Terug
Gepubliceerd op 07/01/2022

2022_CBS_00219 - OMV_2020020396 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters - met openbaar onderzoek - Boentweg en Koningin Fabiolalaan, 9000 Gent - Advies

college van burgemeester en schepenen
do 06/01/2022 - 08:31 Virtueel - via Microsoft Teams
Datum beslissing: do 06/01/2022 - 08:38
Goedgekeurd

Samenstelling

Wie is verantwoordelijk voor deze materie?

Filip Watteeuw

Aanwezig

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter; Filip Watteeuw, schepen; Elke Decruynaere, schepen; Tine Heyse, schepen; Isabelle Heyndrickx; Hafsa El -Bazioui; Rudy Coddens, schepen; Luc Kupers, adjunct-algemeendirecteur; Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Verontschuldigd

Sofie Bracke, schepen; Astrid De Bruycker, schepen; Sami Souguir, schepen; Bram Van Braeckevelt, schepen; Mieke Hullebroeck, algemeen directeur

Secretaris

Danny Van Campenhout, adjunct-algemeendirecteur

Voorzitter

Mathias De Clercq, burgemeester-voorzitter
2022_CBS_00219 - OMV_2020020396 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters - met openbaar onderzoek - Boentweg en Koningin Fabiolalaan, 9000 Gent - Advies 2022_CBS_00219 - OMV_2020020396 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters - met openbaar onderzoek - Boentweg en Koningin Fabiolalaan, 9000 Gent - Advies

Motivering

Op basis van welke regels (rechtsgronden) wordt deze beslissing genomen?

 

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

 

Regelgeving waaruit blijkt dat het orgaan bevoegd is

 

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42.

 

Wat gaat aan deze beslissing vooraf?

 

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies.

 

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

 

INFRABEL NV PR met als contactadres Marcel Broodthaersplein 2, 1060 Brussel heeft een aanvraag (OMV_2020020396) ingediend bij de vlaamse overheid op 22 juli 2021.

 

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

Onderwerp: het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters

• Adres: Boentweg  en Koningin Fabiolalaan , 9000 Gent

Kadastrale gegevens: afdeling 9 sectie I nrs. 193A, 201/2 , 649/52 B2, 649/52 V, 649/59 K en 649/59 L

 

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 november 2021.

De vlaamse overheid heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 24 november 2021.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 30 december 2021.

 

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Voorliggende aanvraag OMV_2020020396, betreft het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters, door INFRABEL nv pr, gelegen te Boentweg en Koningin Fabiolalaan , 9000 Gent.

 

Het terrein maakt deel uit van de ontwikkelingen in de ruime stationsomgeving, en de lopende projectontwikkeling aan de Koningin Fabiolalaan, opgedeeld in drie zones: zone A, B en C (zoals aangeduid in het GRUP Stationsomgeving Gent-Sint-Pieters). De projectzone is ca 33.000m² groot en wordt aan zuidzijde afgebakend door de spoorwegbundel, aan noordzijde door de Boentweg en de toekomstige gebiedsontwikkeling langs de Koningin Fabiolalaan (zone B en C), aan de oostzijde door de Timichegtunnel en in het Westen loopt het project via een dienstweg tot aan de Snepkaai.

 

Doel van de aanvraag is de ontwikkeling van de zone voor gemeenschapsvoorzieningen van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan “stationsomgeving Gent Sint-Pieters, Koningin Fabiolalaan” (VR 15.12.2006) mogelijk te maken.

 

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

 

 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De vergunningsaanvraag heeft betrekking op een eerste fase van het gebouw: een sokkel van 2 bouwlagen over de ganse bouwzone, met daar bovenop, over iets minder dan de helft van de sokkel, 3 verspringende volumes van telkens 2 bouwlagen. De eerste fase heeft als doel om de diensten van Infrabel rond Gent-Sint-Pieters te centraliseren op één plaats. het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters.

 

Een toekomstscenario van het project betreft 3 bijkomende verspringende volumes op dezelfde sokkel voor een toekomstige uitbreiding van spoorgerelateerde kantoren. Deze fase maakt geen deel uit van voorliggende vergunningsaanvraag. Zolang deze tweede fase niet gebouwd is, wordt het dak van de sokkel ingericht als groendak.

 

Het LCI-dienstgebouw wordt deels boven de bestaande ondergrondse pendelparking gebouwd. De logistieke zone met dienstweg wordt ingericht langsheen de grens van de gebiedsontwikkeling van het LCI tot aan de Snepkaai.

Het LCI sluit aan op de Boentweg en de verbindingsweg met de K. Fabiolalaan die met deze aanvraag (her)ingericht worden en overgedragen aan het openbaar domein.
 

 

Deze aanvraag omvat 13 stedenbouwkundige handelingen en een rooilijnenplan:

KANTOORGEBOUW

De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

  • (1+2+3) Bouwen van het LCI/ kantoorgebouw met 2 luifels
    Oprichten van een nieuwbouw Logistiek Centrum Infrastructuur (LCO) met dienstgebouw en kantoorgebouw. De nieuwe constructie bevindt zich deels boven de bestaande ondergrondse parking ‘Gent-Sint-Pieters’.
    De luifels dienen voor overdekte opslag van spoorweggerelateerde onderhoudswerktuigen, materialen en afval in de logistieke zone.

 

Volume

Aan de Boentweg start het gebouw met een sokkel van 2 niveaus met een dak en balustraderand op 9,70m en 10,90 ten opzichte van het maaiveld aan de Boentweg.. Het volume springt telkens met 2 niveaus een grote stap terug ten opzichte van de Boentweg. Op straatniveau blijft het volume zo in hoogte beperkt en knielt het gebouw als het ware naar de stad toe.

 

Aan spoorwegzijde kragen de volumes getrapt uit, om voor elk van de dubbele niveaus gebruik te kunnen maken van een optimale kantoordiepte.

 

Het gebouw bereikt aan spoorzijde haar maximale hoogte van 34,34m ten opzichte van het nulniveau van de Boentweg. Het gebouw is ca. 3m hoger dan het naastliggende Diamantgebouw. Dankzij deze volumetrie ontstaan aan noordzijde van het gebouw grote terrassen en daktuinen. Aan de spoorzijde zorgen de uitkragingen voor schaduw op de onderste zuidgevels.

 

In de langse richting van het gebouw verspringen de volumes van fase 1 en 2 op gelijkaardige wijze. Dit is het gevolg van het schikken van programma. De bovenste verdieping van fase 1 bevat de seinzaal, met een heel specifieke inrichting die op de onderliggende verdiepingen niet nodig is.

 

Programma

Alle publieke toegangen van het gebouw bevinden zich aan de zijde van en op het niveau van de Boentweg. Hier wordt ook de relatie gelegd met de trappen en liftkokers van de ondergrondse pendelparking.

 

De technische en opslagruimtes worden zoveel mogelijk op de eerste verdieping of aan de achterzijde van het gebouw geplaatst. Daglichtbehoevende functies worden ingericht aan de straatzijde van de sokkel, om zo de levendigheid van de plint te verhogen.

 

De bovenste duplex bevat de seinzaal en bijhorende traffic managment services en technische installaties. Dit is de meest beveiligde en beperkt toegankelijke zone van het gebouw. Dit is een kolomvrije ruimte met voldoende licht en zicht op de stad en de spoorweggen.

Op niveau 2 tot 5 worden casco-kantoorvloeren voorzien met flexibiliteit in functie van toekomstige noden. Tussen de seinzaal en de kantoren bevinden zich op niveau +7 de luchtgroepen die beide zones bedienen

 

Het logistieke terrein en de dienstweg worden gepland op het terrein naast de sporen dat momenteel ingenomen is voor spoorgebonden activiteiten. Op het terrein bevinden zich vandaag enkele loodsen en containergebouwen die afgebroken zullen worden om ondergebracht te worden in het nieuwe LCI.

Om de logistieke buitenruimte te realiseren zullen enkele sporen en bovenleidingen aangepast worden.

Aan zuidzijde langs de kant van de sporen ligt het maaiveld 1 verdieping hoger dan aan de Boentweg. De maat van de sokkel aan spoorzijde wordt afgestemd op die van de onderliggende parking.

 

Fase 2 – toekomstig doorkijkscenario

Er wordt rekening gehouden met een mogelijke uitbreiding van het project. Dit wordt geduid in de inrichtingsstudie. Op de vrije zone op het sokkelgebouw kan een 2e kantoorgebouw opgericht worden, volgens dezelfde principes van getrapte stapeling. Dit scenario valt buiten de scope van huidige vergunningsaanvraag.

 

Mobiliteit

Voor de werknemers van het gebouw worden geen autoparkeerplaatsen voorzien. Zij kunnen indien zij met de wagen komen gebruik maken van de ondergrondse pendelparking.

Er wordt volgens de beschrijvende nota een fietsenstalling voor werknemers voorzien voor 159 fietsen waaronder 10 bakfietsen en 5 elektrische fietsen. Er is eveneens plaats voor 10 motorfietsen. Deze aantallen komen echter niet op de plannen voor (zie OMGEVINGSTOETS). De fietsenstalling is gesitueerd dicht bij de inkom en de kleedkamers met lockers, douches en drooglokaal.

 

Gevels

Het gebouw wordt voorzien van een koperen gevelbekleding. Koper is een materiaal dat traditioneel met technologie en toekomstige technieken wordt geassocieerd, in het bijzonder met spoorweginfrastructuur. Het gebouw moet vernieuwing en traditie uitstralen.

Gezien de uitkragingen van het gebouw werd het gewicht van de gevelbekleding zo laag mogelijk gehouden.

 

Op het gelijkvloers niveau wordt voor de eerste 2,4m omwille van de vandaalbestendigheid gekozen voor keramische tegels. Er zal gewerkt worden met een kleur die qua tint aansluit bij het koper.

 

Daktuinen

Het groene karakter van het publieke domein wordt verdergezet op elk van de bovenliggende terrassen van de kantoren. Elk van de terugsprongen vormt vanop de straat zichtbare daktuinen. Dit geeft een groen en leefbaar straatbeeld en levert een bijdrage aan het verhogen van de biodiversiteit en de werkbeleving van het personeel.

 

Het substraat is zo voorzien dat dense struiken en kleine bomen alle kansen krijgen om te groeien. Onder het substraat wordt een bufferlaag voorzien

 

Toegankelijkheid

Het kantoorgebouw werd ontworpen met het oog op de integrale toegankelijkheid voor personen met beperkte mobiliteit. De principes werden naast de publiek toegankelijke delen ook zoveel mogelijk doorgetrokken over het volledige kantoorgedeelte.

 

Inrichting van de private buitenruimte

Logistieke zone

Het project voorziet in een ruime zone in functie van het organiseren van de logistiek. Binnen deze zone worden diverse (half)verhardingen voorzien en plaatsen om diverse type wagens te stallen.

 

Dienstweg

De huidige dienstweg loopt naar de K. Fabiolalaan, over zone C van de gebiedsontwikkeling. Deze blijft behouden als tijdelijke werftoegang zolang de dienstweg naar de Snepkaai niet gerealiseerd wordt binnen de projectontwikkeling ‘Rinkkaai’ op de hoek van de K. Fabiolalaan met de Snepkaai.

De bestaande weg is historisch aanwezig en was op het moment van de aanleg niet vergunningsplichtig. De weg lag immers op spoorwegdomein en de zone van de dienstweg was ervoor ook reeds verhard in functie van de werking van het spoorwegdomein.

