2024_CBS_05626 - OMV_2023020704 R - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen, uitbreiden en herinrichten van het gebouwencomplex op het domein Slotendries en het exploiteren van een openluchtzwembad, warmtepompen en afvalwaterlozing - Gentstraat, 9041 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

PLOTHO BVBA met als contactadres Sint-Pietersaalststraat 116, 9000 Gent en De heer Tanguy Hermanns met als contactadres Sint-Pietersaalststraat 116, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023020704) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 24 april 2023. 

De aanvraag werd op 5 oktober 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 30 november 2023 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen, uitbreiden en herinrichten van het gebouwencomplex op het domein Slotendries en het exploiteren van een openluchtzwembad, warmtepompen en afvalwaterlozing

• Adres: Gentstraat 6 en 8,  9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nrs. 1063C, 1063B, 1063D, 1064A, 1066A, 1067A, 1715E en 1715D

Op 18 april 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 25 april 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 30 november 2023.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

De aanvraag bevindt zich langs de Gentstraat en de Onze Lieve Vrouwdreef te Oostakker. Het gaat om de kasteelsite Slotendries. In het westen bevindt zich de haven van Gent, in het noordoosten het industrieterrein Volvo Trucks en het centrum van Oostakker (gescheiden door de R4). In het oosten bevindt zich de Onze-Lieve-Vrouw basiliek van Lourdes en de site van EDUGO. In het zuiden bevindt zich een woonwijk van residentiële woningen.

De oorspronkelijke vergunning werd geweigerd door het CBS op 05/10/2023. Dit advies kadert in een beroepsprocedure waarbij een nieuwe adviesvraag en een nieuw openbaar onderzoek werd opgestart. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen, uitbreiden en herinrichten van het gebouwencomplex op het domein Slotendries en het exploiteren van een openluchtzwembad, warmtepompen en afvalwaterlozing.

Er staan veel werken gepland die hieronder kort worden samengevat.

• Kasteel: verbouwen en/of uitbreiden met functijwijziging
   
  • Eén woonentiteit, horeca (receptieruimte) in de kapel en een nieuwe kantoorruimte (co-workingspace) voorzien in de nieuwbouw (ter vervanging van de historische dienstvleugel).
• In de hoevegebouwen wordt een B&B ondergebracht.
• In de paardenstallen en de te reconstrueren hovenierswoning richt de aanvrager kamers in (bed and breakfast).
• De berging fungeert als fietsenstalling.
• De oranjerie doet dienst als receptieruimte. Achteraan voorziet men een nieuw volume voor sanitair en catering. In de moestuin legt men een zwembad aan.
• De bestaande parking en padenstructuur op de site wordt heraangelegd in functie van de herbestemming en opwaardering van de site.
• De restauratie van de duiventoren, de toegangsbrug, de ommuring en het hekwerk rond de moestuin en het kippenhok met bijbehorende ren maken ook deel uit van deze aanvraag.
   

Het ‘Bedevaartsoord Onze-Lieve-Vrouw van Lourdes: omgeving’ is beschermd als dorpsgezicht bij besluit van 16/01/1987 omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde, in casu volkskundige waarde. 

Het ‘Kasteeldomein Slotendries’ is ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

De aanvraag betreft de exploitatie van een nieuwe inrichting, nl een complex met bed & breakfast met zwembad, de inrichting van vergaderzalen, etc.

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Stedenbouwkundige vergunningen 

• Op 17/08/2000 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een verlicht dubbelzijdig uithangbord. (1999/50191)
• Op 09/02/1984 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een schuilhuisje voor reizigers met gemeenschappelijk vervoer. (1983/1326(110/83 OO))
• Op 30/04/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van een dode wilde paardenkastanje in de onze lieve vrouwdreef te oostakker lourdes. (2009/50055)
• Op 18/10/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van bergingen. (1966 OO 117)
• Op 20/08/1993 werd een vergunning afgeleverd voor het herinrichten en verbouwen van een restaurant. (1993/50048)
• Op 15/03/2012 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van bomen. (2012/50008)
• Op 09/12/1999 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een serre en een schuur. (1999/50257)
• Op 22/11/2002 werd een vergunning afgeleverd voor het renoveren van een veranda. (1998/50048)
• Op 22/01/2015 werd een vergunning afgeleverd voor het rooien van bomen. (2014/50161)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 18 april 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 25 april 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en er werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste beslissingsdatum werd hierdoor verlengd met 60 dagen.

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn bij de opmaak van dit dossier gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 mei 2024:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits zich integraal te houden aan het brandweeradvies 061746-002/HM/2023 d.d. 04/07/2023 en 061746-003/KH/2023 d.d. 11/01/2024 en een afwijking aan te vragen bij Toerisme Vlaanderen voor de Paardenstal en Hovenierswoning.

Voorwaardelijk gunstig advies van de Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed saro@vlaanderen.be afgeleverd op 16 mei 2024:
omwille van bovenstaande argumentatie en opmerkingen adviseert de commissie de aanvraag gunstig, op voorwaarde dat:

-      Het historisch buitenschrijnwerk enkel vervangen wordt wanneer het niet meer te restaureren valt;

-      Vervangend buitenschrijnwerk gereconstrueerd wordt naar het meest geëigende historische model met verdunde dubbele beglazing conform de historische beglazing, maximale recuperatie van het originele hang- en sluitwerk, en een historische correcte kleurstelling;

-      De plaatselijke oeverversteving en de zeven warmtepompen zo onopvallend mogelijk geïntegreerd worden.

Reactie op dit advies:

Het advies gaat niet in op de nieuwe riolering die door de slotgracht loopt. De slotgracht maakt nochtans deel uit van de beschermd stads- of dorpsgezicht.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het bouwperceel ligt in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 14 september 1977).

De aanvraag voorziet kantoren, wonen en recreatie en is dus strijdig met deze gewestplanbestemming. Gelet op het beschermd erfgoedstatuut van de site kan gebruik gemaakt worden van artikel 4.4.6 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).

Dit artikel luidt als volgt:

In een omgevingsvergunning betreffende een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd is als monument, of deel uitmaakt van een krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd stads- of dorpsgezicht cultuurhistorisch landschap of archeologische site, kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.

Gelet op het voorwaardelijk gunstig advies van de Vlaamse Commissie Onroerend Erfgoed dat afgeleverd werd op 16/05/2024 is het project juridisch vergunbaar.

De nieuwe riolering richting de Gentstraat loopt door de slogtracht en door de zone voor park van het thematisch en gemeentelijk RUP ‘Groen’ (vastgesteld op 28 september 2021). 

Een riolering door de walgracht wordt niet toegestaan.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.  

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.5.   Archeologienota

In tegenstelling tot de aanvraag in eerste aanleg is nu wel een archeologienota aan het dossier toegevoegd.

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 22/04/2024 met referentienummer 29416 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. 

Er moet enerzijds een proefputten en -sleuvenonderzoek voor de buitenaanleg en een werfopvolging voor de geplande verdieping van de reeds aanwezige kelder.

https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29416 

6.       WATERPARAGRAAF

6.1.   Ligging project 

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd. 

6.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

Verharding

Een deel van de verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen of kan afwateren naar de omgeving.

M.b.t. waterdoorlatende verharding:

Het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). 

De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

M.b.t. natuurlijke infiltratie:

Verhardingen of overdekte constructies moeten afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 1/3 van de oppervlakte van de verharding of constructie zijn. 

De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. De constructies mogen niet voorzien worden van goten.

Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

Hemelwaterput en groendak

Hemelwaterput

Ter aanvulling van artikel 9§1 van de GSV is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval-en hemelwater kan aangepast worden.

