2024_CBS_00889 - OMV_2023117055 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een kantoorgebouw naar een gemengd woonproject met één kantoorruimte en negen woonentiteiten en het exploiteren van warmtepompen - met openbaar onderzoek - Zwartezustersstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Francis Geernaert met als contactadres Bellevue 5/301, 9050 Gent en G-LABEL BVBA met als contactadres Bellevue 5 bus 301, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2023117055) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 september 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen en uitbreiden van een kantoorgebouw naar een gemengd woonproject met één kantoorruimte en negen woonentiteiten en het exploiteren van warmtepompen

• Adres: Zwartezustersstraat 18, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 1028B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 november 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 24 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De site uit voorliggend aanvraag wordt zowel ontsloten langs de Zwartezusterstraat als langs de Jonkvrouw Mattestraat, in de wijk ‘Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels’. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing, met overwegend een woonfunctie. De site in kwestie is bebouwd met een hoofdvolume (opgebouwd uit 3 bouwlagen met hellend dak en een uitbouw van twee bouwlagen) langsheen de Zwartezusterstraat en een dwars volume (opgebouwd uit 2 bouwlagen met hellend dak) tegen de linker perceelsgrens tot aan de Jonkvrouw Mattestraat. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens bevindt zich een laag bijgebouw (één bouwlaag met plat dak) dat wordt gebruikt als fietsenstalling. Centraal en grenzend aan de Jonkvrouw Mattestraat is er een binnentuin. De gebouwen op het perceel huisvesten voornamelijk een kantoorfunctie met aanhorigheden (vergaderzalen, keuken, fietsenstalling, …). 

Het pand langsheen de Zwartezusterstraat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 88886) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:
“Heden breedhuis van negen traveeën met drie bouwlagen onder zadeldak (pannen), doch oorspronkelijk twee panden van respectievelijk vier en vijf traveeën waarvan de vier rechtertraveeën een oudere kern bevatten met twee bouwlagen, verankerd met lelievormige ankers (17de eeuw); aangepast, vergroot, verhoogd met één bouwlaag en bepleisterd in loop van de 19de eeuw, aansluitend bij de huizenrij nummers 10 tot 16 en 20. Heden gedecapeerde lijstgevel met rechthoekige vensters voorzien van arduinen lekdrempels, beluikt op de begane grond en overspannen met twee strekse ontlastingsbogen met aanzetstenen van zandsteen. Rechthoekige vleugeldeur met afgeschuinde dagkanten onder hoge strek. Achtergevel van de oude kern: verankerde bepleisterde lijstgevels van twee maal drie traveeën met twee bouwlagen onder afzonderlijke schilddaken (kunstleien). Rechts haakse bepleisterde vleugel van de voormalige stallen uit de eerste helft van de 19de eeuw, geritmeerd door rondboognissen.”

Voorliggende aanvraag strekt tot het verbouwen en uitbreiden van het kantoorgebouw naar een woonproject met één kantoorruimte en negen woonentiteiten.

Programma

In het hoofvolume langsheen de Zwartezusterstraat wordt op het gelijkvloers een kantoorruimte behouden (ca. 64 m²). Het kantoor is toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke inkomhal. Vanuit de inkomhal is de gemeenschappelijke trappenhal naar de bovenliggende verdiepingen en een gelijkvloerse woonentiteit bereikbaar. In de nis bij deze inkomhal is er plaats voor het stallen van 6 fietsen. De gelijkvloerse woonentiteit (A 0.3) heeft 2 slaapkamers en een leefruimte met open keuken gericht op de gemeenschappelijke binnentuin. Op de eerste verdieping bevinden zich twee woonentiteiten (A 1.1 en A1.2) met respectievelijk 2 en 3 slaapkamers. De buitenruimte bij woonentiteit A 1.1 is een uitkragend terras (4,3 m²); woonentiteit A 1.2 beschikt over een terras (13,8 m²) tegen de rechter perceelsgrens (met bestaande en te behouden scheidingsmuur) op het platte dak van de onderliggende bouwlaag. Op de tweede verdieping bevinden zich opnieuw 2 woonentiteiten (A 2.1 en A2.2) met 2 slaapkamers, op de derde verdieping één woonentiteit (A 3.1) met 2 slaapkamers. Elke woonentiteit beschikt over (minstens) een terras gericht naar de binnentuin. 

In het herbouwde dwarse volume worden 2 woonentiteiten (A 0.1 en A 0.2) ingericht door een verticale splitsing. Beide entiteiten zijn dus rechtstreeks bereikbaar vanuit de binnentuin. Ze beschikken over 2 slaapkamers.

Op de plaats van de bestaande fietsenstalling wordt een nieuw volume voorzien dat op het gelijkvloers een fietsenstalling, tellerlokaal en ruimte voor warmtepompen voorziet en op de verdiepingen een woonentiteit (A 1.3) met 1 slaapkamer en een terras (9,5 m²) aan de achterzijde. Zowel de entiteit als de fietsenstalling zijn bereikbaar vanuit de binnentuin. De fietsenstalling omvat 26 fietsstalplaatsen, waarvan 3 voor buitenmaatse fietsen. 