 

De tijdelijke dienstweg zal buiten gebruik worden gesteld na aanleg van de geplande toegangsweg, de ‘Bevergracht’, over zone C. De ontwikkeling van zone C voorziet een nieuwe toegang via de Bevergracht om het dienstgebouw van Infrabel en de omliggende te verbinden met de Koningin Fabiolalaan. Deze weg is 5m breed en is naar aanleg en draaicirkels voorzien op vrachtverkeer. De Bevergracht zorgt voor een verbinding met de Koningin Fabiolalaan op deze manier is er een continu pad, in afwachting van de realisatie van de brug over de Leie.

 

Voorliggende aanvraag omvat de verbinding met deze Bevergracht

 

Ondergrondse parking

Het nieuwe gebouw wordt gepland bovenop de bestaande pendelparking van het station Gent-Sint-Pieters, en deels boven een bestaande paalfundering. De funderingen zijn ontworpen voor een gebouw dat in het verleden gepland was op deze site en deel uitmaakte van een eerdere vergunningsaanvraag. Een grid van betonnen kolommen, de betonnen afdekplaat van de ondergrondse constructie en twee structurele kernen, afkomstig uit de parkeergarage, zijn reeds aanwezig boven het maaiveld.

 

Geluidsscherm

Het ontwerp en uitvoering van het geluidsscherm zal deel uitmaken van de openbare ontwikkeling van zone B. Het voorliggende project voorziet in afwachting van de uitwerking een ‘tijdelijk’ metalen hekwerk om de logistieke zone functioneel en esthetisch af te sluiten van het openbaar domein. Langsheen de dienstweg worden de nodige marges voorzien om het toekomstig geluidsscherm uit te voeren zonder impact op de ontwikkeling van zone B en C en de werking van het LCI niet in het gedrang zal brengen.

 

 

SLOOP EN BOUWRIJP MAKEN

Huidige aanvraag omvat de sloop- en afbraakwerken om de terreinen bouwrijp te maken.

 

De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

  • (4+5+7+8) het afbreken en aanleggen van een containerpark, spoorlijnen, bovenleidingen, omheiningen en verhardingen binnen de logistieke zone en de ontsluiting via een dienstweg
  • (6) Sloop van 2 multifunctionele werkloodsen met 2 bouwlagen en een containergebouw van 1 bouwlaag.
  • (11) werfinrichting

 

BESTAAND EN NIEUW OPENBAAR DOMEIN

De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

  • (9+10+12+13) aanleg, verharding en riolering voor de ontsluitingsweg Boentweg en verbindingsweg naar K. Fabiolalaan en de bijhorende reliëfwijzigingen.
  • Het vellen van 2 hoogstammige bomen die geen deel uitmaken van een bos
  • Rooilijnenplan voor de realisatie van de Boentweg, verbindingsweg met de K.Fabiolalaan en duiding van de toekomstige overdracht van private gronden naar openbaar domein

 

Boentweg en verbindingsweg

Langs deze weg, ten zuiden van de Diamant, zal Infrabel het nieuwe LCI gebouw realiseren.

In functie van de adressering en de toegankelijkheid voor de hulpdiensten van het nieuwe LCI gebouw dient er een nieuwe toegangsweg voorzien te worden. Deze weg zal na aanleg overgedragen worden aan de Stad Gent als openbaar domein.

 

De Boentweg wordt ingericht met een centraal fietspad dat fungeert als brandweerweg. De zone voor het nieuwe LCI wordt ingericht als voetpad met boombakken en voorziet in opstelplaatsen voor de brandweg.

 

Het terrein van Infrabel aan de Boentweg zal na de heraanleg overgedragen worden aan het openbaar domein.

 

Vellen en aanplanten hoogstammige bomen

Er dienen 2 hoogstammige bomen geveld te worden in functie van de aansluiting van de verbindingsweg tussen de Boentweg en de K. Fabiolalaan.

Er worden 12 bomen op toekomstig openbaar domein voorzien om dit te compenseren. Deels in de boombakken (in de zone boven de ondergrondse parking) en deels op volle grond.

 

Riolering

Er worden twee strengen verlaten, een RWA-streng en een DWA-streng op de dakplaat van de garage. Bij nazicht (na uitvoering) bleken ze niet correct aangelegd te zijn en kunnen ze niet functioneren in het openbaar domein. Om het gebouw te kunnen voorzien van rioleringsafvoer op het openbaar domein wordt er 96 meter DWA-leiding aangelegd met 4 putten en 44 meter RWA-leiding met 3 putten. Om de Boentweg te kunnen voorzien van straatkolken wordt er 73 meter RWA-leiding aangelegd met 1 put om aan te sluiten op de bestaande RWA-leiding.

 

ROOILIJNENPLAN

Om de aanleg van de Boentweg en de overdracht naar het openbaar domein na de werken mogelijk te maken werd een rooilijnenplan toegevoegd aan de aanvraag.

 

Het rooilijnenplan wordt aan de gemeenteraad voorgelegd voor het vaststellen van een rooilijnenplan voor de gemeentewegen die binnen het projectgebied zullen worden aangelegd en een beslissing over de zaak der wegen in verband met de aanleg van deze gemeentewegen.

Na uitvoering van het project zal binnen een samenwerkingsovereenkomst tussen de aanvrager en Stad Gent

Na uitvoering van het project zal binnen een samenwerkingsovereenkomst tussen de aanvrager en Stad Gent een overdracht naar het openbaar domein plaatsvinden.

 


Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Infrabel wenst een nieuw dienstgebouw en LCI te exploiteren aan het Sint-Pieters-Station. 

 

Het Logistiek Centrum Infrastructuur (LCI) zal dienen voor de opslag van kleine onderdelen en betreft tevens een werkplaats.

 

De buitenzone zal dienstdoen als buitenopslag van materialen, een containerpark, een afspuitzone voor vrachtwagens, parking (54 personenwagens, 56 camionettes en 10 aanhangwagens), laad- en loszone...

 

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

 

Rubriek

Omschrijving

Hoeveelheid

3.2.2°a)

lozen van huishoudelijk afvalwater (niet afkomstig van woongelegenheden) zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, in een lozingspunt gelegen in een centraal gebied en/of een collectief geoptimaliseerd en individueel te optimaliseren buitengebied of buiten het zoneringsplan (meer dan 600 m³/jaar) | Het lozen van huishoudelijk afvalwater in de openbare riolering. | klasse 3 | Nieuw

12141 m³/jaar

3.4.2°

lozen, zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, van bedrijfsafvalwater dat al dan niet één of meer gevaarlijke stoffen (lijst 2C, VLAREM I) bevat in concentraties hoger dan het indelingscriterium (meer dan 2 m³/u tot en met 100 m³/u) | Het lozen van bedrijfsafvalwater afkomstig van de afspuitzone voor vrachtwagens en potentieel verontreinigd hemelwater afkomstig van de afspuitzone en het containerpark via een KWS-afscheider in de openbare riolering. | klasse 2 | Nieuw

20 m³/uur

6.4.1°

opslagplaatsen voor brandbare vloeistoffen met een totale opslagcapaciteit van 200 l tot en met 50.000 l | De opslag van diesel in een bovengrondse dubbelwandige houder (dieselpomp sprinkler). | klasse 3 | Nieuw

400 liter

12.1.1.1°b)

inrichtingen die wisselspanning opwekken met een geïnstalleerd totaal elektrisch vermogen van 150 kVA tot en met 200 kVA als de inrichting volledig of gedeeltelijk in een ander gebied dan een industriegebied is gelegen | UPS'en als backup (2x2x100kVA) - aan 50% vergund | klasse 3 | Nieuw

200 kVA

12.2.1°

transformatoren met een individueel nominaal vermogen van 100 kVA tot en met 1.000 kVA | Hoogspanningscabine met een oliegekoelde transformator (1.000 kVA) geplaatst in opvangbak. | klasse 3 | Nieuw

1000 kVA

12.2.2°

transformatoren (gebruik van) met een individueel nominaal vermogen van meer dan 1.000 kVA | Hoogspanningscabine met een oliegekoelde transformator (1.600 kVA) geplaatst in opvangbak. | klasse 2 | Nieuw

1600 kVA

12.3.1°

accumulatoren: vast opgestelde batterijen waarvan het product van de capaciteit, uitgedrukt in Ah, met de klemspanning, uitgedrukt in V, meer bedraagt dan 10.000 | Accumulatoren van 2x 335kVAh | klasse 3 | Nieuw

670000 VAh

12.3.2°

Accumulatoren: vaste inrichting voor het laden van accumulatoren (meer dan 10 kW) - uitgezonderd laadpalen | Batterijladers voor vorkheftruck, stapelaar, transpallet, ... | klasse 3 | Nieuw

11 kW

15.1.2°

al dan niet overdekte ruimte waarin de volgende voertuigen gestald worden: meer dan 25 motorvoertuigen of aanhangwagens, die geen personenwagens, bromfietsen, motorfietsen of voertuigen zijn | Het stallen van 3 vrachtwagens, 57 camionetten, 10 aanhangwagens en een vorkheftruck. | klasse 2 | Nieuw

71 aantal voertuigen

15.4.2°a)

niet-huishoudelijke inrichtingen voor het wassen van voertuigen en hun aanhangwagens, volledig of gedeeltelijk gelegen in een ander gebied dan het industriegebied waarin minder dan 10 motorvoertuigen en hun aanhangwagens per dag worden gewassen | Wassen van max. 5 voertuigen/week. | klasse 3 | Nieuw

2 motorvoertuigen en hun aanhangwagens/dag

16.3.2°b)

koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (meer dan 200 kW) | Twee warmtepompen bodem/water (2 x 60 kW), één koelmachine lucht/water (70 kW), 4 koelmachines lucht/lucht (2 x 3,5 kW en 2 x 6,5 kW) en twee luchtcompressoren (5,0 en 5,5 kW). | klasse 2 | Nieuw

220,5 kW

17.1.2.1.2°

opslagplaatsen voor gevaarlijke gassen in verplaatsbare recipiënten, met uitzondering van de opslagplaatsen, vermeld in rubriek 48, met een gezamenlijk waterinhoudsvermogen van meer dan 1000 liter tot en met 10.000 liter | De opslag van 600 l acetyleen, 400 l (mengsels) stikstofgas, 3.000 l propaan en 1.000 l zuurstof. | klasse 2 | Nieuw

5000 liter

17.4.

opslagplaatsen voor gevaarlijke vloeistoffen en vaste stoffen, met uitzondering van de opslagplaatsen, vermeld in rubriek 48, en producten, gekenmerkt door gevarenpictogram GHS01, in verpakkingen met een inhoudsvermogen van maximaal 30 liter of 30 kilogram, voor zover de maximale opslag begrepen is tussen 50 kg of 50 l en 5000 kg of 5000 l | Opslag van diverse gevaarlijke producten in kleine verpakkingen. | klasse 3 | Nieuw

3700 liter

19.3.1°b)

inrichtingen voor het mechanisch behandelen en vervaardigen van artikelen van hout met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 100 kW, als de inrichting volledig of gedeeltelijk gelegen is in een ander gebied dan industriegebied | Houtbewerkingsmachines. | klasse 3 | Nieuw

5,5 kW

29.5.2.1°b)

smederijen (andere dan rubriek 29.5.1) en/of mechanisch behandelen van metalen en het vervaardigen van voorwerpen uit metaal, volledig of gedeeltelijk gelegen in een gebied ander dan industriegebied (van 5 kW tot en met 100 kW) | Metaalbewerkingsmachines. | klasse 3 | Nieuw

15,1 kW

29.5.7.1°a)2)

ontvetten van metalen (andere dan rubriek 15.5) door middel van gehalogeneerde oplosmiddelen of oplosmiddelen met een ontvlammingspunt tot en met 55 °C, wanneer volledig of gedeeltelijk gelegen in een gebied ander dan industriegebied (inhoud baden van 10 l tot en met 300 l) | Een ontvettingskuip safety-kleen. | klasse 3 | Nieuw

60 liter

38.3.2°

opslag springstoffen meer bedraagt dan de hoeveelheden, vermeld in 1° | De opslag van 42 kg toortsen en 3,5 kg klappers. | klasse 2 | Nieuw

45,5 kg

 

 

Volgende bijstelling van de sectorale voorwaarden wordt aangevraagd:

De exploitant vraagt een bijstelling aan voor het artikel 4.2.5.1.1§1 van VLAREM II, om geen meetgoot te plaatsen en van artikel 5.15.0.6. om 24 op 24 uur te kunnen exploiteren.

