2023_GR_00503 - De aanleg, wijziging en gedeeltelijke opheffing van een gemeenteweg in kader van OMV_2022135262 - aanvraag omgevingsvergunning voor het realiseren van een nieuw onderwijsgebouw, studentenhuisvesting en buurtpark - met openbaar onderzoek - Bargiekaai en Gebroeders De Smetstraat, 9000 Gent - Goedkeuring

Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Bargiekaai 9, 21, 21-25H, 22, 23, 25, 25H en Gebroeders De Smetstraat 1-1A en kadastraal gekend als afdeling 10 sectie K nrs. 71W3, 71T3, afdeling 15 sectie F nrs. 3635V8, 3649N, 3658D, 3658G, 3666C, 3677H, 3677E, 3677L, 3677F, 3677G, 3685D2, 3685B2, 3719C3, 3719D3, 3719G3, 3719A3, 3719H3, 3719F3 en 3719E3, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen:

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 16 maart 2023 met kenmerk 066313-006/SP/2023).

 De voorwaarden opgenomen in het advies van Farys (advies van 18 maart 2023, met kenmerk AD-22-1333 – 2de advies) moeten strikt nageleefd worden. 

De voorwaarden opgenomen in het advies van Telenet (advies van 23/12/2022) moeten strikt nageleefd worden.

De voorwaarden opgenomen in het advies van Proximus (advies van 16/01/2023) moeten strikt nageleefd worden.

De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van 21/01/2023) moeten strikt nageleefd worden. 

De bestaande hoogspanningsdistributiecabine (DC) in Guldenvliesstraat voorziet in de voeding van de volledige omgeving en kan pas buitendienst genomen worden nadat de nieuwe inpandige DC operationeel is. Hiertoe moeten alle sleufwerken tussen Bargiekaai en Aloïs Joosstraat kunnen uitgevoerd worden.

Fluvius voorziet, in overleg met de bouwheer/opdrachtgever, het verplaatsen van voor de bouwwerken hinderende nutsleidingen, maar merkt op dat er nog bestaande nutsleidingen van Fluvius in dienst dienen te blijven in wat op heden Guldenvliesstraat is.

Dit is zo voor aardgas middendruk categorie B, die in de voeding van de gasklantcabine van de campus voorziet alsook voor aardgas lagedruk die in de voeding van de hoekgebouwen Bargiekaai/Guldenvliesstraat voorziet. Deze te behouden nutsleidingen (en hun straatpotjes/sleutelmonden) mogen zich niet onder toekomst-ge monolieten of niet-opbreekbare groenzones bevinden, noch in substraatzones van nieuwe plant-of boom-vakken. Mochten deze nutsleidingen verplaatst dienen te worden, dan kan dit na goedkeuring op een bijkomend nutstracé en daaraan nog te koppelen prijsofferte voor de aanvrager.

Bijzondere voorwaarden mbt de inrichting van de openbare wegen en groenzone:

• De verholen goten die de wadi’s onderling verbinden dienen een minimale diameter van 300 mm te hebben ipv 160mm.
• Binnen het openbaar domein mogen geen PVC leidingen gebruikt worden. Alle aansluitingen van kolken en gebouwen dienen in Polypropeen uitgevoerd te worden.
• De grens tussen het privaat domein en het openbaar domein moet op iedere plaats leesbaar zijn (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, boordsteen, afsluiting, verschil in materialen etc.) ook ter hoogte van de toegangspaden die zowel op privaat als op openbaar domein aangelegd worden in beton.
  Dit ontbreekt nog op volgende locaties:
   

• Lijngoten mogen het onderscheid maken tussen privaat en openbaar maar dienen volledig op het eigen terrein voorzien te worden (dus in geen geval te paard op de grens):

• Aangezien de centrale straat tussen de studentenhuisvesting en het onderwijsgebouw   een woonerf zal zijn als verkeersjuridisch statuut worden voetgangers geacht de centrale loper te gebruiken. We wensen tevens de verharding tot het absolute minimale te beperken. Aangezien er geen functionele relatie bestaat tussen de kleedkamers en de afvalberging kan onderstaande zone groen ingericht worden. Hierdoor wordt tevens een te smalle groenzone thv de hoek vermeden:

Deze hoek werd nog niet aangepast – de verharding boven de deur heeft geen functie en dient groen voorzien te worden met een duidelijk onderscheid op de grens:

• Paden op het openbaar domein zijn te beperken tot 1,5m breedte.