Volume

Aan het hoofdvolume wordt op het gelijkvloers een sanitair blok gesloopt en vervangen door een sas met lift. De gelijkvloerse bouwdiepte blijft nagenoeg ongewijzigd. Op de eerste verdieping wijzigt de bouwdiepte enkel door het toevoegen van de terrassen bij de woonentiteiten A 1.1 en A 1.2. Deze uitbreidingen brengen geen wijzigingen aan scheidingsmuren met zich mee. Op de tweede verdieping wordt de bouwdiepte opnieuw uitgebreid door het voorzien van terrassen bij woonentiteit A 2.1 en A 2.2, ook hier zonder wijzigingen aan de scheidingsmuren. Bij woonentiteit A 2.2 wordt ook een beperkte volume-uitbreiding voorzien bij de woonruimte met een diepte van 2,75 meter bij een breedte van 5,62 meter. De totale bouwdiepte wijzigt naar maximaal ca. 12 meter. Het terras wordt links van deze uitbreiding voorzien tot eenzelfde diepte.

Op de derde verdieping wordt het bestaande dak volledig verwijderd en vervangen door een nieuw dak. Het linkerdeel van het dak heeft een dakbasis met een diepte van ca. 6,90 meter; het rechterdeel ca. 9,20 meter. Aan de voorzijde worden in 4 dakinsnijdingen waardoor een raam op (bijna) volledige hoogte kan voorzien worden bij de bovenste woonentiteit. Aan de achterzijde wordt over een breedte van 8,20 meter een dakuitbouw voorzien (met variërende bouwdiepte) die de overgang tussen de diepte van het dak vormt. De zone tussen en voor het linkerdeel van dakuitbouw en de linker perceelsgrens wordt ingericht als dakterras en groendak. In het overige deel wordt nog een inpandig terras voorzien. De nieuwe nokhoogte, en tevens dakrandhoogte van de dakuitbouw, bedraagt 14,35 meter (gemeten tegenover de nulpas), wat 8 cm hoger is dan de bestaande nokhoogte. 

Het dwarse volume wordt gesloopt en herbouwd. Het nieuwe volume heeft dezelfde footprint en is opgebouwd uit 2 bouwlagen met een plat dak. De dakrandhoogte stemt overeen met de bestaande kroonlijsthoogte. 

Het nieuwe volume aan de Jonkvrouw Mattestraat (tegen de rechter perceelsgrens) wordt opgebouwd uit 2 bouwlagen met een hellend dak. De noklijn van het hellend dak ligt evenwijdig met de voorliggende straat. De gevelbreedte bedraagt 5,57 meter; de diepte van het hoofdgebouw 9,21 meter (exclusief dakterras op eerste verdieping). Op de perceelsgrens bevindt er zich een ruime wachtgevel met een hoogte van 5,88 meter (gemeten tegenover de nulpas) van aan het hoofdgebouw tot aan de Jonkvrouw Mattestraat. Het nieuwe volume benut een gedeelte van deze wachtgevel, maar voorziet een verdere uitbreiding door de kroonlijsthoogte van het hoofdvolume te voorzien op 6,78 meter en de dakrandhoogte van de aanbouw op 6,05 meter. Zowel aan de voor- als aan de achtergevel is het dakvolume voorzien van een dakuitbouw, respectievelijk met een breedte van 2,22 en 3,57 meter.

Voor het perceel werd recent een Omgevingsvergunning voor het perceel geweigerd (zie ‘HISTORIEK’). Ten opzichte van de geweigerde Omgevingsvergunning werden in hoofdzaak volgende elementen aangepast:

-      De gelijkvloerse inrichting ter hoogte van de inkom aan de Zwartezusterstraat is beperkt gewijzigd. Zo is de kleine vergaderzaal vervangen door een fietsenstalling. 

-      De gelijkvloerse inrichting van het nieuwe volume aan de kant van de Jonkvrouw Mattestraat wordt gewijzigd: er wordt een tellerlokaal en zone voor warmtepompen voorzien. 

-      Het dwarse volume wordt afgewerkt met een plat dak en niet langer opnieuw met een hellend dak. Dit heeft ook een impact op de indeling van de woningen in dit gedeelte.

-      De locatie van het terras bij woonentiteit A 2.2 en A 3.1 zijn gewijzigd en worden nu minder diep voorzien. 

     Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Volgende rubriek wordt aangevraagd:

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Stedenbouwkundige vergunningen:

* Op 06/10/1988 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen en renoveren van een kantoorgebouw. (1988/1045)

Omgevingsvergunningen:

* Op 30/03/2023 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een kantoorgebouw naar een gemengd woonproject met één kantoorruimte en negen woonentiteiten (OMV_2022155567).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven (integraal te raadplegen via het Omgevingsloket):

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 22 november 2023 onder ref. 031896-004/JT/2023:

Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 

Bijzondere aandachtspunten: 

* De liftoverloop die rechtstreeks in het appartement op de derde verdieping uitgeeft moet geschrapt worden. 

In meergezinswoningen moet elk liftbordes op een bouwlaag met lokalen met nachtbezetting vrij toegankelijk zijn vanuit het trappenhuis of de evacuatieweg. 

De liftoverloop op niveau +3 moet ofwel geschrapt worden, ofwel dient de overloop via de gemeenschappelijke delen toegankelijk gemaakt worden. 

Het beëindigen van de werken moet gemeld worden aan de brandweer via de website www.brandweerzonecentrum.be/preventie teneinde een controlebezoek te kunnen laten plaatsvinden.

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS afgeleverd op 6 december 2023 onder ref. AD-23-001 – 2de advies:

Drinkwater

M.b.t. het slopen/verbouwen van de bestaande bebouwing/ kantoorgebouw moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

De negen woonentiteiten en kantoorruimte kunnen op het bestaand drinkwaterdistributienet aangesloten worden door middel van een dwarsing/kruising onder de Jonkvrouw Mattestraat.