2.       HISTORIEK

De vergunningverlenende overheid zorgt voor de oplijsting van de relevante voorgaande vergunningen.

 

 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Wettelijk verplichte externe adviezen worden opgevraagd door de vergunningverlenende overheid.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 14 december 2021 onder ref. 062341-009/MLE/2021:
Besluit: GUNSTIG

Mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

Besluit algemeen hoog gebouw: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

 - Tot zolang de wegenis van project Rinkkaai niet opgeleverd is en in gebruik, moet de huidige dienstweg behouden blijven als brandweerweg naar de buitenopslag, parking, containerpark en het magazijn.

- De vloerplaat tussen de bestaande parking, dat een middelhoog gebouw is, en de nieuwbouw en de wanden van de trappen van de parking en de nieuwbouw moeten een brandweerstand REI 240 hebben.

 - De kitchenette in de inkomhal moet brandwerend worden afgesloten met wanden EI120 en een zelfsluitende brandwerende deur EI160.

- De deuren van compartimenten 1.2 en 1.3 die uitgeven op de inkomhal (duplex) op +01 moeten zelfsluitende brandwerende deuren EI160 zijn.

- Er moet een rookluik voorzien worden boven het trappenhuis van de +00 naar de +011/2

 

Besluit industriegedeelte: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen

 

Bijzondere aandachtspunten:

- De weg naast het magazijn tussen het gebouw en de sporen moet ook een brandweerweg zijn en worden aangeduid. Deze is nu reeds als verharde zone voorzien.

- Er moet een ontroking worden voorzien in het magazijn aan 0.5% van de vloeroppervlakte.

 

Besluit milieuvergunning: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen Bijzondere aandachtspunten:

- De nodige maatregelen moeten genomen worden om te voldoen aan de WISH-richtlijnen voor de buitenopslag.

- De nodige blusmiddelen en hydranten moeten voorzien worden bij de buitenopslag (zie deel C van dit verslag) Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

 

Zie het volledige advies op het omgevingsloket.

 

Ongunstig advies van FARYS afgeleverd op 21 december 2021 onder ref. AD-21-1509

Drinkwater

Deze aanvraag heeft als voorwerp: Het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur (LCI) met dienstgebouw voor Infrabel te Gent-Sint-Pieters, inclusief het bijhorende logistieke buitenterrein. De logistieke activiteiten worden georganiseerd op het niveau van de spoorwegbedding, op een verhoogd plateau dat bereikbaar is via een bestaande dienstweg vanaf de K. Fabiolalaan. In het kader van deze nieuwbouw wordt ook een vergunning aangevraagd voor de heraanleg van de Boentweg en de verbindingsweg naar de K. Fabiolalaan naar het ontwerp van stad Gent. Deze nieuwe wegenis zal de toegangsweg vormen tot het nieuwe LCI in functie van adressering en toegankelijkheid voor de hulpdiensten. Deze weg zal na aanleg overgedragen worden aan de stad Gent als openbaar domein. Voor drinkwater is reeds een uitbreidingsproject opgestart met als dossiernummer DOM-061/21/016-D – verk. Timichegtunnel. De verantwoordelijke projectcoördinator hiervoor is Kevin De Waele. Email: Kevin.DeWaele@farys.be Gelieve u tot de verantwoordelijke projectcoördinator te richten voor verdere vragen en inlichtingen betreffende dit project.

 

Wij hebben verder geen bezwaren en/of opmerkingen voor het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters, inclusief het bijhorende logistieke buitenterrein. Ons advies is gunstig.

 

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de ontwikkeling in het centraal gebied. In de zone van de geplande ontwikkeling ligt een gescheiden rioleringsstelsel. Doch niet overal is dit geschieden rioleringsstelsel voldoende voorzien, waardoor dus een uitbreiding nodig is.

 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen. De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de stad Gent.

 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen.

FARYS adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

 

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

• het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

• overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

• kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

• inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

• de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

Specifieke bemerkingen op het dossier

De huidige aanvraag betreft een nieuw LCI (Logistiek Centrum Infrastructuur) gebouw met magazijn, werkplaats, sociale ruimte, kantoren en een seinzaal.

Het LCI gebouw maakt deel uit van de stationsomgeving en voldoet aan de doelstellingen van het grotere Project Gent-Sint-Pieters.

Bij de voorafbesprekingen met de initiatiefnemer is enkel altijd gesproken over het LCI-gebouw (het dienstgebouw), namelijk het gebouw tussen spoorweg en diamantgebouw. Er is nooit gesproken over de grotere aanliggende zone naar het westen, welke nu mee in de aanvraag zit. Wat wel aan bod kwam was de toegangsweg van uit de K. Fabiolalaan, zijnde de Boentweg.

Het project omvat dus ook de aanleg van de buitenzone voor de logistieke activiteiten en infrastructuur, met een aparte ontsluiting voor dienstverkeer parallel aan de sporen tot de Snepkaai.

 

Volgens de toegevoegde nota zit de heraanleg van de Boentweg niet inbegrepen in huidig project (zie pag 11 van de nota bijlage 7 – ontwerp-MER). Indien dit zo is, is het LCI-gebouw niet aansluitbaar op de openbare riolering in de Koningin Fabiolalaan en dus niet realiseerbaar.

 

Buitenzone LCI: hier komen geen gebouwen maar wel luifels en infrastructuur. De verharde toegangsweg wordt voorzien van een infiltratiezone, volgens de nota, maar volgens de plannen is dit niet overal het geval (zie smalle strook).

In de hydraulische nota wordt deze zone niet besproken. Verder is de aansluiting van deze zone niet volgens het masterplan van Gent-Sint-Pieters welke in het verleden is goedgekeurd. Er wordt in dit masterplan (hydraulische berekening) geen rekening gehouden met deze aangesloten verharding. Het is dan ook niet duidelijk of de aangelegde dia 380 aan de Timichegtunnel voldoet voor de aansluiting van dit extra gebied.

 

Er zijn infiltratieproeven uitgevoerd over de volledige site. Hierbij zijn 2 methoden gebruikt nl de omgekeerde hooghoudmethode en de dubbeleringmethode. Per locatie werd 1 meting uitgevoerd. De grondwaterstand werd 1 maal gemeten op een paar locaties van de infiltratiemetingen en dit op 29 en 30 maart 2021. Een éénmalige meting is eigenlijk geen representatief beeld van de grondwatertafel.

 

In de nota bijlage 7 wordt verwezen naar een Sirio-berekening. Graag ontvangt FARYS deze berekening ter controle. Waar nu in de bestaande toestand alle verharding, volgens de nota, afstroom met het afvalwater naar de gemende riolering in de Koningin Fabiolalaan, wordt nu de overstort van de infiltratievoorziening afgeleid naar de RWA-leiding thv van de Timichegtunnel. Echter de RWA-leiding is hierop niet voorzien. Men spreekt van 33 overstorten op 100 jaar. Men geeft geen info over de mogelijk volumes van deze overstorten die bepalend zijn voor de capaciteit van deze leiding.

 

De verharding tgv van LCI-ontwikkeling en tgv van toekomstig openbaar domein dient afzonderlijk te worden beschouwd. De LCI-ontwikkeling dient te voldoen aan de GSV voor een private ontwikkeling. Het rioleringstelsel in de Boentweg dient te voldoen voor de afwatering van toekomstig openbaar domein en de verkavelingsrichtlijnen van FARYS.

 

Inzake lozing van afvalwater en bedrijfsafvalwater is onduidelijk om welke debieten het gaat.

 

Algemeen Besluit

De aanvraag wordt als volgt geadviseerd: “ongunstig”.

Volgende gegevens ontbreken of zijn niet correct verwerkt in het dossier voor een gunstig advies. 

      FARYS wenst de Sirio-berekening te ontvangen van de private ontwikkeling. Verder moet in de nota de sirio-berekening worden opgenomen en verduidelijkt welke de aannames zijn aangenomen, en wat het resultaat is van de berekening. Wat zullen de overstort-debieten zijn van de private ontwikkeling naar het openbaar stelsel. Ook voor zie delen die afstromen naar groenzones moet worden aangetoond dat de groenzone voldoende groot is voor infiltratie. 

     In de nota wordt de verharding van toekomstig openbaar domein meegerekend in de private infiltratievoorziening. Dit klopt niet en dient te worden aangepast. 

     Voor het ontwerp van de riolering in openbaar domein dient een hydraulische berekening te worden opgemaakt volgens de richtlijnen van FARYS. Wat mag/zal hier in de toekomst worden op aangesloten en wordt dit meegerekend in de dimensionering van de riolering. 

     Het deel van de verharding tussen het diamantgebouw en het LCI-gebouw dient te worden aangesloten op de reeds bestaande aangelegde RWA-stelsel zodat dit meegebufferd wordt in het reeds bestaande bufferstelsel met vertraagde afvoer, conform het goedgekeurde masterplan. 

     En dient dus een aparte berekening te worden opgemaakt voor toekomstig openbaar domein en de private ontwikkeling.

 

 

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2021 onder ref. 362576:
Voorwaardelijk positief advies met volgende voorwaarden :

 

Voor dit project aansluitbaar te maken is de aanleg van laagspanningsnetten en middenspanningsnetten + openbare verlichting alsook gasnetten noodzakelijk.

Het oprichten van een klantcabine en/of distributiecabine elektriciteit zal ook noodzakelijk zijn afhankelijk van het energieconcept en de vermogens.

 

De aanvrager zal contact met Fluvius moeten opnemen om concept en vermogens te bespreken + afspraken te maken rond de plaatsing van netten + verlichting langsheen nieuwe wegenis.

Na het verkrijgen van definitieve plannen kan er een studie opgestart worden en een offerte opgemaakt worden.

 

Voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 1 december 2021:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: - Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:     Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be. 

 

Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. 

 

Geen tijdig advies van Proximus NV. De adviesvraag is verstuurd op 29 november 2021. Op 22 december 2021 is nog géén advies ontvangen. Aan Proximus NV werd gevraagd het advies na te sturen naar de vergunningverlenende overheid.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

ARTIKEL 4. LCI

Het gebied is bestemd voor infrastructuurwerken gekoppeld aan de spoorwegexploitatie. In het gebied kunnen bovengrondse parkeerplaatsen voorzien worden voor laden en lossen.

In de gearceerde zone kan een kantoorgebouw worden opgericht dat uitsluitend diensten herbergt die rechtstreeks verband houden met de spoorwegexploitatie.

(symbolische aanduiding verplichte bouwlijn) Dit gebouw is ingeplant op de aangeduide verplichte bouwlijn, wordt ontsloten vanaf de interne ontsluitingsweg (zie artikel 5) en is maximum 12,5 m hoog, gemeten vanaf het maaiveld ter hoogte van de interne ontsluitingsweg. Het gebouw kan aan de kant van de sporen hoger zijn. Doch het gebouw mag in geen geval uitsteken boven een denkbeeldig vlak dat wordt aangezet op de kroonlijst van het gebouw kant interne ontsluitingsweg, en dat onder 45° oploopt in de richting van de sporen. Plaatselijke uitsprongen uit het denkbeeldig vlak voor verticale circulatie zijn toegelaten.