In geval van verbouwing moet minstens de helft van de dakoppervlakte, uitgezonderd groendaken, van het volledige gebouw in rekening gebracht worden voor de dimensionering van de hemelwaterput.

Er wordt een hemelwaterput van 50.000l voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 29.900 l/maand (= 598 m² aan verharde dakoppervlakte wordt gecompenseerd).

Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair en dienstkranen.  

De geplande hemelwaterput van 50.000 l is correct gedimensioneerd volgens de GSV en ABR.

Groendak

Volgens het ABR moeten alle platte en licht hellende daken (hellingsgraad tot 15°) die niet gebruikt worden voor de opvang en hergebruik van hemelwater als groendak aangelegd worden. Op die manier worden toch inspanningen geleverd om water zoveel mogelijk vast te houden aan de bron met een verbetering van de waterhuishouding als gevolg. 

Gebouwen met hoofdbestemming wonen met een totale dakoppervlakte groter dan 100 m² zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de dakoppervlakte waarvoor het nuttig hergebruik is aangetoond.

Gebouwen met een andere hoofdbestemming dan wonen zijn vrijgesteld van de verplichting tot plaatsing van een groendak, voor het gedeelte van de totale dakoppervlakte waarvoor het nuttig gebruik is aangetoond.

De nieuwe platte dakoppervlakte (165 m²) wordt aangelegd als groendak.

Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

Infiltratievoorziening

Het hemelwater wordt afgeleid naar een aanwezige vijver en gracht, waar infiltratie mogelijk is.

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

Waterparagraaf

Het project situeert zich in het stroomgebied van de Rietgracht (beheer : Stad Gent). Het is niet gelegen in effectief of mogelijks overstromingsgebied.

De gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen en het algemeen bouwreglement van Stad Gent inzake hemelwater werd hierboven besproken.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht. 

6.3.    Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat. 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 juli 2023 tot en met 4 augustus 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

Een tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus van 3 mei 2024 tot en met 1 juni 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

Naar aanleiding van de beroepsfase werden een aantal zaken aangevuld ten op zichte van het vorige dossier. Zo werd een archeologienota aangeleverd, werd er bijkomende info aangeleverd over de te rooien bomen en een engagementsverklaring. Echter blijven een aantal belangrijke zaken leiden tot een ongunstig advies.

De aanvraag heeft betrekking op de kastelensite. De werken staan in het teken van het opwaarderen en vooral het behoud van de bestaande erfgoedwaarde. Gelet op de kleinschaligheid van de werken ten op zichte van de grootte van de site, zijn de werken qua ruimtelijke impact op de omgeving vrij beperkt. Qua nieuwe volumes is het vooral de aanbouw aan het kasteel aan de linkerzijde. Deze blijft ondergeschikt aan het kasteelvolume en de afstanden tot de aanpalende percelen is zodanig groot dat er naar de omgeving geen impact is. 

In tussentijd is De Onze Lieve Vrouwdreef in april 2024 een gemeenteweg geworden i.p.v. een private weg in eigendom van de aanvrager. Dit heeft een belangrijke impact (voornamelijk voor de circulatie en ontsluiting van de parking) waardoor de plannen minstens gedeeltelijk zullen wijzigen. Er dient uitgeklaard te worden hoe deze dreef het best ingericht wordt, rekening houdende met de belangrijke fietsroute en het voorliggende project. 

In tegenstelling tot de vorige versie van deze aanvraag werd bij de stedenbouwkundige handelingen nu een ziekenhuis en medische verzorging aangevraagd. Echter worden hier geen oppervlaktes aan gekoppeld en blijft de oppervlakte aan kantoren (910 m²) dezelfde als in de vorige versie. Opnieuw ontstaat dus een tegenstrijdigheid tussen de stedenbouwkundige handelingen enerzijds en de plannen anderzijds. Een puur kantooroppervlakte is stedenbouwkundig niet gewenst door de grote mobiliteitsaantrekking van dit programma en het feit dat deze bestemming ver ligt van de gemeenschapsvoorziening volgens het gewestplan. 

9.1.   Erfgoedtoets

Het ‘Bedevaartsoord Onze-Lieve-Vrouw van Lourdes: omgeving’ is beschermd als dorpsgezicht bij besluit van 16/01/1987 omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde, in casu volkskundige waarde. 

De Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen (KCML) bracht een advies uit waarbij de historische en volkskundige waarde van het dorpsgezicht als volgt werden gemotiveerd:
“Het geheel van gebouwen en omgevende percelen rond het befaamde bedevaartsoord Onze-Lieve-Vrouw van Lourdes, die qua ligging, visuele relatie en architectuurhistorisch belang de entiteit van een ensemble uitmaken.
De belangrijkste elementen situeren zich op de Onze-Lieve-Vrouwedreef: Het domein van het bedevaartsoord van Onze-Lieve-Vrouw van Lourdes. Het is één der drukst bezochte bedevaartsoorden van België. Het werd gesticht in 1874 door markgravin de Courtebourne. Typisch is de radiaal geplande aanleg van dreven en halfcirkelvormige ommegang met ten zuiden de typische neogotische basiliek (1875-1877), ontworpen door Van Hoecke-Peeters, zij werd aangepast door baron J. Bethune en binnenin verijikt met kenmerkende neogotische polychromie uitgevoerd door het atelier Bressers onder leiding van baron Bethune. Naast het bedevaartsoord bevindt zich het kasteel Slotendries. Het is een classicistisch kasteel dat eigendom was van de stichtster van het bedevaartsoord en is gelegen in een rechthoekig omwald park met historische waarde als domein dat reeds in de vroege middeleeuwen bekend was. Eveneens in het dorpsgezicht opgenomen, worden het toegangshek en brug over walgracht en verder de bijhorende hovenierswoning, portierswoning, merkwaardige duiventoren en oranjerie op gebogen grondplan, alle uit de 19de eeuw. Het dorpsgezicht wordt verder ten oosten en ten zuiden afgebakend door Onze-Lieve-Vrouwedreef nr. 2-4, Instituut van Onze-Lieve-Vrouw van de Rozenkrans, nr. 6 ‘Hotel de Lourdes’ en nr. 8 ‘Residentie Sint-Victor’. Het zijn alle bakstenen neogotische complexen van gebouwen, opgetrokken in de jaren 1870-1880 in directe relatie met het bedevaartsoord. De bebouwing aan beide straatkanten van de Onze-Lieve-Vrouwestraat hoort omwille van het direct verband met het bedevaartsoord als woonhuizen voor het personeel eveneens bij het dorpsgezicht. Een gedeelte van de Gentstraat als relatiezonde met visuele eenheid en de straatbepalende bebouwing in voornamelijk neotraditioneel getinte baksteenstijl in de onmiddellijke nabijheid van de ingang van kasteel en bedevaartsoord sluiten het zuidwestelijk gedeelte van het voorgestelde dorpsgezicht af.”

Het ‘Kasteeldomein Slotendries’ is ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en wordt er als volgt beschreven:
‘Kasteel Slotendries, ook kasteel van markgravin de Courtebourne, heden zogenaamd Het Kasteel.

