Het besluit van de gemeenteraad van 27 mei 2024 tot goedkeuring van het 'Gemeentelijk toewijzingsreglement voor budgethuurwoningen op het grondgebied van de Stad Gent' werd ter vernietigingstoezicht voorgelegd aan de Vlaamse Regering, in uitvoering van artikel 5.52/3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De minister bevoegd voor het woonbeleid besliste om het gemeentelijk reglement gedeeltelijk te vernietigen in uitvoering van art. 5.52/3 VCW van 2021. m.b.t. tot de woningen waarvoor een subsidie voor geconventioneerd verhuren wordt aangevraagd op basis van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Meer bepaald wordt in het reglement vernietigd:
Artikel 5, § 1 a, tweede lid: "Een persoon die nog huurachterstal heeft bij huuringent, of tegen wie huuringent een juridische procedure heeft ingesteld, kan zich pas 12 maanden na de verbreking van de onderhuurovereenkomst of na het beëindigen van de juridische procedure terug inschrijven, als er geen openstaand huurachterstal of compensatie huurschade meer is en afspraken gemaakt worden inzake mogelijke overlast."
Artikel 5, § 4, waarvan vernietigd: "wanneer de persoon meer dan vier keer zich niet kandidaat stelt om een woning te huren na uitnodiging tot bezichtiging;"
Als regisseur van het lokaal woonbeleid heeft de Stad de opdracht om te zorgen voor een divers en betaalbaar woonaanbod afhankelijk van de woonnoden (Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 artikels 2.6 tot 2.9). De Gentse woonmarkt bestaat grosso modo uit 50 % eigenaars en 50 % huurders. Vlaams onderzoek wijst uit dat er heel wat huurders op de private markt betaalbaarheidsproblemen kennen. Daarom zet de Stad Gent in op de versterking van de private huurmarkt op vlak van kwaliteit, betaalbaarheid en toegankelijkheid. Zo investeert de Stad onder andere in de realisatie en verhuur van budgethuurwoningen. Budgetkoopwoningen worden in samenwerking met het stadsontwikkelingsbedrijf sogent waar mogelijk omgezet in budgethuurwoningen, en worden verhuurd via het stedelijk verhuurkantoor huuringent. Daarnaast huurt huuringent ook private woningen in en verhuurt de woningen. Deze woningen worden vandaag via een intern reglement van huuringent met voorrang verhuurd aan mensen met een lager inkomen, binnen het tweede inkomenskwintiel. De woningen worden verhuurd aan een huurprijs die voor deze mensen haalbaar is.
De Vlaamse overheid initieerde in het voorbije jaar het stelsel geconventioneerde verhuur. Onder dit stelsel kunnen private initiatiefnemers en woonmaatschappijen subsidies krijgen van Vlaanderen voor het verhuren van geconventioneerde huurwoningen en voor het verhuren van sociale woningen via de woonmaatschappij. In ruil voor de subsidie is een korting ten opzichte van de markthuurprijs vereist. Op deze manier wil de Vlaamse overheid zorgen voor een ruimer aanbod aan kwalitatieve en betaalbare huurwoningen. Het decreet voorziet een Vlaams toewijzingskader, maar creëert ook de mogelijkheid voor de gemeenten om een eigen gemeentelijk reglement op te stellen dat de wijze van kandidaatstelling en de toewijzing van de geconventioneerde huurwoningen bepaalt. Op deze manier geeft de decreetgever de kans aan gemeenten om de toewijzing van deze woningen af te stemmen op de lokale woonnoden.
