2023_GR_00219 - OMV_2022160931 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de reconversie van de 'Schollaert-site' tot een gemengd project bestaande uit studentenhuisvesting, sociale huurappartementen, een commerciële ruimte, buurtondersteunende functie, openbaar groen en een privaat microbos en het exploiteren van een bemaling en grondboringen bij de bouwwerken en van een transformatorcabine - met openbaar onderzoek - Nieuwewandeling, 9000 Gent - De aanleg van een gemeenteweg - Goedkeuring

Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Nieuwewandeling 124, 125 en 127 en kadastraal gekend als afdeling 6 sectie F nrs. 331G4, 331H4, 331K4 en 331F4, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen:

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 3 januari 2023 met kenmerk 010290-008/PV/2023). Zie volledig advies op het omgevingsloket. 

Bijzondere aandachtspunten:

* Er dient benadrukt te worden dat bij de aansluiting van de openbare weg naar de brandweerweg (privaat of openbaar) de boordstenen van het trottoir over de volledige breedte van de brandweerweg (draaistalen 11/15) verlaagd dienen te worden met een maximale opstand 3 cm t.o.v. de rijbaan en dat er voldoende anti-parkeermaatregelen dienen genomen te worden om deze doorgang te garanderen (bv. parkeerverbod, voetpaduitstulping, parkeerhaken, arcering…) 

* Er moeten hydranten voorzien worden in het binnengebied, gevoed door het openbare waterleidingnet (minimale Ø 100) voorzien worden derwijze dat de afstand tussen hydranten onderling maximaal 100 m bedraagt en de afstand van elke woonentiteit tot een hydrant maximaal 60 m bedraagt. De hydranten dienen in verharde (betonstraatstenen, KWSverharding, beton, … - dus geen (grind)gazon of grasdallen) zones voorzien te worden van minstens 1mx1m waarbij de hydrant centraal gelegen is. De hydranten liggen op minstens 0,60m van de rand van de brandweerweg. De hydranten moeten voldoen aan de normen NBN EN 14339 en NBN EN 14384.

Noot: dit dient verder te worden uitgewerkt in het technisch dossier.

De voorwaarden uit het gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 19 januari 2023 onder ref. AD-22-1335 zijn strikt na te leven:
Inzake toekomstig openbaar domein

  > aan de overzijde van de ontwikkeling ligt een RWA-leiding in de straat. Ten gevolge van de opmaak van de RWA-visie van dit gebied zal deze leiding behouden blijven in de toekomst. Het is dan ook logisch dat de nieuwe RWA-leiding binnen de ontwikkeling zal aansluiten op deze RWA-leiding. Gelieve hiervoor de nodige aanpassingen te doen binnen het dossier aan het voorgestelde RWA-stelsel. 

  > Thv aansluiting van DWA-stelsel op de gemengde riolering in de straat dient een inspectieput te worden voorzien. Deksel moet binnen 1 materiaal te worden voorzien. 

Het gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Vlaamse Vervoermaatschappij De Lijn Oost-Vlaanderen afgeleverd op 19 januari 2023 dient strikt te worden nageleefd:
Gezien de geplande nieuwe inrit/nieuwe openbare lokale siteweg, die net ter hoogte van onze bestaande bushalte "Gent Einde Were" (nr 201230),  op de Nieuwewandeling aansluit  is  een aanpassing/verplaatsing van die bushalte noodzakelijk. 

De bouwheer dient hierover dringend contact te nemen met het stedelijk mobiliteitsbedrijf en de wegbeheerder om daar de nodige maatregelen verder uit te werken.

Dit dient als een bindend advies beschouwd te worden om het functioneren van de bedoelde bushalte te kunnen behouden.

Het gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 28 december 2022 onder ref. 5000022886 dient strikt te worden nageleefd: zie volledig advies op het omgevingsloket.

Het gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 16 januari 2023 onder ref. JMS 558695 dient strikt te worden nageleefd: Zie volledig advies op het omgevingsloket.
 

Het voorwaardelijk gunstig advies van TELENET afgeleverd op 21 december 2022 dient strikt te worden nageleefd :
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Telenet nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

- Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Telenet BVBA Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 CBS@telenetgroup.be. 

Bij afbraak van gebouwen waarop Telenet kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Overige bijzondere voorwaarden mbt bestaand en toekomstig openbaar domein:

algemeen

De ontwikkeling is gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt de aanleg van nieuwe wegenis en riolering met zich mee.

De nutsvoorzieningen maken deel uit van een afzonderlijk door de betrokken maatschappijen uit te voeren studie en zijn ook ten laste van de ontwikkelaar.

De bodem gelegen tussen de rooilijnen is bestemd om ingelijfd te worden bij het openbaar domein, samen met alle uitrustingswerken. De grenzen van het toekomstig openbaar domein dienen op het terrein op iedere plaats voor een leek duidelijk leesbaar te zijn. 