Wij stellen voor de kosten voor de latere uitvoering van deze dwarsing/kruising ten laste te leggen van de verkavelaar door betaling van een forfaitair bedrag van 400€.

Mogen wij u verzoeken, als voorwaarde in de verkavelingsvergunning op te nemen:

“Van zodra de verkavelaar de goedkeuring van de verkavelingsaanvraag heeft ontvangen, verzoeken wij de verkavelaar 400€ te storten op Belfius rekening nummer BE82 0910 1062 5468 (BIC-code GKCCBEBB)  van de Farys – Stropstraat 1 te 9000 Gent met vermelding:”Verkaveling Zwartezustersstraat 18 – Jonkvrouw Mattestraat te Gent - 1 ”. 

We verwijzen u hiervoor ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden. 

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het verbouwen en uitbreiden van een kantoorgebouw naar een gemengd woonproject met één kantoorruimte en zeven woonentiteiten en twee grondgebonden woningen.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het “centraal” gebied.

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengde riolering in Zwartezusterstraat. 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put De inhoud van de tank onder het wateroppervlak bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter. Dit geldt voor putten waar enkel zwart water mag op worden aangesloten.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

*    het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

*    overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

*    kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

*    inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

*    de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier – 2de versie

De aanvraag heeft betrekking op verbouwen van het bestaande kantoorgebouw en uit te breiden tot een gemengd woonproject. In totaal worden negen woningen voorzien, waarvan 2 grondgebonden woningen met 3-slaapkamers, 1 appartement met 3-slaapkamers, 5 appartementen met 2-slaapkamers en 1 appartement met 1-slaapkamer.

Er wordt een gemeenschappelijke binnentuin voorzien

De site grenst aan de Zwartezusterstraat en de Jonkvrouw Mattestraat.

Volgende documenten zijn nagezien

*     BA_Gemengd Woonproject_I_N_-1-Niveau -1 Inplantingsplan NT

*     BA_Gemengd Woonproject_P_N_-1-Niveau -1 NT (RIOLERING) 

*     BA_Gemengd Woonproject_P_N_0-Niveau 0

*     BA_Kantoor_I_B_1-Inplantingsplan BT 

*     BA_Gemengd Woonproject_I_N_1-Inplantingsplan NT

*     Beschrijvende nota vergunningsaanvraag

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden.

Bij verbouwing is de algemene regel: De bestaande aansluitingen op het bestaand rioleringsstelsel dienen te worden hergebruikt. De niveaus van de bestaande aansluiting zijn bindend.

Er is geen plan bestaande toestand riolering toegevoegd aan het dossier. Dus het is niet duidelijk waar de bestaande gebouwen zijn aangesloten op de openbare riolering. Dit zal verder moeten onderzocht worden.

Indien toch een nieuwe aansluiting noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Bespreking van DWA-stelsel:

Er wordt een septische put voorzien van 8100L.

Bespreking van het RWA-stelsel: 

Volgende gegevens worden vermeld op plan: er worden regenwaterputten voorzien van 30 000L (aangesloten oppervlakte van 416,9 m²), een infiltratieput van 10 000L. De overloop van de regenwaterput sluit aan op de infiltratiekelder; De overloop van de infiltratiekelder sluit aan op de riolering in de staat

Het hemelwaterformulier van Stad Gent is toegevoegd aan het dossier.

Grondwatertafelmetingen: voor de diepte van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar grondwaterpeilmetingen in de omgeving op DOV. Volgens peilbuis 1  kan grondwaterpeil stijgen tot 6.90 mTAW. De noodoverloop van de infiltratievoorziening moet steeds boven dit hoogst gemeten peil voorzien worden om drainage van grondwater te vermijden

Infiltratiemetingen: Er zijn infiltratiemetingen toegevoegd aan het dossier. Volgens de metingen is een goede infiltratiecapaciteit aanwezig op de site.

Volgens de verordening (zie art 44.3 van hemelwaterformulier ) moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Niet alle gegevens zoals hierboven vermeld, zijn op de plannen vermeld: Vooral diepte, infiltratieoppervlakte , niveau van de overloop ontbreken. Deze zijn toegevoegd in aangepast dossier.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Er worden volgende voorwaarden opgelegd: 

*    Voor de start van de bouwwerken dient onderzoek te worden uitgevoerd naar de bestaande huisaansluitingen op de bestaande riolering. 

*    Er dient aangesloten te worden op de bestaande huisaansluitingen. Het niveau van deze aansluiting is bindend. 

*    Er dient blijvend gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het openbare putjes wordt niet toegestaan

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 14 november 2024 onder ref. 5000051062 (aangepast advies d.d. 18 januari 2024):

Het eerder gegeven advies op 02/02/2023 blijft geldig. Dit wil zeggen dat de 9 appartementen + kantoorruimte aansluitbaar zijn aan kant Jonkvrouw Mattestraat mits de vermogens van de verschillende tellers maximaal 17,3 kVA bedragen (3f 400V 25A). 

Het verkeerdelijk gegeven advies van 14/11/2023 waarbij er een distributiecabine vereist werd vervalt. Indien er in de toekomst verzwaringen nodig zijn is het mogelijk dat er dan alsnog een distributiecabine dient opgericht te worden, maar hiervan wordt dan toekomstig een nieuwe studie voor uitgewerkt. 

In dit project bevinden zich ook toestellen van functionele openbare verlichting op de gevel. 

Deze staan in voor de conforme verlichting van de openbare weg. 

