2024_GR_00553 - De aanleg en afschaffing van een gemeenteweg in het kader van OMV_2024030450 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 28 loten bestemd voor eengezinswoningen, 2 loten bestemd voor 3 meergezinswoningen, 2 loten bestemd voor collectieve fietsenstallingen, het rooien van bomen en de aanleg van nieuwe wegenis en groenaanleg - met openbaar onderzoek - Antwerpsesteenweg en Hollenaarstraat, 9040 Gent - Goedkeuring

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47

• De Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)
• Het decreet algemene bepalingen milieubeleid (DABM)
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

De heer Joris Van Duffel namens Urbanlink BVBA diende een Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning) in voor gronden gelegen aan Antwerpsesteenweg 793 en Hollenaarstraat  kadastraal gekend als afdeling 18 sectie B nrs. 17V, 17S, 17T, 19F, 19G, 20C, 21T, 21X, 22X2, 22W2, 23W2, 24C en 25_. Deze aanvraag werd op 29/02/2024 ingediend bij het  college van burgemeester en schepenen. Op 12/03/2024 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.  

Beschrijving aanvraag:

Het projectgebied is gelegen aan de zuidrand van Oostakker, nabij de wijk Oude Bareel. Het terrein is 18646 m² groot (cfr. opmeting landmeter) en paalt aan de zuidzijde aan de Antwerpsesteenweg en aan de oostzijde aan de Hollenaarstraat. Ten westen van de site bevinden zich de scoutsterreinen van Gidsen Sint-Lucia en de Carrefoursite. De ruimte ten noorden van het terrein kenmerkt zich door het voorkomen van vrijstaande eengezinswoningen op ruime percelen. 

Naast het bouwrijp maken van het terrein omvat de aanvraag het verkavelen van de site in 28 loten bestemd voor eengezinswoningen, 2 loten bestemd voor 3 meergezinswoningen, 2 loten bestemd voor collectieve fietsenstallingen en de aanleg van nieuwe openbare wegenis en groenaanleg. 

Aan de noordzijde van het terrein wordt een reeks van 20 gekoppelde eengezinswoningen voorzien (loten 1 tem 20) met centraal een lot voor een gemeenschappelijke fietsenberging (lot 29) en aan de Hollenaarstraat een lot voor een meergezinswoning Blok C (lot 31). 

Aan de zijde van de Antwerpsesteenweg wordt lot 32 voorzien waarbinnen 2 meergezinswoningen (blok A en blok B) kunnen worden opgetrokken met een tussenliggende collectieve groenzone. In blok A is naast een woonfunctie ook een functie detailhandel van maximum 400 m² BVO en een kantoorfunctie of functie van dienstverlening van maximum 500 m² BVO mogelijk. Aan de oostzijde van Blok B worden nog 8 loten voor eengezinswoningen gepland (lot 21-28)  en lot 30 voor een gelijkvloerse fietsenstalling. 

Onder de loten 32 en 21 tem 28 wordt een overdruk ingetekend voor de parkeergarage. De inrit van de parkeergarage wordt aan de westzijde van blok A voorzien. 

Er wordt een nieuwe rooilijn gevestigd die aansluit op de Antwerpsesteenweg aan de zuidzijde, de Hollenaarstraat aan de oostzijde en de perceelsgrens met de Carrefoursite aan de westzijde. Het noordoostelijke parkgedeelte wordt buiten de grenzen van de rooilijn gehouden. 

De voortuinstrook voor lot 31 aan de Hollenaarstraat wordt eveneens overgedragen naar het openbaar domein van de Stad Gent waarmee de bestaande rooilijn van de Hollenaarstraat gewijzigd  wordt. Ook wordt de aanleg van de Hollenaarstraat ter hoogte van de aanleg van het nieuwe parkpad bijgesteld: de Hollenaarstraat wordt ter hoogte van de aansluiting aangepast met een voetpaduitstulping met verlaagde boordsteen zodat brandweervoertuigen de nieuwe ontwikkeling vlot op kunnen rijden. Hiervoor moeten 3 straatbomen worden verwijderd. Met het plaatsen van een rijbaankussen en een oversteekplaats wordt de aansluiting van het parkpad benadrukt en wordt deze aansluiting duidelijk gelezen.

Tussen de rijweg van de Hollenaarstraat en lot 31 worden 5 ondergrondse containers voor afvalophaling gepland. Het bestaande voetpad wordt achter deze containers gelegd in functie van de verkeersveiligheid van de voetgangers. 