Classicistisch kasteel van circa 1800 gelegen midden een rechthoekig omwald park in een domein dat vanaf de vroege middeleeuwen bekend stond als Slotendries (zie Slotendries nummer 3). Tot de 16de eeuw bewoond door verschillende leenhouders van Sint-Baafsabdij. Vertoonde vroeger een dubbele omwalling die een scheiding maakte tussen het hoofd- en neerhof, en op de kaart van Ferraris aangeduid als de Sint-Antoniushoeve. In de 18de eeuw in bezit van de adellijke familie de Plotho. Twijfelachtige historische gegevens verhalen dat barontrappist Frans de Plotho eind 18de eeuw het plan opvatte op het domein een trappistenklooster te bouwen. Kort na 1790 viel de pas aangevangen bouw stil. Met het voorhanden zijnde bouwmateriaal zou toen voor 1805 het huidig kasteel zijn opgetrokken. Midden 19de eeuw bewoond door M.T.J. Thecla de Nedonchel die, door haar huwelijk met een afstammeling van de familie de Plotho markgravin de Courtebourne werd, stichteres van het aangrenzende bedevaartsoord van Onze-Lieve-Vrouw.

Toegang tot kasteel via ijzeren hek tussen arduinen hekpijlers, in de vorm van Dorische zuilen met dekplaat en via ijzeren brug over de wal, gedateerd links en rechts 1833.

Volledig onderkelderd kasteel van drie bouwlagen op rechthoekige plattegrond, vijf traveeën breed en twee traveeën diep, onder afgeknot schilddak (zinkplaten), vroeger afgezet met balustrade en voorzien van centrale horlogelantaarn. Hoogstwaarschijnlijk opgetrokken naar ontwerp van architect J.B. Van de Cappelle. Links aangebouwde lagere dienstvleugel van twee bouwlagen en vier traveeën met plat dak, rechts aangebouwde vleugel met sacristie en kapel onder flauw hellend zadeldak. Zelfde bepleisterde voor- en achtergevel, voorgevel witgeschilderd en met een bordes over de hele gevelbreedte en een rechte steektrap ter hoogte van het middenrisaliet van drie traveeën dat voorheen bekroond was met een driehoekig fronton. Lijstgevel met door arduinen hoekstenen gemarkeerde zijtravee. Door arduinen cordons afgelijnde horizontale geledingen met hoge rechthoekige vensters, voorheen beluikt. Benedenverdieping van middenrisaliet met rondboogvormige deurvensters tussen arduinen penanten. Eenvoudig omlopend hoofdgestel met gekorniste kroonlijst op klossen. Interieur zonder noemenswaardig mobilair.

Kapelvleugel met afgerond koor aan beide zijden verlicht door drie halfronde radvensters. Binnenruimte geritmeerd door Ionische pilasters.

Voormalige hovenierswoning gesitueerd in de westelijke hoek van het domein met op het zuiden uitziende voorgevel en twee haaks ervoor opgerichte dienstgebouwen, uit de eerste helft 19de eeuw. Gewitte bakstenen gebouwen met gepikte plint, van één bouwlaag onder zadeldaken (Vlaamse pannen). Woning van het dubbelhuistype met zeven traveeën voorzien van getoogde muuropeningen op dorpels met tegels voor de ramen.

Voormalige loods en eendenhok rondom hetzelfde rechthoekig binnenerf. Duiventoren gesitueerd in de buiten oostelijke hoek van de hierboven beschreven dienstgebouwen. Gewitte bakstenen constructie uit de 19de eeuw met merkwaardige aanleg, namelijk gebogen tot een cirkelsegment met centrale toren onder schilddak (Vlaamse pannen) en aan weerszijden een smalle en lage vleugel onder lessenaarsdak (roofing, vroeger mogelijk dienstig als eendenhokken). Toren met rondboogdeur en rij van negen rechthoekige vlieggaten onder de houten daklijst. Binnenin houten wenteltrap. Zijvleugels voorzien van rechthoekig deurtje op de hoeken en ieder vijf halfronde vlieggaten (waarvan vier gedichte in totaal) op een omlopend kordon. Zijgevels met vijf rechthoekige vlieggaten. Gevels afgelijnd door houten kroonlijst.

Portierswoning gesitueerd naast de toegang van het kasteel (rechts), bijna palend aan de hoek gevormd door de wal. Enkelhuis op rechthoekige plattegrond, van twee bouwlagen en twee ongelijke traveeën, onder schilddak (Vlaamse pannen), van circa 1800 (?). Geschilderde bakstenen lijstgevels. Voorgevel met rechtervenstertravee waarin getoogde vensters met kleine roedeverdeling. Links breed uitgespaard rechthoekig muurveld waarin rechthoekige deur onder twee gedichte halfronde vensters met bakstenen omlijsting. Achtergevel geritmeerd door pseudo-pilasters en rondboogvormige spaarvelden met vensters.

Oranjerie gelegen op het eind van de ommuurde vroegere moestuin, nu bloementuin, achter de hovenierswoning, uitziend op het zuidwesten. Bakstenen constructie van één bouwlaag en negen traveeën met gebogen aanleg onder dito schilddak (Vlaamse pannen). Lijstgevel met Venetiaans deurvenster in de licht uitspringende middentravee, rondboogpoorten in de hoektravee. Voorts licht getoogde hoge vensters met ijzeren schuiframen met roedeverdeling. Tegen rechterzijgevel aangebouwde glazen serre.’

1. Erfgoedevaluatie

Beide statuten zijn een aanduiding van de hoge erfgoedwaarde van de site. Deze erfgoedwaarde is tweedelig:

Enerzijds wordt deze waarde bepaald door de samenhang tussen de verschillende onderdelen van het bedevaartscomplex die elk hun betekenis hebben in het ontstaan en de ontwikkeling ervan.

Anderzijds wordt de waarde van het kasteeldomein bepaald door de vroege ontstaansgeschiedenis ervan die teruggaat tot de middeleeuwen, waarna het domein vanaf de 18de en doorheen de 19de eeuw volop in bloei kwam. Daarbij ontwikkelde het zich tot een heus kasteeldomein waarbij een statig kasteel met kapel geflankeerd wordt door ondersteunende gebouwen zoals de oranjerie, duiventoren, hovenierswoning, portierswoning, stallingen en bijgebouwen. Alle gebouwdelen zijn ingeplant op een site met een 19de-eeuwse aanleg (o.a. de siervijver achter het kasteel), maar waar belangrijke landschappelijke en archeologische elementen zoals de walgracht ook een impact hebben. 

Deze gelaagdheid en gevarieerdheid op het domein bepaalt de hoge erfgoedwaarde ervan.
De erfgoedwaarde van de bebouwing wordt niet enkel bepaald door het beschermde uitzicht (gevels, bedaking, volumespel) maar heeft meerdere dimensies. Ook de dragende structuren (dragende muren, houten vloerroosteringen, houten dakconstructies), indeling (kenmerkende plattegronden per typologie en tijdsperiode), ruimtelijkheid (verbonden aan de architecturale stijl en bouwconstructieve mogelijkheden) en authentieke interieurelementen (zoals trappen, schouwen, sierplafonds, binnenschrijnwerk en dergelijke meer) hebben waarde en bepalen het karakter van een gebouw. Deze elementen moeten maximaal geïntegreerd worden in het ontwerp van een toekomstige herbestemming.
 

Algemeen

Vanuit erfgoedoogpunt is het positief dat de ingediende aanvraag een herbestemming beoogt van het volledige kasteeldomein waarbij per gebouw(onderdeel) een functie wordt gezocht die in overeenstemming is te brengen met de overige gebouwen. Op die manier blijft de ensemblewaarde van de site behouden, die een uniek historisch verhaal vertelt. Bovendien blijft het verhaal van de kasteelsite als onderdeel van het bedevaartscomplex ook zo behouden. De intenties van de opdrachtgever, het uitgebreid bouwhistorisch en bouwconstructief/bouwfysisch onderzoek en het vooroverleg betekenen een meerwaarde voor de beoordeling van de aanvraag. 