Ingeval deze toestellen en bekabeling er naartoe zouden hinderen of indien de toestellen in de steigers zouden komen te staan en dus hun functioneel nut niet meer zouden hebben, dan wordt er best tijdig nagezien in samenspraak met de lichtcel van Stad Gent (openbareverlichting@stad.gent) waar er tijdelijke oplossingen kunnen voorzien worden. 

Hiertoe vragen wij om zowel Fluvius als de lichtcel als initiatiefnemen tijdig samen te brengen in een overleg (minstens 12 werkweken voorafgaandelijk aan de start van de gevelwerken of liefst nog vroeger). 

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van PROXIMUS afgeleverd op 12 december 2023 onder ref. JMS 593223:

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

*    Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

*    Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

*    Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

*    De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

*    Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Voorwaardelijk gunstig advies van Wyre afgeleverd op 10 november 2023:

Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen. 

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. 

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

In de gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg ‘Binnenstad – Deel Sint-Michiels’, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone B voor woningen en tuinen. De gevel in de Zwartezustersstraat wordt op het bestemmingsplan aangeduid als waardevolle straatwand. Deze aanduiding beschermt zowel de individuele waardevolle panden alsook kwaliteitsvolle en samenhangende straat- en pleinwanden. In deze zone zijn slechts werken en handelingen toegelaten die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen. Deze beschermende bepalingen behelzen onder meer de bepleistering en ontpleistering van gevels, de gevelopbouw, architectuur, bouwstijl en bouwperiode alsook op het kleurengebruik, aard, kwaliteit en materiaalgebruik van kroonlijst en schrijnwerk. Alle wijzigingen aan gevels of gevelelementen worden beoordeeld volgens de voorschriften van dit plan. Aanvragen tot het wijzigen van gevels die deel zijn van waardevolle panden en straat- en pleinwanden worden onder meer beoordeeld op basis de verenigbaarheid met de cultuurhistorische identiteit van het gebied, de stedenbouwkundige inpassing van het voorgestelde project en het omgaan met de ruimtelijke draagkracht. Enkele ruimtelijke afwegingskaders zijn: 

-      de relatie tussen oude en nieuwe architectuur

-      de relatie met het bestaande weefsel (straat, straatdeel)

-      de wijze waarop de ingreep uitgevoerd wordt (kopiërend of vernieuwend, losstaand of anticiperend),

-      de functie en de historiek van het gebouw.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg, het aangevraagde wijkt af op volgende punten:

Artikel 2.3 Zone B voor woningen en tuinen: Dit artikel stelt o.a. dat wonen de hoofdbestemming is. Meergezinswoningen zijn toegelaten mits een beperking op het aantal in functie van het aantal bouwlagen. Het aantal woningen mag het aantal bouwlagen niet overschrijden.

Toetsing: Het ontwerp voorziet voor het hoofdgebouw op de eerste en tweede verdieping 2 woningen per verdieping. 

Artikel 3.3.3.1 Bouwdiepte van de hoofdgebouwen: Dit artikel stelt dat de maximale bouwdiepte bepaald wordt op basis van de referentiediepte.

Voor het hoofdgebouw langsheen de Zwartezusterstraat varieert de referentiediepte van 10,93 (linker perceelsgrens) naar 9,39 meter (rechter perceelsgrens). Wanneer de referentiediepte minder dan 10 meter bedraagt, mag de diepte van het hoofdgebouw maximaal 2 meter verder reiken. Wanneer de referentiediepte tussen de 10 en 13 meter bedraagt, kan het hoofdgebouw maximaal tot 12 meter komen. De maximale bouwdiepte voor het hoofdgebouw wordt dus gevormd door een lijn die ter hoogte van linker perceelsgrens ligt op 12 meter en op de rechter perceelsgrens op 11,39 meter gemeten vanaf de rooilijn.

Toetsing: De dakterrassen bij woonentiteiten A 1.2 en A 2.2 en de volume-uitbreiding van A 2.2 vallen gedeeltelijk voorbij de maximale bouwdiepte van het hoofdgebouw. 

Langsheen de Jongvrouw Mattestraat bedraagt de referentiediepte 10 meter (links) en ca. 14,55 meter (rechts). 

Toetsing: Het dwarse volume overschrijdt de maximale bouwdiepte.  

Artikel 3.3.5 Bouwhoogte: Volgens dit artikel moet de kroonlijsthoogte worden gevat binnen een marge waarvan de grenzen zich 10% hoger of lager bevinden dan de referentiebouwhoogte, in voorliggend geval 7 meter. Mits machtiging kan de standaard marge op de referentiehoogte worden aangepast naar 3 meter + 10% van de referentiebouwhoogte. De nokhoogte mag niet hoger zijn dan zes meter boven de toegestane kroonlijsthoogte. De toegelaten maximum bouwhoogte voor bijgebouwen bedraagt 3,5 meter. 

Toetsing: Aan de zijde van de Zwartezustersstraat bedraagt de kroonlijsthoogte in de bestaande toestand 11,09 meter ten opzichte van de nulpas en de nokhoogte 14,29 meter, wat afwijkt van de voorschriften. Door het verwijderen van het bestaande dak en het voorzien van een nieuw dakvolume wijzigt de nokhoogte beperkt: van 14,29 naar 14,35 meter. De kroonlijsthoogte aan de voorzijde blijft behouden; achteraan bedraagt de dakrandhoogte 14,43 meter. 

Artikel 3.3.6 Dakvorm: Elk hoofdgebouw en elk ander gebouw met meer dan één bouwlaag moet afgewerkt worden met een hellend dak. De dakhelling moet gevat worden tussen een hoek van 35 en 55 graden. Ook dakuitbouwen, zoals dakkapellen en staande ramen, moet onder het vlak (gevormd door 55 graden vlak doorheen de kroonlijst) gesitueerd worden. 