 

Toetsing: De aanvraag voldoet aan deze bepalingen. Het LCI wordt ontsloten langs de nieuwe interne ontsluitingsweg die ook met deze aanvraag (deels) wordt ingericht en overgedragen wordt aan het openbaar domein.

Het profiel van het LCI valt volledig binnen het denkbeeldige vlak van 45° gemeten vanaf de kroonlijst van maximaal 12,5m aan de Boentweg.

 

ARTIKEL 5. INTERNE ONTSLUITINGSWEG

Aansluitend op de zone voor ontsluitingsweg in verbinding met de R4 (artikel 3.2.), het entreeplein (artikel 3.4.) en de Koningin Fabiolalaan (artikel 3.3.) wordt doorheen een deel van zone B van de bestemmingszone ‘stationsomgeving Gent St.-Pieters’ (artikel 1) een interne ontsluitingsweg gerealiseerd.

 

Toelichtend: De interne ontsluitingsweg is een lokale weg. Bij de aanleg dient voldoende aandacht te gaan naar het verblijfskarakter van de weg. Daar het een interne ontsluitingsweg betreft is een menging van auto-, fiets- en voetgangersverkeer wenselijk. Deze weg moet zo worden ingericht dat doorgaand verkeer van de R4 naar het stadscentrum van Gent zoveel mogelijk wordt ontmoedigd. Verkeerstechnische maatregelen zullen verder verhinderen dat de Rijsenbergwijk met doorgaand verkeer zal worden belast.

 

ARTIKEL 6. PAD DOORHEEN HET PLANGEBIED

Doorheen het plangebied wordt een continue fiets- en voetgangersroute aangelegd die een fysieke verbinding realiseert tussen het Koningin MariaHendrikaplein en de Blaarmeersen. De route voldoet verder aan volgende eisen: continu, behorende tot het openbaar domein, minimum 3m breed, comfortabel om op te fietsen en te wandelen, toegankelijk voor mensen met een handicap, voldoende verlicht en nooit ingesloten tussen twee gesloten wanden.

 

Toelichtend: Afhankelijk van de plek die het pad doorkruist, zal de vormgeving en het karakter van het pad verschillen.

In zone B zal het pad passeren langsheen de ‘stadstuinen’ en mogelijks samenvallen met de interne ontsluitingsweg.

De gebouwen die grenzen aan het pad dienen via hun (gelijkvloerse) programma en vormgeving een interactie aan te gaan, functioneel en/of visueel, met de buitenruimte van en rond het pad.

 

 

Toetsing artikel 5+6: De Boentweg is in het RUP indicatief aangeduid als ‘Interne ontsluitingsweg’ (artikel 5), die ter hoogte van dit project samenvalt met het indicatief aangeduide ‘Pad doorheen het plangebied’ (artikel 6).

 

Wijze van interpretatie binnen dit project:

De interne ontsluitingsweg uit het GRUP wordt met deze aanvraag en de toekomstige uitwerking van zone B, deelproject sogent, uitgevoerd en verder verfijnd.

De uitwerking ter hoogte van zone B is nog niet voldoende gedetailleerd en bestuurlijk nog niet goedgekeurd, waardoor deze niet in deze aanvraag zit.

De interne ontsluitingsweg zal wel degelijk door zone B lopen, maar deze zone vormt niet het voorwerp van deze vergunningsaanvraag. De huidige aanvraag is op geen enkele manier een belemmering voor het uitvoeren van de interne ontsluitingsweg in zone B.

De interne ontsluitingsweg valt, ter hoogte van het LCI gebouw, samen met het ‘pad doorheen het plangebied’, zoals mogelijk gemaakt in de voorschriften van het GRUP. Hier is er uitgegaan van gemengd verkeer, waarbij de ontsluiting voor autoverkeer geknipt is ter hoogte van de Timichegtunnel. Dit past binnen de oorspronkelijke basisgedachte van het GRUP en komt overeen met de bepalingen uit de voorschriften en de toelichting. Hierdoor is er voldaan aan de toelichting bij het GRUP die stelt dat “Deze weg moet zo worden ingericht dat doorgaand verkeer van de R4 naar het stadscentrum van Gent zoveel mogelijk wordt ontmoedigd. Verkeerstechnische maatregelen zullen verder verhinderen dat de Rijsenbergwijk met doorgaand verkeer zal worden belast.”

De indicatieve pijl in het GRUP laat een vrij lange Boentweg zien. Dit was ook zo bedoeld in het GRUP: de lange Boentweg is een ‘omweg’ en maakt deze Boentweg oninteressant voor wie er niet moet zijn. Dit probleem wordt opgelost door het knippen ervan, waardoor een lange Boentweg overbodig wordt. Aantakken op de Koningin Fabiolalaan kan zonder impact op de doelstelling van het GRUP.

Het doorlopende fiets- en wandelpad doorheen het volledige plangebied zal gerealiseerd worden en vormt een belangrijke doelstelling binnen het stationsproject Gent Sint -Pieters.

 

Conclusie: De Boentweg mag een inrichting krijgen die doorgaand verkeer onmogelijk maakt, dit past binnen de oorspronkelijke basisgedachte van het GRUP en komt overeen met de bepalingen uit de voorschriften en de toelichting.

De Boentweg mag ter hoogte van de Diamant aansluiten op de Kon. Fabiolalaan. De  indicatieve pijl in het grafisch plan van het GRUP laat een vrij lange Boentweg zien. Dit was ook zo bedoeld in het GRUP: de lange Boentweg is een ‘omweg’ en maakt deze Boentweg oninteressant voor wie er niet moet zijn. Dit probleem wordt opgelost door het knippen ervan, waardoor een lange Boentweg overbodig wordt.

De invulling van de Boentweg, met een aansluiting op de Koningin Fabiolalaan komt bijgevolg overeen met de verordenende voorschriften en de doelstellingen van het RUP

 

ARTIKEL 7. GELUIDSSCHERM

Er dient een geluidsscherm te worden geplaatst. Het scherm mag onderbroken zijn daar waar gebouwen als akoestisch scherm fungeren. Het geluidsscherm langs de stationsomgeving (zone C en zone B) wordt gelijktijdig gerealiseerd met de aanleg van de tegenoverliggende open ruimte (stadstuin, park of interne ontsluitingsweg). Het geluidsscherm langs de ontsluitingsweg in verbinding met de R4 (artikel 3.2.) wordt gelijktijdig gerealiseerd met de aanleg van deze weg.

 

Toetsing: Het ontwerp en uitvoering van het geluidsscherm zal deel uitmaken van de openbare ontwikkeling van zone B. Het voorliggende project voorziet in afwachting van de uitwerking een ‘tijdelijk’ metalen hekwerk om de logistieke zone functioneel en esthetisch af te sluiten van het openbaar domein. Langsheen de dienstweg worden de nodige marges voorzien om het toekomstig geluidsscherm uit te voeren zonder impact op de ontwikkeling van zone B en C en de werking van het LCI niet in het gedrang zal brengen.

 

ARTIKEL 8. ONDERGRONDSE PARKEERRUIMTE MET PENDELPARKING

8.1. ondergrondse parkeerruimte met pendelparking Ten oosten van de op het grafisch plan aangegeven lijn wordt een ondergrondse parkeerruimte voorzien met inbegrip van een pendelparking. In de ondergrondse ruimte kan nabij het trein-, tram- of busstation een kiss&ride worden ingericht. Lokaal verkeer in de ondergrondse ruimte is toegelaten. Bij de aanleg van de ondergrondse ruimte gaat bijzondere aandacht naar de sociale veiligheid.

8.2. fase 0 Van zodra wordt gestart met de aanleg van de ondergrondse parkeerruimte wordt het deel van het bestemmingsgebied ‘Stationsomgeving Gent Sint-Pieters’ (artikel 1.) en van het ‘entreeplein’ (artikel 3.4.) dat niet noodzakelijk is voor werfzones, een tijdelijke parking of tijdelijke constructies in afwachting van de inrichting van het bestemmingsgebied ‘LCI’ (artikel 4) vrijgemaakt, tijdelijk proper afgewerkt door het bij voorkeur te bezaaien met gras en indien mogelijk toegankelijk gemaakt. Werfzones, een tijdelijke parking of tijdelijke constructies in afwachting van de inrichting van het bestemmingsgebied ‘LCI’ (artikel 4) zijn toegelaten in het bestemmingsgebied ‘Stationsomgeving Gent Sint-Pieters’ (artikel 1) met uitzondering van zone C en op het ‘entreeplein’ (artikel 3.4.). In functie hiervan zijn tijdelijk de artikels 1 tot en met 7 niet van kracht. Van zodra een deel van het gebied wordt ingericht conform artikel 1 tot en met 7 vervalt artikel 8.2. voor het betreffende deel van het gebied.

 

Toetsing: De ondergrondse parkerruimte werd in een vorig project reeds gerealiseerd. Er worden geen (bezoekers)parkeerplaatsen voorzien binnen het project. Er is langs de Boentweg via de 2 bestaande circulatiekernen een rechtstreekse aansluiting naar de ondergrondse pendelparking van het Project ‘Gent-Sint-Pieters’. Voor de beoordeling van de parkeervraag en locatie van de parkeerplaatsen verwijzen we naar het hoofdstuk ‘OMGEVINGSTOETS’.

 

ARTIKEL 9. INRICHTINGSSTUDIE

Onverminderd de bestemmings- en inrichtingsbepalingen in de artikelen 1 tot en met 8 zijn aanvragen tot verkavelingsvergunningen en stedenbouwkundige vergunningen voor projecten in het bestemmingsgebied ‘stationsomgeving Gent-St. Pieters’ vergezeld van een samenhangende inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie bevat een voorstel voor de ordening van het betreffende deelgebied, zone A, B of C van het bestemmingsgebied ‘stationsomgeving Gent St. Pieters’. In de inrichtingsstudie wordt aangegeven op welke manier de aanvraag tot verkavelingsvergunning of stedenbouwkundige vergunning voldoet aan de bepalingen in artikelen 1 tot en met 8. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning en wordt als dusdanig meegestuurd aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van deze aanvragen. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften van 1 tot en met 8. Bij elke nieuwe vergunningsaanvraag die conform het eerste lid vergezeld moet zijn van een inrichtingsstudie kan het dossier hetzij een bestaande inrichtingsstudie bevatten, hetzij een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie. Daarbij moet alleszins rekening worden gehouden met de reeds gerealiseerde elementen binnen het gebied.

 

Toetsing: In de beschrijvende nota van de architect wordt de overeenstemming met de diverse bepalingen uit het RUP en de verfijning ervan geduid. Daarbij wordt ook de relatie gelegd met het Synthesedocument 2010 voor het project Gent Sint-Pieters en de Gebiedsontwikkeling Koningin Fabiolalaan.

Bijlage ‘BA_A1905-LCI_Bijlage – Inrichtingsstudie Masterplan Koningin Fabiolalaan’ geeft als inrichtingsstudie de nodige duiding over de overeenstemming met het RUP.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, stedenbouwkundige verordening van de stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en gewijzigd bij besluiten van de deputatie van 29 mei 2008, 23 oktober 2008, 19 augustus 2010, 4 oktober 2012 en 17 juli 2014, zevende wijziging van kracht op 20 december 2020.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

 

Zie WATERPARAGRAAF voor de beoordeling van het luik ‘hemelwater’.

