2024_CBS_00890 - OMV_2023097105 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en restaureren van kasteelhoeve 'De Ghellinck' - met openbaar onderzoek - Hutsepotstraat, 9052 Gent - Vergunning

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De Kasteelhoeve BV met als contactadres Steenmolenlaan 26/C, 8980 Zonnebeke heeft een aanvraag (OMV_2023097105) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 juli 2023.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen en restaureren van kasteelhoeve 'De Ghellinck'

• Adres: Hutsepotstraat 147, 9052 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie C nrs. 2T en 2V

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 12 september 2023.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 januari 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het bouwproject heeft betrekking op de kasteelhoeve ‘De Ghellinck’ die zich situeert in Zwijnaarde langs de Hutsepotstraat. De kasteelhoeve maakt deel uit van het 'Kasteeldomein de Ghellinck met dienstgebouwen' dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 134070). Dit kasteeldomein ligt eveneens binnen het beschermd cultuurhistorisch landschap 'Kastelensite'. Het domein maakt deel uit van de groenpool Parkbos, de meest zuidelijke van de vier groenpolen. Het Parkbos strekt zich uit over Gent (deelgemeenten Zwijnaarde en Sint-Denijs-Westrem), De Pinte en Sint-Martens-Latem. Het is een gebied van bijna 1200 hectare groot, gelegen tussen de Ringvaart, de Kortrijksesteenweg, de autosnelweg E17 en de woonkern van De Pinte. Domein de Ghellinck is gelegen in het oostelijk deel van deze groenpool. In de visievorming met betrekking tot de groenpool Parkbos werd het domein de Ghellinck aangeduid als portaal of toegangspoort tot en boskerngebied van de groenpool Parkbos.

De kasteelhoeve ‘De Ghellinck’ is gelegen langs de Hutsepotstraat en situeert zich aan de noordoostelijke zijde van het kasteeldomein. Het perceel horende bij deze kasteelhoeve is ca. 66,68 m breed en ca. 30,16 m diep. De totale oppervlakte van dit perceel bedraagt ca. 2698 m².

De kasteelhoeve beschikt over een vierkante plattegrond met binnenkoer toegankelijk via een centrale rondboogdoorgang aan de westelijke zijde.

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en restaureren van kasteelhoeve 'De Ghellinck' en het geven van een nieuwe invulling aan het gebouw.
In het gebouw wordt volgend programma voorzien:

• Restaurant

In het noordwestelijke deel van de kasteelhoeve langs de kant van het portaal komt een restaurant van 128,29 m² netto incl. sanitair en keuken. Gelinkt aan het restaurant is er ook een open picknickruimte voor de omgeving, die kan gebruikt worden door de bewoners, personeel van het kantoor alsook de gast van de Bed&Breakfast. Het sanitair van het restaurant alsook de picknickruimte zal ook ter beschikking gesteld worden aan de bezoekers van de het Parkbos tijdens de openingsuren van het restaurant.

• B&B

Op het verdiep boven het restaurant worden er 3 B&B kamers voorzien. Deze zijn telkens
2 - persoonsslaapkamers voorzien van eigen sanitair. De B&B kamers zijn toegankelijk via een aparte ingang langs de noordgevel. 

• Kantoor

Aan de oostzijde van het gebouw komt een kantoor dat zowel het gelijkvloers als de eerste verdieping inneemt. Het kantoor beschikt op het gelijkvloers over 2 vergaderzalen, een open-office en het sanitair.  Op het eerste verdiep bevindt zich een tweede open-office met een berging en een personeelsruimte met een kitchenette. De totale nettovloeroppervlakte van het kantoor is 210,46 m².

• 4 woningen

Aan de zuidzijde van de hoeve worden 4 eengezinswoningen ingericht met elk een eigen toegang via de binnenkoer of via de onderdoorgang. Elke woning beschikt over een gelijkvloerse leefruimte gekoppeld aan een terras. De eerste drie woningen worden elk uitgerust met 2 slaapkamers. De 4de woning wordt voorzien van 3 slaapkamers en een gelijkvloers bureau.

De tuin wordt open en gemeenschappelijk ingericht.

De bestaande bijgebouwen op de site zullen worden gesloopt. Aan de zijde van de Hutsepotstraat wordt een toegang aangelegd in waterdoorlatende klinkers naar de parking die aan de oostzijde van het gebouw komt. Er worden 18 parkeerplaatsen aangelegd in grasdallen met centraal een fietsenberging van 51,36 m² groot met plaats voor 26 fietsen waarvan 3 buitenmaatse fietsen. Tussen de parking en het gebouw komt een wandelpad van 1,50 m breed naar de onderdoorgang die aansluit op de binnenkoer.

Aan de westzijde van het gebouw komt een verharding in grind in functie van de brandweer en leveringen. De aanvullende verharding in functie van de brandweertoegankelijkheid wordt in grindgazon uitgevoerd. Het pad in grind sluit aan op de toekomstige toegang tot het parkbos, met aan de zuidzijde een fietsenstalling voor bezoekers.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

3.       WIJZIGINGSLUS

In het Omgevingsvergunningendecreet is het principe van de wijzigingslus voorzien (art.30 van het omgevingsvergunningsdecreet), waarbij de bouwheer binnen de lopende procedure wijzigingen kan aanbrengen aan zijn aanvraag, vb. om tegemoet te komen aan externe adviezen/bezwaren uit het openbaar onderzoek. Na het openbaar onderzoek werd een wijzigingslus ingediend om tegemoet te komen aan de adviezen van Onroerend Erfgoed, Brandweer, de Groendienst en Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van Stad Gent. De vergunningverlenende overheid (i.c. de stad Gent) staat deze wijzigingslus toe, en heeft opnieuw advies gevraagd aan Onroerend Erfgoed, Brandweer, Provincie Oost-Vlaanderen Integraal Waterbeleid, FARYS en interne diensten van Stad Gent. Aangezien de aangepaste plannen ook een impact hebben op de omgevingsaanleg en inrit tot het project is geoordeeld dat een nieuw/tweede openbaar onderzoek vereist is. Bijgevolg is er dan ook een termijnverlenging voor deze aanvraag tot omgevingsvergunning.