De totale breedte van dakkapellen en staande dakramen wordt aan de voorzijde beperkt tot één derde van de gevelbreedte. Aan de achterzijde wordt de totale breedte van dakkapellen en dakramen beperkt tot twee derde van de gevelbreedte. Dakvlakvensters en zonnecollectoren mogen aan de voorzijde van het gebouw maximum 2/3 van het dakvlak beslaan. Aan de achterzijde mag het gehele dakvlak benomen worden. Insprongen in het dakvlak kunnen toegestaan worden tot maximum 1/3 van het dakvlak en enkel wanneer de aanzet van deze insprong zich tenminste 1 meter achter het gevelvlak bevindt.

Toetsing: Het volume langs de Zwartezusterstraat wordt aan de achterzijde voorzien van een dakuitbouw over een breedte van 8,20 meter. Zodoende is de breedte van de dakuitbouw beperkt tot maximaal 2/3 van de gevelbreedte. Echter, wanneer er rekening wordt gehouden met de theoretisch maximale bouwenveloppe (bouwhoogte (7 meter + 10%) in combinatie met bouwdiepte van het hoofdgebouw (max 12 meter)) valt deze dakuitbouw buiten deze bouwenveloppe. Enkel bekeken vanuit de bestaande toestand, moet vastgesteld worden dat de dakuitbouw niet binnen het vlak van 55 graden valt ten opzichte van de kroonlijst.

De dakkapellen bij het nieuwe volume aan de Jonkvrouw Mattestraat worden evenmin voorzien binnen het hellend vlak van 55 graden.

Het afwerken van de dakuitbouw en aanbouwen met een plat dak bij alle volumes (hoofdgebouw Zwartezusterstraat, dwars volume en nieuwbouwvolume) betreft eveneens een afwijking op bovenstaand voorschrift.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijkingen op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg zijn aanvaardbaar om volgende redenen:

Artikel 2.3 Zone B voor woningen en tuinen: Zoals gemotiveerd in de beschrijvende nota, houdt het BPA geen rekening met de omvang van een concreet perceel of gebouw. Voor het pand langs de Zwartezusterstraat zou dit leiden tot zeer grote woonentiteiten, waardoor een afwijking op dit voorschrift te verantwoorden is. De visienota ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ stelt eveneens dat dergelijke afwijking te verantwoorden kan zijn. 

Artikel 3.3.3.1 Bouwdiepte van de hoofdgebouwen: Het dakterras bij woonentiteit A 1.2 wordt ingeplant tegen de bestaande wachtgevel en de impact ervan is volledig gericht naar het eigen binnengebied. De overschrijding door ter hoogte van de volume-uitbreiding en terras bij woonentiteit A 2.2 zijn beperkt tot enkele centimeters en vloeien hoofdzakelijk voort uit het recht trekken van gevel en terras. De ruimtelijke impact door de bovenvermelde overschrijdingen van de bouwdiepte zijn beperkt en aanvaardbaar.

Door het herbouwen van het dwarse volume wordt de bouwdiepte (gezien vanaf de Jonkvrouw Mattestraat) overschreden. De theoretische minimale tussenafstand tussen een afwerking aan de Jonkvrouw Mattestraat en Zwartezusterstraat is beperkt tot 6 à 7 meter. Dergelijke afstand is te beperkt om twee (woon)gebouwen te kunnen ontwerpen zonder een sterke rechtstreekse inkijk. Een afwerking van de straatwand van de Jonkvrouw Mattestraat zoals het BPA beoogt zou het behoud van de centrale magnolia in gevaar brengen en het concept van de binnentuin zoals op vandaag zou verloren gaan. Omdat de Jonkvrouw Mattestraat een smalle straat is, gaat het behoud van de binnentuin, gevormd door dwarse volume rondom, ook een verdere visuele vernauwing van de Jonkvrouw Mattestraat tegen. Bovendien wordt het nieuwe dwarse volume voorzien met eenzelfde footprint als het bestaande gebouw maar wel onder een kleiner volume door het schrappen van het dakvolume. Een uitbreiding van de scheidingsmuur met de linkerbuur is niet noodzakelijk. 

Artikel 3.3.5 Bouwhoogte  en artikel 3.3.6 Dakvorm: Het uitgangspunt van de wijzigingen aan het dakvolume van het volume aan de Zwartezusterstraat is het verwijderen van het bestaande dakvolume en voorzien van een nieuw dakvolume. Het nieuwe dakvolume houdt nagenoeg eenzelfde kroonlijst- en nokhoogte aan. De dakbasis van het hellend dak vergroot wel, in overeenstemming met het BPA. Er wordt een harmonieuze overgang en correcte aansluiting gemaakt op de aanpalende buren. De afwijking met betrekking tot de bouwhoogte vloeien hoofdzakelijk voort uit het behoud van het gebouw aan de Zwartezusterstraat (zonder dakvolume weliswaar), hetgeen te verantwoorden is gelet op de erfgoedwaarden van dit gebouw en de hoogtes van de aanpalende gebouwen.

De voorziene dakuitbouwen en -insnijdingen bij het volume aan de Zwartezusterstraat en het volume aan de Jonkvrouw Mattestraat zijn beperkt in breedte, zodat nog voldoende dakvlak resteert. Het niet terug trekken van de dakuitbouwen en -insnijdingen hebben, gelet op de diepte van de onderliggende bouwlagen, de breedte ervan en de afstand naar de buren toe een aanvaardbare ruimtelijke impact. 

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
 De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.  

