Notulen  commissie stedenbouw, stadsontwikkeling, natuur en wonen (SSW)

Bedankt voor de vraag. 

Zo ook voor het woonbeleid zijn er een aantal signalen die we uit de monitor kunnen halen. Toch moet ik meteen de cijfergegevens van deze Vlaamse gemeentemonitor eerst wat nuanceren en kaderen. Ruim 9.000 Gentenaars gaven hun mening via deze driejaarlijkse Vlaamse bevraging, georganiseerd door het Agentschap Binnenlands Bestuur. Uit deze bevraging blijkt dat 66,8% van de deelnemers eigenaar is. Dit is een vertekend beeld omdat we in Gent een grotere huurmarkt kennen. In Gent huurt 49,7% van de huishoudens de woning en 50,3% van de huishoudens is eigenaar. Dat betekent dat er meer eigenaars zijn bevraagd dan huurders wat een vertekend beeld geeft over de andere vragen in de survey.  

Toch bevestigt deze survey wat ook uit andere onderzoeken blijkt dat het lokaal woonbeleid in Gent zich moet toespitsen op de huurmarkt omdat daar de noden het hoogst zijn. Deze beleidslijn, met name de focus op huurmarkt en in het bijzonder voor huishoudens met een lager inkomen, wordt en werd tijdens deze legislatuur consequent aangehouden.  

Eerder Vlaams onderzoek toonde immers ook al aan dat 50% van de huurders op de private huurmarkt kampt met een betaalbaarheidsproblematiek. In Gent betekent dit dat 20% van de huishoudens, oftewel 25.000 huishoudens, kampt met een betaalbaarheidsproblematiek omwille van een te hoge woonkost op de private huurmarkt. Daarom investeerden we deze legislatuur volop in de Gentse huurmarkt, en meer specifiek de huurmarkt voor huishoudens met lagere inkomens. We investeerden in sociale woningen en budgethuurwoningen.
 Uiteraard verliezen we de eigenaars met een betaalbaarheidsproblematiek ook niet uit het oog. Voor die huishoudens hebben we de reguliere werking van Gent Knapt Op. 

De resultaten van de Vlaamse stadsmonitor bevestigen dus eigenlijk ons huidig beleid, vooral gericht op de huurmarkt voor huishoudens met een lager inkomen zonder de eigenaars met een lager inkomen uit het oog te verliezen. 

Wat uw tweede vraag betreft zijn er ondertussen na de stadsmonitor ook in mei de nieuwe bevolkings- en huishoudensvooruitzichten gepubliceerd. Gent heeft een andere bevolkingspiramide dan Vlaanderen en volgens de prognoses blijft deze ook anders. 

Als we het aantal private huishoudens naar huishoudgrootte vergelijken tussen Gent en Vlaanderen zien we in Gent een daling van de 1-persoonshuishoudens en in Vlaanderen een lichte stijging. De 2-persoonshuishoudens iets meer stijgen dan in Vlaanderen en de 4-persoons en meer huishoudens sterker stijgen dan in Vlaanderen. Er wordt in Gent een toename verwacht tot 2033 van 11,6% huishoudens met kinderen.

Bovendien weten we uit de woonstudie dat deze Vlaamse prognoses een onderschatting zijn van de woonvraag en dan vooral van de gezinnen met kinderen. 

Er een mismatch tussen het aanbod en de veranderende woonbehoeften is. De vergrijzing kampt met een gebrek aan aangepaste woningen voor ouderen. Om hieraan tegemoet te komen moet een nieuw aanbod gefaciliteerd worden aangepast aan de vergrijzende bevolking. Dit bevordert doorstroming op de woningmarkt en biedt jonge gezinnen met kinderen de mogelijkheid om onderbewoonde woningen in de stad te betrekken. Er is een grote behoefte aan extra gezinsvriendelijke woningen, die zowel grondgebonden als in appartementen kunnen worden gerealiseerd. 

Volgens de inschatting van de woonstudie moet het toekomstig aanbod voor 50% bestaan uit gezinsvriendelijke woningtypes en voor 50% uit compacte woningtypes om te beantwoorden aan de woonbehoeften van de ingeschatte realistische huishoudensontwikkeling.