Bovendien lijkt dit pad uit te komen op een boom:

• De anti-parkeerpaaltjes die gebruikt worden om het woonerf af te sluiten dienen zodanig geplaatst te worden dat er één paaltje centraal in de betonverharding komt te staan. Dit paaltje wordt voorzien van toeleidende markering om de zichtbaarheid en het risico op aanrijding te beperken. De positie van de overige palen wordt op deze centrale paal afgestemd.
• Alle gesloten verhardingen dienen een minimale dwarshelling van 2% en een maximale dwarshelling van 4% te hebben. Ze hebben tevens een minimale langshelling van 2 mm/m.
• De betonpaden dienen uitgevoerd te worden volgens volgende opbouw:
• De betongrasdallen worden aangelegd volgens volgende opbouw:

• Betonstraatstenen worden niet opgevoegd met mortel maar ingeveegd met zand.
• De straatkolken dienen voorzien te zijn van een betonnen bak type I ipv volledig uit gietijzer te bestaan.
• Alle kantstroken in beton dienen ter plaatse gestort te worden, prefab kantstroken worden niet toegestaan.
• Het is niet duidelijk wat de “roosters” onder de perceelsgrens aan het onderwijsgebouw, kant Bargiekaai voorstellen. In elk geval is het plaatsen van keldergaten/openingen/verluchtingen of andere private deksels/infrastructuren in het trottoir niet toegestaan. Dit betekent immers een definitieve inname van het openbaar domein.
   Hiervoor moet de bouwheer een andere oplossing zoeken. Het plan is in die zin aan te passen

• Overgangen voor fietsers dienen naadloos uitgevoerd te worden (ipv met een opstand van 3cm).
• Voorkomen dat het keerpunt vrij blijft van geparkeerde wagens lijkt in dit ontwerp niet mogelijk (voorzien van signalisatie?).

• In functie van behoud van bestaande bomen moeten de uitvoering opgevolgd worden door een extern gecertificeerd bomendeskundige.
• De exacte inplanting van de spelprikkels in de infiltratievoorziening moet in samenspraak met Farys en Groendienst (veiligheid) bepaald worden. De speelzone in zand moet voorzien worden van enkele speeltoestellen. De boom in de zandzone (=obstakelvrije valdempende ondergrond) moet verplaatst worden naar de graszone. 
• Detaillering van beplanting, beheer en speeltoestellen en spelprikkels moet afgestemd worden met Groendienst in fase technisch dossier.
• Een aantal bomen zijn ingetekend met zeer grote kroondiameters (12 tot 15m). Het kan lang duren voor deze kroondekking bereikt is, en dit vraagt ook optimale condities. Vanuit de ligging langs de groenklimaatas is streefdoel om meer bomen te voorzien in de zuidelijke helft van het park. 
• Het aandeel intensief gazon in het zuidelijke parkdeel kan nog verlaagd worden en moet afgestemd worden op de gewenste betreding. 
• In het zuidelijk parkdeel zijn twee zones gearceerd, dit is niet opgenomen in de legende. 
• Er moeten 2 zitbanken (type Stad Gent) voorzien worden gekoppeld aan het pad op een verharde ondergrond. 
• In de raming is het luik groenaanleg en -beheer niet opgenomen. Dit is op te maken in de fase technisch dossier.

legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:

LAST 1 – Aanleg openbare weg en riolering

Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en eventueel aangepast aan de voorwaarden.

LAST 2 – Openbaar groen
Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden.
 

TER INFORMATIE: VERPLICHTINGEN BIJ DE CONCRETE UITVOERING VAN LAST 1 EN LAST 2

TECHNISCH DOSSIER 

De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.

Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen.
 

Je kan de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, opvragen bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten eveneens aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie) voldoen.

Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:

• een grondplan bestaande toestand
• grondplannen van de ontworpen toestand: riolering, wegen, groen, op schaal 1/250
• lengteprofielen
• dwarsprofielen
• peilenplannen
• details van eventuele kunstwerken
• bestek
• gedetailleerde raming
• beplantings- en groenbeheerplan
• details van de parkinfrastructuur, zoals meubilair en speelinfrastructuur
• de hydraulische nota 

Deze zaken zijn indien nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.

Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (deze dienst zorgt voor de interne verspreiding van dit dossier bij de Groendienst en Farys). 

De Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, de Groendienst en Farys kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen. 

Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. Zo vermijd je dat de Stad Gent of Farys de rioleringswerken, de wegenwerken of de groenaanleg, niet aanvaarden bij de voorlopige oplevering. 