Voor het merendeel van de site worden afwijkingen gevraagd van de bestaande bestemmingsvoorschriften (zijnde gemeenschapsvoorziening) waarvoor in deze context een gunstig advies vereist is van het agentschap Onroerend Erfgoed. Daarbij wordt bekeken op welke manier de afwijkende bestemmingen en hun bijhorende ingrepen de erfgoedwaarde van de site behouden of versterken. 

Het advies wordt per gebouw geformuleerd:
 

1.1   Kapel

De kapel behoort tot de oudste bouwfase op de site en deed dienst als huiskapel, vanaf een bordes rechtstreeks toegankelijk uit het kasteel konden de bewoners de eredienst bijwonen. Het gesloten karakter van de kapel en kenmerkende interieurafwerking ervan is eigen aan deze typologie. De herbestemming tot vergaderruimte is verzoenbaar met de erfgoedwaarde van de kapel, de ingrepen die nodig zijn om sanitair in te richten en het transparant maken van de traphal aan de noordoostzijde zijn mogelijk. 

1.2   Kasteel

Het kasteel bestaat uit twee delen: het hoofdgebouw en daaraan aan linkerzijde later (in de loop van de 19de-eeuw) toegevoegd een dienstvleugel. Beide gebouwdelen hebben erfgoedwaarde maar onderzoek heeft aangetoond dat de dienstvleugel zich bouwconstructief in slechte staat bevindt. Deze is opgetrokken in een zone waar de oorspronkelijke walgracht zich situeert en vertoont verzakkingen. Doordat de vleugel onvoldoende verbonden is met het hoofdgebouw zijn er scheuren en een bouwnaad ontstaan. Op basis van deze vaststellingen kan akkoord gegaan worden met de afbraak van de dienstvleugel, alhoewel weerlegd wordt dat deze geen erfgoedwaarde zou hebben. De toevoeging van deze vleugel is vanuit historisch opzicht een waardevolle laag van de kasteelsite, die de organisatie van een 19de-eeuws adellijk gezin met dienstpersoneel weergeeft. 

De voorgestelde herbestemming van het kasteel moet rekening houden met de erfgoedwaarde ervan. Deze erfgoedwaarde wordt niet alleen bepaald door het uitzicht van het gebouw maar heeft meerdere dimensies. Ook de dragende structuur, indeling, ruimtelijkheid en authentieke interieurelementen hebben waarde en bepalen het karakter van het pand. Deze elementen moeten maximaal in het ontwerp geïntegreerd worden. 

De nieuwe uitbreiding ter vervanging van de dienstvleugel bestaat uit een volume dat dezelfde maat heeft als deze van de centrale travee van het kasteel. Door een beglaasd tussenvolume te voorzien tussen nieuw volume en kasteel worden beide van elkaar visueel gescheiden. Op het volume wordt een dakterras voorzien dat aansluit bij de woonfunctie van het kasteel. De positie houdt rekening met de stabiliteitstechnische beperkingen van de ondergrond, waar zich de oorspronkelijke walgracht bevindt. 

1.3 Oranjerie 

Deze fraai vormgegeven oranjerie is bijzonder als voorbeeld van frivool gebouw als onderdeel in de tuinaanleg, waarin exotische plantensoorten konden tentoongesteld worden. Het gebouw bevindt zich vandaag in authentieke maar slechte staat. De vooropgestelde functie om evenementen te organiseren past zich goed in in het gebouw dat nauwelijks een onderverdeling of interieurafwerking heeft. Het toevoegen van een bescheiden volume aan de achterzijde van het gebouw om daarin de logistieke en meer belastende functies (keuken en sanitair)onder te brengen ontlast het hoofdgebouw en tast de erfgoedwaarde ervan niet fundamenteel aan. Er wordt gevraagd om een restauratievisie toe te voegen over de serre aangezien het momenteel onvoldoende duidelijk is hoe deze in haar oorspronkelijke toestand zal hersteld worden. Het stookgebouwtje in de oksel van de orangerie en de serre is een te behouden element. Dit gebouwtje diende om de serre en orangerie te verwarmen en vertelt mee het verhaal van hoe deze gebouwen functioneerden. 

1.4 Hoeve: paardenstal, hovenierswoning en berging/stallen

Deze bijgebouwen en hun functie zijn onlosmakelijk verbonden met de geschiedenis van het kasteel en het functioneren van de site in het verleden. Vanuit architectuurhistorisch oogpunt zijn het daarom ook alle drie waardevolle volumes. Hun typologie en het voorkomen dat daaruit voortvloeit zijn belangrijke elementen die te behouden zijn in deze herbestemming. Het vooropgestelde programma/de herbestemming waarbij er in de paardenstal vijf en in de hovenierswoning drie gastenkamers worden ondergebracht is vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar. De stallen worden ingericht als berging en wordt in functie daarvan ook in orde gebracht.
 

Bij de herbestemming van deze gebouwen zal behoud van het waardevolle uitzicht en de dragende structuren (dragende muren en dakconstructies) het uitgangspunt moeten vormen. Aangezien deze gebouwen in oorsprong vrij sober of louter functioneel werden ingericht, kan hier vanuit erfgoedoogpunt akkoord gegaan worden met aanpassingen in het interieur die gericht zijn op verbetering van de energieprestatie, comfort en het functioneren als gastenkamers.               

De plannen zijn in die zin aangepast dat de uitvoeringsdetails van de gevels en daken afgestemd zijn op het oorspronkelijke uitzicht. Voor de hovenierswoning kan akkoord gegaan worden met een nieuwbouw omwille van de aantasting door zwam waardoor behoud van het bestaande gebouw niet mogelijk is, onder voorbehoud dat de bestaande woning gereconstrueerd wordt op vlak van de buitenschil (gevels, dak en buitenschrijnwerk). Op die manier blijft het waardevolle beeld van dit deel van de site behouden. 

1.5 Landschap en parkaanleg

De site heeft een rijke geschiedenis waarvan vele landschappelijke elementen de getuige vormen. Zo is er een walgracht die het verhaal vertelt van de vroegste bebouwing in dit gebied. Maar ook de centrale zichtassen in het park, de siervijver, de toegangsbrug en de groenaanleg getuigen van een waardevolle ontstaansgeschiedenis en rijke evolutie. Voor de evaluatie van deze elementen en de toetsing van de omgevingsvergunningsaanvraag eraan sluit de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg zich aan bij het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed, discipline landschappen, dat zich hierin gespecialiseerd heeft.