Uit de analyse blijkt dat naar schatting 71% van het toekomstige woningaanbod in Gent uit appartementen zal bestaan en 29% uit eengezinswoningen. Dit sluit niet aan bij de behoeften volgens de demografische samenstelling van Gent. Er is behoefte aan een verschuiving naar meer gezinsvriendelijke woningtypes, waaronder gestapeld gezinsvriendelijk wonen.

We zullen moeten kijken hoe we op stadsniveau eerder richting een 50/50 verhouding kunnen evolueren.

Ondertussen werd alvast een overheidsopdracht uitgeschreven om een bewonersbevraging uit te voeren en een verzameling van goede voorbeelden in kader van het onderzoek kind- en jeugdvriendelijk wonen. 

Globaal is de stadsmonitor wel dus een aanzet van een aantal beleidsvraagstukken op het domein wonen. Het zet een aantal zaken terug wat scherp en bevestigd onze beleidskeuzes. 

Welke methodologieën hanteert de Groendienst voor het becijferen van de Bereikanalyse?

Ik verwijs hiervoor naar de presentatie van de Groendienst.

Wat is de timing voor de bereikanalyse? 

De cijfers van de bereikanalyse 2022 zijn beschikbaar en de belangrijkste resultaten zijn meegegeven in de presentatie van de Groendienst.

Bedankt voor deze vraag. Als bevoegde schepen ben ik overtuigd van de grote waarde van deze dienst, die met haar beperkte middelen belangrijk werk verzet. Archief Gent is niet alleen een dienst van onze stadsorganisatie, Archief Gent is ook een door de Vlaamse overheid erkend cultureel archief. Zij voeren een cultuurhistorische taak uit ten dienste van private archiefvormers, culturele archiefgebruikers en de erfgoedgemeenschap. 

Voor de integrale stand van zaken van de digitalisering verwijs ik je graag naar het jaarverslag van 2023 van Archief Gent, dat u op de website van stad Gent kan downloaden (https://stad.gent/nl/cultuur-vrije-tijd/cultuur-vrije-tijd/archief-gent). Ik zal dit jaarverslag ook aan mijn antwoord laten toevoegen. Dit jaarverslag geeft een volledig overzicht van het aantal ontsloten items per portaal. Sta mij daarom toe om hier kort deze portalen te overlopen:

• “Opendata portaal Stad Gent” bevat 373.911 items, waarvan 666 items in 2023 werden toegevoegd;
• “Collectie van de Gentenaar” bevat 30.135 items, waarvan er in 2023 in totaal 6.807 items werden toegevoegd;
• “Beeldbank Stad Gent” bevat 56.120 items. Door technische problemen bij de Beeldbank en doordat er in 2023 vooral op het aanvullen van de “Collectie van de Gentenaar” werd ingezet, werden ook hier geen items toegevoegd. Het technische euvel is ondertussen wel verholpen;
• In het archiefbeheersysteem “GIAS” waren er eind 2023 in totaal 408.000 items. Ondertussen is dit aantal in juni 2024 tot 1.057.119 items aangegroeid. In dit archiefbeheersysteem zijn wel nog geen beelden toegevoegd, omdat we hiervoor nog steeds wachten op een e-depot. Het e-depot is een stadsbreed project en wordt door District09 getrokken.
• “Hetarchief.be” bevat 997 items ofwel 1.08 TerraByte. In 2023 werden 151 items ofwel 30 GigaByte toegevoegd.
• “Gent Gemapt” bevat 4.972 items, die allen in 2023 werd toegevoegd. Trouwens, ik kan u een bezoekje de website www.gentgemapt.be van harte aanbevelen;
• “Archiefpunt” bevat momenteel 303 items en werd in 2023 niet verder aangevuld;
• “Cageweb” bevat 33.587 items, waarvan er in 2023 in totaal 180 items werden toegevoegd;
• “Catalogus Openbare Bibliotheek” bevat dan weer 10.507 items. Ook dit portaal werd in 2023 niet verder aangevuld;
• Het interne portaal “V-smart air” bevat 12.143 items, waarvan er in 2023 zo’n 102 items werden toegevoegd.
• “Erfgoedzicht” heeft 3.628 items. Doordat dit portaal in 2025 door een nieuw systeem, dat door Meemoo zal worden gecoördineerd, wordt vervangen, zijn hier in 2023 ook geen nieuwe beelden opgeladen; 

Wat de planning van het digitaliseren betreft, is het belangrijk dat het digitaliseren van een archief sowieso een ruimer verhaal is. Het gaat niet enkel over scannen of fotograferen, maar ook over opschonen, verpakken, beschrijven en soms ook restaureren. Dat alles maakt het digitaliseren van een archief heel arbeidsintensief.   