 

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

 

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

 

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is nog niet gelegen aan een voldoende uitgeruste weg. Voorliggende aanvraag voorziet in een rooilijnenplan en uitvoeringsplan voor de aanleg van de Boentweg en verbindingsweg met de K. Fabiolalaan. De Boentweg en verbindingsweg met de K. Fabiolalaan worden gemeentewegen.

4.5.   Archeologienota

Een archeologienota met kenmerk https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/19227 werd toegevoegd aan de aanvraag. Hiervan werd op 09/07/2021 akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed.

4.6.   Milieu

Bodem
Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan 250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).
Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

 

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

 

Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan.

 

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

 

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

 

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

5.       WATERPARAGRAAF

De vergunningverlenende overheid staat in voor de opmaak van de waterparagraaf. Met betrekking tot de waterparagraaf wordt volgend advies uitgebracht:

 

Hemelwater 

Algemeen geplande toestand

  • nieuwe waterdoorlatende verharding (2 076 m² grasbetonstenen, 242 m² gravé)
  • nieuwe verharding waarbij het hemelwater naar een aanpalende onverharde strook afwatert (2 495 m² dienstweg)
  • nieuwe verharding (737 m² containerpark) waarbij het hemelwater als bedrijfsafvalwater wordt beschouwd
  • verharding horende tot het openbaar domein (1 007 m²)
  • nieuwe verharding (9 539 m²) 
  • nieuwe plat dak (5 957m²) waarvan 3 119 m² wordt aangelegd als groendak 
  • hemelwaterput (240 m³)
  • infiltratievoorziening (314,159 m³ en 785 m²)

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

 

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

 

Verharding

Een deel van de verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen (2 382 m²) of kan afwateren naar de omgeving (2 495 m²).

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).

Verhardingen met natuurlijke infiltratie moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding of constructie zijn. De constructies mogen niet voorzien worden van goten.

 

De waterdoorlatende verharding of verharding met natuurlijke infiltratie mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Het hemelwater dat op de verharding van het containerpark (737 m²) valt dient aanzien te worden als afvalwater. Dit afvalwater wordt in het milieu-deel opgenomen en besproken.

 

Hemelwaterput

Er wordt een hemelwaterput van 240 m³ voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 153 883 liter/maand (= 3 078 m² aan verharde dakoppervlakte wordt gecompenseerd).

Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair tem niveau 3 aangesloten, de truck/carwash en de beregening van de dakterrassen.

In het dossier wordt nog gesproken over een voorbezinkput van 60 m³ waar de verharding van het containerpark en truck/carwash (bedrijfsafvalwater) op aangesloten is. Vanuit het bedrijfsafvalwater is er momenteel geen hergebruik voorzien. Hergebruik voor de truck/carwash (15000 l/maand) zou hiervan voorzien kunnen worden. Op die manier is er meer hemelwater beschikbaar voor het sanitair en zou bv ook het hemelwater kunnen gebruikt worden voor schoonmaak, hiervoor dienen een aantal binnenkranen voorzien te worden.

De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt, dit is niet af te lezen op de plannen.

 

Bij voorkeur wordt een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

 

Groendak

Er wordt een groendak van 3 119 m² voorzien. De daktuinen worden voorzien met voldoende substraat van goede kwaliteit en voorzien van een bufferlaag onder het substraat (blauw dak).

 

De overloop van de hemelwaterput en het groendak dient aangesloten op de infiltratievoorziening.

 

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten:

  • Nieuwe verharde oppervlakten (dak + grond) + groendak/2 = 13.936,5 m² 

 

Via de aanstiplijst vraagt de bouwheer om de infiltratievoorziening te mogen verkleinen, met
3 078 m² daar er een hoog hergebruik is. De bouwheer gebruikt voor de berekening de rekentool die verstrekt wordt door het CIW. Het verkleinen van de infiltratievoorziening kan toegestaan worden.

De infiltratievoorziening dient een inhoud te hebben van 271,46 m³ en een oppervlakte van 434,3 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 314,159 m³ en een oppervlakte van 785 m².

De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.

 

Volgens artikel 5 §2 van de GSV moeten volgende zaken vermeld worden op de plannen:

de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde grondoppervlakte die op de infiltratievoorziening aangesloten worden in vierkante meter en de locatie en het niveau van de overloop. Deze informatie is niet terug te vinden op de plannen.

 

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit buizen.

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, enkel de 2 zijkwarten van de buis mogen ingerekend worden als infiltratieoppervlakte.

 

Grondwater
Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens Vlarem indelingsplichtig en dient dit gemeld te worden. Er kan slechts gestart worden met de bemalingswerken indien de melding geakteerd werd in het college van burgemeester en schepenen. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

 

Voor het gebied en een aangrenzend gebied werd er een het gebied werd een beschrijvend/oriënterend bodemonderzoek opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag. 

6.       PROJECT-M.E.R.

Bij omgevingsvergunning (OMV_2020020396) werd een nog niet goedgekeurd project MER (PRMER-3366) toegevoegd voor de bouw van een nieuw Logistiek Centrum Infrastructuur (LCI) inclusief dienstgebouw in de stationsomgeving van Gent-Sint-Pieters.

Het project is MER-plichtig omdat het een bruto vloeroppervlakte van meer dan 5.000 m² kantoren voorzier (categorie 10B). De totale netto vloeroppervlakte gewijd aan de functie kantoor bedraagt 7.519 m² (seinzaal, kantoren).

 

Het college van burgemeester en schepenen bracht op 23/12/2021 een voorwaardelijk gunstig advies uit over de project-MER ingediend door INFRABEL nv pr (O.N.:0869763267) gelegen te Boentweg  en Koningin Fabiolalaan , 9000 Gent.

 

Volgende aanbevelingen worden opgenomen:
De fietsenstallingen dient te worden uitgebreid. Volgens de Parkeerrichtlijnen moeten er 173 plaatsen voorzien worden, waarvan 165 voor werknemers en 8 voor bezoekers. Op de plannen staan er slechts 87 plaatsen ingetekend.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10 december 2021 tot 8 januari 2022. Op het moment van het opmaken van dit advies was het openbaar onderzoek nog niet afgerond en konden de bezwaren bijgevolg nog niet worden gebundeld en besproken. Na sluiting van het openbaar onderzoek zal het college deze elementen aan de hogere overheid bezorgen.

8.       GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging of verplaatsing van een gemeenteweg en omvat een rooilijnenplan. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein. De beslissing van de gemeenteraad kon nog niet worden voorbereid voor dit advies, en zal worden nagezonden aan de hogere overheid.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

INRICHTINGSSTUDIE

De aanvraag kadert in het grotere project Gent-Sint-Pieters en omvat de realisatie van het spoorweggebonden kantoorgebouw LCI en de realisatie van de Boentweg als interne ontsluitingsweg en de fiets- en voetgangersverbinding doorheen het stationsproject, dat onderdeel is van een belangrijke fietsring rond de stad. Dit pad wordt deel van een aantrekkelijke verbinding voor voetgangers en fietsers tussen het station en het recreatiedomein Blaarmeersen.

De inrichtingsstudie bevat voldoende informatie om het project te kaderen binnen dit grotere geheel, de omliggende ontwikkelingen en de voorschriften uit het RUP

 

KANTOORGEBOUW

Volume

Het beeldkwaliteitsplan ‘BKP-Fabiolalaan’ dd. Februari 2012 vormt een richtinggevende basis voor het ruimtelijke beeld van deze ontwikkeling. Het getrapte volume, binnen het maximale gabariet volgens het RUP, geeft een bijzonder volumetrie aan het project waarbij de hoeken verspringen.

Verspringingen zijn steeds dubbelhoog. De toegangen langs de Boentweg, worden beide gemarkeerd door een teruggetrokken gevellijn op het maaiveld en een overkraging.

Aan zuidzijde langs de kant van de sporen ligt het maaiveld 1 verdieping hoger dan aan de Boentweg. De maat van de sokkel aan spoorzijde is afgestemd op die van de onderliggende parking.

 

Dankzij de gekozen volumetrie ontstaan aan noordzijde van het gebouw grote terrassen en daktuinen. Aan spoorzijde zorgen de uitkragingen voor schaduw op de onderste zuidgevels. Dit vormt een heldere volumetrische opbouw met een geheel eigen identiteit die past binnen het toegelaten gabarit voor deze zone.

De verschillende daken van het getrapte volume zijn plat en worden maximaal ingezet als toegankelijke daktrerrassen in aansluiting met de kantoorruimtes en groen-blauwe daken voor een duurzame waterhuishouding, net zoals (tijdelijk) het platte dak van het gelijkvloers volume dat in een latere fase bebouwd kan worden met een bijkomend kantoorvolume.

Programma en indeling

Het programma is afgestemd op de bestemming van spoorweggebonden kantoren uit het RUP. De indeling in het gebouw is functioneel gekozen en zorgt voor een levendigheid ter hoogte van de plint aan de Boentweg.

De gevel aan stadszijde is integraal uitgewerkt met groene terrassen die de levendigheid in relatie tot de omliggende bebouwing moeten verhogen.

Het gekozen programma is passend op deze locatie, zowel planologisch als vanuit de goede ruimtelijke ordening.

Fase 2 – toekomstig doorkijkscenario

Deze fase vormt geen onderdeel van voorliggende fase, maar sluit volumetrisch wel aan op het huidige volume. Het is positief dat op lange termijn werd gedacht naar mogelijke uitbreiding van dit kantoorgebouw.

Gevels

Koper is een robuust materiaal dat in de (verre) toekomst gemakkelijk ontmanteld kan worden. De keuze past in de ambitie van de bouwheer om circulair te bouwen.

Er wordt aandacht besteed aan het matte pattine om geen verblinding bij de treinbestuurders te veroorzaken.

Er wordt geen impact verwacht door aantasting in een vervuilende spooromgeving op het gekozen materiaal.

De keuze voor keramische tegels op het gelijkvloers niveau is te motiveren vanuit de vandaalbestendigheid. Gezien de keuze voor een kleur die qua tint aansluit bij het koper zal het gebouw toch als een solide eenheid voorkomen.

 

Mobiliteit

Voetganger en fiets

De locatie bevindt zich vlak bij het Sint-Pietersstation. Via de Boentweg wordt de Fabiolalaan bereikt. Deze plaats is zeer goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers. De zone binnen projectontwikkelingsgebied A wordt zo goed als autovrij aangelegd (op beperkt laden en lossen na) met veel ruimte voor voetgangers en fietsers. Het stukje Boentweg voor de deur maakt deel uit van de F400-fietsverbinding en zal een doorverbinding richting Blaarmeersen en het Westeringspoor of Drongen krijgen van zodra de voorziene fietsbruggen gerealiseerd worden.

Collectief vervoer

Door de ligging pal aan het St-Pietersstation is de openbaar vervoersontsluiting optimaal.

 

Auto

Deze locatie is goed bereikbaar per wagen. Werknemers en bezoekers dienen hun wagen in de parkeergarage te plaatsen, die bereikbaar is vanaf de zijde Vaerwijckweg – Timichegtunnel. Dienstvoertuigen parkeren zich op de logistieke zone naast het spoorwegtalud, bereikbaar via de dienstweg. De Boentweg is enkel toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer vanuit de Fabolalaan, om geen sluipstroom van de R4 naar de Rijsenbergwijk te laten ontstaan.

Laden en lossen zal in principe via de dienstweg naar de spoorwegberm verlopen.

 

Parkeren

Fiets.

Het aantal fietsenstallingen is lager dan de fietsparkeerrichtlijn van de stad Gent, zoals toegelicht in de project-MER. Volgens deze richtlijn zouden 173 plaatsen, waaronder 8 voor bezoekers, voorzien moeten worden.