Aanpassing bushalte

De inrit van de site noopt tot het verplaatsen van de bushalte en oversteekplaats. De wijze waarop deze inrichting gebeurt dient verder te worden uitgewerkt in het technisch dossier. Er wordt alvast meegegeven de stad Gent bij voorkeur de bushalte uitgestulpt ziet waarbij de bus op de rijweg stopt en waarbij de uitstulping loopt tot aan de volgende parkeerplaatsen dus inclusief verdrijvingsvak. De bijhorende infrastructuur dient mee te worden aangepast (voetpad, zebrapad,...). 

De halte moet komen net na de in- en uitrit van het project. Ook de voetgangersoversteek wordt hierdoor best verplaatst tot na de in- en uitrit van het project. 

Groen

Nieuwe bomen worden aangeplant op min. 3m van gevels en op min. 2m van perceelsgrenzen.

Waar bomen aangeplant worden, dient minstens 1 m³ teelaarde te worden voorzien. 

Netkasten voor telefonie en internet

Netkasten en dergelijke dienen in de gebouwen geïntegreerd te worden. Deze mogen niet op het openbaar domein worden afgewenteld. De locatie en positie in de gebouwen kan mee bij de verdere uitwerking in het technisch dossier onderzocht worden (zie ook lasten).

Mobiliteit

Voorbij de fietsinrit naar gebouw C is het terrein niet meer toegankelijk voor gemotoriseerd wagenverkeer (met uitzondering van hulpdiensten). Laden en lossen kan vanaf dat punt met een transpallet, (elektrische) fiets of vergelijkbaar klein vervoersmiddel over de site gebeuren. Het laden en lossen van de commerciële ruimte vooraan (gebouw B) en de buurtgerichte functies achteraan (gebouw D en E) moet dus gebeuren op de parkeerhaven in het begin van de site.

Technische voorwaarden die moeten doorwerken in de uitwerking van het technisch dossier:

• De zone t.h.v. de ondergrondse afvalcontainers die voorzien is voor de openbare fietsenstalling is niet breed genoeg. De fietsenstalling type Stad Gent heeft een breedte van 2,5 m. 
• T.h.v. het parkgedeelte zijn er 2 zones voorzien voor het plaatsen van een fietsenstalling voor 6 fietsen. De standaard fietsenstallingen van het type Stad Gent voorzien plaats voor 5 fietsen en heeft een nuttige breedte van 2,5 m. 
• Om integraal toegankelijk te zijn moeten de toegangspaden richtingen de gebouwen een breedte hebben van 1,5m.  
• Het typedwarsprofiel 1 stemt niet overeen met de locatie aangeduid op het grondplan. Eveneens is het peil aan de kant van het gebouw blok A volgens het grondplan 9.78 TAW terwijl de snede spreekt over 9.81 TAW en de vloerpas van het gebouw op 9.80 TAW ligt. 
• Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% te hebben. 
• Alle openbare verhardingen (wegen en paden) dienen een langshelling van 2 mm/m te hebben. 
• De bovenkant van de ondergrondse afvalcontainers dient vlak te zijn. 
• Tussen de betontegels en het betonnen pad dient geen boordsteen te zitten. 
• Alle verhardingen in grindgazon dienen opgesloten te worden met een verzonken boordsteen ID1 als deze aan het groen palen. De boordstenen die verzonken geplaatst worden naast de verhardingen moeten met hun bovenvlak 0,5 cm onder het naastliggende verhardingsvlak voorzien worden. 
• Per segment dat een verschillende opbouw aanwezig is, wensen we een uitgewerkt typedwarsprofiel te ontvangen van grens der werken tot grens der werken. 
• De ingreep in het bestaand openbaar domein i.f.v. het aansluiten van de riolering en het bijhorend herstel is op te nemen op het plan en verder uit te werken. 
• In de fase technisch dossier worden de detaillering van het beplantingsconcept en van meubilair of recreatieve elementen verder uitgewerkt en dit in samenspraak met de Groendienst en andere betrokken diensten zoals Jeudgddienst, dienst Wegen Bruggen en Waterlopen, Farys en wijkregisseur. Er wordt in samenspraak met de Jeugddienst bekeken welke doelgroepen bij deze detaillering participatief betrokken moeten worden.
  
   

legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op: 

LAST 1 – Aanleg openbare weg en riolering incl. aanpassing bushalte Nieuwewandeling

Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en aangepast aan de voorwaarden.

Het verplaatsen van de bushalte ter hoogte van de inrit van het project wordt hierbij ook als last opgelegd en moet eveneens voldoen aan de voorwaarden. 

Het verplaatsen van de bushalte en het zebrapad op het aanpalende aan te passen openbaar domein moet mee worden uitgewerkt in het technisch dossier en worden afgestemd met De Lijn en het mobiliteitsbedrijf.

LAST 2 – Openbaar groen

Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, en aangepast aan de voorwaarden.