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   Onroerend Erfgoed

Voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 30 oktober 2023 onder ref. 4.002/44021/738.34 en naar aanleiding van de wijzigingslus werd op 21 december 2023 een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht:
Voor de gevraagde handelingen verlenen we onder voorwaarden een gunstig advies.

Motivering

Huidige aanvraag werd aangepast aan de opmerkingen uit het erfgoedadvies van
30 oktober 2023. Het betreft in hoofdzaak het reduceren van het aantal dakvlakramen op de buitendakvlakken van de voormalige vierkanthoeve.

Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:

•     Voor wat de dakvlakramen betreft kunnen wij akkoord gaan met het gereduceerd aantal aan de buitendakvlakken.

            Voorwaarden hierbij zijn :

• Het gebruik van klassieke dakvlakramen (referenties werden doorgegeven aan de ontwerper).
• De breedte van de dakvlakramen is beperkt tot max. 1.00m.
• De dakvlakramen liggen verzonken in hetzelfde vlak als de dakbedekking.

•     Volgens de geveltekeningen wordt de bestaande raamindeling behouden. De aanvraag vermeldt evenwel niet of het huidige schrijnwerk zou worden vervangen. Indien het schrijnwerk zou worden vervagen dient hiervoor voorafgaand de toelating van de lokale overheid te worden verkregen.
•     De materialen voor de realisatie van de aanbouw moeten afgestemd worden op deze van de bestaande woning, qua kleurstelling, of uitgevoerd worden in natuurlijke materialen die de integratie in de omgeving versterken.

Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.

In ons advies voor vergunningsplichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (art.35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).

4.2.   Brandweerzone Centrum

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 27 september 2023 onder ref. 069199-002adviesOMG/DA/2023 en naar aanleiding van de wijzigingslus werd op 20 december 2023 opnieuw voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht met kenmerk 069199-003adviesBA/DA/2023:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. 

Bijzondere aandachtspunten: 

-      Toegangswegen voor de voertuigen van de hulpdiensten 

-      Compartimentering tussen verschillende gebouwdelen – ontdubbeling muren t.e.m. dak  

-      Evacuatie logies – voorwaarden dakvlakvensters: vlot bereikbaar vanuit de kamer én laat een vlotte evacuatie toe (minimale dimensies) 

-      Structurele elementen R60 

-      Dakstructuur R30 

-      Verlaagde plafonds stabiliteit van ½ h  

-      Trappen / geen rookevacuatieluik voorzien in gebouwgedeelte: kantoren 

-      Keuken PTI – automatische blusinstallatie voorzien

Belangrijke opmerking voor de exploitant PTI:

Het is verboden om een nieuwe publiek toegankelijke inrichting, waarvan de voor het publiek toegankelijke oppervlakte gelijk is aan of groter is dan 100 m², open te stellen voor het publiek zolang de inrichting niet beschikt over een brandveiligheidsattest. De te volgen procedure is opgenomen in art. 5 van het administratieve gedeelte van de vigerende politieverordening.

Belangrijke opmerking voor de exploitant LOGIES:

De conformiteit van het toeristische logies met de specifieke brandveiligheidsnormen, beschreven in bijlage 2 van het Besluit van de Vlaamse Regering, wordt ter plaatse gecontroleerd door een door de bevoegde overheid aangesteld privaat keuringsorganisme. Op dit advies reikt de burgemeester het brandveiligheidsattest uit. De te volgen procedure voor de aanvraag van het vereiste brandveiligheidsattest staat beschreven voormeld decreet.

4.3.   Provincie Oost-Vlaanderen – Integraal Waterbeleid

Voorwaardelijk gunstig advies van Provincie Oost-Vlaanderen – Integraal Waterbeleid afgeleverd op 27 oktober 2023 onder ref. M02\Dossiers\41845\AP en naar aanleiding van de wijzigingslus werd op 15 januari 2024 een aangepast advies gegeven:
 

Motivering

De werken zelf bevinden zich niet binnen de contour van het overstromingsgevoelig gebied. Er wordt dus geen ruimte voor water ingenomen.

De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving indien voldaan wordt aan de voorwaarden vermeld bij de conclusie.

Conclusie

Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van De Kasteelhoeve met als voorwerp 'het verbouwen en restaureren van kasteelhoeve 'De Ghellinck'’ op percelen gelegen te Gent, Hutsepotstraat 147 onder de hierna vermelde voorwaarden.

Voorwaarden inzake verharde grondoppervlakken die afwateren naar een randzone:

o Indien voldaan is aan de volgende voorwaarden, moeten de verharde grondoppervlakken niet in rekening worden gebracht bij de dimensionering van de voorziening. De dienst heeft niet gecontroleerd of aan de voorwaarden is voldaan.

Het hemelwater van 257 m² grondoppervlakken (kasseien in binnenzone) wordt opgevangen en afgeleid naar een voorziening. Bij de dimensionering van deze voorziening moet daarmee rekening worden gehouden.

Het hemelwater van de terrassen, parking en oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende verharding. Indien voldaan is aan de voorwaarden inzake waterdoorlatende materialen vermeld bij de conclusie, moet bij het dimensioneren van de voorziening met deze oppervlakken dan ook verder geen rekening worden gehouden. Op basis van de bijgevoegde plannen kon dit niet worden gecontroleerd.

Er wordt 776 m² nieuwe dakoppervlakte aangelegd. Aangezien de plaatsing van een hemelwaterput volgens de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening verplicht is, kan 60 m² dakoppervlakte in mindering worden gebracht om de infiltratievoorziening te dimensioneren.

