2024_CBS_00888 - OMV_2023128256 R - omgevingsaanvraag voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor lot 130 - met openbaar onderzoek - Baarleboslaan, 9031 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Ruth Boone - Eli Djikunu met als contactadres Baarleboslaan 29B, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023128256) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 26 september 2023.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een bijstelling van een vergunde verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor lot 130

• Adres: Baarleboslaan 29B, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie D nr. 1413F2

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 23 oktober 2023.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 januari 2024:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft is een hoekperceel gelegen aan het kruispunt van de Baarleboslaan en de Hazestropdreef in Drongen. De omgeving wordt gekenmerkt door een residentiële buurt met voornamelijk vrijstaande en halfopen woningen.

In 2019 werd een vergunning afgeleverd voor het splitsen van een lot (130) in twee halfopen eengezinswoningen. In 2020 werd een vergunning afgeleverd voor de nieuwbouw van een halfopen eengezinswoning.

Met deze aanvraag wil men de verkavelingsvoorschriften voor de bijstelling van de verkaveling uit 2019 wijzigen.

• Voortuinverharding:
  • Oorspronkelijk voorschrift: enkel een oprit naar een garage/carport wordt toegelaten
  • Aanpassing: oprit onder de vorm van een karrenspoor is mogelijk (niet naar een garage/carport)
• Voortuinconstructies:
  • Oorspronkelijk voorschrift: geen constructies toegelaten
  • Aanpassing: vraag om een tuinhuis van 9 m² te plaatsen in de voortuin achteraan de woning in de voortuinstrook

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Verkavelingsvergunningen

Op 29/12/1965 werd een vergunning afgeleverd voor nieuwe verkaveling. (1965 DR 070/00)

Omgevingsvergunningen 

• Op 28/11/2019 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het splitsen van lot 130 in 2 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen. (2019 DR 070/09) (OMV_2019099956)
• Op 23/12/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor de nieuwbouw van een halfopen eengezinswoning + het rooien van hoogstammige bomen. (OMV_2020116878)

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestplan.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.    WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project situeert zich in het afstroomgebied dat in beheer zit van de Watering Oude Kale en Meirebeek. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De aanvraag omvat twee beperkte aanpassingen van de voorschriften. Namelijk het toelaten van een karrenspoor in de voortuin om de wagen te stallen en het voorzien van een kleine tuinberging (9 m²).

Deze werken zijn kleinschalig. De aanleg van een oprit in karrespoor is op vlak van impact op het waterverhaal positief. Op die manier kan het water eenvoudig op een natuurlijke wijze infiltreren en is het aandeel verharding minimaal.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

7.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 31 oktober 2023 tot 29 november 2023.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

8.    OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag omvat twee beperkte aanpassingen van de verkavelingsvoorschriften.

Voortuinverharding

Het gevraagd karrespoor leid niet naar een garage. Echter is de voorziene parkeerplaats wel voldoende diep (ca. 6 m). Het gaat hier om een halfopen woning. Het beleid van stad Gent laat bij halfopen en vrijstaande woningen 1 oprit toe om een wagen op eigen terrein te kunnen stallen. Een karrespoor zorgt voor minimaal verharding en is bijgevolg aanvaardbaar.

De gevraagde bijstelling van de verkavelingsvoorschriften is bijgevolg aanvaardbaar.

Constructie achteraan de woning

Het gaat hier om een hoekperceel waarbij de voorgevel van de woning aan de Baarleboslaan zit (noordkant) en de tuin aan de zuidkant zit (ter hoogte van de Hazestropdreef). Omwille van de specifieke hoekligging is de voortuinstrook dus vrij groot aangezien deze de hoek ommaakt en aan beide straatzijdes zit. Normaliter worden geen constructies in de voortuin toegestaan. Hier gaat het echter om een specifiek geval, namelijk de ligging op de hoek, en om een erg kleine constructie van maximaal 9 m². De ruimtelijke impact van dergelijke kleine constructie is eerder klein.

Als bijkomende voorwaarde wordt opgenomen dat de inplanting ofwel op minimum 1 m van de perceelsgrens moet gebeuren, tenzij dit gekoppeld kan worden met een aanpalende berging op de perceelsgrens.

Natuur

De afstand van de oprit ten opzichte van de boom bedraagt 1 m wat het strikte minimum is.

Wat de bouw van het tuinhuis betreft. Hier stond een berk. Deze boom was in slechte gezondheidstoestand (was eerder al sterk teruggesnoeid). Deze is ondertussen al verwijderd. Er kan vanuit natuuroogpunt akkoord gegaan worden met het gedeeltelijk bouwen van het tuinhuis in de voortuinzone, indien een extra hoogstammige boom wordt heraangeplant.

Als voorwaarde uit de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning, dienden reeds drie nieuwe bomen heraangeplant te worden. De bomen worden aangeplant op minstens 2 m van de perceelsgrens, 3 m van de gevels en 6 m van elkaar of van de nog aanwezige fruitboom

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - Bij een bijstelling van een verkaveling blijft de vervalregeling op de oorspronkelijke verkavelingsvergunning van toepassing.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.