2023_GR_00706 - Subsidieovereenkomst voor Gemeenschapsruimte in het CLT project - Goedkeuring

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 40, § 1.

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 2.

Het betreft de goedkeuring van de overeenkomst met Community Land Trust Gent VZW, Blaisantvest 70, 9000 Gent, ondernemingsnummer 0545.886.801.

Community Land Trust (hierna CLT genoemd) is een nieuw woon- en gemeenschapsmodel dat betaalbare en kwaliteitsvolle woningen aanbiedt aan kwetsbare bewoners. Bewoners van een CLT-project kopen enkel een woning aan, niet de grond onder de woning. De grond is en blijft in eigendom of beheer van de CLT, zijnde de Stichting CLT Gent. Doordat de eigenaars enkel de woning moeten kopen en niet de gronden, zijn de CLT-woningen voor lagere inkomens betaalbaar. Ook na de eerste generatie kopers worden voorwaarden opgelegd bij de doorverkoop van de woningen, opdat de woningen betaalbaar blijven over generaties heen. In tegenstelling tot klassieke koopwoningen binnen de Vlaams geregelde sociale huisvestingssector, blijven de woningen voor een langere periode betaalbaar. Het model sluit speculatie op grond en op vastgoed uit. Dit project past in de proefomgeving van de Vlaamse overheid, waar innovatieve woonprojecten een plaats kregen en onder strikte voorwaarden konden afwijken van vooraf bepaalde artikels uit de Vlaamse regelgeving m.b.t. Wonen. 

Een eerste Vlaams CLT-project wordt voorzien in de Goedendagstraat op de kop van Meulestede. Het wordt een sociaal en gemeenschappelijk woonproject met 34 woningen, een gemeenschappelijke tuin en een gemeenschapsruimte voor de buurt. De Stichting van Openbaar Nut CLT Gent zal de grond(en) beheren van de Gentse CLT-projecten.

In het bestuursorgaan van de Stichting van Openbaar Nut CLT Gent zetelen zowel de Stad als sogent. Sogent is tevens stichtend lid, naast Hefboom cvba en CLT Gent vzw. Deze laatste houdt zich expliciet bezig met de gemeenschapsvorming (Community) en de toeleiding van kandidaatkopers. CLT Gent vzw zal de eigenaar worden van de gemeenschapsruimte.

Om een eerste project operationeel te maken is een investeringssubsidie noodzakelijk, zowel voor de grond als voor de gemeenschapsruimte. De grond werd door de Stichting aangekocht. De subsidieovereenkomst voor de aankoop grond, gesloten met Stichting van Openbaar Nut CLT Gent, Blaisantvest 70, 9000 Gent werd goedgekeurd bij Gemeenteraad van 25 mei 2021.

Zowel de toekomstige  bewoners van het CLT-project als de bewoners van de omliggende sociale appartementen wonen op kleine oppervlaktes. Zij hebben weinig tot geen mogelijkheden om thuis bezoek (familie, buren, vrienden,…) te ontvangen. Om te voldoen aan hun sociale noden, investeert de Stad met deze investeringssubsidie in de aankoop door CLT Gent VZW van een multifunctionele, flexibel toegankelijke gemeenschapsruimte van 115 m² met tuin binnen het CLT-project die volledig is afgewerkt en ingericht en die in functie staat van het creëren en faciliteren van ontmoeting.

De Stichting treedt op als beheerder (Trust) van de grond (Land). Omwille van haar expertise met de bouw van sociale koopwoningen, werd Thuispunt Gent (sociale huisvestingsmaatschappij) aangezocht als bouwheer. Thuispunt Gent lanceerde eind maart 2021 de overheidsopdracht voor de gunning der werken. In 2022 zijn de bouwwerken effectief gestart. De oplevering is voorzien in het voorjaar van 2024.

In september 2021 keurde het College van Burgemeester en Schepenen het nieuwe richtlijnenkader investeringssubsidies goed. De keuze om de aankoop van deze gemeenschapsruimte te subsidiëren via het stadsvernieuwingsprogramma Muide Meulestede Morgen dateert al van voor de goedkeuring van dit richtlijnenkader.

Volgens de aanbevelingen van dit richtlijnenkader zou Stad Gent zélf de gemeenschapsruimte dienen aan te kopen om vervolgens een zakelijk recht te verlenen aan de begunstigde omdat de beoogde subsidie hoger is dan 75% van de waarde van het onroerend vastgoed. Het is echter mogelijk om, in specifieke omstandigheden, af te wijken van het richtlijnenkader.