Om de negatieve effecten van de voorziene verhardingen op het watersysteem voldoende te milderen, is het nodig een voorziening te bouwen waarvan de dimensionering gebaseerd is op de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, de totale omvang van de in rekening te brengen verhardingen (973 m²) en de grondwaterstand (drainageklasse c). Er kon niet worden gecontroleerd of de bodem van de voorziening voldoende ondiep wordt voorzien.

Conclusie

Gunstig advies wordt verleend aan de aanvraag van De Kasteelhoeve met als voorwerp 'het verbouwen en restaureren van kasteelhoeve 'De Ghellinck" op percelen gelegen te Gent, Hutsepotstraat 147 onder de hierna vermelde voorwaarden. Indien u akkoord gaat met deze voorwaarden, vragen wij u deze over te nemen in het besluitgedeelte van de vergunning, en niet enkel te verwijzen naar ons advies.

Voorwaarden inzake verharde grondoppervlakken in waterdoorlatende materialen: 

-      Indien voldaan is aan de volgende voorwaarden, moet bij het dimensioneren van de voorziening met de verharde grondoppervlakken in waterdoorlatende materialen dan ook verder geen rekening worden gehouden.

indien afstroming naar opp 100%

•     De oppervlakken stromen af naar een gras- of groenstrook met een oppervlakte die minstens 100 % van de verharde oppervlakte bedraagt   

•     er worden geen boordstenen en geen afvoerkolken voorzien die doorstroming van het water onmogelijk maken  

indien afstroming naar waterdoorlatende verharding met opp 100%

•     De oppervlakken stromen af naar waterdoorlatende verharding met een oppervlakte die minstens 100 % van de verharde oppervlakte bedraagt   

•     De waterdoorlatende verharding voldoet aan de gestelde voorwaarden voor waterdoorlatende verharding;  

Voorwaarden inzake verharde grondoppervlakken in waterdoorlatende materialen:

-      Indien voldaan is aan de volgende voorwaarden, moet bij het dimensioneren van de voorziening met de verharde grondoppervlakken in waterdoorlatende materialen dan ook verder geen rekening worden gehouden. De dienst heeft niet gecontroleerd of aan de voorwaarden is voldaan.

•     de waterdoorlatende materialen worden geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag;

•     er worden geen afvoerkolken voorzien. Een verhoogde veiligheidskolk kan, indien deze minimaal 5 cm boven de verharding wordt voorzien;

•     de verharding wordt niet in helling aangelegd (minder dan 0,5 %) en er worden opstaande randen (minimaal 5 cm hoog) voorzien die het water op de waterdoorlatende verharding houden tenzij de waterdoorlatende verharding kan afwateren naar een gras- of groenstrook met een oppervlakte die minstens 15 % van de verharde oppervlakte bedraagt.

Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:

-      De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater moeten worden nageleefd.

-      De bodem van de voorziening mag niet dieper dan 70 cm onder maaiveld gerealiseerd worden. Er kan niet worden gecontroleerd of de bodem van de voorziening voldoende ondiep wordt voorzien.

4.4.   Agentschap voor Natuur en Bos

Gunstig advies van Agentschap voor Natuur en Bos afgeleverd op 18 september 2023:
De huidige natuurwaarden op het perceel zijn zeer gering, er worden geen negatieve effecten verwacht voor eventueel aanwezige natuurwaarden op het perceel. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of de aanvraag conform de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is.

4.5.   FARYS

Voorwaardelijk gunstig advies van FARYS op 22 december 2023 met kenmerk AD-23-1488:

Drinkwater

Deze aanvraag betreft de verbouwing en restauratie van kasteelhoeve ‘De Ghellinck’ met in het voorste deel van de kasteelhoeve langs de kant van het portaal een restaurant. Op het verdiep boven het restaurant worden er 3 B&B kamers voorzien. Voor de eigenaars van de site wordt er een kantoor voorzien op het gelijkvloers en verdieping langsheen de rechtergevel en achtergevel. Verder zijn er nog 4 woonentiteiten op de site. Alle woongelegenheden bevinden zich in het linkergedeelte van de vierkanthoeve.

M.b.t. het slopen/verbouwen van de bestaande bebouwing moet indien nodig door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor de verbouwing en restauratie van kasteelhoeve ‘De Ghellink’.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk individueel te saneren gebied. In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel. Tevens ligt een gracht aanliggende aan het project. 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder- waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. 

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van minimaal 2.000 liter tot 5 IE plus 300 liter per bijkomend IE (IE = Inwoners Equivalent), waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven: 

-      het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden; 

-      overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag; 

-      kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden; 

-      inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water; 

-      de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden. 

Specifieke bemerkingen op het dossier 

De aanvraag betreft de verbouwing en restauratie van de kasteelhoeve. Hierbij is gekozen voor optimaal behoud van de erfgoedelementen. De bestaande schuur in de achtertuin worden gesloopt zodoende er parkeerplaatsen op eigen perceel kunnen voorzien worden. Volgende functies worden voorzien in de hoeve: een restaurant, een B&B, een picknick ruimte, kantoor (is voor eigenaars van gebouw)  en 4 woonentiteiten. 

Volgens bijgevoegd rioleringsplan wordt per voorziene entiteit een septische put voorzien. De overloop van de septische putten worden samen met afvalwater naar de straatriolering voorzien.

Dit ontwerp kan niet worden aanvaard. Er kan niet worden aangesloten op de openbare riolering volgens het zoneringsplan van de Stad Gent. Er dient te worden voorzien in een IBA. 

Inzake het regenwaterverhaal worden per entiteit verschillende regenwaterputten voorzien met een totale capaciteit van 40 000L. Alle regenwaterputten zijn gecentraliseerd en met elkaar verbonden. 