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 29bis stelt dat bij elk appartement een kwalitatieve private buitenruimte hoort. Richtinggevend voor appartementen bedraagt dit 10% van de oppervlakte van de woning. Het samenvoegen tot een gedeelte van private buitenruimtes tot een grotere collectieve (niet-publieke) buitenruimte is mogelijk.

Toetsing: Niet alle entiteiten beschikken over een kwalitatieve private buitenruimte die minimaal 10% van de oppervlakte van de woning bedraagt. Ter compensatie wordt de binnentuin wel opengesteld als ‘gemeenschappelijke tuin’. Deze gemeenschappelijke tuin is voldoende groot om het tekort aan private aandeel van de buitenruimtes te compenseren. Een afwijking op dit artikel kan in alle redelijkheid worden verleend.

Gewestelijke verordening hemelwater

 De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan voldoende uitgeruste gemeentewegen.

4.5.   Archeologienota

Voor het perceel werd een archeologienota met ID: 27489 opgemaakt. Door Stad Gent werd op 9 oktober 2023 hiervan akte genomen.

Uit deze nota het plangebied een aantoonbaar hoog archeologisch potentieel heeft. Een verder archeologisch vooronderzoek wordt geadviseerd. 

4.6.   Milieu-technische aspecten

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:
- niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000 m³
- residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000 m³
- infrastructuurwerken met een volume groter dan 250m³.

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II. 

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen, 

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd, 

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur, 

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines. 

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden. 

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project 

Het project situeert zich in het afstroomgebied van de Leie (beheer: De Vlaamse Waterweg nv – Regio West). Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd. 

Algemeen geplande toestand:

• 85,3 m² hemelwater dat natuurlijk kan infiltreren
• 160 m² groendak + 318 m² overig dak (188 m² hellend dak + 58,6 m² plat dak + 71,2 m² terras)
• 30.000 liter hemelwaterputten (3x10.000 liter)
• Infiltratievoorziening: 10.000 liter – 16 m² 
  
  

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

Gescheiden stelsel

Conform artikel 9 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent dient bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden, de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater moet, indien het technisch mogelijk is, in eerste instantie aangesloten worden op een waterloop. Indien dit niet kan, mag er aangesloten worden op een RWA en in laatste instantie op een gemengde riolering.

Verharding

Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden. 

De verhardingen wateren af naar de omgeving.

De verharding in de binnentuin wordt volledig uitgebroken en opnieuw aangelegd. Omdat er via de binnentuin een aantal toegangen verlopen, zowel naar de woonentiteiten als naar technische ruimtes, en er voor de gelijkvloerse of grondgebonden woonentiteiten een terras wordt voorzien is een zekere padenstructuur en verharding noodzakelijk in de binnentuin. De voorziene terrassen hebben een correcte grootte. Vooralsnog dient de (overige) verhardingen tot een minimum beperkt te worden. Daarom wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat het stuk pad tussen de aansluiting van aan de toegang langs de Zwartezusterstraat en de secundaire toegang van de fietsenstalling geschrapt kan en dient te worden. Zodoende wordt de groene onverharde ruimte rondom de centrale boom vergroot. 

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening.  
Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen,…). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. 

De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden.

Hemelwaterput

Er worden drie hemelwaterputten van totaal 30.000 liter voorzien. Het aangetoond nuttig hergebruik wordt geschat op 38.070 l/maand. 

Het hemelwater wordt hergebruikt voor de toiletten, wasmachines alle appartementen, poetskranen gemeenschappelijke delen en onderhoud gemeenschappelijke tuin.

Bij voorkeur wordt eveneens een systeem voorzien dat bij een tekort aan hemelwater automatisch overschakelt op leidingwater. De omschakeling gebeurt in functie van een niveaumeting in de hemelwaterput. Bij een tekort wordt leidingwater gebruikt uit een ‘buffertank’. Op die manier kan er geen hemelwater in het leidingwatercircuit terechtkomen en wordt de hemelwaterput niet gevuld met leidingwater, waardoor het volledige volume van de put beschikbaar blijft voor de opvang van hemelwater.

Groendak

Er wordt 160 m² groendak voorzien.

Het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 35 l/m².

De overloop van de hemelwaterputten en het groendak dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening.

Infiltratievoorziening

De infiltratievoorziening bevindt zich onder de fietsenstalling (infiltratiekelder).

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op volgende verharde oppervlakten: 398 m² dak (met helft groendak) – 60m² (hemelwaterput met hergebruik).

De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 10.000 liter en een oppervlakte van 16 m². 

De infiltratievoorziening is ondergronds. Om infiltratie toe te laten dient de gemiddelde hoogste grondwaterstand idealiter dieper gelegen te zijn dan de infiltratievoorziening.

De eventuele overloop moet boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand gelegen zijn, aangezien de infiltratievoorziening anders als drainage fungeert.

Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. De infiltratievoorziening moet de nodige toegangsputten hebben voor een jaarlijks onderhoud en reiniging van de voorziening. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

Er moet genoeg infiltratieoppervlakte gecreëerd worden, de bodem mag niet meegeteld worden. 

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht. 

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat. 

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 november 2023 tot 14 december 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

1/ Programma
Het pand omvat in de bestaande toestand een kantoorfunctie. Voorliggende aanvraag vormt een groot aandeel hiervan om naar een woonfunctie. Op het gelijkvloers wordt een beperkte kantoorruimte behouden.

