2024_GR_00563 - Subsidieovereenkomst voor ondersteuning in de realisatiegraad van het sociaal huuraanbod - Werkingsjaren 2024-2027 - Goedkeuring

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 40, § 1.

• Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 2.

In 2021 sloot de Stad subsidieovereenkomsten met WoninGent, De Gentse Haard en ABC om deze sociale huisvestingsmaatschappijen financieel te ondersteunen in het verhogen en versnellen van de realisatiegraad van het sociaal huuraanbod in Gent. De investeringssubsidies dienen als aanvulling van de Vlaamse financiering, als overbrugging van het uitgestelde GSC-effect en als tegemoetkoming in de prefinancieringslast in het voortraject van sociale woonprojecten. Ze garanderen mee de minimale liquiditeitsbuffer voor de uitvoering van het investeringsmeerjarenplan van WoninGent.

In totaal werd een bedrag van 20.783.000 Euro voorzien voor de drie maatschappijen.

De investeringssubsidies worden toegekend per sociaal woonproject als een forfaitair bedrag per woning, afgestemd op type (aantal slaapkamers) en soort (bijkomend of te vernieuwen aanbod). De subsidie wordt gelinkt aan het moment van ofwel de gunning van de bouwverrichting ofwel de verwerving van bijkomend door andere initiatiefnemers gerealiseerd aanbod. Dit moment vindt plaats tussen 1 januari 2021 en 31 december 2025.

In de periode 2021-2023 werd in totaal 3.618.700 Euro opgevraagd en uitbetaald.

In deze periode fusioneerden WoninGent, De Gentse Haard en het Gentse deel van ABC samen met het Sociaal Verhuurkantoor Gent tot Thuispunt Gent, de woonmaatschappij voor het werkingsgebied van de stad Gent. Deze gedwongen hervorming binnen de sociale huisvestingssector op initiatief van de Vlaamse Overheid had een substantiële impact op de realisatiegraad van de geplande sociale woonprojecten van de drie fusiepartners. Dit had ook gevolgen voor de mogelijke ondersteuning door de Stad via de subsidieovereenkomsten, wat de vertraagde opvraging en uitbetaling mee verklaart.

In de overeenkomst van 2021 werd reeds opgenomen dat deze overeenkomst herzien wordt bij de vorming van de woonmaatschappij. 

In het algemeen zorgden volgende oorzaken voor een vertraging in de realisatiegraad van de sociale woonprojecten van Thuispunt Gent, in de uitrol van het investeringsmeerjarenplan:

• de impact van de corona-epidemie op de uitvoering van projecten;
• de bijkomende opdrachten gerelateerd aan de fusie vroeg een verhoogde personeelsinzet;
• de overname van een tiental projecten van ABC in diverse fasen, zonder overdracht van bijhorend personeel (zoals projectleiders). De Dienst Projecten van WoninGent moest deze  projecten onvoorbereid opnemen, waardoor eigen projecten vertraging opliepen.
• de integratie van het patrimonium en de lopende en geplande projecten van De Gentse Haard en ABC in het investeringsmeerjarenplan van WoninGent. Dit vergde tevens een aanpassing van het financieel meerjarenplan in een overkoepelend akkoord met het agentschap Wonen in Vlaanderen in het kader van de financiële begeleiding.
• de bijsturing van het theoretische model achter het investeringsmeerjarenplan. Het model bleek in de praktische uitwerking een onderschatting van de graad van vernieuwing die nodig is bij grote delen van het patrimonium. Dit komt neer op meer ingrijpende werken: meer totaalrenovaties en meer vervangingsbouw, en daardoor ook meer verhuisbewegingen. Dit heeft een grote invloed op de doorlooptijd van de projecten.
• de geplande en noodzakelijke opschaling van de dienst Projecten liep vertraging op omwille van verschillende redenen. Meerdere langdurige afwezigheden wegens ziekte, stopzetting van de samenwerking en pensionering van meerdere medewerkers bij de Dienst Projecten van WoninGent; door de grote krapte op de arbeidsmarkt van technische profielen, werd niet altijd aansluitend vervanging gevonden; de uitgestelde opstart van het contract met de firma die externe projectmanagers aanlevert. Dit was te wijten aan het feit dat de programmamanagers aangeworven bij WoninGent later konden starten aan hun initiële opdracht omdat zij gedurende tien maanden de opdracht van het wegens ziekte uitgevallen afdelingshoofd dienden over te nemen.
• projectspecifieke vertragingen zoals onvoorziene bodemverontreiniging, juridische procedures, bezwaren tijdens het vergunningentraject, complexiteit in afstemming met infrastructuuraanleg, programmabijsturing, bijkomende verkavelingsprocedures, moeilijke samenwerking met ontwerpers, bijkomende inventarisatie van bouwkundig erfgoed, …;
• de oncontroleerbare timing van sommige projecten bepaald door andere initiatiefnemers (private ontwikkelaar, sogent, …).

De diverse oorzaken voor een vertraagde uitrol van het investeringsmeerjarenplan werkten op elkaar in. Om de geplande investeringen van Thuispunt Gent in de vernieuwing en de uitbreiding van het sociaal huuraanbod mogelijk te blijven maken zullen we de toekenning van de resterende investeringssubsidies anders moeten modelleren. Zo vermijden we dat de Stad zelf een aanvullende oorzaak van vertraging en onzekerheid wordt voor de uitvoering van het recent geactualiseerde investeringsmeerjarenplan (IMJP 2.0). De goedgekeurde investeringssubsidies zijn als inkomsten opgenomen in het financieel meerjarenplan van Thuispunt dat is goedgekeurd door Wonen in Vlaanderen en maken dus onlosmakelijk deel uit van dit plan.

De nieuwe subsidieovereenkomst vervangt de drie door de gemeenteraad goedgekeurde bestaande overeenkomsten als gevolg van de vorming van één woonmaatschappij. Het nog beschikbare budget van 16.779.500 Euro wordt afgestemd op het nieuwe investeringsmeerjarenplan (IMJP 2.0) waarin de sociale woonprojecten van de drie maatschappijen werden geïntegreerd.

Ondertussen zijn de verschillende entiteiten van Thuispunt Gent geïntegreerd in een nieuw organisatiemodel. De voorziene opschaling van het team Projecten binnen Thuispunt Gent is op dit moment gerealiseerd. De geplande versnelling is dus volop bezig. Thuispunt werkt op dit ogenblik aan 120 projecten tegelijkertijd. Het zwaartepunt van de toe te kennen subsidies lag hoe dan ook reeds in 2024 (7,1 miljoen) en 2025 (4,6 miljoen). 

De nieuwe subsidieovereenkomst vervroegt daarom de toekenning van de investeringssubsidies naar een vroegere fase dan gunning, om het investeringsritme en de realisatiegraad voor de reeds opgestarte en geplande projecten te kunnen aanhouden. De subsidie wordt gelinkt aan het moment van opname op de Vlaamse meerjarenplanning (MJP) van de bouwverrichting ofwel de verwerving van bijkomend door andere initiatiefnemers gerealiseerd aanbod. Dit moment vindt plaats tussen 1 januari 2024 en 31 december 2025. Er wordt rekening gehouden met een overgangsperiode voor recent gegunde projecten die vóór 1 januari 2024 op de Vlaamse meerjarenplanning werden opgenomen. Ook de projecten waarvoor de eerste schijf van de subsidie werd uitbetaald, werden voor de tweede schijf hernomen.

De overeenkomst gaat in op 1 juli 2024 en eindigt op 31 december 2027.