Indien nodig zal de Stad Gent bij een gebrekkige uitvoering van de werken een beroep doen op de mogelijkheid om bestuursdwang toe te passen. Dat betekent dat de Stad Gent zelf de wegenwerken/groenaanleg uitvoert in jouw plaats en op jouw kosten. De bestuursdwang is voorzien in artikel 77 van het omgevingsvergunningendecreet. 

Om diezelfde reden is het aangewezen om de werken pas op te starten nadat het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en Farys.

AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST

Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. 

Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.

BEPALEN WAARBORGEN

Op basis van de geraamde kostprijs worden de eventueel te stellen waarborgen vastgelegd. Je stelt deze voor de aanvang van de werken. Zie last 4.

START VAN DE WERKEN

Deel de aanvangsdatum van de werken minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.

Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).

WEGGRENZEN UITZETTEN

Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.

PLAN VAN GRONDOVERDRACHT

Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring.  Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan. 

De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.

VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN

Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent. 

Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys. 

In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren. 

Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan. 

AS-BUILT DOSSIER

Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’. 

Het bevat minstens volgende zaken:

• goedkeuring GRB opmeting (zie verder*)
• AS-Builtplan + opmetingsfiches van de putten (inspectieputten, instromen, uitstromen, overstorten, alle constructies onder de grond)
• huisaansluitfiches 
• proefverslagen
• technische fiches + overzichtslijst
• exploitatiefiches pompen
• werfverslagen
• bestek

* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).

AFSLUITING WERF

Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.

OPLEVERING

Je voert de wegen- en rioleringswerken en de groenaanlegwerken in principe in één geheel uit. De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
 De werken (wegen, riolering en openbaar groen) worden in 1 keer opgeleverd.

De waarborgtermijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering. In die periode valt het groenonderhoud ten laste van jou als vergunninghouder. 

De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.

EINDE VAN DE WERKEN

Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen.  De beëindiging van de groenaanleg deel je mee aan de Groendienst.

CONTACTGEGEVENS

• Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen: tdwegen@stad.gent 
• Farys: vergunningen@farys.be 
• Groendienst: groendienst@stad.gent 
• Projectbureau Ruimte: landmeetcel@stad.gent 
• Dienst Vastgoed: vastgoedbeheer@stad.gent
• Mobiliteitsbedrijf: mobiliteit@stad.gent
• Informatie Vlaanderen: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen

LAST 3 –Aanleg van nutsvoorzieningen

Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.
 

Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:

• elektriciteit
• water
• telecommunicatie
• openbare verlichting

 Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.

Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over. 

Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent. 

Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

LAST 4 – Waarborg voor de goede uitvoering van de werken

Als vergunninghouder ben je verplicht om een “bankwaarborg op eerste verzoek” te stellen ter garantie van de goede uitvoering van de wegen-, rioleringswerken en de groenaanleg. 

Deze waarborg voor de goede uitvoering van de werken bedraagt 

• voor wegen- en rioleringswerken: 15% van de verhoogde geraamde kostprijs voor de wegen- en rioleringswerken. Dit is 15% van 125% van de geraamde kostprijs van de wegen- en rioleringswerken.
• voor groenaanlegwerken: 50 % van de verhoogde geraamde kostprijs van de groenaanlegwerken. Dit is 50% van 125% van de geraamde kostprijs voor groenaanleg. 

Deze bankwaarborg voor de goede uitvoering van de werken wordt verplicht gesteld voor de aanvang van de werken en wordt pas bij definitieve grondoverdracht (verlijden van de akte) vrijgegeven. 

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de vergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan je opvragen bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent .

LAST 5 – Kosteloze grondafstand 

Groenvoorziening

In functie van de realisatie van een nieuw park verleent de aanvrager, als last van de vergunning, aan de stad, een eeuwigdurende en kosteloze erfpacht op een partij grond, aangelegd door en op kosten van de aanvrager, zoals bepaald in het technisch dossier.

De stad verkrijgt het gebruik en genot ervan binnen het jaar na de definitieve oplevering ervan.

Openbare weg

In functie van de realisatie van een nieuw deel van de Guldenvliesstraat staat de aanvrager, als last van de vergunning, een partij grond, kosteloos af aan de stad, aangelegd  door en op kosten van de aanvrager, zoals bepaald in het technisch dossier. 

Deze afstand zal juridisch verankerd worden in een ruil van grond, eigendom van de stad, die de aanvrager nodig heeft voor de nieuwbouw.

De stad verkrijgt de eigendom van de af te stane grond binnen het jaar na de definitieve oplevering ervan.

De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht zoals ingediend in last 2 digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.

Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16,  9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.

Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven,  ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.