De ontsluiting van het toekomstige project voor gemotoriseerd verkeer wordt via de Antwerpsesteenweg voorzien, met de aansluiting op een verkeersplein (parkplein) dat toegang biedt tot de ondergrondse parking. Verder laat dit parkplein laden en lossen toe, afvalophaling en postbedeling. Ten zuiden van dit parkplein worden 6 ondergrondse containers gepland voor afvalophaling. 

Ten noorden van dit parkplein wordt de site autovrij opgevat en worden paaltjes geplaatst. Ook aan de zijde van de Hollenaarstraat wordt enkel toegang voorzien voor voetgangers, fietsers en de hulpdiensten aan de hand van een pad in beton met een overbreedte in grindgazon. 

Het autovrije ontsluitingspad dat aantakt op de Hollenaarstraat splitst meer westwaarts in twee armen namelijk ‘parkweg noord’ en ‘parkweg zuid’ om ter hoogte van de doorsteek naar de Antwerpsesteenweg weer samen te komen en een connectie te maken naar het zuiden (Antwerpsesteenweg) en het westen (Carrefoursite). De toegangen tot de woningen worden ter hoogte van het pad waar mogelijk gebundeld. Tussen het ontsluitingspad en de rooilijn wordt een wadi in combinatie met een groenzone gepland. Tussen beide parkwegen is een centrale groenzone voorzien. 

Vanuit het parkpad worden twee toegangen voorzien naar de scoutsterrein van Gidsen Sint-Lucia.

Over de site loopt een stuk van de buurtweg ‘Sentier 91’ die niet meer zichtbaar aanwezig is op het terrein. Het gedeelte van deze buurtweg lopende over het projectgebied wordt afgeschaft. Ten noorden loopt deze buurtweg dood op de private percelen van de woningen langs de Meerakker. Het zuidelijke vervolg van deze buurtweg loopt over de scoutsterreinen in westelijke richting. Ook dit zuidelijke vervolg is op het terrein niet zichtbaar, maar blijft juridisch wel bestaan. 

Het park en de ontsluitingwegen naar de wooneenheden wordt kosteloos overgedragen naar het openbaar domein van de Stad Gent. De oppervlakte van de over te dragen grond bedraagt 8841 m². Hiervan wordt in totaal 4027 m² natuurlijk groen aangelegd (excl. brandweerwegen, verhardingen, wadi’s,…). 

Procedure:

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 maart 2024 tot 18 april 2024.

Resultaat: geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 10 digitale bezwaren. 

De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.

Van de ingediende bezwaren heeft één bezwaar betrekking op de openbare wegenis. Dit bezwaar wordt hieronder samengevat en besproken:

Openbare wegenis: De aanvraag omvat het afschaffen van een deel van voetweg 91. Het bestaande gedeelte van de voetweg dat loopt over het terrein van de scouts Sint-Lucia blijft behouden, maar wordt met voorliggende aanvraag aangevuld met een tweede gemeenteweg die uitgeeft op de terreinen van de Carrefour. Dit zorgt voor verkeersonveilige situaties aangezien de voorgestelde uitweg uitkomt dichtbij de laad- en loszone van één van de bestaande winkels. Op vandaag is er geen enkele veilige doorgang voor voetgangers van de nieuw aan te leggen gemeenteweg tot een andere omliggende gemeenteweg. Vanuit de nieuwe gemeenteweg naar de Oudebareelstraat moeten twee laad- en loszones worden doorkruist. Deze aansluiting van het openbaar domein zorgt bijgevolg voor een verkeersonveilige situatie.