Door de verbouwing van het scanatlier in 2023 werd in 2022-2023 stérk ingezet op het beschrijven van archiefmateriaal en het datacleanen van oude beschrijvingen. In 2024 ligt de focus terug bij het digitaliseren. Meer bepaald bij de Beeldbank en de ‘Collectie van de Gentenaar’. Het is de bedoeling om beide portalen volledig op elkaar af te stemmen én nieuwe collecties via beide portalen te ontsluiten.  

Het gebruik van het nieuwe scanatelier dan. Dit zal in 2024 gebruikt worden voor het digitaliseren van:

• de collectie aan geografische kaarten van het OCMW;
• de affiche-collectie van het politiearchief – dat zijn maar liefst zo’n 25.000 affiches;
• de Gentse Wegwijzers – een soort Gouden Gids uit 18^de  tot 20^ste eeuw. Deze documenten zijn enorm nuttig voor onderzoekers omdat ze verschillende lijsten bevatten van o.a. Gentse handelaars, waardoor oude foto’s en prenten precies kunnen worden gedateerd. Het zijn deze documenten, die door de vrijwilligers zullen worden gedigitaliseerd; en
• de jaarregisters van de Keure. Dit zijn de notulen van de schepenen van de Keure – u zou kunnen zeggen “de collegebesluiten”. Deze fragiele jaarregisters gaan terug tot in de 14^de eeuw. Het zijn echt schitterende boeken, die niet zelden op perkament werden genoteerd, en ook leuke gekrabbelde tekeningetjes bevatten (lachje?). 

Op uw vraag naar het aantal vrijwilligers kan ik u vertellen dat Archief Gent in totaal 13 reacties voor vrijwilligers in het scanatelier ontving. Het is momenteel nog onduidelijk hoeveel vrijwilligers er effectief met het digitaliseren aan de slag zullen gaan. Wellicht zullen dat 8 tot 9 vrijwilligers zijn. De algemene procedure tot “aanwerving” van deze vrijwilligers bestaat uit een kennismakingsgesprek met Archief Gent, een rondleiding door het gebouw met haar depots en praktische afspraken tussen vrijwilligers Archief Gent. Omdat de actieve vrijwilligers inhoudelijk en technisch op de hoogte blijven, worden de vrijwilligers op de werkvloer ook door 2 vrijwilligerscoaches begeleid.   

Het is inderdaad zo dat vluchtelingen, eens ze een positieve beslissing hebben gekregen, snel de opvang moeten verlaten. Het bieden van ondersteuning in het zoeken naar huisvesting behoort in die fase tot de opdracht van het SOI. De opgelegde termijnen zijn natuurlijk in een Gentse huisvestingsmarkt niet evident om effectief een woning te vinden. 

Daarom kan een tijdelijk verblijf in het project leegstand in sommige gevallen een oplossing bieden. Om een goed zicht te krijgen op welke manier erkend vluchtelingen toegang vinden tot de huisvestingsmarkt en op welke problemen ze daarbij stoten is dus eerder een bevraging van de dienst vluchtelingen aangewezen.

In het project leegstand zijn de erkend vluchtelingen slechts 1 van de groepen die gebruik maken van het project. 

Wat het project leegstand betreft, krijgt CAW Oost-Vlaanderen subsidies vanuit de stad Gent voor het beheer, de huisbaasrol, de renovaties en een deel van de begeleidingen. CAW kon gezien de strakke timing, de beschikbare cijfers voor 2023 bezorgen. Om de cijfers voor de hele legislatuur te bezorgen heeft men meer tijd nodig.

Echter zijn er ook enkele kanttekeningen: ‘Erkend vluchteling’ is geen aparte doelgroep binnen het toewijzingsreglement van het project leegstand. CAW registreert enkel cliëntgegevens voor de begeleidingstrajecten die in het woonbegeleidingsteam van CAW lopen. Voor de begeleidingstrajecten die bij de samenwerkingspartners lopen, zijn het de samenwerkingspartners zelf die cliëntgegevens registreren. CAW neemt binnen het project leegstand enkel begeleidingen op bij partners die zelf geen hulpverlening bieden zoals het SOI. 

