2024_GR_00060 - Tondelier - Bijakte nr 7 aan de PPS-overeenkomst Herontwikkeling Gasmetersite Tondelier: Wijziging van de opdracht: studentenhuisvesting als bijkomende functie - Goedkeuring

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 40, § 1

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 2
• Het Koninklijk Besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten en van de concessies voor openbare werken, artikel 38/5
• de PPS-overeenkomst met Tondelier Development nv, Aclagro nv, Breevast bv en Koramic Real Estate nv, goedgekeurd door de gemeenteraad van 20 december 2011.
• OMV_2022097291 K - omgevingsvergunning voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor de loten 1 t/m 30, 33 t/m 49, 53 t/m 80, 102, 103 en 124 - Elsstraat, Gasmeterlaan en Tondelierlaan, 9000 Gent
• OMV_2023064665 K -  omgevingsvergunning voor het bouwen van 80 studentenunits inclusief fietsenstalling - Elsstraat en Gasmeterlaan, 9000 Gent

Op 26 maart 2012 hebben partijen de Publiek-Private samenwerkingsovereenkomst Herontwikkeling Gasmetersite “Tondelier”, hierna genoemd de overeenkomst, ondertekend.

Bij de goedkeuring van het masterplan en verkavelingsplan werd het geldend RUP-voorschrift uit het RUP 'Bruggen naar Rabot' toegepast waarbij er verplicht per wooneenheid 30 m² openbaar wijkgroen dient gerealiseerd in dit projectgebied. De definitieve contouren en bijhorende oppervlakte van dit te realiseren openbaar wijkgroen zijn inmiddels verankerd in de verkregen omgevingsvergunningen tot het verkavelen van dit projectgebied en ook  reeds deels gerealiseerd als het Tondelierpark. De contouren van dit Tondelierpark zorgen ervoor dat er maximaal 530 wooneenheden gerealiseerd kunnen worden binnen deze verkaveling en volgens de geldende afspraken van de PPS-overeenkomst.

Gezien tussen 2012 en heden de woonoppervlakte van appartementen is verkleind volgens de geldende regelgeving in het geldend Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent, is er bouwvolume vrij gekomen om een andere functie in onder te brengen.

De Stad is sedertdien verder gegroeid als studentenstad en tegelijk zet het beleid sterk in op meer grootschalige studentenhuisvesting. Onder meer de aanpassing van het bouwreglement is daarop gericht. Deze evolutie en de nabijheid van de hogeschool geeft de opportuniteit om op lot 1  van deze verkaveling in Tondelier op de hoek van de Gasmeterlaan en Elsstraat een kavel voor studentenhuisvesting te voorzien. Deze functie is evenwel niet voorzien in de PPS-overeenkomst en zijn ontwikkelingsplan. 

Dit ontwikkelingsplan bevat volgens artikel 10.2 van de PPS-overeenkomst dwingende en richtinggevende bepalingen. Afwijkingen kunnen door beide partijen voorgesteld worden conform de bepalingen van “Deel IX. Verdere planvorming, invulling en afwijking”.

Artikel 10.3 van de PPS-overeenkomst bepaalt dat, gelet op de duur, de complexiteit en de ambities van het Project, het ontwikkelingsplan verder dient te worden ingevuld. Met voorliggende bijakte hebben de Stad Gent en de private partner de toevoeging van Studentenhuisvesting binnen het Project Tondelier gepreciseerd:

• De realisatie van de studentenhuisvesting brengt het aantal wooneenheden uit de oorspronkelijke PPS-overeenkomst (530 stuks) niet in het gedrang. Evenmin de beoogde spreiding in groottes;
• Er wordt een huishoudelijk reglement ingevoerd voor de studentenhuisvesting om het samenleven tussen de studenten en de buurt te optimaliseren. In het huishoudelijk reglement worden extra maatregelen opgenomen om de integratie van de studentenhuisvesting te bevorderen, onder meer door een gebouwverantwoordelijke die op gezette tijdstippen aanwezig zal zijn in het gebouw. Dit huishoudelijk reglement is een bijlage in de verplichte beheersovereenkomst tussen de uitbater en een onderwijsinstelling. De stad Gent krijgt in deze beheersovereenkomst een toezichthoudende functie op dit huishoudelijk reglement;
• In toepassing van artikel 106 van de PPS-overeenkomst worden de gronden voor de realisatie van de Studentenhuisvesting door de Stad verkocht samen met de verkoop van de opstal aan de afnemer gespecialiseerd in de bouw en beheer van studentenhuisvesting. Dit wordt voorzien na het bekomen van de omgevingsvergunning voor dit lot, zodat beide partijen duidelijkheid hebben over de wijze waarop de Studentenhuisvesting gerealiseerd zal worden;
• De vergoeding van de grond wordt in de PPS-overeenkomst berekend op basis van de verkoopbare oppervlakte woningen en gebouwen met commerciële functies. Een grootschalige studentenhuisvesting is evenwel een type gebouw dat, onder meer door de vele gemeenschappelijke functies, niet in deze klassieke berekeningslogica past en dat een minder gunstige ratio ‘verkoopbare’ oppervlakte heeft. Om te vermijden dat de deze functiewijziging  voor de Stad in een lagere grondvergoeding zou resulteren, is de prijs berekend op basis van de appartementsgebouwen die binnen de verkaveling van Tondelier al ontworpen werden (54% van het geheel). Hieruit blijkt dat 79,6% van de theoretisch maximale bouw-enveloppe uit de verkavelingsvoorschriften verkocht zou kunnen worden indien er op dit lot appartementen zouden gebouwd worden. Toegepast op lot (maximaal bouwvolume van 2.607,2m² BVO), geeft dit een theoretisch verkoopbare oppervlakte appartementen van 2.075,3 m² BVO.

In deze bijakte wordt ook volgende afspraken vastgelegd:

• De studentenhuisvesting kan uitsluitend op lot 1 van het verkavelingsplan gerealiseerd worden;
• Het gebouw moet ontworpen en beheerd worden aan de hand van de handleiding “Ruimte voor Studenten - Handleiding voor private ontwikkelaars voor het bouwen en beheren van grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten in Gent, opgesteld op 16 maart 2020”;
• De verkoop van een of meerdere individuele units blijft uitgesloten voor de studentenhuisvesting. Hetzelfde geldt voor het vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een of meerdere units in de Studentenhuisvesting. De Vennootschap waakt erover dat deze voorwaarde opgenomen wordt in de authentieke akte m.b.t. de verkoop van de opstal.
• Op de studentenhuisvesting zullen huishoudelijk reglement en visie van toepassing zijn zoals aangehecht als bijlage 1 en 2 bij deze bijakte.