TER INFORMATIE: VERPLICHTINGEN BIJ DE CONCRETE UITVOERING VAN LAST 1 EN LAST 2

TECHNISCH DOSSIER 

De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.

Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen.

Je kan de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, opvragen bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten eveneens aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie) voldoen.

Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:

• een grondplan bestaande toestand
• grondplannen van de ontworpen toestand: riolering, wegen, groen, op schaal 1/250
• lengteprofielen
• dwarsprofielen
• peilenplannen
• details van eventuele kunstwerken
• bestek
• gedetailleerde raming
• beplantings- en groenbeheerplan
• details van de parkinfrastructuur, zoals meubilair en speelinfrastructuur
• de hydraulische nota 

Deze zaken zijn indien nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.

Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (deze dienst zorgt voor de interne verspreiding van dit dossier bij de Groendienst en Farys). 

De Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, de Groendienst en Farys kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen. 

Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. Zo vermijd je dat de Stad Gent of Farys de rioleringswerken, de wegenwerken of de groenaanleg, niet aanvaarden bij de voorlopige oplevering. 

Indien nodig zal de Stad Gent bij een gebrekkige uitvoering van de werken een beroep doen op de mogelijkheid om bestuursdwang toe te passen. Dat betekent dat de Stad Gent zelf de wegenwerken/groenaanleg uitvoert in jouw plaats en op jouw kosten. De bestuursdwang is voorzien in artikel 77 van het omgevingsvergunningendecreet. 

Om diezelfde reden is het aangewezen om de werken pas op te starten nadat het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en Farys.

AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST

Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. 

Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.

BEPALEN WAARBORGEN

Op basis van de geraamde kostprijs worden de eventueel te stellen waarborgen vastgelegd. Je stelt deze voor de aanvang van de werken. Zie last 4 

START VAN DE WERKEN

Deel de aanvangsdatum van de werken minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.

Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).

WEGGRENZEN UITZETTEN

Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.

PLAN VAN GRONDOVERDRACHT

Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring.  Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan. 

De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.

VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN

Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent.

Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys. 

In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren. 

Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan. 

AS-BUILT DOSSIER

Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’. 

Het bevat minstens volgende zaken:

• goedkeuring GRB opmeting (zie verder*)
• AS-Builtplan + opmetingsfiches van de putten (inspectieputten, instromen, uitstromen, overstorten, alle constructies onder de grond)
• huisaansluitfiches 
• proefverslagen
• technische fiches + overzichtslijst
• exploitatiefiches pompen
• werfverslagen
• bestek

* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).

 AFSLUITING WERF

Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.

OPLEVERING

Je voert de wegen- en rioleringswerken en de groenaanlegwerken in principe in één geheel uit. De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
 De werken (wegen, riolering en openbaar groen) worden in 1 keer opgeleverd.

De waarborgtermijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering. In die periode valt het groenonderhoud ten laste van jou als vergunninghouder. 

De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.

EINDE VAN DE WERKEN

Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen.  De beëindiging van de groenaanleg deel je mee aan de Groendienst.

CONTACTGEGEVENS

• Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen: tdwegen@stad.gent 
• Farys: vergunningen@farys.be 
• Groendienst: groendienst@stad.gent 
• Projectbureau Ruimte: landmeetcel@stad.gent 
• Dienst Vastgoed: vastgoedbeheer@stad.gent
• Mobiliteitsbedrijf: mobiliteit@stad.gent
• Informatie Vlaanderen: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen

LAST 3 –Aanleg van nutsvoorzieningen

Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.
Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:

• elektriciteit
• water
• telecommunicatie
• openbare verlichting

Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.

Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over. 

Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent. 

Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
 

LAST 4 – Waarborg voor de goede uitvoering van de werken

Als vergunninghouder ben je verplicht om een “bankwaarborg op eerste verzoek” te stellen ter garantie van de goede uitvoering van de wegen-, rioleringswerken en de groenaanleg. 

Deze waarborg voor de goede uitvoering van de werken bedraagt 

• voor wegen- en rioleringswerken: 15% van de verhoogde geraamde kostprijs voor de wegen- en rioleringswerken. Dit is 15% van 125% van de geraamde kostprijs van de wegen- en rioleringswerken.
• voor groenaanlegwerken: 50 % van de verhoogde geraamde kostprijs van de groenaanlegwerken. Dit is 50% van 125% van de geraamde kostprijs voor groenaanleg. 

Deze bankwaarborg voor de goede uitvoering van de werken wordt verplicht gesteld voor de aanvang van de werken en wordt pas bij grondoverdracht (verlijden van de akte) vrijgegeven. 

De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de vergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan je opvragen bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent .

LAST 5 – Kosteloze grondafstand 

Binnen het jaar na de definitieve oplevering draag je de openbare weg met uitrusting en het openbaar groen kosteloos over aan de Stad Gent.

De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht zoals ingediend in last 1 en 2 zowel digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.

Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16,   9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.

Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven,  ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.