9.2.   Mobiliteitstoets
 

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

Onderstaande getallen zijn op basis van de parkeernota. De oppervlaktes volgens de ingediende stedenbouwkundige handelingen stemmen hier opnieuw niet mee overeen. Zo ligt de oppervlakte aan kantoren veel hoger (een verdubbeling). Deze keer werd een ziekenhuis of medische verzorging aangevraadg maar hier worden geen oppervlaktes aan gekoppeld en de oppervlakte aan kantoren blijft dezelfde (910 m²)

1. Type functie: Kantoor, gemeenschapsvoorziening, receptieruimte (horeca), B&B, wonen
2. Ligging: witte zone
3. Grootte: Kantoor (456,5 m² bvo), gemeenschapsvoorziening (480 m² bvo),  receptieruimte/horeca (390,2 m² bvo), B&B (8 slaapkamers), Wonen (8 slaapkamers)

FIETS

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 9 fietsparkeerplaatsen voor het wonen. Voor de functie gemeenschapsvoorziening zijn er geen specifieke parkeerrichtlijnen waardoor dit dus op maat moet bepaald worden. Er wordt echter aangegeven door de aanvrager dat het op vandaag nog onduidelijk is welke huurders zich hiervoor zullen aanbieden. Er wordt melding gemaakt van een eventuele dokterspraktijk als voorbeeld van wat dit zou kunnen zijn. Voor dergelijke functies gebruiken we meestal de kencijfers van de functie ‘commerciële dienstverlening’ uit de richtlijnen. Er wordt door de aanvrager aangegeven dat de parkeerbehoefte voor deze gemeenschapsvoorzieningsfunctie gelijkaardig zal zijn aan die van de kantoorfunctie. Aangezien de kencijfers van de commerciële dienstverleningsfunctie en van de kantoorfunctie voor de witte zone gelijkaardig zijn (zeker als rekening gehouden wordt met bvo/verkoopsoppervlakte) kunnen we akkoord gaan hiermee. We nemen dus de m² van de gemeenschapsvoorziening en van kantoor samen en beschouwen dit allemaal als kantoorfunctie om het aantal parkeerplaatsen te bepalen (ook voor auto, zie verder). In totaal is dit 936,5 m² wat betekent dat er minimum 14 fietsparkeerplaatsen hiervoor moeten voorzien worden. De functie receptieruime kan gecatalogeerd worden als horeca wat voor de berekening van het aantal parkeerplaatsen gelijkgesteld wordt met de functie detailhandel uit de parkeerrichtlijnen. De parkeerrichtlijnen vragen in totaal voor de receptieruimtes/horeca (dus zowel kasteel als orangerie) minimum 12 fietsparkeerplaatsen. Voor de functie B&B kunnen we de argumentatie volgen om per slaapkamer 2 fietsparkeerplaatsen te voorzien waardoor voor de B&B in totaal 16 fietsparkeerplaatsen nodig zijn. In totaal moeten er minimum 51 fietsparkeerplaatsen worden voorzien. Dit sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen:

-      Er worden 63 overdekte fietsparkeerplaatsen (waarvan 8 voor buitenmaatse fietsen) voorzien nabij de B&B . Deze zijn niet afgesloten an sich, maar aangezien er bij de ingang van de voormalige hoeve een toegangspoort is met badge en er bij de ingang van het kasteeldomein een duidelijke signalisatie zal zijn van de fietsenstalling, is de inrichting conform de richtlijnen. 

-      Er worden daarnaast 9 afgesloten en overdekte fietsparkeerplaatsen voorzien in de berging voor de functie wonen (in het kasteel). Deze zijn conform de richtlijnen ingericht. 

AUTO

Rekening houdend met de functie, ligging en grootte, vragen de parkeerrichtlijnen 0,8 a 2 autoparkeerplaatsen voor het wonen. Voor de functie gemeenschapsvoorziening zijn er geen specifieke parkeerrichtlijnen waardoor dit dus op maat moet bepaald worden. Er wordt echter aangegeven door de aanvrager dat het op vandaag nog onduidelijk is welke huurders zich hiervoor zullen aanbieden. Er wordt melding gemaakt van een eventuele dokterspraktijk als voorbeeld van wat dit zou kunnen zijn. Voor dergelijke functies gebruiken we meestal de kencijfers van de functie ‘commerciële dienstverlening’ uit de richtlijnen. Er wordt door de aanvrager aangegeven dat de parkeerbehoefte voor deze gemeenschapsvoorzieningsfunctie gelijkaardig zal zijn aan die van de kantoorfunctie. Aangezien de kencijfers van de commerciële dienstverleningsfunctie en van de kantoorfunctie voor de witte zone zeer gelijkaardig zijn en door de aanvrager wordt aangegeven dat volgens Nederlandse parkeerkencijfers (CROW, 2018) voor een huisartsenpraktijk dit ook redelijk gelijkaardig is aan de kencijfers voor kantoor uit de parkeerrichtlijnen, kunnen we akkoord gaan hiermee. We nemen dus de m² van de gemeenschapsvoorziening en van kantoor samen en beschouwen dit allemaal als kantoorfunctie om het aantal parkeerplaatsen te bepalen (ook voor auto, zie verder). In totaal is dit 936,5 m² wat betekent dat er een vork van 28 à 37 autoparkeerplaatsen hiervoor moeten voorzien worden. De functie receptieruimte kan gecatalogeerd worden als horeca wat voor de berekening van het aantal parkeerplaatsen gelijkgesteld wordt met de functie detailhandel uit de parkeerrichtlijnen. De parkeerrichtlijnen zouden in totaal voor de receptieruimtes/horeca (dus zowel kasteel als orangerie) 12 à 18 autoparkeerplaatsen vragen. Echter, dit lijkt een grote onderschatting van de werkelijke noodzaak voor de receptieruimtes. In de parkeernota van de aanvrager wordt aangegeven dat de receptieruimtes in de orangerie en het kasteel maximaal plaats bieden aan 190 personen. De aanvrager rekent dat hiervoor ongeveer 95 wagens nodig zijn (2 personen per wagen). Voor de functie B&B kunnen hanteren we een vork van 4 à 8 autoparkeerplaatsen rekening houdende met de 8 kamers. In totaal moeten er tussen de 128 en 142 autoparkeerplaatsen voorzien worden. Dit sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen niet:

-      Er zijn een 9-tal parkeerplaatsen voorzien op het kasteeldomein zelf, 5 nabij de B&B en 4 nabij het kasteel zelf. Daarvan is er 1 voorzien nabij de B&B en 2 nabij het kasteel voor personen met een beperkte mobiliteit. De overige 4 parkeerplaatsen nabij de B&B zijn enkel voor laden en lossen. Dat zal aan de toegangspoort duidelijk worden gesignaleerd en via een aangepast badgesysteem ook worden afgedwongen. De overige 2 parkeerplaatsen nabij het kasteel zijn bedoeld voor de woonfunctie van het kasteel. Door op het kasteeldomein enkel het noodzakelijke autoverkeer toe te laten, wordt ervoor gezorgd dat het kasteeldomein maximaal gericht wordt op voetgangers en fietsers.

-      De parkeerbehoefte van de functies receptieruimtes/horeca, gemeenschapsvoorziening, kantoor en B&B zal worden opgevangen op de bestaande overliggende parking (aan de overkant van het kasteeldomein aan de Onze Lieve Vrouwdreef). Deze parking maakt integraal deel uit van de voorliggende aanvraag. Op deze parking wordt op vandaag ongeordend geparkeerd (maximaal 200 wagens). Het aangepaste plan van de parking in deze aanvraag voorziet 125 parkeerplaatsen (i.p.v. 141 in de vorige versie van deze aanvraag). 

• Deze capaciteit is ruim voldoende, zeker aangezien de functie kantoor minder zal interfereren met de andere functies (die voornamelijk plaats zullen vinden op vrijdagvond en op weekenddagen) en een beperkt aantal parkeerplaatsen (ongeveer een 9-tal) dus dubbel gebruikt zullen kunnen worden.  

-      Deze parking wordt gedeeld met de bezoekers van restaurant/feestzaal Boerenhof. De bouwheer geeft zelf aan dat Boerenhof een parkeerbehoefte van maximaal ongeveer 100 autoparkeerplaatsen genereert, zich baserende op de Nederlandse CROW-parkeerkencijfers voor een dergelijke functie. Op weekenddagen en op vrijdagavond zou er dus mogelijk een probleem kunnen optreden als tegelijkertijd een groot evenement zou doorgaan in de receptieruimtes van het kasteeldomein en in het Boerenhof. De aanvrager geeft echter aan dat dit een uitzonderingssituatie betreft die wellicht maximum een 8-tal keer per jaar zal voorkomen. In dat geval kan het weiland tussen het kasteel Slotendries en het bedevaartsoord Lourdes worden ingeschakeld om tijdelijk een parkeertekort op te vangen. Daar zijn volgens de aanvrager 98 extra parkeerplaatsen mogelijk (capaciteit van het weiland is zelfs nog iets groter), die dus slechts enkele keren per jaar zullen gebruikt worden. Op die piekmomenten zal via de nodige signalisatie en via stewards het gebruik van deze overloopparking in goede banen worden geleid.  