De stad Gent streeft er naar om op strategische locaties (kleinschalige) kantoren maximaal te behouden, zeker de locaties die op wandelafstand van knooppunten zijn gelegen, wat het geval is voor het pand uit voorliggende aanvraag. Vanuit die overweging is het behoud van een economische activiteit (zeker in de plint) gewenst zodat de levendigheid in de straat in de verf wordt gezet. Voorliggende aanvraag voorziet het behoud van een minimaal aandeel kantoren, doch aanvaardbaar. 

De aanvraag betreft daarnaast het verbouwen naar een meergezinswoning op een perceel dat kleiner is dan 1500 m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordenend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze parameters worden hieronder besproken.

• Ligging: de Zwartezusterstraat is niet geselecteerd in één van de lijsten: score 2
• Buurt: onderzoek van de buurt toont aan dat tussen de helft en minder dan de helft van de panden eengezinswoningen zijn: score 1
• Buren: geen van beide aanpalende panden is een eengezinswoning: score 0
• Parkeren: parkeren kan gelijkvloers of met lift: score 1
• Het mogelijke aantal bouwlagen is minder dan 3: score 2
• De perceelsconfiguratie in combinatie met de bouwenveloppe is niet geschikt voor eengezinswoning(en): score 0

Dit levert een totaalscore op van 6: geen voorkeur voor een bepaald woningtype. Het ontwerpen van een meergezinswoning is ruimtelijk aanvaardbaar op deze locatie. 

Het voorzien van meerdere woonentiteiten per bouwlaag wijkt af van het BPA. Zoals gemotiveerd in de beschrijvende nota, houdt het BPA geen rekening met de omvang van een concreet perceel of gebouw. Voor het pand langs de Zwartezusterstraat zou dit leiden tot zeer grote woonentiteiten, waardoor een afwijking op dit voorschrift te verantwoorden is. De visienota ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ stelt eveneens dat dergelijke afwijking te verantwoorden kan zijn. 

Het algemene concept van het voorzien van woningen met diverse oppervlaktes en typologieën rond een gemeenschappelijke buitenruimte is principieel aanvaardbaar. Een aantal woonentiteiten zijn te beschouwen als een eengezinswoning met toegang via de binnentuin en het overige bevindt zich in het volume van de Zwartezusterstraat dat wordt omgevormd naar meergezinswoning. In het algemeen wordt voldoende mix voorzien in grootte en aantal slaapkamers binnen het projecte en binnen de meergezinswoning. De bijzondere aandachtspunten aangestipt in het advies van de brandweer (zie rubriek ‘EXTERNE ADVIEZEN’) met betrekking tot de overloop op de derde verdieping moeten nageleefd worden maar zullen geen fundamentele wijziging aan de indeling of grootte van deze woonentiteit met zich mee brengen. 

2/ Volume en inrichting
De wijzigingen aan het pand langs de Zwartezusterstraat zijn niet in allemaal in overeenstemming met het BPA. Zo wordt door het voorzien van dakterrassen her en der de maximale bouwdiepte van het hoofdgebouw overschreden. Het dakterras bij woonentiteit A 1.2 wordt ingeplant tegen de bestaande wachtgevel en de impact ervan is volledig gericht naar het eigen binnengebied. De overschrijding ter hoogte van de volume-uitbreiding en terras bij woonentiteit A 2.2 zijn beperkt tot enkele centimeters en vloeien hoofdzakelijk voort uit het recht trekken van gevel en terras. In het algemeen zijn de terrassen gericht naar de eigen binnentuin zodat de privacy van de aanpalenden niet in het gedrang komt. 

Voor dit volume wordt een nieuw dakvolume voorzien. Het nieuwe dakvolume houdt nagenoeg dezelfde kroonlijst- en nokhoogte aan dan het bestaande dak. De dakbasis van het hellend dak vergroot wel, in overeenstemming met het BPA. Er wordt een harmonieuze overgang en correcte aansluiting gemaakt op de aanpalende buren. De voorziene dakuitbouwen en -insnijdingen bij het volume aan de Zwartezusterstraat zijn beperkt in breedte, zodat nog voldoende dakvlak resteert. Het niet terug trekken van de dakuitbouwen en -insnijdingen hebben, gelet op de diepte van de onderliggende bouwlagen, de breedte ervan en de afstand naar de buren toe een aanvaardbare ruimtelijke impact. 

Ter vervanging van het bestaande dwarse volume wordt een nieuw volume voorzien met eenzelfde footprint maar opgebouwd uit twee bouwlagen met een plat dak. Dergelijk dwars volume is niet wat het BPA initieel beoogde als afwerking voor Jonkvrouw Mattestraat: dit gaat uit van een volledige afwerking van de straatwand. Rekening houdend met de perceelsdiepte (van Zwartezusterstraat tot Jonkvrouw Mattestraat), de aanwezigheid van de binnentuin met centrale magnolia en de beperkte breedte van de Jonkvrouw Mattestraat is het opnieuw voorzien van een dwars volume, in afwijking op het BPA, te verantwoorden. Zodoende blijft een openheid behouden langsheen de Jonkvrouw Mattestraat, kan opnieuw een binnentuin rond de centrale boom worden voorzien en kunnen de nieuwe woonentiteiten ook gericht worden naar deze binnentuin. Bovendien blijft de footprint ten opzichte van de bestaande toestand behouden en dient de betreffende scheidingsmuur niet verder uitgebreid te worden. Door het afwerken van dit volume met een plat dak wordt de ruimtelijke impact verkleind ten opzichte van de bestaande toestand.