• Bespreking bezwaar: Het is correct dat de bestaande voetweg op de terreinen van Gidsen Sint-Lucia niet wordt afgeschaft. Enkel het gedeelte van de voetweg gelegen binnen het projectgebied wordt afgeschaft. In realiteit is deze voetweg niet meer aanwezig op het terrein. Ook het gedeelte op het terrein van de jeugdbeweging is niet zichtbaar op het terrein. De nieuwe gemeenteweg en het openbaar park worden inderdaad tot tegen de linkerperceelsgrens voorzien. Dit is echter geen reden om voorliggende aanvraag ongunstig te beoordelen. De nieuwe openbare wegenis maakt een vlotte ontsluiting van het nieuwe park vanaf de Hollenaarstraat en de Antwerpsesteenweg voor fietsers en voetgangers mogelijk. Ook de ontsluiting van het terrein van Gidsen Sint-Lucia kan via dit openbaar domein gebeuren. De westelijke openbare doorgang maakt geen deel uit van voorliggende aanvraag. De wegenis wordt zodanig vormgegeven dat deze in de toekomst kan aansluiten op een mogelijke toekomstige ontwikkeling op het aanpalende perceel. In afwachting van een dergelijke ontwikkeling zal de openbare wegenis en het openbaar park palen aan privaat terrein. Voorliggende aanvraag doet geen afbreuk aan de burgerlijke rechten die blijvend gelden. De opname van dit terrein in het openbaar domein van Stad Gent wijzigt niets aan het burgerrechtelijke statuut van de aanpalende private percelen. 

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad de opheffing van de gemeenteweg ‘Sentier 91’ en het nieuwe rooilijnplan goed. In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad spreekt zich daarbij uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.

Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.

De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:

De overdracht van een oppervlakte van 8841 m² naar het openbaar domein maakt de aanleg van een voldoende robuuste openbare ruimte mogelijk. De rooilijnen sluiten direct aan op de bouwzones met hiervoor infiltratiegrachten en een ontsluitingspad. De verharding van de wegenis wordt met een breedte van 2,70 m tot een minimum beperkt. De brandweerwegen lopen samen met deze wegenis, waardoor enkel een uitbreiding met een strook grindgazon van 1,30 m breed in functie van de brandweerweg vereist is. Het beperken van de verhardingsgraad op het toekomstig openbaar domein wordt op prijs gesteld en draagt bij aan het verwezenlijken van de klimaatdoelstellingen van Stad Gent.

Door de autoparkeerplaatsen integraal in één enkele ondergrondse parking te clusteren kan het overgrote deel van het projectgebied autovrij gehouden worden, met uitzondering van hulpdiensten, verhuisbewegingen en grote leveringen. De paaltjes aan de toegangen verhinderen ongewenst verkeer. Dit maakt de aanleg van een voldoende ruim en kwalitatief openbaar park mogelijk voor zowel de nieuwe bewoners als voor de buurtbewoners. 

Door het autoluwe binnengebied zet het ontwerp bovendien in op het creëren van een fijnmazig trage wegennetwerk binnen het projectgebied en draagt hiermee bij aan de herwaardering van de trage wegen in de omgeving. Het project voorziet een kwalitatieve doorsteek naar de Antwerpsesteenweg en het terrein van de jeugdbeweging vanuit de Hollenaarstraat. 

Het project anticipeert eveneens op een mogelijke toekomstige fiets- en voetgangersdoorsteek zodra de aanpalende Carrefoursite een nieuwe invulling zou krijgen.  De goede doorwaadbaarheid voor fietsers en voetgangers maakt bovendien de ontsluiting mogelijk van het openbaar park voor de buurt. 

De doorsteken vanuit de bestaande openbare wegen dragen bij aan de ontsluiting van het openbaar park voor de buurt. Daarnaast dragen deze assen voor fietsers en voetgangers bij tot het optimaliseren van gebruikscomfort van het park en de sociale controle in deze openbare ruimte.

Het schrappen van het ongebruikt deel van de bestaande voetweg ‘Sentier 91’ doet geen afbreuk aan de goede doorwaadbaarheid op deze site. Dit deel van de voetweg is immers op het terrein niet aanwezig en loopt dood op de woonontwikkeling Meerakker in het noorden. Voorliggende aanvraag biedt een alternatieve ontsluiting voor fietsers- en voetgangers vanuit de Antwerpsesteenweg naar de Hollenaarstraat. Met deze nieuwe ontsluiting wordt de connectie gemaakt tussen de Antwerpsesteenweg en de achtergelegen woonbuurt. 

De aanleg van het openbaar domein zal nog verder worden verfijnd in het technisch dossier. Als bijzondere voorwaarden worden reeds een aantal opmerkingen over het openbaar domein opgenomen die daarbij moeten worden verwerkt:  

• De verlagingen ifv de compensatie van de overstromingsgevoelige zone worden onderling verbonden met PP buizen. Door geringe diepte van deze zones is het onmogelijk om deze buizen onder de koffer van de paden te voorzien. Deze verbindingen dienen aangepast te worden naar verholen goten.
  