Elke entiteit is voorzien voor herbruik tmv socarex-verbinding. 

De overloop van de regenwaterputten is aangesloten op een ondergronds netwerk van kratten als infiltratievoorziening. 

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop.

Een dwarsdoorsnede over dit systeem ontbreekt in het dossier. Er kan dus niet beoordeeld worden hoe dit zal worden uitgevoerd 

De zijkanten van de infiltratiekratten ligt te dicht tegen elkaar om alle zijden te kunnen meetellen als infiltratieoppervlakte. Dit is niet controleerbaar volgens de berekening. 

Er zijn geen grondwatertafelmetingen toegevoegd aan de aanvraag. Er kan dus niet beoordeeld worden of bodem van de infiltratievoorziening boven hoogst gemeten grondwaterpeil wordt voorzien.

Er zijn geen infiltratiemetingen toegevoegd aan het dossier. Het is dus niet gekend of de grond goed infiltreerbaar is. 

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden” 

Volgende voorwaarden worden opgelegd inzake bronmaatregelen 

-      wegens ontbreken van grondwatertafelmetingen kan niet geoordeeld worden of voorziene bronmaatregelen boven de hoogste grondwatertafel worden voorzien bijgevolg wordt opgelegd dat de nodige infiltratievoorziening bovengronds moet worden voorzien; er is genoeg ruimte binnen het perceel om dit te voorzien 

-      inzake de verharde grondoppervlakten in waterdoorlatende materialen. Als deze worden met een goede doorlatende funderingslaag en onderfunderingslaan, zonder afvoerkolken en zonder helling, dienen deze niet in rekening gebracht te worden voor de berekening van de infiltratievoorziening. Op basis van de ingediende plannen kan dit momenteel niet gecontroleerd worden.  

Volgende voorwaarden worden opgelegd tgv zoneringsplan 

-      het afvalwater en fecaliën water kan niet worden aangesloten op een openbaar rioleringsstelsel. Volgens het zoneringsplan moet voorzien worden in een IBA, want de ontwikkeling is gelegen in ‘individueel te saneren gebied 

Gevraagd wordt om rekening houdend met deze opmerkingen, een aangepast rioleringsplan zal worden opgemaakt dat voldoet aan deze voorwaarden. Deze plannen dienen te worden opgeladen op omgevingsloket.

4.6.   Fluvius System Operator

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator afgeleverd op 4 oktober 2023 onder ref. 5000046462:
Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Aanvrager dient asap contact te nemen met fluvius omtrent het energieconcept.

Er dienen zeker werken/aanpassingen te gebeuren aan het distributienet om dit project aansluitbaar te maken, al dan niet een distributiecabine/klantcabine mee op te richten in project. vragen i.k.v. aansluitbaarheid dienen hiervoor opgevraagd te worden via thijs.vanbossele@fluvius.be met vermelding van projectnummer 5000046462.

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatin-gen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000046462. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent - deelproject 6C Parkbos' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 9 juli 2010) in boskerngebied (artikel 2) met overdruk Portaalzone (artikel 1.5) en Groenpool Parkbos (artikel 1). De site staat eveneens aangeduid als cultuurhistorisch waardevol gebouw (artikel 1.4).

Binnen een portaalsite kan onthaalinfrastructuur met om. infoborden, wegenis, fietsenstalplaatsen en horeca worden uitgebouwd. Een horecazaak, picknickruimte en B&B zijn inpasbaar binnen deze portaalsite.

Het project voorziet in een bestemmingswijziging naar een kantoor en 4 eengezinswoningen, wat niet in overeenstemming is met bovenvermelde bestemming.

De projectsite is echter eveneens gelegen binnen het beschermde landschap ‘de Kastelensite Zwijnaarde’. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening maakt voor dergelijke sites het volgende mogelijk:

Artikel 4.4.6.: In een omgevingsvergunning betreffende een bestaand hoofdzakelijk vergunde constructie die krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd is als monument, of deel uitmaakt van een krachtens decreet definitief of voorlopig beschermd stads- of dorpsgezicht cultuurhistorisch landschap of archeologische site, kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.

Onroerend Erfgoed en Dienst Monumentenzorgen en Archeologie van Stad Gent verleenden beiden een voorwaardelijk gunstig advies voor dit project. De bijzondere voorwaarden opgenomen in dit advies is strikt na te leven.

Bij elke aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundig attest of een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning, is voor de inrichting van de zone een inrichtingsstudie voor de volledige zone vereist. Deze inrichtingsstudie werd toegevoegd aan het dossier.

Mits de bijzondere voorwaarden opgenomen in de adviezen van Onroerend Erfgoed en Dienst Monumentenzorgen en Archeologie van Stad Gent strikt worden nageleefd, kan worden gesteld dat het project in overeenstemming is met Artikel 4.4.6 VCRO en kan worden afgeweken van de geldende stedenbouwkundige voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

6.1.   Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd. 

6.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Hemelwater

Algemeen geplande toestand

-      nieuwe waterdoorlatende verharding (889,93 m²: parking, weg en terras)

-      bestaande verharding die wordt aangesloten 257,29 m²

-      verbouwing van een pand (776,17 m²) waarbij er aan het afvalwaterstelsel kan worden gewerkt

-      hemelwaterput (40 m³)

-      infiltratievoorziening (24,4 m³ en 66,96 m²)

Toetsing aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening (GSV) en het algemeen bouwreglement van de stad Gent (ABR) inzake hemelwater:

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt uit in oppervlaktewater of in een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater.

Verharding

Volgens de plannen wordt de bestaande kasseiverharding (257,29 m²) aangesloten op de hemelwaterput. Dit is niet zo logisch en kan ook best niet zonder zuivering. De verharding kan best direct aangesloten worden op de infiltratievoorziening.