• In deze gewijzigde aanvraag is er een ondertekende engagementsverklaring met Edin Ramcic voor het Boerenhof toegevoegd. Daarin wordt aangegeven dat de activiteiten in het restaurant Boerenhof nooit zullen interfereren met de toekomstige hoofdactiviteiten in het kasteel. Er wordt ook aangegeven dat indien door omstandigheden er toch festiviteiten doorgaan op momenten dat er ook activiteiten gepland zijn in het horecagedeelte van het kasteel, het weiland tussen het kasteel en het bedevaartsoord tijdelijk zal worden opengesteld om personenwagens te parkeren.
  • Op voorwaarde dat dergelijke uitzonderingssituaties met tegelijkertijd grote evenementen in zowel de receptieruimtes van het kasteeldomein als in het Boerenhof effectief slechts een beperkt aantal keer per jaar plaatsvinden, zouden we akkoord gaan met deze oplossing. Echter deze engagementsverklaring dateert van mei 2022. Ondertussen werd via de Dienst Stedenbouw vernomen dat het Boerenhof verkocht werd aan een nieuwe eigenaar die een deel van de parking heeft overgekocht. Daarom is het belangrijk om eerst uit te klaren wat de resterende parkeercapaciteit is in eigendom van de aanvrager en hoe de parkeerbehoefte van het project in kader van de ontwikkelingen met de nieuwe eigenaar van het Boerenhof (en hun parkeerbehoefte) kan opgevangen worden vooraleer we hierover een gunstig advies zouden kunnen geven. De engagementsverklaring met Edin Ramcic lijkt daarom niet veel waarde meer te hebben. 

-     De breedte van de autoparkeerplaatsen op de parking is aangepast t.o.v. de vorige versie van deze aanvraag. De breedte is nu wel conform (met 2,5m ruim voldoende).  

-      Deze aanvraag is een voorafname van het masterplan waar idealiter afspraken gemaakt worden hoe de bestaande parking het best wordt ingezet. 

Circulatie en ontsluiting naar openbaar domein

-      De Onze Lieve Vrouwdreef is in april 2024 een gemeenteweg geworden i.p.v. een private weg in eigendom van de aanvrager. Dit heeft een belangrijke impact (voornamelijk voor de circulatie en ontsluiting van de parking) waardoor de plannen minstens gedeeltelijk zullen wijzigen. Er dient uitgeklaard te worden hoe deze dreef het best ingericht wordt, rekening houdende met de belangrijke fietsroute en het voorliggende project. Dit dient uitgeklaard te worden vooraleer we hierrond een gunstig advies zouden kunnen geven.

• Hierbij dient zeker ook een oplossing gevonden te worden voor de kortparkeerplaatsen voor laden en lossen van bussen. Er zijn er nu 2 aangeduid op het plan, maar deze bevinden zich op de Onze Lieve Vrouwedreef die een belangrijke fietsroute is. Dit is niet wenselijk. Deze kortparkeerplaats(en) voor laden en lossen van de bussen moeten dus bij voorkeur ergens anders op de parking zien ingepland te worden zodat het laten uit- en instappen van personen zo veilig en conflictvrij mogelijk kan gebeuren. Hiervoor kunnen eventueel nog een paar autoparkeerplaatsen gesupprimeerd worden om dit mogelijk te maken. 

-      Er zijn daarnaast nog een aantal belangrijke bezorgdheden die dienen meegenomen te worden in de verdere uitwerking:

• Het is goed dat enkel langs het zuiden (zowel voor personenwagens als voor bussen) kan ingereden worden op de parking en dat langs het noorden enkel een uitgang is voor bussen mits reservatie aangezien de fietsroute op de Onze Lieve Vrouwedreef. Echter, er moet voor gezorgd worden (bvb via duidelijke signalisatie/bebording) dat dit ook effectief gehandhaafd wordt zodat personenwagens niet langs het noorden van de parking ontsluiten. Bovendien moet er zeer goed bekeken worden (zowel in het zuiden als in het noorden) of er voldoende draairuimte is om de parking op of af te rijden (zeker ook voor bussen). Indien nodig dient verplichte links – of rechtsuitrit te worden voorzien.
• De zichtbaarheid bij het in-en uitrijden dient te allen tijde gegarandeerd te worden. Het dient ten allen tijde vermeden te worden dat voertuigen die de parking op- of afrijden stilstaan op het fietspad. 
• Qua impact op doorstroming op het openbaar domein (i.e. de Gentstraat) is het goed dat er bij het inrijden direct kan gekozen worden tussen twee rijbanen zodat de doorstroming op de Gentstraat zo weinig mogelijk gehinderd wordt. De interne circulatie die op de plannen via pijlen is aangeduid, dient ook via signalisatie/bebording te worden voorzien. Op die manier kan vermeden worden dat voertuigen bvb via de meest oostelijke rijbaan zouden willen uitrijden waardoor het risico zou ontstaan dat inrijdende voertuigen niet meer zouden kunnen oprijden en dus de doorstroming op het openbaar domein zou gehinderd worden. Dit dient te allen tijde vermeden te worden. 

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening. 

9.3.   Natuurtoets

Er zijn vanuit de natuurwaarden geen principiële bezwaren tegen de werken op het domein zelf of tegen het kwalitatief heraanleggen van de parking. Dat laatste gebeurt volgens de aanvragers met het grootste respect. In tegenstelling tot de vorige versie van deze aanvraag is het plan bestaande toestand nu wel correct maar helaas ontbreekt er nog veel info.

-      Uit het nieuw aangeleverd document (lijst met 2 foto’s die geen volledig beeld van de situatie geven) blijkt dat nagenoeg alle bomen op de parking zullen worden gerooid; ook bomen in goede conditie worden gerooid.

-      Er wordt in het document verwezen naar het erfgoedbeheersplan. De Groendienst wil opmerken dat de Stad geen advies heeft kunnen verlenen in dit dossier. In dit beheerplan wordt het volgende gesteld:

“De bestaande, chaotisch ingeplante bomen op de parkeerzone bestaat uit een mengsel van diverse slecht opgekroonde bomen, een aantal spontane zaailingen en een aantal tanende Paardenkastanjes. Ze worden gekapt en vervangen door vruchtbomen, sierappels op hoogstam met kleine vruchten. Deze nieuwe bomen zullen de nodige wortelruimte krijgen waardoor zich mooi en goed kunnen ontwikkelen. Er wordt geopteerd voor vruchtbomen daar deze aansluiten bij de historische erffunctie van het restaurant Boerenhof. Ze blijven lager dan de bomen van de dreven en historische bomenrijen zodat deze laatste beter geaccentueerd worden in het totaalplan.”

Stad Gent wenst erop te wijzen dat de parking een historische dries betreft, die nooit een erffunctie t.o.v. het restaurant Boerenhof heeft gekend. Op een dries worden traditioneel hoogstammige bomen geplant i.f.v. houtproductie, zoals nu het geval is. Deze dries heeft nooit een functie als boomgaard gekend en er kan geenszins akkoord worden gaan met een heraanplant met sierappels. Ter vervanging van de loofbomen moeten nieuwe inheemse loofbomen worden aangeplant, zoals zomereik, linde en beuk.