In 2023 werden 47 nieuwe begeleidingstrajecten door alle netwerkpartners opgestart, daarvan zijn er 16 van de subdoelgroep “mensen waarvan het verblijf in een residentiële voorziening, het stedelijk opvanginitiatief, noodwoning of transitwoning afgerond dient te worden.

Daarvan werden er door het CAW 7 trajecten opgestart voor mensen die vanuit het SOI kwamen.

Vanuit het Stedelijk Opvanginitiatief Gent zijn er 2023 4 gezinnen/personen uitgestroomd. Drie zijn naar een privéwoning uitgestroomd en 1 naar familie. 

Vluchtelingen die op een later tijdstip hun woning kwijt geraken kunnen ook instromen. Dit is geen uitsluitcriteria binnen project leegstand. Vluchtelingen die op deze manier instromen kan echter niet uit de data gehaald worden. 

Op dit moment zijn er in het project leegstand 2 panden met 3 slaapkamers en 1 pand met 4 slaapkamers in gebruik. Het is de sociale huisvestingspartner die woningen die leegstaan ter renovatie ter beschikking stellen aan het project leegstand. 

De nood aan opvang voor grotere gezinnen in Gent is er niet enkel voor de doelgroep van vluchtelingen maar algemener voor alle doelgroepen.

Het grootste knelpunt blijft het tijdig vinden van een woning, nl. binnen de transitieperiode van Fedasil die vluchtelingen krijgen na erkenning. Dit geldt zowel voor alleenstaanden, Niet Begeleidde Minderjarige Vreemdelingen (die net 18j zijn wanneer ze de opvang moeten verlaten) als gezinnen (vooral nood aan ruime woningen). 

Daarnaast is er de moeilijkheid om de gezinswoning te vinden voor de familie naar aanleiding van een gezinshereniging. Vaak trekken de gezinsleden in, in een veel te kleine studio tot ze iets anders vinden.

Er is dus een nood aan extra betaalbare kwaliteitsvolle woningen aangepast aan de gezinsvorm. Idealiter is dit in de vorm van duurzame huisvesting (cf. ROOF nota ifv huisvestingsgerichte aanpak van dakloosheid). In de afwezigheid van voldoende aanbod kan een tijdelijk aanbod erkend vluchtelingen ondersteunen tot ze een definitieve woonoplossing vinden. 

Het gebeurt vandaag regelmatig dat vluchtelingen de opvang moeten verlaten zonder dat er een woning of tijdelijke huisvesting beschikbaar is.

Naast het project leegstand wil ik graag nog onze projectoproep voor kwetsbare huurders zeker onder de aandacht brengen. We lanceren straks onze 4^de oproep. Die projectoproep is zeker ook geschikt om huisvesting te voorzien voor erkende vluchtelingen. We mikken daarbij op permanente huisvesting, maar ook vormen van tijdelijk wonen komen in aanmerking. In een vorige oproep werd zo de ‘doorstroomwoning’ van een Hart voor Vluchtelingen in de Bellefleurstraat mee gesubsidieerd. 

We hebben inderdaad deze legislatuur een heel aantal maatregelen genomen om de kwaliteit van de private huurwoningen te verbeteren. De oprichting van het Verhuurderspunt was daarin zeker een belangrijke mijlpaal. De uitgebreide werking met advies, begeleiding en subsidie voor verhuurders is uniek in Vlaanderen. De subsidie is daarin ook een essentieel deel. De bestaande subsidie voor woonkwaliteit hebben wij serieus hervormd naar enkel voor huurwoningen, we hebben het budget opgetrokken, er voorwaarden van betaalbaarheid aan gekoppeld, de link gemaakt met energiemaatregelen én inderdaad een half jaar geleden ook toegankelijkheid mee opgenomen. 

Ongeveer een half jaar geleden hebben we in deze commissie een omstandig tussentijds rapport over deze stedelijke subsidie toegelicht in de vergadering van 16 november 2023 (stand van zaken t.e.m. 31/10/2023). Toen waren er 110 subsidieaanvragen voor gerenoveerde huurwoningen ingediend, waarvan reeds 93 goedkeuringen door het college voor een totaal subsidiebedrag van 521.915,68 euro. 