Het geheel van waterdoorlatende verharding (889,93 m²) en fundering dient blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De waterdoorlatende materialen moeten worden geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag.

De verharding mag eveneens niet in helling aangelegd worden (minder dan 0,5 %) en er moeten opstaande randen (minimaal 5 cm hoog) worden voorzien die het water op de waterdoorlatende verharding houden tenzij de waterdoorlatende verharding kan afwateren naar een gras-of groenstrook met een oppervlakte die minstens 15 % van de verharde oppervlakte bedraagt. Dit wordt mee opgenomen als bijzondere voorwaarde. 

Hemelwaterput

Ter aanvulling van artikel 9§1 van de GSV is de plaatsing van een hemelwaterput ook verplicht bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) van een gelijkvloerse of kelderverdieping van een bestaand gebouw, waarbij die verbouwing tot gevolg heeft dat het afvoerstelsel van afval-en hemelwater kan aangepast worden.

In totaal worden er voor 40 000 l hemelwaterputten voorzien:

-          woning 1- 5 000 l

-          woning 2- 5 000 l

-          woning 3- 5 000 l

-          woning 4- 5 000 l

-          restaurant- 5 000 l

-          B&B met 3 kamers- 5 000 l

-          kantoor 10 000 l

Alle hemelwaterputten zijn met elkaar verbonden en zijn allemaal voorzien van socarex leidingen zodat hergebruik mogelijk is. Het hemelwater wordt hergebruikt voor het sanitair, wasmachines, onderhoud terrassen en groenzones.

Infiltratievoorziening

Op de infiltratievoorziening wordt de overloop van de hemelwaterputten en de bestaande verharding (257,29 m²) aangesloten. De infiltratievoorziening wordt gedimensioneerd voor
973 m² verhardingen met een infiltratie-oppervlakte van minstens 400 m²/ha en een buffervolume van minstens 250 m³/ha. Voor dit project betekent dit een oppervlakte van minstens 38,9 m² en een volume van minstens 24,3 m³. Deze capaciteit dient ten alle tijde behouden en gegarandeerd te blijven. Hiervoor dient de voorziening minstens om de twee jaar, of indien de omstandigheden dat vereisen frequenter, te worden onderhouden.

De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 24,4 m³ en een oppervlakte van
66,96 m².De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.

De infiltratievoorziening is ondergronds en bestaat uit kratten. Omdat de infiltratievoorziening zich ondergronds bevindt, zijn de controlemogelijkheden beperkt. Het hemelwater dat naar een ondergrondse infiltratievoorziening wordt geleid, dient om deze reden voorgefilterd te worden om dichtslibbing te vermijden. De infiltratievoorziening moet de nodige toegangsputten hebben voor een jaarlijks onderhoud en reiniging van de voorziening. Een bovengrondse infiltratie voorziening geniet daarom altijd de voorkeur boven een ondergrondse voorziening.

Er zijn geen grondwatertafelmetingen toegevoegd aan de aanvraag. Er kan dus niet beoordeeld worden of bodem van de infiltratievoorziening boven hoogst gemeten grondwaterpeil wordt voorzien. De bodem van de voorziening mag niet dieper dan 70 cm onder maaiveld gerealiseerd worden. Er kan niet worden gecontroleerd of de bodem van de voorziening voldoende ondiep wordt voorzien. Om deze reden wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen dat indien de infiltratievoorziening aan het bovenstaande niet kan voldoen deze als een bovengrondse infiltratievoorziening moet worden uitgevoerd.

De infiltratievoorziening en hemelwaterputten worden na aanpassing onder de parking voorzien om de groenzone maximaal te vrijwaren en de aanplanting van volwaardig groen met om. bomen mogelijk te maken. De ondergrondse infiltratievoorzieningen en de hemelwaterputten moeten onder de verharding worden aangelegd. Enkel een bovengrondse infiltratievoorziening kan in de groenzones worden toegestaan, als deel van de groene ruimte.

Er kan voldaan worden aan de GSV en ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

6.3.   Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20 september 2023 tot 19 oktober 2023 en naar aanleiding van de wijzigingslus opnieuw van 18 december 2023 tot 16 januari 2024.
Gedurende deze openbaar onderzoeken werd telkens 1 bezwaar ingediend.

 
Het bezwaar worden als volgt samengevat:
In de visienota ‘Parkbos – Portaal De Ghellinck: visienota gebouwen’ wordt gesteld dat de dienstgebouwen worden ingezet om horeca met bijhorend sanitair te voorzien. Een dergelijke horecafunctie biedt een meerwaarde voor de naburige kern van Zwijnaarde. Het project voorziet echter in een restaurant van minder dan 130 m² (inclusief sanitair en keuken), wat betekent dat het restaurant een ondergeschikte functie krijgt ten opzichte van woningen en kantoor. Slechts 18% van de vloeroppervlakte in het project is bestemd voor horeca. Het restaurant moet conform de visienota de hoofdfunctie of een prominente functie krijgen, ten nadele van de kantoorfunctie die slechts een aanvullende functie kan krijgen. Het restaurant moet een grotere vloeroppervlakte hebben dan het kantoor. De bezwaarindiener vreest dat een horecazaak met beperkte oppervlakte onvoldoende meerwaarde zal kunnen bieden aan de omgeving.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag wordt het bezwaar als volgt besproken:
Het is correct dat de horecafunctie in vergelijking met het kantoor en de woningen eerder over een beperkte vloeroppervlakte zal beschikken. Dit is echter stedenbouwkundig aanvaardbaar. De visienota waarvan sprake stelt dat in het gebouw portaalondersteunende functies moeten worden voorzien, zoals een onthaalruimte met info loket en horeca. Hieraan wordt voldaan. Daarnaast stelt de nota ook voor om in een gemengd project te voorzien met hierin wonen, diensten en kantoor met de mogelijkheid voor horeca en kleine handelszaken. Voorliggende aanvraag past hierbinnen en voorziet in een gemengd project met een combinatie van relatief kleinschalige functies waardoor de impact op de omgeving en de functies van het Parkbos voldoende wordt beperkt. Een relatief kleinschalig kantoor valt hier in te passen, net als het voorziene woonprogramma en een kleinschalige horecazaak. Deze verweving van deze relatief kleinschalige functies maakt het mogelijk om de impact op de omliggende buurt voldoende in te perken.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Programma