-      Er is geen plan met nieuwe toestand beschikbaar waarop heel duidelijk is aangeduid waar en hoeveel bomen opnieuw zullen worden aangeplant. Er is nood aan een duidelijk plan waarop het aantal te realiseren parkeerplaatsen (125 in totaal, zoals in het parkeerplan wordt vermeld) correct wordt ingetekend en waarbij voldoende ruimte wordt voorzien om hetzelfde aantal opnieuw aan te planten bomen te laten wortelen, zoals ook duidelijk in het erfgoedbeheersplan wordt beloofd. Zonder plan nieuwe toestand, waarbij aan deze bezorgdheden wordt tegemoetgekomen, kan de Groendienst onmogelijk een gunstig advies verlenen. Het is immers niet duidelijk dat zowel de bomen als de 125 parkeerplaatsen binnen de huidige oppervlakte kunnen worden voorzien.

Gelet op bovenstaande doorstaat de aanvraag de natuurtoets niet. 

9.4.   Riolering

Er wordt een nieuwe riolering ingetekend richting het noorden naar de Gentstraat. Deze riolering loopt door de walgracht die in de bescherming zit van het beschermd stads- en dorpgezicht en loopt door aan parkbestemming van het gemeentelijk RUP ‘Groen’. In het kader van dit dossier werd contact opgenomen met Farys met onderstaande voorwaarde. Ook zij laten een zichtbare aansluiting in de gracht niet toe.
 

Een bestaande aansluiting of een wachtaansluiting dient verplicht gebruikt/(her)bruikt te worden. De locatie en de diepteligging ervan zijn bindend. De bestaande aansluiting dient ter hoogte van de rooilijn opgezocht, opgemeten en gemarkeerd te worden. Indien ze tijdelijk niet in dienst blijft is het de taak van de bouwheer om deze ter hoogte van de rooilijn dicht te maken om elke instroom te vermijden.

Indien er geen bestaande huisaansluiting zou zijn, dan dient er rekening mee gehouden te worden dat een zichtbare aansluiting in de gracht niet toegelaten zal worden. Deze dient ondergronds te verlopen (onder de gracht of langs de hoofdingang). De uitrusting – het pompstation en de persleiding – die hiervoor nodig zal zijn maakt deel uit van de private installatie.

9.5.   Openbaar domein 

De Onze Lieve Vrouwdreef heeft een publiek recht van doorgang dat is vastgesteld door de gemeenteraad van 22 april 2024. Hierdoor is de dreef een gemeenteweg waarbij de gemeenteraad de opdracht gegeven heeft om een rooilijnplan op te maken.

De parkeerplaatsen voor de bussen op de gemeenteweg kunnen niet worden toegelaten. De draaibeweging van de auto’s dient fysiek afgescheiden te worden van de doorgaande fietsers op de Onze Lieve Vrouwdreef.

De gascabine en waterteller staan niet op een goede locatie gezien dit een gemeenteweg betreft. Volgens dit plan liggen er al distributieleidingen van zowel water als gas onder de dreef. De tellers dienen op het private terrein aan de andere zijde van de gemeenteweg voorzien te worden zodat er geen private leidingen onder de gemeenteweg komen te liggen.

9.6.   Conclusie

Er kan geconcludeerd worden dat de aanvraag de toets met de goede ruimtelijke ordening niet doorstaat:

-      De aangevraagde stedenbouwkundige handelingen scheppen geen duidelijkheid over oppervlaktes aan een gemeenschapsvoorziening (bestemming volgens gewestplan) of diensten (medische verzorging). De kantooroppervlakte is dezelfde als in de vorige projectinhoudversie.

-      De Onze Lieve Vrouwdreef is een gemeenteweg. De parkeerplaatsen voor de bussen op de gemeenteweg kunnen niet worden toegelaten. De draaibeweging van de auto’s dient fysiek afgescheiden te worden van de doorgaande fietsers op de Onze Lieve Vrouwdreef. Ook de cabines interfereren met het gegeven van een gemeenteweg.

-      De nieuwe riolering door de walgracht en de parkbestemming kan niet aanvaard worden.

-      Het is onvoldoende duidelijk welke bomen moeten verdwijnen voor de heraanleg van de parking.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

ASPECT AFVAL

De voortgebrachte afvalstoffen worden volgens Vlarema (Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen) beschouwd als bedrijfsafval. Conform Vlarema wordt het afval gescheiden ingezameld en opgehaald door een erkende inzamelaar, afvalstoffenhandelaar of -makelaar voor verdere verwerking door een erkende verwerker.

Afvalstoffen zijn beperkt tot restafval, papier en karton, PMD en biologisch afval afkomstig van de keuken. Deze worden apart ingezameld en regelmatig opgehaald door een erkend ophaler/verwerker GARWIG. Het is ook verplicht om een afvalstoffenregister bij te houden. 

ASPECT AFVALWATER 

De inrichting ligt in centraal gebied volgens het zoneringsplan van Stad Gent, vastgesteld door de Vlaamse Regering in de stroomgebiedbeheerplannen 2016-2021 op 18 december 2015. De ontvangende riolering is aangesloten op de RWZI van Gent. Het betreft een gescheiden stelsel.

Huishoudelijk afvalwater

Voor het lozen van huishoudelijk afvalwater wordt de rubriek 3.2.2.a aangevraagd.

Het debiet van het huishoudelijk afvalwater zal 634 m³/jaar bedragen en bestaat uit het huishoudelijk afvalwater van de B&B en het domein. Het zal via 3 septische putten worden geloosd op de openbare riolering.

Bedrijfsafvalwater

De lozing van maximaal 0,25 m³/uur – 2 m³/dag – 600 m³/jaar bedrijfsafvalwater wordt aangevraagd. Het afvalwater is afkomstig van het spoelen van de filters van het zwembad. Het afvalwater zal worden geloosd op de openbare riolering.

Het bedrijf vraagt volgende lozingsnorm aan:

AOX: 0,6 mg/l

Dit is conform de BBT-MIS studie 2000 (zwembaden).

De concentraties in het effluent van de niet-nominatief in de vergunning genoemde parameters welke bedoeld zijn in lijst 2C van VLAREM II, zijn beperkt tot concentraties opgenomen in de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van art. 3 van bijlage 2.3.1. van Vlarem II.

De inrichting dient te beschikken over een controle-inrichting die alle waarborgen bied om de kwaliteit van het geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig artikel 4.2.5.1.1. van Vlarem II. 

ASPECT BODEM

Opslag gevaarlijke producten

Het zwembadwater zal op een natuurlijke manier van desinfecteren worden gezuiverd door het gebruik van zout als desinfectiemiddel. Het zout kan direct aan het zwembadwater worden toegevoegd en wordt vervolgens door een zoutelectrolyse apparaat omgezet naar natuurlijk chloor. Een zoutelectrolyse zorgt er voor dat het zout door gebruik van een lage spanning wordt omgezet in chloor en loog. Omdat het chloor vervolgens weer kan worden omgezet naar zout blijft het een gesloten systeem zodat men beperkt zout hoeft toe te voegen.

De nodige maatregelen dienen steeds genomen te worden om bodem- en grondwaterverontreiniging te voorkomen.

ASPECT LUCHT

Stookinstallatie

Het opwarmen van het water van het zwembad gebeurt met een niet-indelingsplichtige gasgestookte stookinstallatie (220 kW). Deze stookinstallatie op aardgas zal jaarlijks worden onderhouden door een erkend technicus.