De verwachte stijgende trend zet zich door: op 31/5/2024 stond de teller al op 183 aanvragen waarvan 153 goedgekeurd voor een totaal subsidiebedrag van 902.433,46 euro. Eind mei stonden ook nog 22 andere dossiers klaar om in te dienen, goed voor 156.619,29 euro. 

M.a.w. 7 maanden na het vorige rapport is het aantal aanvragen met 66% gestegen. Op datum 11/6/2024 was er reeds 985.484,25 euro vastgelegd, dus de kaap van 1 miljoen euro subsidies voor bijna 200 gerenoveerde Gentse huizen, appartementen en studio’s, die minstens 9 jaar aan een begrensde prijs verhuurd zullen worden, is bereikt. Deze evolutie bevestigt dat het beleid aanslaat. De groei is ook budgettair voorzien.

Merk hierbij ook op dat er ondertussen– sinds de opstart van het Verhuurderspunt in juni 2021 – i.s.m. de Energiecentrale al voor meer dan 800 woonentiteiten op de private huurmarkt een renovatieadvies is afgeleverd. Uit de huidige praktijk blijkt bovendien dat de subsidie in ca. 40% van die dossiers wordt aangevraagd, dus er komen nog veel aanvragen op ons af. Maar ook als men de subsidie na de werken toch niet zou aanvragen (bvb. omdat men de huurprijs van de gerenoveerde woning wat hoger wil instellen), is het duidelijk dat het huidige beleid veel investeringen in woningkwaliteit en energiezuinigheid op de private huurmarkt in Gent triggert en ondersteunt. 

Dan uw tweede element omtrent toegankelijkheid. Sinds 1/12/2023 is het reglement inderdaad ook uitgebreid naar toegankelijkheid voor minder mobiele huurders en kandidaat-huurders.

Tot op heden is er nog geen subsidiedossier aangevraagd met een luik toegankelijkheid, maar dat hoeft gezien de relatief recente uitbreiding van het reglement op zich niet te verbazen. Men moet eerst een renovatietraject doorlopen en kan de subsidie pas nà de werken aanvragen (mits ook een geldig conformiteitsattest). We moeten dus eerder kijken naar de fase van adviesverlening.

Maar ook daar moeten we eerlijk zijn krijgt het Verhuurderspunt nauwelijks adviesvragen over.  

Wat de communicatie betreft, na de initiële berichtgeving in de pers, de informatie op de stadswebsite en een artikeltje in het Stadsmagazine van maart, is er qua bekendmaking en sensibilisering dus nog werk aan de winkel. Er zijn momenteel geen grote campagnes gepland, maar de betrokken diensten benutten alvast hun kanalen en netwerken binnen de (ver)huursector en het middenveld.

Het is duidelijk dat we niet alleen inzetten op meer nieuwe betaalbare woningen, zoals sociale woningen of budgethuurwoningen, maar dat we ook in het algemeen zeer hard (moeten) werken op de kwaliteit van de private huurwoningen. Deze legislatuur hebben we echt een versnelling hoger geschakeld met het Verhuurderspunt, met de subsidies, maar ook met het verplicht conformiteitsattest, u heeft er al naar verwezen, is daar ook een heel belangrijk element in. In die zin hebben we een heel mooie waaier van enerzijds ondersteunende punten , zoals het verhuurderspunt en subsidies en anderzijds de stok achter de deur, met het conformiteitsattest.

Misschien eerst aangeven dat de open brief gericht is aan het college en aan de leden van deze commissie en de briefschrijvers mogen ook nog een schriftelijk antwoord verwachten op de brief. Wat ik hier zeg zal natuurlijk in de lijn liggen van wat we in het antwoord zullen opnemen. 