Het ontworpen nieuwbouwvolume aan de Jonkvrouw Mattestraat vormt daarentegen wel een afwerking van de straatwand, zoals het BPA beoogt weliswaar met een beperkte breedte zodat de binnentuin en openheid alsnog behouden blijven. De bouwhoogte en -diepte zijn, rekening houdend met de bestaande wachtgevel, op zich aanvaardbaar. 

3/ Erfgoed

De opname in het CHE-gebied (gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde) en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en de aanduiding als waardevolle straatwand bevestigen de cultuurhistorische waarde van het pand.

Plaatsbezoek wees uit dat het pand zijn oorspronkelijke structuur gedeeltelijk behield. In de hoofdbouw bleven waardevolle 18de- en 19de-eeuwse structuren en elementen behouden. Deze waardevolle en behouden structurele onderdelen en interieurelementen van het pand bepalen eveneens de erfgoedwaarde.

Het pand heeft een architecturale, esthetische en historische waarde. Deze erfgoedwaarden komen tot uiting in volgende aspecten:

• Het uitzicht van de gevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk, van de daken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal. De straatgevel heeft een 17de-eeuwse kern en werd in de 18de-eeuw verhoogd en bepleisterd. Vermoedelijk werd in de 20ste eeuw de gevel ontpleisterd. Bij de verbouwing in 1988 werd de crepie (structuurpleister) op de gevel geplaatst en werden de 19de-eeuwse ramen en de 18de-eeuwse poort vervangen.
• De dragende structuur: de dragende muren, houten dak- en vloerconstructies. De dragende structuur van de hoofdbouw weerspiegelt de oorspronkelijke, 18de- en 19de-eeuwse bouwfasen. De dakconstructie en een deel van de vloeren werden vervangen bij de verbouwing in 1988. De vloeren boven de inkom- en  traphal en de beglaasde ruimte naast de inkomhal bleven behouden. Dit is zichtbaar door de bewaard gebleven stucwerkplafonds in deze zones.
• De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en perioden waarin het gebouw is opgericht en verbouwd.
• De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling. 
• Authentieke interieurelementen zoals vloerafwerkingen, trap, deuren, schouwen met hun schouwmantel, stucwerkplafonds, lambrisering, paneeldeuren, e.d.m. Specifiek voor dit pand zijn de te behouden waardevolle elementen en structuren in het interieur:

1. De inkomhal en ruimte met zuilen en beglaasde wand,

2. De stucwerkplafonds in de inkomhal, de ruimte met beglaasde wand en de traphal (gelijkvloerse en eerste verdieping). 

3. De 18de-eeuwse hoofdtrap met inbegrip van trapleuning

4. De 18de-eeuwse dubbele deur tussen de traphal en ruimte met beglaasde wand. 

De vermelde structuren en elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven. 

De indeling en constructie van het gebouw zorgen ervoor dat de voorgestelde functie verenigbaar kan zijn met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand. Er worden bijzondere voorwaarden opgelegd die het behoud, en waar mogelijk herstel, van de erfgoedwaarden beoogen. 

4/ Mobiliteit

De site is centraal gelegen en goed bereikbaar te voet en per fiets. De Zwartezusterstraat is een drukke fietsstraat en is gelegen op een hoofdfietsroute. Het project is ook zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Op 350 m  van het project zijn er verschillende haltes voor openbaar vervoer die verschillende gebieden en de grote mobiliteitsknooppunten zoals het Zuid en het St-Pietersstation bedienen. Er bevinden zich verschillende autodeelplaatsen in een straal van enkele honderden meters (Twaalf Kameren, Recolettenlei, De Poel, enz.)/ Het gebied is gelegen in autovrij gebied waardoor aantrekken van bijkomend gemotoriseerd verkeer op deze locatie is niet wenselijk. 

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: kantoor + wonen

2. Ligging: rode zone 

3. Grootte: 1 kantoor (ca. 70 m2 bvo)  + 9 woonentiteiten (1 woonentiteit met 1 slaapkamer, 7 entiteiten met 2 slaapkamers, en 1 entiteit met 3 slaapkamers).

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen minimum 27 fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en 1 voor bezoekers. Voor het personeel van de kantoorunit moet minstens 1 fietsstelplaats worden voorzien en 1 voor bezoekers. Er hoeven geen autostaanplaatsen te worden voorzien, noch voor de woonentiteiten, noch voor de kantoorunit.

Rekening houdend met bovenstaande, zijn de plannen om geen parkeerplaatsen te voorzien in overeenstemming met de autoparkeerrichtlijnen. 

De ontwikkelaar voorziet twee fietsenstallingen. De grootste is vlot toegankelijk vanuit de Jonkvrouw Mattestraat en biedt plaats aan 23 reguliere fietsen en 3 buitenmaatse fietsen. De kleinere fietsenstalling bevindt zich aan de Zwartezusterstraat en biedt plaats aan 6 reguliere fietsstelplaatsen.

Het aantal fietsstelplaatsen is in overeenstemming met de richtlijnen. Ook de afmetingen van de gangpaden en as-op-asafstanden voldoen aan de stedelijke inrichtingsvoorwaarden. Om de kwaliteit van de fietsenstalling maximaal te garanderen, worden volgende zaken echter als bijzondere voorwaarden opgenomen:

-      De parkeerplaatsen voor buitenmaatse fietsen moeten door markeringen op de grond visueel onderscheiden worden van de parkeerplaatsen voor reguliere fietsen.

-      De reguliere fietsstelplaatsen moeten worden voorzien van een vast hoog-laagsysteem.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
Ten allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.

Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:

-      Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

-      Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

-      Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

Dit wordt opgenomen als opmerking.

De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

Volgende rubriek wordt gunstig beoordeeld:

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.