharde strook afwatert (28,25 m²)
  • nieuwe plat dak (276,24 m²) waarvan 35,41 m² wordt aangelegd als groendak
  • hemelwaterput (15 m³)
  • infiltratievoorziening (1,25 m³ en 2 m²)

 

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.

 

Verharding

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).

 

Hemelwaterput

Er wordt een hemelwaterput van 15.000 l voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 16.500 l/maand.

Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair, dienstkraan (onderhoud, wasmachine, ...) en een buitenkraan. 

 

Groendak

Het groendak (35,41 m²) moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

 

Infiltratievoorziening

Via de aanstiplijst vraagt de bouwheer om de infiltratievoorziening te mogen verkleinen, omdat het verbruik groot is. Het verkleinen van de infiltratievoorziening kan toegestaan worden.

Er dient geen infiltratievoorziening meer aangelegd te worden volgens de GSV.

 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

 

Waterparagraaf

Het project situeert zich in het stroomgebied van de vertakking De Pauw (beheer : De Vlaamse Waterweg, afdeling Bovenschelde). Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

 

Er is voldaan aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater. Dit aspect werd hierboven besproken.

 

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse kelder dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 oktober 2021 tot 23 november 2021.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Sloop

De te slopen gebouwen zijn gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.

 

Volgens de kadastrale legger werd het gebouw opgericht in 1965. Het gebouw heeft voor die periode geen vooruitstrevende of toonaangevende architecturale kenmerken (exterieur, noch interieur).

 

Bijgevolg is er vanuit erfgoedoogpunt geen bezwaar tegen de sloop van de bestaande gebouwen op dit perceel.

 

Nieuw bouwvolume

Het nieuwe bouwvolume valt, mits motiveerbare afwijkingen wat betreft de dakvorm en de gelijkvloerse aanbouw (zie hierboven punt 5.1) grotendeels binnen de toegelaten bouwenveloppe conform het BPA.

Er is aandacht voor een compacte footprint waardoor de impact op de buitenruimte beperkt blijft. Er blijft op het perceel een voldoende grote groene buitenruimte over die oordeelkundig wordt voorzien van een groenaanplant, waarin de bestaande bomen worden geïntegreerd.

 

De gekozen uitwerking en materialen zijn hedendaags en duurzaam. De vormgeving in de gevel geeft een uiting aan de functie. Dit is aanvaardbaar.

Het gelijkvloerse gevelbeeld is over een groot gedeelte gesloten, onder meer door het voorzien van een garage en lift aan de voorzijde van het gebouw.
In vergelijking met de eerdere geweigerde plannen werd echter een inspanning geleverd om de voorgevel te verlevendigen. Zo worden beide inkomdeuren voorzien van beglaasde deuren, wordt de volledige inkomzone en de sas naar de kapel voorzien van een glazen gevelwand en wordt de ontvangstruimte voorzien van een raam aan de voorzijde. Daar waar de beglazing zich bevindt achter het verticale aluminium latwerk, worden de latten op grotere tussenafstand van elkaar gepositioneerd. Door het gedeeltelijk openwerken van deze voorgevel wordt een minimum aan sociale interactie met de straat bekomen.

 

Op de plannen is duidelijk dat er een raam in de zijgevel van het linkeraanpalende gebouw wordt dichtgemetst. De aanpalende eigenaar werd in het kader van het openbaar onderzoek op de hoogte gebracht van voorliggende aanvraag. Er werden geen opmerkingen of bezwaren ontvangen. Bovendien zijn er ook al verregaande gesprekken bezig met betrekking tot een nieuw project op het aanpalende perceel, waarbij het raam in de scheidingsmuur sowieso zal verdwijnen.

 

Het voorzien van terrassen aan de achtergevel in functie voor evacuatie naar de externe noodtrap, kon in de voorgaande geweigerde aanvraag niet worden aanvaard omdat hiervoor een nieuw openbaar onderzoek was vereist. Dit openbaar onderzoek werd in kader van deze aanvraag doorlopen, hiertegen werden geen bezwaren kenbaar gemaakt.

Tevens werd gevraagd hiervoor een ontworpen oplossing binnen het bouwvolume te onderzoeken. Er werd door de aanvrager en architect gemotiveerd dat dit een te grote negatieve impact op de oppervlakte en het functioneren van de kamers had.

Gelet op de aard van de functie, het beperkte aantal bewoners en de relatief ingesloten positie van de vluchtterrassen, kan worden aanvaard dat deze als open constructie tegen de achtergevel worden voorzien. De tuinzone is ruim en diep waardoor de afstand naar achterliggende bebouwing voldoende groot is om de impact van occasioneel gebruik van deze constructie te kunnen opvangen. Ten opzichte van het linker aanpalende perceel wordt op vandaag gebruik gemaakt van een gesloten gevel met ruimere bouwdiepte. Bij een herontwikkeling op dit aanpalende perceel zal een oordeelkundige oplossing in het ontwerp moeten worden onderzocht om beide op elkaar af te stemmen. De afstand naar de rechter aanpalende bebouwing bedraagt 1,90 m. Dit is weinig maar aangezien het om een vluchtterras gaat dat slechts in overmacht benut zou worden, kan dit eveneens nog worden aanvaard.


CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het herbouwen van een gemeenschapshuis 'camino' na het slopen van de bestaande bebouwing aan mevrouw Godelieve GHIJS, mevrouw Hilde FLOBERT en Sint-Bernardus vzw (O.N.:0409820644) gelegen te Apostelhuizen 24, 9000 Gent.

De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.

Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.

Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.

Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.

 

 

Artikel 2

Legt volgende voorwaarden op:

 

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 27 oktober 2021 met kenmerk 032965-008/NVD/2021).

 

Archeologie

De maatregelen in de archeologienota met referentienummer ID 18374 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota, de aktename, en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

 

Verharding

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).

 

Groendak

Het groendak (35,41 m²) moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

 

Bodem

In de buurt waren er diverse bodemonderzoeken. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

 

Openbaar domein

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

De keermuurtjes aan de keldergaten die worden gesupprimeerd, moeten worden uitgebroken. De putten die daardoor ontstaan zijn te vullen met goede zandgrond die voldoende wordt verdicht.

 

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

De nieuwe straatgevel dient inclusief de afwerking binnen de eigendomsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt. Deze straatgevelfundering moet een diepte hebben van ten minste 1,50 meter onder het trottoirpeil, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

Om de vrije doorgang maximaal te vrijwaren dienen de uitsprongen beperkt te worden tot maximaal 60 cm vanaf een hoogte van 3,00 meter tot 4,00 meter. De raamdorpels springen ca. 25 centimeter uit op een hoogte van ca. 4 meter.
De uitsprong moet eveneens 60 cm verwijderd blijven van de boordsteen van het trottoir. De aanvrager draagt alle gevolgen bij aanrijding en schade, er zullen geen obstakels, palen e.d. in het openbaar domein aangebracht worden om dergelijke voorvallen te voorkomen.

 

De afwatering van de terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten.

 

Er zal slechts één oprit met een breedte van maximum 4,00 meter op het openbaar domein worden toegestaan.

Alle parkeerplaatsen op het private domein moeten via deze oprit bereikbaar zijn.

 

Na het beëindigen van de werken zal de oprit op het openbaar domein aangelegd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Opritten op openbaar domein, die niet aangelegd zijn door de stad kunnen worden opgebroken. De oprit dient, na de werken, verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).
Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Bij de aanleg van de oprit zal de boordsteen plaatselijk verlaagd worden. Na het verlagen komt de boordsteen nog 4cm boven de rand van de straatgoot uit. Bij het bepalen van het niveau van het dorpelpeil van de inrit dient de bouwheer rekening te houden met het peil van het bestaand trottoir t.h.v. de perceelgrens. Ter hoogte van de eigendomsgrens wordt dit niveau in geen geval aangepast.

 

Riolering

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De  locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

-      De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).
De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

-      Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.
De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.
Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. Voor zover het niet mogelijk is om het regenwater ter plaatse te laten infiltreren is de RWA-leidingen naar de straat te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.

 

Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer

 

Er moet blijvend voorzien worden in een voldoende grote septische put(-ten).

 

De regenwaterpijpen op de straatgevel moeten in de gevel worden ingewerkt. De regenwaterpijp dient binnenshuis op het interne rioleringssysteem aangesloten te worden.

 

 

Artikel 3

Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:

Uitzetten en controle bouwlijn

Na het uitzetten van de bouwlijn moet de aanvrager het aanvraagformulier overmaken aan de Dienst Coördinatie – Landmeetcel, Botermarkt 1, 9000 Gent óf door het aanvraagformulier digitaal op te sturen naar landmeetcel@gent.be. Na ontvangst van het aanvraagformulier tot controle van de bouwlijn/rooilijn zal de bevoegde stadsdienst instaan voor deze controle. Indien de bouwheer start met de werken alvorens het proces-verbaal van aflijning te hebben ontvangen, is hij geheel verantwoordelijk voor alle gedane kosten.

 

Openbaar domein

De bouwheer is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de verhardingen van de openbare weg, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer.

 

De vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via e-mail: tdwegen@stad.gent of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

 

Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.

 

Voor het tijdelijk wegnemen en terugplaatsen van de gevelarmatuur van de openbare verlichting, moet contact worden opgenomen met de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, fax: 09/266.79.39, via e-mail: openbareverlichting@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent. De aannemer van Fluvius heeft 2 maanden doorlooptijd om deze werken in te plannen en uit te voeren. Indien vereist kan er tijdelijke verlichting opgelegd worden. De armatuur mag onder geen beding door iemand anders behalve de aannemer van Fluvius weggenomen worden.

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

 

Grondwater

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Bodem

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.