Gelet op de specifieke context van het pionierende CLT-woonmodel (allereerste in Vlaanderen) is een afwijking van het richtlijnenkader in dit geval aangewezen op basis van volgende argumenten : 

• De huidige erfpachtakte tussen grondeigenaar en eindgebruiker laat ondererfpacht niet toe (artikel 7 van de erfpachtakte)
  Het CLT-model is een pionierend model en past niet (altijd) in de bestaande systemen. De scheiding van de grond en de woningen wordt geregeld via een zakelijk recht, vastgelegd in de erfpachtakte van 24/8/2022 tussen de eigenaar van de grond (Stichting CLT) enerzijds en de eindgebruiker. Echter, indien de Stad de aankoop van de gemeenschapsruimte zelf overweegt, zoals voorzien in het richtlijnenkader, zal de Stad op haar beurt een zakelijk recht willen geven aan een derde partij die de gemeenschapsruimte zal beheren (rubriek B.c van het richtlijnenkader dd 23/9/2021). De reeds geldende erfpachtakte laat dit echter niet toe (artikel 7 van de erfpachtakte). De Stad zal bijgevolg zelf het beheer van de gemeenschapsruimte moeten opnemen. Bovendien verliest de Stad alsnog, na de beëindiging van de erfpachtperiode, ten gevolge van het recht op natrekking het eigenaarschap. De Stad zal nooit eigenaar van het grondaandeel worden; de opstallen worden na het beëindigen van de erfpachtperiode terug eigendom van de grondeigenaar.

• De visie van CLT : Idealiter koopt de VZW CLT de gemeenschapsruimte aan. De vzw heeft immers als rol de gemeenschapsopbouw (Community-aspect) te garanderen. Ze hoeft hier geen ondererfpacht voor af te sluiten. Het is haar kerntaak. De vzw werkt in tandem met de Stichting. Beide rechtspersonen hebben als doelstelling CLT-projecten te realiseren, telkens vanuit de eigen invalshoek. De Stichting is de eigenaar van de grond en de vzw realiseert de gemeenschapsopbouw zowel binnen de bewonersgroep als binnen de bredere buurt. Het gemeenschapsaspect is belangrijk voor het (Gentse) CLT-model. VZW CLT Gent kan dit aspect ten volle waarmaken als ze effectief eigenaar wordt van de gemeenschapsruimte. Elke bewoner is immers lid van de vzw en dus mede-beheerder. Dit is een belangrijk uitgangspunt. De Stad behoudt evenwel voldoende zeggenschap via de subsidie-overeenkomst waarin belangrijke bepalingen omtrent het beheer en de duurtijd ervan opgenomen worden.

• De gemeenschapsruimte is niet op zichzelf staand en vormt een onderdeel van een geclusterde site : Een afwijking wordt voorzien in het investeringsrichtlijnenkader voor geclusterde sites (p. 5 rubriek B). Ongeacht het feit dat het erfpacht (i.e. de woningen respectievelijk de gemeenschapsruimte) door afzonderlijke kopers (i.e. bewoners respectievelijk VZW CLT Gent) zal worden aangekocht, is het zinvol om ook het CLT-project te beschouwen als vallende onder deze afwijking. De grond blijft immers altijd in eigendom van de Stichting met als doel betaalbaar wonen mogelijk te maken inclusief een doorgedreven vorm van Community-building. Zelfs als de Stichting ophoudt te bestaan, moeten de beschikbare gelden en/of eigendommen voor hetzelfde doel blijvend worden ingezet. In die zin vormen de opstallen ook één geclusterd geheel en is het aangewezen om de gemeenschapsruimte wél door CLT Gent vzw te laten aankopen om dit geheel te vrijwaren.

• Eenvoud nastreven in een complex dossier : De opstart van dit woonmodel kende heel wat juridische en fiscale knelpunten. Het is bijgevolg wenselijk om geen bijkomende ingewikkelde structuren te installeren in dit complex dossier. De vzw CLT heeft als kerntaak de gemeenschapsopbouw vorm te geven en kan dit het best waarmaken in rechtstreekse lijn met de grondeigenaar (i.e. de Stichting). Indien de Stad als eerste de gemeenschapsruimte aankoopt en vervolgens een zakelijk recht verleent aan een derde partij, zullen de registratierechten en de BTW 2 maal worden betaald zonder dat daar een meerwaarde voor gerealiseerd wordt voor de Stad zelf. Het is dus nodeloos complex én duurder indien de Stad zelf de gemeenschapsruimte aankoopt.

Dit gemeenteraadsbesluit betreft de goedkeuring van de overeenkomst met Community Land Trust Gent VZW, Blaisantvest 70, 9000 Gent, ondernemingsnummer 0545.886.801.

De uitbetaling van de subsidie zal gebeuren na de goedkeuring van de gemeenteraad door overschrijving op rekeningnummer BE91 0019 0902 5876 van BV NOTULI, Christiaan Van der Heydenlaan 2, 9041 Gent (Oostakker).

De bedragen in deze tabel zijn incl. btw

De bedragen in deze tabel zijn incl. btw