Warmtepompen

Voor de comfortkoeling en verwarming van de kantoren en B&B wordt er gebruik gemaakt van 7 warmtepompen met elk een vermogen van 3,7 kW en 3,4 kg koelmiddel R32.

Het gebruikte koelmiddel in de warmtepompen is R32 (type HFK). Het gebruik van dergelijke milieuschadelijke koelmiddelen dienen waar mogelijk beperkt te worden. Ze kunnen in de atmosfeer vrijkomen door lekken. Het gebruik van alternatieve koelmiddelen (CO2, NH3, propaan, ….) dient nagegaan te worden

De koelinstallaties dienen onderhouden te worden overeenkomstig artikel 5.16.3.3.§3 van Vlarem II. De exploitant moet het relatief lekverlies (kg toegevoegd koelmiddel ten opzichte van totale koelmiddelinhoud installatie) te allen tijden beperken tot 5% per jaar (artikel 5.16.3.3.§6 van Vlarem II). Afhankelijk van de aard en inhoud van het gebruikte koelmiddel moeten de nodige lekdichtheidscontroles worden uitgevoerd. Een logboek moet bijgehouden worden.

Gezien deze toestellen nog moeten worden geplaatst zijn er nog geen attesten van een lekdetectietest conform artikel 5.16.3.3. §7 van Vlarem II, attesten van onderhoud conform artikel 5.16.3.3. §3 van VLAREM II en/of logboek door een koeltechnicus conform artikel 5.16.3.3. §8.2° van Vlarem II beschikbaar.

ASPECT GEUR

Door de aanwezigheid van chloorlucht afkomstig van gebonden chloor kan er geurhinder in de omgeving optreden. Het betreft een kleinschalig openluchtzwembad in het kader van een gastenverblijf waarbij een lage bezetting te verwachten is. Indien de waterkwaliteit goed onder controle gehouden wordt, is gebonden chloor en bijhorende chloorlucht niet te verwachten. Zoals vermeldt onder het aspect gezondheid dient de waterkwaliteit regelmatig te worden gecontroleerd, dient het zwembad degelijk te worden onderhouden en dienen calamiteiten te worden voorkomen.

ASPECT GELUID

De warmtepompen zijn mogelijke bronnen van geluidshinder.

Warmtepompen WP1, WP2, WP5, WP6 en WP7 staan op de vloer opgesteld tegen de gevel, warmtepompen WP3 en WP4 staan op het dak.

De toestellen dienen nog geplaatst te worden. De toepasselijke geluidsnormen dienen te allen tijde nageleefd te worden. Om de geluidshinder tot een minimum te beperken dient bij de plaatsing van de warmtepompen rekening gehouden te worden met volgende bronbeperkende maatregelen:

• Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden
• Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien
• Processturing waarbij de  ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

ASPECT GEZONDHEID 

Bij het exploiteren van een zwembad zijn de risico’s voor mens en milieu aanvaardbaar indien de algemene en sectorale Vlarem voorwaarden gerespecteerd worden.

Uit het advies van het Agentschap Zorg en Gezondheid blijkt dat in het aanvraagdossier onvoldoende informatie over de zwemwaterbehandeling en de exploitatiemodaliteiten voor het zwembad (rubriek 32.8.1.1.) beschikbaar is om een onderbouwd gezondheidsdeskundig advies te kunnen geven

Het openlucht zwembad heeft een oppervlakte van maximaal 75 m² en is enkel toegankelijk voor de gasten van de B&B. De sectorale voorwaarden van Vlarem beperken zich dus tot het waterbehandelingssysteem en de zwemwaterkwaliteit.

Wanneer de waterkwaliteit niet beantwoordt aan de Vlarem-waterkwaliteitsvereisten is er voor de baders een verhoogd risico om met pathogene micro-organismen in contact te komen en daardoor infectieziekten of andere besmettelijke aandoeningen op te lopen.

In de renovatiefase van Domein Slotendries is momenteel nog niet duidelijk welke filteropstelling zal gebruikt worden en wat de capaciteit van de filters en pompen zullen hebben.

Er wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen dat het definitieve technische plan van de waterbehandeling en chemicaliënopslag ter evaluatie moet besproken worden met het Agentschap voor Zorg en Gezondheid van zodra beschikbaar en in ieder geval vóór opening voor het publiek.

De volgende aandachtspunten worden aangehaald:

-     Mogelijk moet er voldaan worden aan het Besluit van de Vlaamse Regering van 09/02/2007 betreffende de preventie van de veteranenziekte op publiek toegankelijke plaatsen. Volgens dit besluit moet de exploitant van een inrichting voor alle watervoorzieningen een beheersplan opstellen en preventiemaatregelen uitvoeren om het risico op legionellagroei en verspreiding te beheersen. 

−   Vooraleer het zwembad in gebruik wordt gesteld, dienen de volgende documenten te worden overgemaakt aan het Agentschap voor Zorg en Gezondheid:

•     Geplande openingsdatum
•     Definitieve flowschema’s
•     Verslag van de kleurproef van het zwembad
•     Keuringsverslag flowbeveiliging van toevoeging chemicaliën zwembadwater

−    Zodra het zwembad voor het publiek geopend is moeten onderstaande documenten ter inzage liggen of beschikbaar zijn:

• register met de gegevens over de dagelijkse zwembadwateranalyses, maandelijkse analyses, dagelijkse bezetting, maandelijks waterverbruik, filterspoelingen, technisch nazicht, incidenten of ongevallen, beheer van de zwembadchemicaliën;
• het laboratorium belast met de maandelijkse monstername en analyse van het zwembadwater, moet de opdracht worden gegeven om de analyseresultaten rechtstreeks aan het Agentschap voor Zorg en Gezondheid over te maken.

−    Volgens het dossier is het openluchtzwembad voor de gebruikers van de bed & breakfast. Indien een zweminrichting verbonden aan een hotel/B&B enkel gebruikt mag worden door de gasten van de B&B kan men gebruik maken van de uitzonderingsregel onder artikel 5.32.8.1.1 en moet er minimaal voldaan worden aan de voorwaarden die betrekking hebben op het waterbehandelingssysteem, kwaliteitsvereisten van het water en de opslag van chemicaliën. 

−    Zodra aan andere personen (niet-gasten B&B) de toelating gegeven wordt om van het zwembad te gebruiken moeten alle algemene en sectorale Vlarem voorwaarden voor zwembaden nageleefd worden. Ongeacht de verleende vergunning wordt van de exploitant verwacht dat hij “als een voorzichtig en redelijk persoon” steeds de nodige maatregelen neemt om ongevallen te voorkomen en de gevolgen zo beperkt mogelijk te houden. Wij adviseren om op basis van een risicoanalyse de potentiële gezondheids- en veiligheidsrisico’s in kaart te brengen en de gepaste maatregelen te nemen zodat de veiligheid van de zwembadbezoekers gegarandeerd kan worden en ernstige incidenten zoals o.a. (bijna-)verdrinkingen voorkomen kunnen worden. 

ASPECT VEILIGHEID

Brandveiligheid

Het bepalen en het aanbrengen van de noodzakelijke brandpreventie- en brandbestrijdingsmiddelen dient te gebeuren in overleg met en volgens de richtlijnen van de plaatselijke brandweer. De voorwaarden uit het advies (met referentie 061746-002/HM/2023) van de Brandweerzone Centrum, Afdeling Brandpreventie dienen steeds nageleefd te worden. 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de provinciale omgevingsvergunningscommissie Oost-Vlaanderen over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.