Gezien het relatief lage aandeel fietsers voor woon-werkverkeer (als gevolg van het hoge openbaar vervoer aandeel) wordt een lager aantal stallingen gevraagd. De parkeervraag werd door de aanvrager immers geraamd op 85 plaatsen.

De fietsparkeervraag werd berekend op deze 85 plaatsen, uitgaande van een hoog openbaar vervoersaandeel en een vraagvolgend autogebruik. De Parkeerrichtlijnen van de Stad Gent vereisen echter 173 fietsenstallingen, waarvan er 8 voor bezoekers dienen en 165 voor werknemers. 10% van deze stallingsplaatsen, of minimaal 16 plaatsen, moeten ingericht worden voor buitenmaatse fietsen.

Volgens de tekst in de MER zou Infrabel 100 fietsenstallingsplaatsen willen realiseren + 10 plaatsen voor buitenmaatse fietsen en 10 plaatsen voor brommers. In de beschrijvende nota is er sprake van 159 plaatsen: 10 voor bakfietsen, 5 voor elektrische fietsen en 144 gestapelde gewone fietsrekken. In de plannen staat tekstueel hetzelfde, maar werden er uiteindelijk slechts 87 fietsenstallingsplaatsen ingetekend: 5 voor elektrische fietsen, 10 voor buitenmaatse fietsen, 72 gewone plaatsen en 10 stallingsplaatsen voor motors. Een doorsnede toont dat het enkelvoudige rekken zijn en geen dubbellaagse. Er wordt voor extra fietsenstallingen verwezen naar de publieke stallingen naast het seinhuis.

Deze slordige communicatie over de fietsenstallingen, gecombineerd met het feit dat er onvoldoende voorzien worden, is een negatief element. Men dient te voldoen aan de aantallen fietsenstallingen zoals bepaald in de Parkeerrichtlijnen, aangezien er momenteel nog geen beperkingen gangbaar blijken te zijn ivm het autogebruik. Op het moment dat de volledige projectontwikkeling afgewerkt zal zijn zal men alle parkeerplaatsen in de ondergrondse garage nodig hebben, en zal men het onbeperkte parkeerbeleid dat men nu hanteert niet kunnen volhouden. Fietsgebruik is hier een goed alternatief voor.

De fietsenstallingen voor het personeel moeten overdekt en afsluitbaar, of inpandig, ingericht worden. Dit impliceert dat men dus minimaal 165 plaatsen moet realiseren in de personeelsstalling. Personeel doorverwijzen naar de publieke stalling naast het seinhuis hoort niet, aangezien die stallingen daar geplaatst worden voor de treinreizigers, en verwijderd zullen worden eenmaal de ondergrondse fietsenstalling voor de reizigers voltooid zal zijn. Bezoekers voor het LCI mogen hun fiets buiten parkeren, maar wel in een stalling dicht bij de ingang. In de personeelsstalling moet 10% of 16 plaatsen voorbehouden worden voor bakfietsen en andere buitenmaatse fietsen. Brommer- of motorstallingsplaatsen mogen supplementair voorzien worden, maar tellen niet mee met de fietsenstallingen. Maximaal 40% van het totaal aantal stallingsplaatsen (= 66) mag dubbeldeks uitgevoerd worden; de andere moeten enkellaags zijn. De inrichting van de fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsvoorwaarden zoals omschreven in deze nota:

https://stad.gent/sites/default/files/media/documents/20200213_AV_brochure%20fietsparkeerrichtlijnen%20%28002%29.pdf .

 

Aangezien de 159 fietsenstallingen die in de nota vermeld staan niet teruggevonden kunnen worden op het plan, en dat er op het plan slechts 87 plaatsen ingetekend zijn, wordt dit laatste getal als correct beschouwd en is deze fietsenstalling ontoereikend. De stalling voor werknemers moet minimaal 165 effectieve kwalitatieve plaatsen hebben, en 8 plaatsen voor bezoekers buiten het gebouw conform de parkeerrichtlijnen gerealiseerd worden.

Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor een gunstig advies.

 

Auto.

Het gebouw op deelzone B1 bevindt zich boven de reeds gerealiseerde ondergrondse parking van Gent-Sint-Pieters. De personenwagens van personeel en bezoekers dienen zich in de reeds gerealiseerde ondergrondse parking te parkeren. Voor de kantoren werd in de vroegere besprekingen ervan uitgegaan dat maximaal 10% van de medewerkers met de wagen zou mogen komen. Voor de diverse dienstvoertuigen is er plaats voorzien in de logistieke zone naast de sporen. De werknemers van dit nieuwe gebouw werken nu reeds in deze zone, waardoor er niet veel verschil zal zijn met de huidige mobiliteitssituatie.

 

SCHADUW

De beelden uit de schaduwstudie bij de projectaanvraag tonen aan dat de schaduwwerking van het project op de omliggende gebouwen minimaal is. De vastgestelde vermindering in jaarlijkse bezonning is relatief beperkt, zeker binnen de stedelijke context.

De impact op de naaste omgeving wordt geduid aan de hand van een schaduwstudie op 21 juni,  21 september, 21 december en 21 maart. Er wordt telkens een voorstelling gegeven in de ochtend (zonsopgang), middag en avond (zondsondergang) scenario.

 

De studie concludeert dat het project geen negatieve impact heeft op de daglichtcondities van de huidige woonwijken en de toekomstige ontwikkelingen. Het gebouw schrijft zich dan ook volledig in binnen de 45° enveloppe die voorzien is in het RUP.

 

De schaduwhinder is zoals de studie aantoont niet significant.

 

WIND

Het dossier bevat een windstudie op basis van CFD- simulaties. De analyse geeft inzicht in windhinder en wingevaar voor voetgangers door aftoetsing aan de Nederlandse NEN8100:2006 norm “Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving” en volgens de criteria uit de Hoogbouwnota Antwerpen. Er zijn 3 verschillende scenario’s bestudeerd: een bestaande toestand inclusief Fase 1 van het dienstgebouw, een toekomstige situatie met de geplande andere gebouwen op de site inclusief Fase 1, en een uitbreiding van dit scenario met Fase 2 van het dienstgebouw.

 

In de studie wordt geconcludeerd dat het globale windklimaat ‘Neutraal’ scoort volgens de Hoogbouwnota van Antwerpen in alle scenario’s, met een verbetering van het windklimaat in de Boentweg en op de terrasen in scenario 2 en 3, en een verslechtering van het windklimaat in de zones ten westen en ten oosten van het dienstgebouw. De voornaamste oorzaak voor windhinder en -gevaar in al deze gebieden zijn de zuid-westelijke winden die vaker een hoge snelheid hebben, en bovendien weinig obstakels ondervinden door het open gebied ten zuid-westen van de Infrabel site. Het windklimaat scoort algemeen beter in deze studie dan in de voorontwerp studie. De belangrijkste oorzaken daarvoor zijn: 1) de andere volumetrie van het gebouw B2, 2) de bredere doorgang tussen gebouw B2 en het Diamantgebouw, 3) de akoestische muur langsheen de spoorweg en 4) de beplanting op maaiveldniveau en op de terrassen.

 

De windhinder en het windgevaar zijn zoals de studie aantoont niet significant en worden in hoofdzaak bepaald door de openheid van het gebied aan zuidzijde (sporen), en de volumes van de omliggende (toekomstige) projecten.

 

OMGEVINGSAANLEG

Inrichting van de private buitenruimte

Logistieke zone

Het project voorziet in een ruime zone in functie van het organiseren van de logistiek. Binnen deze zone worden diverse (half)verhardingen voorzien en plaatsen om diverse type wagens te stallen.

Het is te betreuren dat in deze zone geen ruimte voor (hoogstammig) groen werd voorzien.

 

Dienstweg

De huidige dienstweg loopt naar de K. Fabiolalaan, over zone C van de gebiedsontwikkeling. Deze blijft behouden als tijdelijke werftoegang zolang de dienstweg naar de Snepkaai niet gerealiseerd wordt binnen de projectontwikkeling ‘Rinkkaai’ op de hoek van de K. Fabiolalaan met de Snepkaai.

De bestaande weg is historisch aanwezig en was op het moment van de aanleg niet vergunningsplichtig. De weg lag immers op spoorwegdomein en de zone van de dienstweg was ervoor ook reeds verhard in functie van de werking van het spoorwegdomein.

 

De tijdelijke dienstweg zal buiten gebruik worden gesteld na aanleg van de geplande toegangsweg, de ‘Bevergracht’, over zone C. De ontwikkeling van zone C voorziet een nieuwe toegang via de Bevergracht om het dienstgebouw van Infrabel en de omliggende te verbinden met de Koningin Fabiolalaan. Deze weg is 5m breed en is naar aanleg en draaicirkels voorzien op vrachtverkeer. De Bevergracht zorgt voor een verbinding met de Koningin Fabiolalaan op deze manier is er een continu pad, in afwachting van de realisatie van de brug over de Leie.

 

Voorliggende aanvraag omvat de verbinding met deze Bevergracht waardoor de bestaande weg geëlimineerd worden en ingezet voor de ontwikkeling van zone C.

 

Geluidsscherm

Het ontwerp en uitvoering van het geluidsscherm zal deel uitmaken van de openbare ontwikkeling van zone B. Het voorliggende project voorziet in afwachting van de uitwerking een ‘tijdelijk’ metalen hekwerk om de logistieke zone functioneel en esthetisch af te sluiten van het openbaar domein. Langsheen de dienstweg worden de nodige marges voorzien om het toekomstig geluidsscherm uit te voeren zonder impact op de ontwikkeling van zone B en C en de werking van het LCI niet in het gedrang zal brengen.

 

SLOOP EN BOUWRIJP MAKEN

Huidige aanvraag omvat sloop- en afbraakwerken om de terreinen bouwrijp te maken en de opbouw en omgevingsaanleg voor te bereiden.

De te rooien bomen worden ruimtelijk gecompenseerd binnen de aanleg van het nieuwe openbaar domein.

 

BESTAAND EN NIEUW OPENBAAR DOMEIN

Boentweg en verbindingsweg

Er wordt een asfaltweg voorzien met een breedte van 5,5 meter als zij-arm van de Koningin Fabiolalaan. Deze asfaltweg wordt aangelegd met een boordsteen type IA aan de linkerkant waarbij ook het talud dient geherprofileerd te worden. Aan de rechterkant van de asfaltweg wordt een kantstrook voorzien om het water te geleiden naar een straatkolk.

De asfaltweg gaat over in voetgangers-en fietszone opgebouwd uit graniet en uitgewassen cementbetonverharding. De uitgewassen cementbetonverharding dient als centraal fietspad maar ook als brandweerweg. De uitgewassen cementbetonverharding heeft een breedte van 4 meter. De zone voor het nieuwe gebouw LCI is gematerialiseerd in graniet en heeft ongeveer een breedte van +-9,5 meter. Deze zone wordt vergroend en verkoeld door middel van ruime boombakken. Deze boombakken zijn zo ontworpen dat ze boven op de ondergrondse garage kunnen geplaatst worden. Ze worden aangelegd met een kleine heuvel om bomen van een grotere categorie te kunnen voorzien. Op de rand van de boombakken wordt zitgelegenheid voorzien. De cementbetonverharding watert af langsheen een betonnen kantstrook.

Om de gevraagde draaistralen van de brandweer naar de voetgangers-fietszone te voorzien wordt een bocht in grindgazon voorzien in het groen.

Er worden twee opstelplaatsen voorzien voor de brandweer met bijhorende (ondergrondse) hydranten op vraag van de brandweer.