De brief van Te Duur raakt inderdaad aan een aantal bezorgdheden die we ook als stadsbestuur (al langer) erkennen. Daarom stelden we in 2022 naar aanleiding van de studie ‘SHV in de Gentse woonstad’ het actieplan SHV op.
De briefschrijvers halen terecht aan dat er een tekort is aan betaalbare koten en dat er meer kamers zouden moet zijn voor (bijna) beursstudenten. De grootste nood situeert zich inderdaad in het segment van betaalbare kamers. Dit is opgenomen in de actienota en is ook een van de aanbevelingen uit de TCOV.
Als stad hebben we weinig instrumenten in handen om hierop te wegen, ik kom hier later op terug. Het is een taak van de HOI om te voorzien in kamers voor (bijna) beursstudenten, maar daar moeten zij natuurlijk voldoende en structureel voor gefinancierd worden door de Vlaamse overheid. We hopen dan ook dat de nieuwe Vlaamse regering hier werk van maakt. (Ook deze kamers zullen hun plaats moeten krijgen in onze stad. We zijn oa voorstander van een studentvillage op The loop)
Bij het antwoord op uw vragen geef ik graag mee, dat dit ook raakt aan de bevoegdheden van schepen Watteeuw, hij zal mogelijks aanvullend antwoorden.

De site Regniers aan de Brugsepoortstraat is opgenomen in RUP stedelijk wonen. Het RUP voorziet op de site een groenzone met een minimale oppervlakte van 1000m2. Er zal een ‘semi publiek’ park worden aangelegd, het wordt ’s nachts afgesloten, overdag opengesteld. De aanleg van een park wordt dus voorgeschreven door het RUP. Wat betreft het voorzien van sociaal wonen, dit is mogelijk op deze site, maar deze vergunningsaanvraag gaat uit van een privaat initiatief waarbij er op vandaag geen dwingende regelgeving bestaat om (een aandeel) sociale huisvesting af te dwingen. 
 

Zoals u weet hebben we deze legislatuur werk gemaakt van cijfers, dit om een beeld te krijgen van  het aantal (kot)studenten, de verhouding tussen vraag naar en aanbod van studentenhuisvesting etc (in 2021 was er het onderzoek ‘studenten in Gentse woonstad’ en in 2023 vond de eerste bevraging van studenten plaats in de schoot van kot@gent). Er blijkt een duidelijke mismatch tussen vraag en aanbod. Zo is er een groep studenten die geen kot vindt, en is er een groep van studenten die zijn toevlucht zoekt tot gezinswoningen en appartementen. Een recente analyse van de lopende projecten wees uit dat er de afgelopen jaren (van 2021 tot nu) 18 projecten zijn gerealiseerd, goed voor zo’n 1.200 kamer. Er zitten momenteel ook heel wat projecten in vooronderzoek of lopende procedure, maar het is duidelijk dat er nog een inhaalbeweging nodig is.

De briefschrijvers halen aan dat dure koten zorgen voor meer studenten op de reguliere woonmarkt en dat dit een prijsopdrijvend effect heeft. Studenten in appartementen/eengezinswoningen zorgen inderdaad voor extra druk op de klassieke woonmarkt. Voor studenten in gezinswoningen dient daarom een alternatief te bestaan en dit in reguliere SHV. Bijkomend aanbod, uitsluitend bedoeld voor studenten, zorgt dus juist voor verlichting op de klassieke woonmarkt.

We hebben niet zo veel instrumenten in handen om te wegen op betaalbaarheid, we zijn hiervoor afhankelijk van Vlaamse regelgeving en deze biedt zeer weinig handvaten. We proberen dit op te vangen via het ABR, dat schrijft voor dat er minimum 20% basiskamers moeten worden voorzien in nieuwe projecten, maar de relatie tot huurprijs is niet helemaal waterdicht.
 De HOI zijn zelf ook vragende partij voor meer bijkomende betaalbare studentenhuisvesting en meer basiskamers. Zij botsen, zoals eerder aangegeven, op gebrekkige Vlaamse financiering. De diensten onderzoeken daarom samen met HOI of en hoe de betaalbaarheid van studentenhuisvesting kan gewaarborgd worden voor die studenten die het nodig hebben. Geen eenvoudig opgave door het ontbreken van concrete handvaten in de bovenlokale regelgeving. 

 Tot slot, in het project Brugsepoortstraat is de volgende verdeling voorzien van de 138 kamers:

• 36 basiskamers (13m²)=26%
• 81 kamers met badkamer (16m²)=59%
• 21 kamers met kitchenette en badkamer (22m²)=15%

Er werd een beheerovereenkomst afgesloten met Arteveldehogeschool. Het afsluiten van een dergelijke beheeroverkomst is verplicht.