De visienota voor het Portaal De Ghellinck stelt een programma voor de kasteelhoeve voorop bestaande uit een gemengd project met wonen, met al dan niet assistentie- of sociale woningen, diensten en kantoor, met de mogelijkheid voor horeca en kleine handelszaken waarbij erover moet gewaakt worden dat het project geen belasting veroorzaakt voor de omgeving en de functies van het Parkbos. Om deze reden werd gekozen voor het invullen van het erfgoedgebouw met kleinschalige functies die complementair zijn aan elkaar en aan de portaalsite. De combinatie van kantoren en wonen zorgt voor een levendigheid in het portaal. De kleinschaligheid van elke functie maakt het combineren ervan mogelijk en beperkt de impact op de buurt. Het project voorziet een sterke verweving van functies, wat stedenbouwkundig positief kan worden beoordeeld.

De horecazaak wordt aan de noordelijke zijde van het gebouw ingericht en vormt hiermee effectief het portaal van het gebouw. Ondanks de kleinschaligheid van deze horecazaak, volstaat deze om aan het gebouw een portaalondersteunende functie toe te voegen die een meerwaarde kan bieden voor deze toegang tot het Parkbos. De kleinschalige B&B die hier wordt aan toegevoegd draagt hier eveneens toe bij. De B&B moet voldoen aan de bepalingen van het Vlaams Logiesdecreet. 

Het kantoor wordt aan de oostelijke zijde ingepland en sluit hiermee aan op de parking. Dit betreft een logische inplanting waarbij deze functie een privater karakter krijgt. De aansluiting van het kantoor op 4 eengezinswoningen is positief gezien de complementariteit van beide functies. De woningen zijn voldoende ruim en kwalitatief. Elke woning wordt voorzien van een eigen terras palend aan de leefruimtes, wat gunstig is voor de woonkwaliteit.

Erfgoed

1. Juridische context

Het pand met adres Hutsepotstraat 147, 9052 Gent is opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed als ‘Kasteeldomein de Ghellinck met dienstgebouwen’. Het betreft de vierkantshoeve die als volgt wordt omschreven: “Ruime bakstenen gebouwen (naar verluidt vroegere smidse, stallen en personeelswoningen) op vierkante plattegrond met binnenkoer toegankelijk via een centrale rondboogdoorgang. Links en rechts symmetrische woningen met speelse klokgevelbekroningen, daterend van 1906.” Voor de volledige beschrijving, zie: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/26985

Het pand is eveneens gelegen binnen de afbakening van het beschermd cultuurhistorisch landschap van de ‘Kastelensite’ (opgenomen in het beschermingsbesluit van 25/07/2005, met ID 4433). Zie: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/8951

2. Erfgoedevaluatie

De kasteelhoeve heeft een klassieke typologie van een vierkantshoeve en omvat een aantal ruime gebouwen, met name de vroegere smidse, stallingen en personeelswoningen. De kasteelhoeve omvat een formele beuk aan de zijde van het vroegere kasteel (de westzijde, die uitkomt op de toegangspoort) en drie meer functionele beuken. De binnenkoer is toegankelijk via een centrale rondboogdoorgang. Links en rechts van de toegangspoort situeren zich voormalige woningen met speelse klokgevelbekroningen, daterend van 1906.

Het pand werd bezocht door de Dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg. Ter plaatse kon worden vastgesteld dat de erfgoedwaarde en erfgoedelementen zoals beschreven op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, nog zo goed als integraal aanwezig zijn. De karakteristieke volumetrie, het geveluitzicht, de gevelmaterialisatie en het merendeel van de dragende structuren van de hoeve zijn nog bijna integraal oorspronkelijk. Deze elementen moeten ook in de toekomst maximaal behouden blijven. Bepaalde delen van het gebouw verkeren momenteel in een te betreuren structurele en/of bouwfysische toestand door o.a. veelvuldige waterinsijpeling via lacunes in het dak.

3. Beoordeling van de aanvraag

De aanvraag omvat de herbestemming en verbouwing van de hoeve tot woningen, restaurant, B&B en kantoor. De herbestemming kadert binnen de ontwikkeling van de site tot een portaalsite voor het Parkbos. 

-      De schuur naast de vierkantshoeve heeft geen erfgoedwaarde. Er is geen bezwaar tegen de sloop ervan. 

-      De bestaande volumetrie van de vierkantshoeve blijft behouden waardoor de historische typologie goed afleesbaar blijft. Het programma op de gelijkvloerse verdieping past binnen de bestaande ruimtes van de vierkantshoeve. Het programma in de dakverdiepingen (B&B kamers, kantoor en woningen) zijn ondergebracht binnen de bestaande dakvorm. 

-      Om de site toegankelijk te maken voor de brandweer, zijn ingrepen nodig aan de walgracht. De walgracht bepaalt mee de erfgoedwaarden van het cultuurhistorisch landschap. Gezien de noodzaak van de ingreep in functie van veiligheid en toegankelijkheid van de site, kan akkoord gegaan worden met deze ingreep. 

-      Het programma volgt grotendeels de bestaande ruimtelijke indeling van de hoeve. De ruimtelijke indeling van het restaurant en bijhorend sanitair volgt de ruimtelijke indeling van de bestaande toestand. De ruimtelijkheid van de oorspronkelijke woningen aan de representatieve gevel blijft afleesbaar. 