De projectzone wordt aan de oostkant begrensd door de grens van de verkaveling van zone A. Het centrale fietspad zal aansluiten op het fietspad in de verlenging van de Timichegtunnel, dat de verbinding maakt voor fietsers tussen de Sint-Denijslaan en de Kon. Fabiolalaan.

 

In afwachting van de ontwikkelingen in zone B takt de Boentweg voorlopig aan op de Koningin Fabiolalaan via de asfaltweg van 5,5 m breed. Op die manier wordt een voorlopige verbinding gerealiseerd met de bestaande Koningin Fabiolalaan. De definitieve aanleg van die zone zal ontworpen worden samen met of aansluitend bij de ontwikkeling in zone B en het hierin opgenomen gedeelte van het ‘pad van stad naar land’ .

De voorlopige weg kan dienen als ontsluitingsweg voor de Brandweer, in combinatie met de voetgangers- en fietszone langsheen de gevel van het kantoorgebouw.

 

Riolering

Aansluiten op de openbare DWA leiding kan – zoals nu voorzien op het plan - dmv twee aansluitingen maar de rechter aansluiting dient aangepast te worden.

Het is niet toegestaan om private leidingen aan te leggen op het (toekomstig) openbaar domein. Het plan dient aangepast te worden, of de DWA dient in rechte lijn aangesloten te worden op de leiding of dient opgeschoven te worden zodat ze binnen het private perceel valt; (voorwaarde)

 

 

De leidingen die uit de gebouwen komen moeten voorzien worden van huisaansluitputjes, die de aanvrager zelf moet voorzien in het kader van de omgevingsaanleg. Er kan eventueel op de openbare inspectieputten aangesloten worden indien dit niet kan bovenop de leiding maar in geen geval thv van de bodem van deze putten (en dit om terugstroming voorkomen).

 

Vellen en aanplanten hoogstammige bomen

Om de gevraagde draaistralen van de brandweer (namelijk 11-15) in het ontwerp te integreren dient een boom (es) gerooid te worden aan de Koningin Fabiolalaan. Om de taludwijziging te verwezelijken dient er ook een boom gerooid (spontaan gegroeide meerstammige boom) te worden. Er worden 12 bomen op toekomstig openbaar domein voorzien om dit te compenseren. Deels in de boombakken (in de zone boven de ondergrondse parking) en deels op volle grond.

 

ROOIIJNENPLAN

Het toegevoegde rooilijnenplan geeft 6 verschillende loten weer.

  • Lot 1A: 770m²
  • Lot 1B: 336m²: buiten de rooilijn
  • Lot 1C: 380m²: buiten de rooilijn
  • Lot 2:120m²
  • Lot 3:577m²
  • Lot 4: 537m²

 

 

Lot 1 wordt daarbij gesplitst in 2 private delen (1B en 1C) en een openbaar lot 1A dat wordt overgedragen aan het openbaar domein. Lot 2, 3 en 4 worden volledig overgedragen aan het openbaar domein.

 

De loten die tot op heden een (deels) privatief karakter hadden worden overgedragen naar het openbaar domein van de stad. Deze kosteloze grondoverdrachten zijn in verhouding tot het projectontwerp. De delen opgenomen in het rooilijnenplan komen in aanmerking om te worden opgenomen in het openbaar domein. Dit wordt via lastoplegging opgenomen in de vergunning.

 

WERFINRICHTING

De werfinrichting met containers en torenkranen op privaat domein kan worden toegestaan.

 

Advies Team Stadsbouwmeester

Dit project is het gevolg van een wedstrijdprocedure, waarin Team Stadsbouwmeester betrokken was.

Nadien werd het project voorgelegd aan de Kwaliteitskamer ter advisering, op 16/04/2020.

 

Conclusie:

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen.

Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig.

Het integrale advies van Team Stadsbouwmeester wordt bijgevoegd als bijlage bij het advies.

 

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

ASPECT AFVAL

De voortgebrachte afvalstoffen (pmd, papier en karton, batterijen en accu's, KGA, glas, afgewerkte olie, houtafval, metaalafval, recycleerbare harde kunststoffen, folies (folies die worden gebruikt als secundaire verpakking of tertiaire verpakking), …) worden volgens VLAREMA (Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen) beschouwd als bedrijfsafval. VLAREMA stelt dat bedrijfsafval gescheiden ingezameld moet worden en opgehaald moet worden door een erkende inzamelaar, afvalstoffenhandelaar of -makelaar voor verdere verwerking door een erkende verwerker.

 

De geproduceerde afvalstoffen zullen in de daarvoor voorziene recipiënten worden opgeslagen. Eventueel gevaarlijk afval zal worden opgeslagen in een overdekte, afgesloten ruimte.

 

De afvalstoffen zullen op regelmatige basis worden opgehaald door een geregistreerde IHM voor verwerking bij een vergunde verwerker. De exploitant houdt een afvalstoffen register bij.

 

ASPECT AFVALWATER

De inrichting ligt in centraal gebied volgens het zoneringsplan van Stad Gent, vastgesteld door de Vlaamse Regering in de stroomgebiedbeheerplannen 2016-2021 op 18 december 2015.

 

Het huishoudelijk afvalwater (3.2.2°a) - 12141 m³/jaar) wordt geloosd via 2 lozingspunten (LP1a -18 IE en LP1b- 3x 116 IE) via een septische put (18 IE) op de DWA-riolering van de Boentweg.

 

Het bedrijfsafvalwater (3.4.2° - 20 m³/jaar), afkomstig de afspuitzone voor vrachtwagens en zone containerpark, wordt via een buffer (60 m³) met KWS-afscheider met coaliscentiefilter en controle-inrichting geloosd via lozingspunt LP2 in de RWA riolering van de Timichegtunnel.

Normaal is het conform artikel 4.2.1.3. verboden om bedrijfsafvalwater te lozen in de RWA, behalve mits uitdrukkelijke vergunning, voor de bespreking hiervan en voor de bijstelling voor plaatsing van een meetgoot (artikel 4.2.5.1.1§1) wordt er verwezen naar het advies van de VMM.

 

Het wassen van voertuigen (15.4.2°a 2 voertuigen/dag) gebeurt onder een luifel, het bedrijfsafval wordt aangesloten op een KWS-afscheider. De KWS-afscheider dient conform Vlarem II afdeling 4.2.3.bis onderhouden en geëxploiteerd te worden. Dit wordt als opmerking opgenomen.

 

Het gezuiverde bedrijfsafvalwater wordt momenteel via een buffer direct geloosd. Conform artikel 5.3.2.3 dient gezuiverd afvalwater indien mogelijk te worden hergebruikt. Het water kan worden hergebruikt o.a. in de afspuitzone. Dit wordt als bijzonder voorwaarde voorgesteld.

 

ASPECT BODEM

De opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen (17.4 - 3700 liter) zal gebeuren in opslagcontainers en veiligheidskasten met lekbakken.

 

Bij de diespomp voor de sprinklerinstallatie is een dieseltank van 400 l voorzien. De dieseltank zal bovengronds en dubbelwandig zijn en voorzien van een overvulbeveiliging en lekdetectiesysteem. De tank zal periodiek gekeurd worden.

 

Voor de koeling en de verwarming van het dienstgebouw wordt gebruik gemaakt van geothermie. Er wordt een BEO-veld aangebracht aan de spoorzijde van het LCI. Hiervoor gebeuren meerdere boringen tot een diepte van 140 m-mv. In fase 1 zijn er 90 boringen voorzien, in fase 2 nog 54 bijkomende boringen. Het dieptecriterium is 150 m op deze locatie, het BEO-veld is dus niet ingedeeld volgens Vlarem II, maar in hoofdstuk 6 van Vlarem II is hiervoor wel reglementering opgenomen. In het dossier wordt aangegeven dat de boringen zullen voldoen aan deze bepalingen.

 

Er worden 2 olie gekoelde transformatoren (1000 kVA en 1600 kVA) in een apart lokaal voorzien. Een opvangbak voor eventuele lekken wordt voorzien.

 

Er worden rubrieken aangevraagd die aangeduid zijn met een vlarebocode.

Conform het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (Bodemdecreet) en het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (VLAREBO) is een oriënterend onderzoek verplicht bij overdracht, sluiting en faillissement. Dit wordt opgenomen als opmerking

 

ASPECT LUCHT

Onder rubriek 16.3.2°b) worden 2 warmtepompen bodem/water (2 x 60 kW), één koelmachine lucht/water (70 kW), 4 koelmachines lucht/lucht (2 x 3,5 kW en 2 x 6,5 kW) en twee luchtcompressoren (5,0 en 5,5 kW) opgenomen.

 

Het is onduidelijk wat de aard en de inhoud van de koelmiddelen zijn. Het gebruik van milieuschadelijke koelmiddelen (type HFK en HCFK) dient waar mogelijk beperkt te worden. Het gebruik van natuurlijke koelmiddelen (CO2, NH3, propaan, …) of koelmiddelen met een laag Global Warming Potential (GWP < 2500) dient nagegaan te worden.

 

De koelinstallaties dienen onderhouden te worden overeenkomstig artikel 5.16.3.3.§3 van Vlarem II. Voor airconditioningsystemen met een nominaal koelvermogen van meer dan 12 kW houdt dit onder meer in dat ze regelmatig moeten worden gekeurd door een erkende airco-energiedeskundige overeenkomstig VLAREL.

 

De exploitant moet het relatief lekverlies (kg toegevoegd koelmiddel ten opzichte van totale koelmiddelinhoud installatie) te allen tijden beperken tot 5% per jaar (artikel 5.16.3.3.§6 van Vlarem II). Afhankelijk van de aard en inhoud van het gebruikte koelmiddel moeten de nodige lekdichtheidscontroles worden uitgevoerd. Een logboek moet bijgehouden worden.

 

Deze elementen worden als opmerking opgenomen.

 

ASPECT GELUID

In het MER worden de te verwachten geluidsbronnen en de impact op de omgeving besproken.

Zowel het geluid afkomstig van de ontwikkeling en de exploitatie (verkeer en technische installaties) werd hierin onderzocht en geëvalueerd.

Voor de exploitatiefase wordt als conclusie gesteld dat

 -zowel voor de continue geluidsbronnen, als voor de noodstroomgenerator, een incidentele geluidsbronnen, als voor de impulsachtige geluidsbronnen (laad- en losactiviteiten, activiteiten in de werkplaats) in alle evaluatiepunten in de omgeving het berekende geluidsdrukniveau steeds voldoet aan de toepasselijke voorwaarden voor een nieuwe inrichting, en dit voor de 3 beoordelingsperiodes van het etmaal, zijnde de dag, de avond en de nacht;

-Er een verwaarloosbare impact wordt verwacht inzake verkeersgeluid.

Er dienen geen milderende maatregels opgelegd te worden.

 

Er wordt een bijstelling gevraagd van artikel 5.15.0.6 om 24 op 24 uur te kunnen exploiteren, dit kan toegestaan worden.

 

ASPECT VEILIGHEID

Rubriek 17.1.2.1.2° wordt aangevraagd voor de opslag van 600 l acetyleen, 400 l (mengsels) stikstofgas, 3.000 l propaan en 1.000 l zuurstof.

De gasflessen worden opgeslagen in de overdekte buitenopslag.

De volle en lege gasflessen dienen apart gestockeerd te worden en er dient rekening gehouden te worden met de afstandsregels conform artikel 5.17.3.2.4. van Vlarem II. Dit wil zeggen dat tussen de opslag van propaan en acetyleen minimum 2 meter afstand dient gehouden.

De gasflessen moeten steeds met behulp van beugels of kettingen beschermd worden tegen omvallen.

Dit wordt als opmerking opgenomen.