• We laten geen knikken toe in verbindingen met verholen goten. De infiltratiekom nr. 22 dient zodanig uitgebreid te worden zodat een rechte verbinding voorzien kan worden. Het is aangewezen om hiervoor het overgedimensioneerde toegangspad naar de meergezinswoning verder in te snoeren.
  
• Alle infiltratiebekkens liggen op hetzelfde niveau en storten over via 3 kolken in kom nr 22. Het feit dat er 3 overstortkolken voorzien worden doet vermoeden dat dit komt omdat één kolk het volume aan water niet aan zal kunnen. Als dit het geval is blijft de vraag natuurlijk als de verholen goten de beperkende factor niet zullen worden en als de “druklijn” niet boven de randen van de kommen uit zal stijgen. Dit al zeker voor de kommen met de kleinste nummers die door maximaal 20 verholen goten moet lopen lijkt dit niet onwaarschijnlijk. In alle geval lijkt het aangewezen om ook in kom nr 1 een overstortkolk te plaatsen die loopt naar kom nr 26 om zo de druklijn en het risico op water op de paden te verlagen.
  
• Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% te hebben en een langshelling van 2 mm/m. Voor halfverharding dient de dwarshelling 1% te bedragen.
• Voor beide zones waar aangesloten wordt op het bestaande openbaar domein dienen we te besluiten dat de peilen onvoldoende uitgewerkt blijven. Ook de peilen van de bestaande toestand zijn in deze zones onvoldoende uitgewerkt. Dit moet verder worden uitgewerkt in het technisch dossier. 
• De sturingskast van het pompstation is niet ingetekend in de grondplannen. Deze heeft echter een aanzienlijke omvang en is ruimtelijk beeldbepalend. Om de impact te beperken dient deze kast naast de ondergrondse containers in lijn met de containers voorzien te worden. 
• De verhardingen tussen en rond de afvalcontainers wordt uitgevoerd in betonstraatstenen ipv in uitgewassen beton. Rondom de zone die toegankelijk is voor gemotoriseerd verkeer wordt een boordsteen IA voorzien met een opstand van 15cm en enkel thv de laagste punten instroomopeningen naar het naastliggende (verlaagde zone) in het groen.
• De verharding in betonstraatstenen van dit woonerfje moet worden uitgevoerd volgens volgende opbouw:
•  De parkpaden worden niet uitgewassen en niet voorzien van wapening, de uitvoering gebeurt volgens volgende opbouw:
  

• Zitbanken min 50 cm achter de rand van het doorlopende pad plaatsen zodat de functionele breedte van het pad ter hoogte van de zitbank niet beperkt wordt.

• De positie van de wadi’s in de strook voor de woningen moet dichter naar het pad worden verschoven (rekening houdend met 1m vlakke zone aan 10% i.f.v. brandweer) zodat een bredere vlakke zone tussen gevels en talud ontstaat. Waar de taluds te steil zijn om machinaal te beheren, wordt lage heesterbeplanting voorzien.

• De grote wadi's in de overige groenzones moeten landschappelijker worden geïntegreerd. Waar de ruimte beschikbaar is, moet gestreefd worden naar zo flauw mogelijke taluds.

• De herwerking en verfijning van de infiltratievoorzieningen moet worden afgestemd met de Groendienst en Farys. 

• Alle parkmeubilair moet op een verharde ondergrond worden geplaatst (ook de picknickbank in de centrale groenzone). 

• Het concrete beplantingssortiment moet worden afgestemd met de Groendienst van de Stad Gent in de fase van het technisch dossier.  Er dient in dit dossier ook een onderhoudsplan toegevoegd te worden op basis van de terreineenheden van de Groendienst. 

• De centrale groenzone moet maximaal worden gevrijwaard van verdichting door de bouwwerken.

• De groenzone die ligt tussen het scoutsterrein, de Carrefoursite en de percelen aan Meerakker (met avontuurlijke inrichting) moet integraal gevrijwaard worden van alle werfverkeer en werfopslag door middel van een fysische barrière.

• Op het nieuwe openbaar domein aan de zijde van de Hollenaarstraat ontbreken fietsnietjes. Deze moeten nog worden voorzien. Alleen als dat om specifieke redenen niet mogelijk is, mogen de fietsparkeerplaatsen voor bezoekers inpandig worden voorzien.

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.

Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden aan de verkavelaar in het kader van de beslissing over deze verkavelingsaanvraag.