-      De hoeve bestaat uit een baksteenstructuur met troggewelven en houten dakspanten. Deze structurele elementen maken integraal deel uit van de erfgoedwaarde van de hoeve. De nieuwe toestand gaat uit van het behoud van deze structurele elementen. 

• Het kantoor op de gelijkvloerse verdieping in de oostelijke beuk wordt binnen de bestaande structuur van troggewelven en metalen liggers en kolommen geïntegreerd. 
• Enkel in de doorgang van de oostelijke beuk wordt de vloerstructuur lokaal weggehaald. 
• In de zuidelijke beuk worden vier woningen ondergebracht. De dragende structuur van woning 2, 3 en 4 bestaat uit troggewelven. Het plan nieuwe toestand gaat uit van het behoud van deze structuren. De doorbrekingen voor de trappen van woning 1 en 4 worden voorzien nabij bestaande doorbrekingen in de troggewelven. De doorbrekingen van woning 2 en 3 worden gecentraliseerd in de middenbeuk.
• Het project gaat uit van het behoud van de bestaande dakspanten. Het verhogen van de trekkers binnen de bestaande spantenstructuur van de zuidelijke beuk is aanvaardbaar om deze ruimtes bruikbaar te maken. 
• De picknick-ruimte en het kantoor bevinden zich in de noordelijke beuk waar de bestaande zoldervloer is opgebouwd uit ondergedimensioneerde moerbalken en sterk doorbuigt. Omwille van de structurele problematiek en de eenvoud van de constructie wordt akkoord gegaan om de zoldervloer in deze beuk te vervangen of open te maken tot vide. De nieuwe tussenvloeren, dubbelhoge ruimte, grote trapopening en vide zijn in deze zones aanvaardbaar. 

-      De voorgevel wordt integraal behouden (vormgeving, materialiteit, gevelopeningen) en hersteld. De afgevallen topbekroning wordt teruggeplaatst. In de overige buitengevels worden bestaande vensteropeningen doorgetrokken tot op het maaiveld, de breedte wordt hierbij behouden. In de noordelijke en zuidelijke gevel wordt telkens één nieuwe opening voorzien. Deze gevels worden niet afgewerkt, het bakstenen karakter blijft behouden. De binnengevels rondom de binnenkoer worden gekaleid in het wit. Dit is conform de historische toestand. De bestaande gevelopeningen worden maximaal gebruikt voor het nieuwe programma. De bestaande, waardevolle deur en de natuurstenen fontein worden behouden. Het gevelontwerp respecteert op deze manier de historische gevels van de hoeve.

-      In de daken worden nieuwe dakvlakvensters voorzien. Het dakvlak blijft voldoende afleesbaar. Het dak van de representatieve voorgevel wordt heraangelegd met zwarte leien, conform de bestaande toestand. Voor de andere daken worden de golfplaten vervangen door rode, Boomse pannen. Dit komt de erfgoedwaarde van het geheel sterk ten goede.

-      In de bestaande, historische gevelopeningen wordt houten schrijnwerk voorzien, in de nieuwe openingen aluminium schrijnwerk. Hierdoor blijven de nieuwe ingrepen afleesbaar. Voor de buitengevels wordt groen gehanteerd, voor de binnengevels rood. Dit is conform de aanwezige sporen van de historische situatie. 

Inzake erfgoed kan geconcludeerd worden dat het ontwerp geen negatieve impact heeft op de erfgoedwaarde mits volgende voorwaarden strikt worden nageleefd:

-      In het restaurant is een waardevolle schouwmantel aanwezig. Op de plannen wordt de muurisolatie doorgetrokken over deze schouw. De waardevolle betegeling van de schouw moet zichtbaar bewaard blijven en mag niet betegeld worden.

-      De snedes laten niet toe om te zien hoe de bestaande structuur van de troggewelven wordt opgevangen ter hoogte van nieuwe doorbrekingen of bij het verwijderen van bestaande draagmuren. De vergunning verleent enkel toestemming om de aangeduide nieuwe openingen in de bestaande troggewelven te maken. Er mogen geen bijkomende zones verwijderd worden.

-      In de bestaand gevelopeningen wordt houten schrijnwerk voorzien. Dit schrijnwerk moet naar historisch model zijn, passend in de tijdsperiode van de vierkantshoeve. Een typemodel voor dit schrijnwerk kan bekomen worden bij de Dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg van de stad Gent.

Mobiliteit
Bereikbaarheid

Voetganger en fiets

-      Er is een voetpad aanwezig in de Hutsepotstraat aan de kant van de projectsite.

-      Momenteel zijn er nog geen fietspaden in de Hutsepotstraat ter hoogte van de projectsite, maar als het wijkmobiliteitsplan Zwijnaarde zal worden ingevoerd zullen er in de Hutsepotstraat fietspaden voorzien worden tussen de N60 en de Eedstraat. Vanaf de Eedstraat zal de Hutsepotstraat ingericht worden als fietsstraat. Deze maatregelen zullen de fietsbereikbaarheid van de site verhogen. 

-      Gezien het gemengd verkeer van fietsers en auto’s richting de parkeerplaatsen valt het aan te raden om op de in-en uitrit aan elke kant een fietsmarkeringsstrook aan te brengen van 1 m breed. Op die manier is er meer aandacht voor de fietsers op het terrein en is er minder risico op conflicten. 

Collectief vervoer

De dichtstbijzijnde bushalte (600m) is Zwijnaarde Tramstraat waar bussen 44, 45, 47, 49, 70 halteren.

Het dichtstbijzijnde treinstation is Gent-Sint-Pieters op 3,7 km van de site. Er zijn verschillende deelwagens in een straal van 500 m rond de site.

Het project is relatief goed bereikbaar met het openbaar vervoer.