 

In een aparte unit wordt seinvuurwerk opgeslagen m.n. toortsen (42 kg pyrotechnisch sas) en klappers (3,5 kg pyrotechnisch sas). Ze worden gebruikt om aankomend verkeer te waarschuwen bij een obstructie op het spoor.

In het MER wordt geoordeeld dat er geen veiligheidsrisico’s aan verbonden zijn. Er wordt verwezen naar het advies van de Brandweer.

 

CONCLUSIE

De gevraagde omgevingsvergunning is milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

 

 

De aanvraag wordt beslist door de Vlaamse Regering of de gewestelijke omgevingsambtenaar (art. 15 van het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014).

 

Waarom wordt deze beslissing genomen?

 

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

 

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen aan de Vlaamse Regering over omgevingsvergunningsaanvragen die door de Vlaamse Regering worden behandeld (vlaamse projecten).

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het bouwen van een Logistiek Centrum Infrastructuur met dienstgebouw Infrabel Gent-Sint-Pieters van INFRABEL nv pr, gelegen te Boentweg en Koningin Fabiolalaan, 9000 Gent.

Artikel 2

Verzoekt de Vlaamse Regering om volgende bijzondere milieuvoorwaarden op te nemen:

Het gezuiverde bedrijfsafvalwater dient gezuiverd hergebruikt te worden. Het water kan worden hergebruikt o.a. in de afspuitzone.


Verzoekt de Vlaamse Regering om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:

 

De bijzondere voorwaarden opgelegd in het gemeenteraadsbesluit van 21 februari 2022 en alle hieronder opgenomen bijzondere voorwaarden.

De voorwaarden en lasten met betrekking tot het bestaand en nieuw openbaar domein moeten nog afzonderlijk aan de gemeenteraad worden voorgelegd, na de bundeling en behandeling bezwaren openbaar onderzoek. De gemeenteraadsbeslissing en behandeling van de bezwaren tijdens het openbaar onderzoek door het college van burgemeester en schepenen zullen afzonderlijk aan de vergunningverlenende overheid worden bezorgd.


Bijzondere voorwaarden met betrekking tot het bouwrijp maken van het terrein:

Het ophogen van het terrein mag niet tot gevolg hebben dat aanpalende percelen belast worden met de afvoer van regenwater van de opgehoogde percelen.

Bovendien mag de bestaande natuurlijke afvoer van regenwater van de aanpalende percelen niet gehinderd worden.


Bijzondere voorwaarden met betrekking tot het privaat gedeelte van het project:

Externe adviezen:

De voorwaarden opgenomen in het advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 14 december 2021 met ref. 062341-009/MLE/2021moeten strikt worden nageleefd.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies van FARYS afgeleverd op 21 december 2021 met ref. AD-21-1509 moeten strikt worden nageleefd.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies Fluvius System Operator afgeleverd op 15 december 2021 met ref. 362576 moeten strikt worden nageleefd.

 

De voorwaarden opgenomen in het advies TELENET afgeleverd op 1 december 2021 moeten strikt worden nageleefd.

 

Archeologienota

De voorwaarden opgenomen in de archeologienota (ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/19227), bekrachtigd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29/07/2021, moeten worden opgevolgd.

 

Mobiliteit

De stalling voor werknemers moet minimaal 165 effectieve kwalitatieve plaatsen hebben, daarnaast moeten 8 plaatsen voor bezoekers buiten het gebouw gerealiseerd worden. Deze moeten ingericht worden conform de parkeerrichtlijnen van de stad Gent. Hierbij moeten 16 plaatsen voorbehouden worden voor bakfietsen en andere buitenmaatse fietsen. Maximaal 40% van het totaal aantal stallingsplaatsen (= 66) mag dubbeldeks uitgevoerd worden; de andere moeten enkellaags zijn.

 

Riolering

Aansluiten op de openbare DWA leiding kan – zoals nu voorzien op het plan - dmv twee aansluitingen maar de rechter aansluiting dient aangepast te worden.

Het is niet toegestaan om private leidingen aan te leggen op het (toekomstig) openbaar domein. Het plan dient aangepast te worden, of de DWA dient in rechte lijn aangesloten te worden op de leiding of dient opgeschoven te worden zodat ze binnen het private perceel valt;

 

De leidingen die uit de gebouwen komen moeten voorzien worden van huisaansluitputjes, die de aanvrager zelf moet voorzien in het kader van de omgevingsaanleg. Er kan eventueel op de openbare inspectieputten aangesloten worden indien dit niet kan bovenop de leiding maar in geen geval thv van de bodem van deze putten (en dit om terugstroming voorkomen).

 

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte op het openbaar domein, uitgevoerd door FARYS. Een aanvraag tot het bekomen van een huisaansluiting moet ingediend worden bij FARYS via www.farys.be/nl/rioolaansluiting of verstuurd worden naar Stropstraat 1 te 9000 Gent.

 

De afvoer van het regen- en afvalwater moeten op kosten en op risico van de bouwheer, binnen zijn eigen terrein uitgevoerd worden. Het afvoeren kan hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen.

 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient in regel gebruikt/ (her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze (tijdelijk) niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Bij een nieuwe huisaansluiting wordt het traject bepaald in overleg tussen rioolbeheerder en klant. De algemene veiligheid, de instandhouding en de normale werking van de elementen van de huisaansluiting moeten verzekerd zijn en het toezicht, de controle en het onderhoud moeten gemakkelijk uitgevoerd kunnen worden. Voor de diepteligging dient er rekening mee gehouden te worden dat de huisaansluiting in regel door FARYS wordt gerealiseerd vóór aanleg van de privéwaterafvoer op een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld. Indien de diepteligging van de hoofdriolering of (kruisen van de) nutsleidingen deze diepte niet toelaten, zal de huisaansluiting op de meest haalbare diepte worden aangelegd.

 

De aanvrager dient zich te houden aan de bepalingen van het Bijzonder Waterverkoopreglement huisaansluitingen. Dit reglement is terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

De bijzondere aandacht wordt gevestigd op :

* De openbare riolering kan onder druk komen tot het maaiveld niveau, wat neerkomt op een stijging van het waterpeil in de buizen en de aansluitingen (code van goede praktijk voor  rioleringssystemen : www.vmm.be/wetgeving/code-van-goede-praktijk-voor-rioleringssystemen).

De bouwheer moet hier dan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn privéwaterafvoer. Het Stadsbestuur kan onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

* Door de aanleg van gescheiden rioleringsstelsels, zowel op openbaar als op privaat domein, kan er sneller geurhinder ontstaan als gevolg van het geconcentreerde (onverdunde) afvalwater.

De aanvrager dient bij geurhinder op eigen initiatief en kosten elke instroomopening op zijn privéwaterafvoer door middel van een waterslot geurdicht af te schermen.

Om geurhinder als gevolg van de eigen private riolering te reduceren werden er enkele richtlijnen opgesteld, die u via deze link kan terugvinden: www.farys.be/richtlijnengeurhinder.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Het is toegestaan het regenwater ter plaatse te laten infiltreren.

 

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht volgens het Algemeen Waterverkoopreglement bij aanbouw en/of het voorzien van een nieuwe aansluiting. Meer informatie vindt u op www.farys.be/keuring-privewaterafvoer. 

 

Er moet blijvend voorzien worden in (een) septische put(ten). Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.

 

Afwatering van terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel. Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten.

 

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

 

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.)dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: tdwegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

 

Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het toekomstige peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.

 

De branddeuren op het gelijkvloers moeten achteruit geschoven worden zodat ze binnen de rooilijn opendraaien. Tenzij deze aangesloten worden op een alarminstallatie, waarbij de deuren enkel bij brandalarm naar buiten kunnen draaien.

 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

 

Verharding

Een deel van de verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen (2 382 m²) of kan afwateren naar de omgeving (2 495 m²).

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …).

Verhardingen met natuurlijke infiltratie moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding of constructie zijn. De constructies mogen niet voorzien worden van goten.

 

De waterdoorlatende verharding of verharding met natuurlijke infiltratie mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

 

Hemelwaterput

Vanuit het bedrijfsafvalwater is er momenteel geen hergebruik voorzien. Hergebruik voor de truck/carwash (15000 l/maand) zou hiervan voorzien kunnen worden. Op die manier is er meer hemelwater beschikbaar voor het sanitair en zou bv ook het hemelwater kunnen gebruikt worden voor schoonmaak, hiervoor dienen een aantal binnenkranen voorzien te worden.

De hemelwaterput moet voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt, dit is niet af te lezen op de plannen.

 

Bij voorkeur wordt een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

 

De overloop van de hemelwaterput en het groendak dient aangesloten op de infiltratievoorziening.

 

Infiltratievoorziening

Volgens artikel 5 §2 van de GSV moeten volgende zaken vermeld worden op de plannen:

de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale horizontale dakoppervlakte en de verharde grondoppervlakte die op de infiltratievoorziening aangesloten worden in vierkante meter en de locatie en het niveau van de overloop. Deze informatie is niet terug te vinden op de plannen.

 

Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden.

 

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, enkel de 2 zijkwarten van de buis mogen ingerekend worden als infiltratieoppervlakte.

 

Bodem en grondwater

Voor het gebied en een aangrenzend gebied werd er een het gebied werd een beschrijvend/oriënterend bodemonderzoek opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

    

Artikel 3

Verzoekt de Vlaamse regering om volgende aandachtspunten op te leggen aan de aanvrager:


KWS

De KWS-afscheider dient conform Vlarem II afdeling 4.2.3.bis onderhouden en geëxploiteerd te worden.

 

dieseltank

De dieseltank is ingedeeld onder rubriek 6.4.1. Rubriek 6 is van toepassing voor brandstoffen en brandbare vloeistoffen indien deze niet gekenmerkt zijn door een gevarenpictogram volgens de CLP-verordening. Mogelijks moet deze tank in een andere rubriek ingedeeld worden.

 

vlarebo

Er worden rubrieken aangevraagd die aangeduid zijn met een vlarebocode.

Conform het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (Bodemdecreet) en het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (VLAREBO) is een oriënterend onderzoek verplicht bij overdracht, sluiting en faillissement.

 

koelinstallaties

Het is onduidelijk wat de aard en de inhoud van de koelmiddelen zijn. Het gebruik van milieuschadelijke koelmiddelen (type HFK en HCFK) dient waar mogelijk beperkt te worden. Het gebruik van natuurlijke koelmiddelen (CO2, NH3, propaan, …) of koelmiddelen met een laag Global Warming Potential (GWP < 2500) dient nagegaan te worden.

 

De koelinstallaties dienen onderhouden te worden overeenkomstig artikel 5.16.3.3.§3 van Vlarem II. Voor airconditioningsystemen met een nominaal koelvermogen van meer dan 12 kW houdt dit onder meer in dat ze regelmatig moeten worden gekeurd door een erkende airco-energiedeskundige overeenkomstig VLAREL.

 

De exploitant moet het relatief lekverlies (kg toegevoegd koelmiddel ten opzichte van totale koelmiddelinhoud installatie) te allen tijden beperken tot 5% per jaar (artikel 5.16.3.3.§6 van Vlarem II). Afhankelijk van de aard en inhoud van het gebruikte koelmiddel moeten de nodige lekdichtheidscontroles worden uitgevoerd. Een logboek moet bijgehouden worden.

 

Gasflessen

De volle en lege gasflessen dienen apart gestockeerd te worden en er dient rekening gehouden te worden met de afstandsregels conform artikel 5.17.3.2.4. van Vlarem II. Dit wil zeggen dat tussen de opslag van propaan en acetyleen minimum 2 meter afstand dient gehouden.

De gasflessen moeten steeds met behulp van beugels of kettingen beschermd worden tegen omvallen.