Een gemeentelijk reglement maakt het mogelijk dat ook de (door Vlaanderen gesubsidieerde) geconventioneerde huurwoningen als budgethuurwoning kunnen worden ingezet. De Stad Gent bepaalt via het "Toewijzingsreglement voor budgethuurwoningen op het grondgebied van Stad Gent" ten eerste op welke wijze een persoon zich kan kandidaat stellen om een budgethuurwoning te huren, ten tweede de voorrangsregels die gelden bij de rangschikking van de kandidaten en ten slotte de wijze waarop de woning door de verhuurder wordt toegewezen. Het is van toepassing op alle budgethuurwoningen op het grondgebied van de Stad Gent, en dient te worden nageleefd door iedereen die zich wenst kandidaat te stellen om een budgethuurwoning te huren, door elke verhuurder van een budgethuurwoning en door huuringent. Het reglement is afgestemd op de huidige werking en het huidige reglement van huuringent.
Een budgethuurwoning wordt als volgt gedefinieerd: "een woning die verhuurd wordt aan een afgebakende doelgroep van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden aan een huurprijs die lager ligt dan de markthuurprijs en die toegewezen wordt via dit reglement".
Er wordt een uitzondering voorzien voor bepaalde verhuurders, die onder bepaalde voorwaarden kunnen verhuren aan een bijzondere (kwetsbare) doelgroep zoals bepaald in de Vlaamse regelgeving. Deze verhuurders kunnen afwijken van de rangschikking.
Het reglement bepaalt dat iedereen die over een attest budgethuren beschikt zich kan inschrijven. Het attest wordt door Vlaanderen toegekend aan alle kandidaat-huurders die aan de Vlaamse voorwaarden voldoen. Wanneer er een budgethuurwoning beschikbaar is, worden de ingeschreven personen voor wie het type budgethuurwoning geschikt is geselecteerd. Vervolgens wordt deze selectielijst gerangschikt op basis van enkele voorrangsregels, waaronder een puntensysteem dat extra punten geeft aan bepaalde doelgroepen en rekening houdt met de chronologie. Voor rolstoelaangepaste woningen wordt voorrang gegeven aan ingeschreven personen die hier nood aan hebben.
Het reglement kwam tot stand in overleg met relevante lokale huisvestings- en welzijnsactoren.
Het reglement is besproken op het Lokaal Woonoverleg van 19 april 2024. Er waren geen opmerkingen ter zake en er werden geen geen bijkomende wijzigingen of aanvullingen voorgesteld.
Het reglement is besproken en voorgelegd voor advies aan de Stedelijke Woonraad van 18 april 2024. Deze adviesraad verleende een positief advies zonder voorwaarden.
Artikel 5.255/1 §2 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 verplicht de gemeente om het reglement en het administratieve dossier met een beveiligde zending aan de minister te bezorgen op adres van het Agentschap Wonen in Vlaanderen. In het reglement worden de objectieve gegevens opgenomen ter onderbouwing van de noodzaak om een reglement op te stellen. Het administratieve dossier bevat het advies van de relevante lokale huisvestings- en welzijnsactoren. De minister beschikt over een termijn van vijfenveertig kalenderdagen, die volgt op de datum van de kennisgeving van het reglement en het administratieve dossier aan het Agentschap, om het reglement geheel of gedeeltelijk te vernietigen als het in strijd is met de wetten, de decreten en de uitvoeringsbesluiten ervan of met het algemeen belang. De minister kan de termijn, vermeld in het derde lid, eenmalig verlengen met vijftien kalenderdagen, met een kennisgeving daarvan aan de gemeente voordat de oorspronkelijke termijn afloopt. De minister bezorgt de vernietigingsbeslissing met een beveiligde zending aan de gemeente. Gelet op bovenstaande termijnen zal het 'Gemeentelijk toewijzingsreglement voor budgethuurwoningen op het grondgebied van de Stad Gent' in werking treden op 15/08/2024.
Om de modaliteiten van het Vlaamse stelsel geconventioneerde verhuur gericht te kunnen inzetten op de lokale woonnoden is het noodzakelijk om een gemeentelijk reglement op te stellen. De Vlaamse regelgeving blijft hoe dan ook van toepassing maar de Stad Gent voegt hier voorrangsregels aan toe opdat de (door Vlaanderen gesubsidieerde) geconventioneerde woningen ook effectief bij de juiste doelgroep, met name mensen met een lager inkomen, terechtkomen.