Auto

Via de N60 is het project goed ontsloten met het hogere weggennet (R4 en E40).

Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: Kantoor, wonen, horeca (restaurant), B&B

2. Ligging: Witte zone

3. Grootte: Kantoor 261,7 m² bvo, 4 wooneenheden (3x2slpkmrs, 1x3slpkmrs), restaurant van ongeveer 100m² netto ruimte voor zitplaatsen, B&B (3x2persoonskamer)

Rekening houdend met bovenstaande vragen de parkeerrichtlijnen minimum 19 fietsparkeerplaatsen voor het wonen en kantoor. De B&B-functie vraagt maatwerk en na voorbespreking vragen we hiervoor minimum 6 fietsparkeerplaatsen. Voor het personeel van de horeca-functie is 1 fietsparkeerplaats vereist. In totaal qua langparkeerplaatsen moeten dus minimum 26 fietsparkeerplaatsen worden voorzien.

Daarnaast zijn er ook kortfietsparkeerplaatsen nodig voor de bezoekers van het restaurant, het wonen en kantoor. Voor de restaurantfunctie is dit ook maatwerk. Voor de bezoekers moeten in totaal minstens 14 kortfietsparkeerplaatsen worden geplaatst.

Qua autoparkeerplaatsen vragen de parkeerrichtlijnen 11 à 18 autoparkeerplaatsen voor het kantoor en wonen. Het restaurant en de B&B functie vragen opnieuw maatwerk. Voor het restaurant worden 4 à 5 autoparkeerplaatsen en voor de B&B-functie 3 autoparkeerplaatsen opgelegd. In totaal zijn dus 18 à 26 autoparkeerplaatsen voor dit project vereist. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project.

De voorgestelde plannen voldoen want:

FIETS:

-      In totaal worden er 40 fietsparkeerplaatsen voorzien op de site.

-      Er worden 26 langfietsparkeerplaatsen voorzien waarvan 3 buitenmaatse. Dit is conform de richtlijnen en de voorbespreking.

-      Er worden 14 kortfietsparkeerplaatsen voorzien waarvan 1 buitenmaatse. Dit is conform de richtlijnen en de voorbespreking.

-      De fietsenstalling voor de 26 langfietsparkeerplaatsen is ingericht conform de richtlijnen, rekening houdend dat gebruik gemaakt wordt van een hoog-laagsysteem. 

-      De 14 korfietsparkeerplaatsen voor bezoekers zijn ingericht conform de richtlijnen.

AUTO:

-      Er worden 18 autoparkeerplaatsen voorzien. Dat is conform de richtlijnen en de voorbespreking. 

-      De inrichting van de autoparkeerplaatsen is conform de richtlijnen. 

-      Er moet een voorrangsregeling uitgewerkt worden voor de oprit naar de parking aangezien de breedte niet breed genoeg is om 2 wagens vlot te laten kruisen. Daarbij hebben inrijdende wagens voorrang zodat deze geen hinder veroorzaken op het openbaar domein. In de nota wordt aangegeven dat dit voorzien zal worden.  

-      Laden en lossen moet op eigen terrein gebeuren zodat er geen hinder wordt veroorzaakt op het openbaar domein. Er lijkt hiervoor voldoende plaats te zijn op de site zonder conflicten te veroorzaken met andere gebruikers.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

Omgevingsaanleg

De kleinschaligheid van de verschillende functies en de complementariteit maakt het mogelijk om de parking aan de oostzijde van het gebouw zo compact mogelijk te houden. Hierdoor kan tussen het gebouw en de parking nog een voldoende ruime groenstrook worden aangelegd en onderhouden. De woningen worden elk uitgerust met een privaat terras dat uitgeeft op een collectieve tuin. Deze gemeenschappelijke tuinzone in collectief beheer maakt het mogelijk om de uniformiteit van deze projectsite aan te houden. Het is positief dat de tuinen gemeenschappelijk worden beheerd en niet zullen worden uitverkaveld, wat landschappelijk onwenselijk is.

Om de parking degelijk in te passen in de omgeving moeten minimum 4 bomen nabij de parkeerplaatsen zelf worden aangeplant. Hiermee wordt het hitte-eilandeffect zoveel mogelijk beperkt.

De keuze voor waterdoorlatende verharding is positief. De verharding wordt voldoende beperkt zodat er voldoende ruimte voor groenaanleg overblijft.

Milieuaspecten

Geluid

De akoestische norm NBN S 01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' heeft tot doel om een akoestisch binnencomfort te garanderen. Deze akoestische norm moet nageleefd worden.

Bodem

Voor het gebied werd een oriënterend bodemonderzoek opgemaakt. Er moet tijdens de werken (afgravingen, bemalingen,…) dan ook rekening gehouden worden met de conclusies en eventuele voorwaarden die zijn opgenomen in het onderzoek voor zover ze van toepassing zijn op de werken in de aanvraag.

Indien grondverzet plaatsvindt, moet dit gebeuren overeenkomstig de regels m.b.t. het gebruik van de uitgegraven bodem (Hoofdstuk XIII van het nieuw VLAREBO). Als algemeen principe geldt dat voor iedere partij reeds uitgegraven bodem die groter is dan 250 m³ en die niet ter plaatse wordt gebruikt, een technisch verslag moet opgemaakt worden. Deze verplichting geldt ook voor een partij samengesteld uit verschillende partijen uitgegraven bodem kleiner dan 250 m³ waarvoor er geen verplichting tot technisch verslag was, en ook voor een partij groter dan
250 m³ die in verschillende partijen kleiner dan 250 m³ wordt afgevoerd en gebruikt (artikel 173, §2).

Meer info over grondverzet kan verkregen worden bij de infolijn van de OVAM op 015/284.284 en 015/284.459.

Afval

De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

Het dossier bevat een sloopopvolgingsplan.

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,

2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.